Contratos Especiales

Contrato de Opción a Compra Contrato mediante el cual una parte se obliga a vender y otra parte tendrá el derecho a optar por comprar o no el objeto del contrato. Oferente – el que se obliga a vender Optante – el que tiene la opción de comprar o no. Requisitos: Que la concesión que se le hace al optante sea exclusiva. Se debe fijar el plazo que tiene el optante para ejercer la opción. Que la opción no este sujeta a ninguna condición, salvo el propio deseo del optante.

Préstamo Convenio mediante el cual una persona entrega a otra dinero o alguna cosa fungible con el compromiso del que la recibe de devolver otra de la misma especie. Prestador – el que entrega el objeto Prestatario – el que recibe el objeto y se compromete a devolver otro de la misma especie. Como regla general es gratuito, sin embargo pueden pactarse el pago de intereses. Si no se pactó el pago de intereses al perfeccionar el contrato, entonces no se pueden cobrar.

Comodato Convenio mediante el cual una persona entrega a otra cosa no fungible que le debe ser devuelta luego de utilizarse. Comodante – el que entrega el objeto Comodatario – el que recibe el objeto para utilizarlo y luego devolverlo. Siempre es gratuito. Obligaciones del Comodatario: Sufragar gastos necesarios para uso y conservación de la cosa. Responder por la perdida de la cosa

Depósito Convenio en el cual una persona recibe alguna cosa ajena para guardarla y posteriormente devolverla cuando le sea requerida. Depositario – el que se obliga aguardar el objeto Depositante – el que entrega el objeto para que sea guardado. Como regla general, es gratuito. Si no se pacta el pago por el depósito no hay que pagar. Puede constituirse judicialmente o extrajudicialmente: Depósito judicial – el que surge en virtud de la orden de un tribunal Depósito extrajudicial – el que surge por acuerdo entre las partes. ***Sólo se puede hacer de cosas muebles.

Depósito (cont.) El depósito extrajudicial puede ser a su vez: Necesario – el que se debe hacer en cumplimiento de una ley. (Surge por mandato de una ley, no de un juez) Voluntario – el que un depositante hace por que así lo desea y quiere. Responsabilidades del Depositario: Está obligado a guardar el objeto dado en depoosito y devolverlo al depositante o persona designada cuando le sea requerido. No podrá usar el objeto depositado, a menos que el depositante, expresamente lo haya autorizado. Deberá devolver el objeto en las mismas condiciones en que le fue entregado y con todos sus productos y accesorios.

Depósito (cont.) Deberes del Depositante: Rembolsar al depositario aquellos gastos que haya tenido que incurrir para conservar y mantener la cosa depositada en buen estado. Indemnizar al depositario por los dannos que el deposito le pudiere haber causado.

Contratos de Garantía Un deudor puede garantizar el cumplimiento de su obligación valiéndose de uno de 2 medios fundamentales de garantía: Garantía Real – cuando garantizas el cumplimiento con alguna cosa u objeto de tu propiedad. Garantía Personal – cuando un 3ro (que no sea ni Acreedor ni Deudor) se compromete a pagar en caso de que el Deudor NO pague. La garantía real se puede llevar a cabo mediante uno de dos tipos de contrato: la PRENDA o la HIPOTECA. La garantía personal sólo se puede llevar a cabo mediante un contrato de FIANZA.

Contratos de Garantía Contrato de Fianza: Contrato mediante el cual una persona llamada Fiador se compromete a pagar o cumplir una obligación en caso de que otra persona llamada fiado no cumpla. El contrato de fianza es un contrato accesorio. O sea, para que exista tiene que haber un contrato previo, llamado principal que se intenta afianzar o garantizar. La Fianza puede ser: Simple o Solidaria Simple – En la fianza simple sólo se puede obligar a responder al fiador una vez se haya hecho lo que se conoce como (Excusión de Bienes del Deudor). Eso significa que legalmente no podrá exigírsele al fiador el pago de la deuda hasta que se haya comprobado que el deudor principal carece de bienes o que aunque los tiene éstos no alcanzan a cubrir el importe de la deuda. Solidaria - No procede exigir la excusión de bienes. Bajo este tipo de fianza no importa que el deudor tenga bienes con que responder.; el Acreedor tiene derecho a exigir al Fiador el pago de la deuda. Para ello tiene que cumplir con 2 requisitos: Haber vencido la deuda Haber requerido al deudor el pago y éste no haberlo realizado.

