Departamento de Administración Universidad Javeriana - Bogotá Foro Nacional sobre Financiación de Vivienda ¿UPAC = UVR? ¿Se repetirá la crisis? Ignacio Vélez Pareja Profesor Departamento de Administración Universidad Javeriana - Bogotá

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez Presentación en la WWW Esta presentación se puede obtener en la siguiente dirección: www.javeriana.edu.co/decisiones 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Los componentes de la tasa de interés La tasa de interés corriente, esto es, la que se encuentra en el mercado (la que usan los bancos o cualquier otra entidad financiera) tiene tres componentes o causas La tasa de inflación El riesgo La tasa de interés real 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 24

El efecto de la inflación El efecto de la inflación o mejor, las expectativas de inflación, propio de la economía donde se presenta la tasa de interés. A mayor inflación, mayor tasa de interés. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 25

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez ¿Cómo se relacionan? Una rápida exploración a los valores de las tasas de interés del mercado de algunos países, muestra la influencia de la inflación sobre la tasa de interés (cifras de 1997, The Economist Feb. 7th 1998, pp 108-110). 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 26

En países desarrollados PAIS INTERES INFLACION Japón 1.97% 1.6% Canadá 5.43% 1.7% U.S.A. 5.58% 2.3% Alemania 4.94% 1.8% Reino Unido 5.96% 3.0% 19/02/98 9/20/2018 Copyright Ignacio Vélez Pareja © ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 27 27

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez ... y no tan desarrollados PAIS INTERES INFLACION Francia 4.94% 1.2% Italia 5.37% 1.8% Grecia 17.47% 4.4% España 5.18% 2.0% Colombia 24.58% 17.8% 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 28

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez El efecto del riesgo El efecto del riesgo, que es intrínseco al negocio o inversión en que se coloca el dinero o capital. A mayor riesgo, mayor tasa de interés 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 29

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez La tasa de interés real La tasa de interés real o la productividad en su uso, que es un efecto intrínseco del capital, independiente de la inflación o riesgo. Refleja también la abundancia o escasez de dinero en el mercado. Cálculos aproximados indican que la tasa real de interés nuestra sería: 1996 7% 1997 6% 1998 14% 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 30

Corrección monetaria = componente inflación La base del sistema de valor constante radica en haber incorporado a las tasas de interés (tanto de captación, como de colocación) la inflación, para evitar lo que sucedía antes de 1972. Las entidades financieras (en ese caso el BCH), debían subsidiar la vivienda de todos los estratos porque si la inflación y las tasas de interés subían, entonces muchos créditos de vivienda con tasas fijas, resultaban con tasas reales negativas. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El interés remuneratorio Los puntos por encima de la corrección monetaria, llamado el interés remuneratorio, corresponde al riesgo y a la tasa de interés real (todo esto incluye el margen razonable que debe ganar el sector financiero). 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez UPAC = UVR La corrección monetaria ha sufrido más de 20 modificaciones. Se inició como el promedio de la inflación del trimestre inmediatamente anterior. Hoy se calcula sobre el promedio de inflación de los últimos 12 meses. Hoy, con la UVR, hemos regresado a los orígenes, con un nombre diferente. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez UPAC diferente a UVR Con la decisión de la Corte Constitucional de prohibir la capitalización de intereses, entonces no es posible el esquema de cuotas super mínimas. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

La capitalización de los intereses La Corte Constitucional la prohibió. Esto puede implicar (según la interpretación que se le dé a la palabra intereses, remuneratorio o corriente), que se diseñen esquemas de pago con cuota uniforme. Consecuencia inevitable, aumento de la cuota. Otra vez, el plazo no resuelve el problema. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 15% 10% 5% 0% 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 15% 10% 5% 0% 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez La crisis del UPAC Varios factores o actores El sector financiero: altas tasas de interés El Banco de la República: ligar la CM a la DTF a partir de 1994 (ver gráfica adelante). Se empezó en 1988 en grados variables El sistema de cálculo: inflación pasada: (ver gráficas adelante) El usuario: poca prudencia y ambición. El narcotráfico: aumentó los precios de la finca raíz a valores exorbitantes. El sector de la construcción: aumentó precios aprovechando el auge del narcotráfico 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El sector financiero: altas tasas de interés 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Tasa más alta: Colombia 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez Ligar la CM a la DTF 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El sistema de cálculo: inflación pasada Cuando la inflación sube, la CM tiende a estar por debajo de la inflación presente y futura y de los aumentos salariales. Cuando la inflación baja, la CM tiende a estar por encima de la inflación y de los aumentos salariales. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El sistema de cálculo: inflación pasada 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El sistema de cálculo: inflación pasada 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Salario mínimo, CM e inflación 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

El usuario: poca prudencia y ambición El círculo diabólico de la adquisición de vivienda. Las cuotas supermínimas. Poca previsión. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Los precios de la finca raíz (DNP) 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda Se retorna a septiembre de 1972: La corrección monetaria se calculará “...con base en la variación porcentual acumulada del índice de precios al consumidor, en los tres meses calendario inmediatamente anteriores al mes del inicio del período de cálculo”. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda Plazo para su amortización comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo. Esto es válido cuando las tasas son del orden del 0,5% o 1% mensual He aquí un problema: el plazo no resuelve la crisis. Contribuye a engordar las utilidades del sector financiero. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez Plazos y tasas 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez

Algunas medidas preventivas La corrección monetaria debe estar ligada al mismo indicador que el aumento del salario. El sector financiero debe reducir las tasas de interés para crédito de vivienda El usuario debe ser más realista y comprar lo que puede. Como se sigue planteando el sistema, la crisis regresará, tarde o temprano. 9/20/2018 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez