Fundación asesores para el Desarrollo DIPLOMADO 2013 FASE ll TÉCNICAS MODERNAS DE VALUACIÓN “ Aplicación de metodos de reposicion depreciado y metodo comparativo de mercado ” Fundación asesores para el Desarrollo

Fachada y planta arquitectónica. 1 Fachada y planta arquitectónica. DATOS Área de construcción: 54.50 M2 Costo por m2 de construcción: $300.00/m2 TOTAL: $16,350.00 (Costo de reproduccion) Edad: 15 años Estado de conservación: Bueno. Área de terreno: 75.00 m2= 107.31 v2

Metodo de reposicion depreciado TABLA DE DEPRECIACION POR ESTADO. 2 Metodo de reposicion depreciado Método de Ross- Heidecke. Este método es exclusivo para calcular la depreciación en la valoración de construcción, considera el estado de conservación calculando la depreciación mas acorde a la realidad. TABLA DE DEPRECIACION POR ESTADO. ESTADO CONDICION FISICA CLASIFICACION NORMAL COEFICIENTE. 1 NUEVO. No a sufrido ni necesita reparaciones. Optimo- 0 Excelente mantenimiento, casa recien construida. Muy bueno - MB 0.032 2 REGULAR: Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 Mantenimiento no muy bueno Intermedio I 8.09 3 Requiere reparaciones simples Regular R 18.10 Mantenimiento deficiente. Deficiente -D 32.20 4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.60 5 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo -MM 72.20 Sin valor= Valor de Demolición Demolición -DM 100

Formula del valor actual depreciado: 3 Formula del valor actual depreciado: Formula del Coeficiente de depreciación por estado E = 100 100 – Coef. Deprec. 1 Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente formula. * E VA= Vn + 1 - 1 2 x n X N 2 2 2 VA: Valor actual. Vn: Valor de nuevo para la edificación. X: Edad actual de la construcción. E: Estado de bueno.

* 4 + EJEMPLO. E = E VA= Vn 1 - 1 2 x n X E = E = Área de construcción: 54.50 M2 Edad: 15 años. Costo por m2 de construcción: $300.00/m2 Estado de conservación: Bueno. SI CONTAMOS CON LOS SIGUIENTES DATOS Determinar el valor actual de la construccion cuyo estado actual es BUENO y al cual se le ha Determinado una vida probable de 60 años con un valor de reposición de $ 300.00 E = 100 100 – Coef. Deprec. * E VA= Vn + 1 - 1 2 x n X E = 100 100 – 2.52 VA: VALOR ACTUAL. Vn: Valor de nuevo para la edificación. $ 300.00 m2 X: Edad actual de la construcción. 15 años. E = 0.9748 E: Estado de bueno. 0.9748 n : Vida util probable. 60 años.

* * * 5 VA= $300.00 + VA= $300.00 + VA= $300.00 Aplicacion de formula. 0.9748 VA= $300.00 + 1 - 1 2 15 60 * 0.9748 VA= $300.00 + 1 - 1 2 0.25 225 3600 * 0.9748 VA= $300.00 1 - 0.50 0.3125 VA: $246.75.00 M2 $246.75 X 54.50 M2= $ 13,447.88

¿Qué metodo hemos utilizado? “El método de reposición depreciado” 6 Metodo utilizado ¿Qué metodo hemos utilizado? “El método de reposición depreciado”

Análisis de valores comparables (Sistema Ramaguti) 6 Análisis de valores comparables (Sistema Ramaguti) Avenida el Limón 1 0.90 1.10 Desvalorizado Valorizado Normal Basurero Calle El Almendro. (de tierra) Parada De buses Rango C-1 Sujeto $75v2 ? Pje. peatonal Indices de valores de tierra. Metodo comparativo de mercado El objetivo de esta metodología es fijar una serie de parámetros que califiquen ya sea de manera positiva o negativa, según sea el caso, las características que posee el terreno. Se definen diferentes cocientes razones y parámetros de calificación, que se han denominado "criterios de afectación", los cuales tienen como fin el dar un apoyo más técnico en la definición final del valor de la tierra. Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que influyen en el valor del bien, concluirá que el valor del terreno es igual al producto entre sí de todos los coeficientes cuantificados. PNC C-3 C-2 $50v2 $75v2 Escuela

Indices de valores de Tierra. Factores o criterios de afectación. 7 Indices de valores de Tierra. Factores o criterios de afectación. Sujeto Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Criterios Exógenos Via de acceso 1.10 0.90 1.0 0.95 Servicios urbanos básicos Seguiridad Contaminación ambiental. 0.9 Criterios Endógenos Topografia (planimetría) Frente de lote Configuración del lote Total del factor de terreno. 1.33 0.69 1.33 FACTOR DE APLICACION FTC FTV = 1.93 X $75.00= $144.75 0.69 1.33 = 1.21 X $75.00= $ 90.75 1.10 1.33 = 1.40 X $50.00= $ 70.00 0.95 $ 305.50 / 3 = $101.83 Valor redondeado= $100.00/v2 FTV= FACTOR DE TERRENO VALUADO FTC= FACTOR DE TERRENO COMPARABLE AREA DE TERRENO = 75.00 M2 = 107.31 V2 X $100.00V2 = $10,731.00

? 8 RESUMEN. ¿ Sera esta cantidad calculada el valor del inmueble? Método de reposición. VALOR DE CONSTRUCCION = $ 13,447.88 VALOR DE TERRENO = $ 10,731.00 VALOR DEL INMUEBLE = $ 24,178.88 Método comparativo. ? ¿ Sera esta cantidad calculada el valor del inmueble? ¿ Que valor de venta rapida tendria este inmueble? (si quedace en dación en pago) (Subjetividad porcentual) ¿Qué tan dificil sera la comercializacion del inmueble al quedar en dacion en pago?

Fundación asesores para el Desarrollo Arq. Otto Sidney Flores Gracias Fundación asesores para el Desarrollo