Contratos de Garantía (cont.) Cuando estamos ante una fianza en la que concurren 2 o + Fiadores a garantizar el pago de la deuda de un solo Deudor nos vamos a dejar llevar x las reglas de solidaridad y mancomunidad discutidas anteriormente durante la teoría General de las Obligaciones. Cuando habiendo 2 o + Fiadores en una relación y se pacta que su responsabilidad será solidaria, entonces cualquiera de ellos podrá responder por la TOTALIDAD de la deuda, si así se lo exige el Acreedor. Recuerden que la solidaridad hay que pactarla expresamente y se hace cuando habiendo más de un fiador se busca que la responsabilidad de éstos no tenga que ser distribuida y así cualquiera de ellos pueda responder por la totalidad frente al Acreedor. **** IMPORTANTE – No confundan la Solidaridad pactada cuando concurren 2 o mas fiadores en una misma obligación (obligación con fiadores solidarios);con la Fianza Solidaria (recuerden la fianza solidaria se conoce así porque se le puede exigir el pago tanto al Deudor como al Fiador, indistintivamente. Si estamos ante una obligación con fiadores solidarios y sólo uno paga la totalidad de la deuda, ese fiador puede recurrir a la acción de nivelación para recobrar de los otros fiadores la proporción que a estos les correspondía garantizar.

Contratos de Garantía (cont.) En resumen, en toda deuda garantizada con Fianza se dan 3 relaciones jurídicas inseparables: - La relación entre A primario y D primario - La relación entre A primario y F - La relación entre F que paga y D principal (En éstos casos el fiador se subroga en los derechos que tenía el A frente al D en cuanto al pago de la Deuda). Cuando el Fiador paga x el Deudor, éste deberá ser indemnizado x este último: 1) Por la cantidad total de la Deuda 2) Los intereses legales desde que se le hizo saber al D que se pagó la deuda por el. 3) Los gastos incurridos 4) Los daños y perjuicios, cuando procedan. La fianza no se presume. Debe ser expresa y por escrito, debe estar firmada por el o los fiadores y no puede extenderse por más de la cantidad establecida en el documento.

Contratos de Garantía (cont.) Hipoteca Contrato accesorio de garantía en el cual el Acreedor (A. Hipotecario) tendrá sujeta directa e inmediatamente una o más cosas o bienes determinados para garantizar el pago de una deuda por parte del Deudor Hipotecario. Se puede constituir sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles. En el caso de la hipoteca lo que garantiza el cumplimiento de la deuda es una cosa o un bien particular. Es una condición esencial del contrato de hipoteca que una vez vencida la obligación o deuda, si el deudor no paga se puede enajenar (vender en pública subasta) las cosas o bienes hipotecados con el fin de pagar al Acreedor. En el caso de la hipoteca, el Acreedor no puede apropiarse de la cosa hipotecada y mucho menos disponer de ella. En el caso de las hipotecas lo cosa o el bien hipotecado lo retiene el deudor y mientras esté ese bien hipotecado el deudor podrá usarlo, disfrutarlo, arrendarlo y hasta enajenarlo en cualquier tiempo, sin perjuicio de la garantía constituída a favor del Acreedor Hipotecario.

Contratos de Garantía (cont.) Una misma propiedad puede ser hipotecada x mas de una vez, sin que tengan que extinguirse 1ero las anteriores. La ley permite al propietario gravar una propiedad con mas de una hipoteca. Eso, dependerá, en todo caso del valor de la propiedad en el mercado. Que ese valor guarde relación con la cuantía de la deuda o deudas que se quieren garantizar. El Acreedor Hipotecario deberá estar conciente, además, de que una propiedad sobre la cual recaen 2 o + hipotecas responde por cada una de éstas en el orden en que las escrituras de hipoteca fueron presentadas en el Registro de la Propiedad. Por esa importancia decisiva que tienen los turnos de presentación en el Registro de la Propiedad es que la Ley Hipotecaria requiere que TODA presentación en el Registro de la Propiedad se haga con especificación del día, hora y minuto en que cada documento fue formalmente presentado. Así que, no es la fecha en que se otorgó la escritura, ni el título que se le haya dado al documento lo que va a determinar quien va atener mejor rango.

Contratos de Garantía (cont.) Requisitos de la Hipoteca: Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal Que la cosa hipotecada pertenezca a quien la hipoteca. Que quien constituye la hipoteca puede disponer libremente de la propiedad a hipotecarse. Que al tiempo de vencerse la obligación los bienes hipotecados estén disponibles para que puedan ser vendidos en pública subasta y el Acreedor cobre lo que se le debe. Que el documento en el que se constituya sea en escritura publica. Que ese documento sea inscrito en el Registro de la Propiedad

Contratos de Garantía (cont.) Contrato de Prenda Contrato mediante el cual el propietario de una cosa mueble la entrega al acreedor o a un tercero de común acuerdo, para que la retenga en garantía del cumplimiento de una obligación principal y la devuelva una vez ésta ha sido cumplida. Acreedor Pignoraticio – el que recibe la prenda Deudor Pignoraticio – el que entrega la prenda en garantía. En la prenda se requiere la transferencia de la posesión del bien mueble que se dará en garantía a manos del acreedor. Una vez pagada la deuda hay que restituir el objeto en el mismo estado en que se recibió. El contrato de prenda no tiene formalidades indispensables para su validez. Se perfecciona desde que se da la entrega física del objeto en prenda al acreedor.

Contratos de Garantía (cont.) El acreedor pignoraticio no esta autorizado a utilizar la cosa pignorada sin autorización del dueño. Si lo hace el dueño puede exigir que el objeto sea depositado. En tanto no se tenga que expropiar el objeto pignorado el deudor sigue siendo el dueño y no puede pedir que le devuelvan el objeto hasta que cumpla con su obligación. Si el deudor no cumple con su obligación, al vencerse el plazo para cumplir, el acreedor procede a la venta del objeto pignorado en publica subasta, ante notario. Al acto de subasta deberá citarse al deudor. Si en las primeras 2 subastas no se consigue adjudicar por precio que cubra las cantidades adeudadas, el acreedor podrá considerar suya la cosa mediante carta de saldo a favor del deudor.

Compraventa Convenio mediante el cual una parte se obliga a entregar una cosa determinada y la otra parte se obliga a pagar por ella un precio cierto. Vendedor – la parte obligada a entregar el objeto Comprador – la parte obligada a pagar el precio El precio en una compraventa debe ser una cantidad determinada o determinable por medio de algún calculo. El pago deberá hacerse en dinero o signo que lo represente.

Compraventa Pueden otorgar contrato de compraventa todas las personas capacitadas para contraer obligaciones, excepto: Marido y esposa (salvo que haya capitulaciones matrimoniales.) Tutor y tutelado respecto a los bienes de la tutela Mandatarios respecto a los bienes bajo su adm. Los albaceas respecto a los bienes confiados a su cargo Jueces, fiscales, oficiales y empleados del tribunal respecto a los bienes en litigio en su jurisdicción Abogados respecto a los bienes objeto de litigio en los que ellos intervengan Empleador públicos respecto a los bienes del ELA bajo su adm.

Compraventa Obligaciones del Vendedor Entregar la cosa vendida. En el contrato de compraventa es indispensable la entrega o tradición. Esto implica el traspaso de la propiedad. Entregar el objeto en el estado en que se encontraba al momento de perfeccionar el contrato. Saneamiento -> en virtud del saneamiento el vendedor responderá al comprador: De la posesión legal y pacifica de la cosa vendida – el vendedor debe garantizar al comprador que ha adquirido un titulo valido. De los vicios ocultos o defectos que tuviere – el vendedor responde por vicios ocultos si estos hacen el objeto impropio para el uso al que se destina o si disminuye considerablemente su uso.

Compraventa El desconocimiento del vendedor de los vicios ocultos no lo libera de responsabilidad. Si el comprador es un experto que por razón de su oficio o profesión está supuesto a conocer los vicios, el vendedor no será llamado a responder por ellos, aún cuando no se perciban a simple vista. ¿Que opciones tiene el comprador cuando descubre los vicios ocultos en el objeto que compró? Acción redhibitoria – desistimiento del contrato, devolviéndosele el pago que hizo por el objeto. Acción cuanti-minoris – que el contrato subsista, pero se reajusta el precio, herbajándolo en proporción al defecto.

Compraventa Obligaciones del Comprador Pagar el precio acordado – esto se debe hacer en el lugar y momento estipulado en el contrato. Si no se pactó, entonces deberá hacerse en el momento y lugar que se haga la entrega del objeto. En caso de que el comprador realice el pago luego de haberse entregado el objeto vendido deberá pagar intereses si: Así se pactó Está en mora La cosa vendida y entregada produce frutos y rentas Hay ocasiones en que la ley autoriza al comprador a retrasar o retener su pago: Si el comprador es perturbado en su posesión o dominio Si cree que el vendedor va a llevar a cabo una acción reivindicatoria Recibir el objeto del contrato (es un derecho y a su vez una obligación) Cubrir los gastos de transporte del objeto (salvo pacto en contrario) Fuentes: Código Civil de Puerto Rico (31 LPRA) Derecho Mercantil y Principios Generales del Derecho Puertorriqueño (1997), Negron Portillo y Fabián Maldonado