TASACIÓN PARTE INDIVISA DE CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

Conceptos Fundamentales -ARTÍCULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. -ARTÍCULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición……..”

ARTÍCULO 1990. - Disposición y mejoras con relación a la cosa ARTÍCULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos……….” ARTÍCULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA La indivisión forzosa surge: -de la voluntad de los propios condóminos: es temporal, tiene un término máximo fijado por ley -por disposición de la ley: tiende a tener un carácter perma-nente, que motiva un régimen legal propio y distinto al ordinario

Los supuestos de condominio con indivisión forzosa dis-puestos por la ley son los siguientes: -las cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios (pasillos, calles, pozos o bebederos, canales de desagüe) -división nociva para la cosa (el bien es divisible, pero circunstancialmente no conviene que lo sea porque la división puede ocasionar perjuicios individuales o sociales) -los sepulcros

-los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades. -la vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal (si a la disolución de la sociedad conyugal no existiere consentimiento de ambos cónyuges en cuanto a la división y hubieren hijos menores o incapacitados; o a la muerte del causante, cuando este dejare un solo inmueble habitable y lo ocupase el cónyuge supérstite) -los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.

LA DIVISIÓN EN ESPECIE Y SUS LIMITACIONES Según nuestra legislación, los condóminos tienen derecho a exigir la división de la cosa en especie, siempre que ello sea posible. Dice el Art. 2374 del Código Civil y Comercial: " Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene”

"No podrá hacerse la división de los bienes en especie: 1)-Cuando la división sea material o jurídicamente impo-sible; por ejemplo, si se trata de una alhaja, de un lote urbano de medidas mínimas, o de una unidad económica fijada por las leyes provinciales 2)Cuando la división de bienes convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, como, por ejemplo, si se trata de un fondo de comercio, industria, o si un establecimiento se desnaturalizara al dividirse en especie, etcétera" (Borda).

PROCESO DE LA TASACIÓN

-La tasación de partes indivisas del condominio reconoce un tratamiento distinto a aquellos bienes que, al tasarse, se suponen con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad En este caso, si bien sobre la parte indivisa pueden ejercerse los derechos inherentes a la propiedad, no puede disponerse de ésta en toda la extensión del concepto -Las limitaciones que surgen del condominio, hacen que el valor de la parte indivisa traduzca la imposibilidad de ejercer aquellos actos propios del dominio pleno -El valor de la parte indivisa no siempre es la cuota-parte mate-mática que corresponde a ésta sobre el valor de mercado del inmueble.

-El proceso de tasación de la parte indivisa puede resumirse en las siguientes etapas: a) determinación del valor de mercado del inmueble, al que se considera con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad; b)determinación del valor de la parte indivisa, que resulta la cuota parte matemática que corresponde a la parte indivisa sobre el valor de mercado del inmueble; c)reducción del valor de la parte indivisa, atribuible a gastos, costo de oportunidad del dinero y utilidades relacionados con la indivisión

1 ) Venta de parte indivisa de un inmueble divisible en especie El valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a ésta sobre el valor de mercado del inmueble, deducidos -en la medida y proporción que resulten aplicables-: a)-los gastos de división física (planos de mensura, reglamento de copropiedad y administración -de tratarse de división en propiedad horizontal-, delimitación material del inmueble, etc.) b)-los gastos judiciales, previsibles, para la tramitación de la divi-sión física por la vía judicial; c)-el costo de oportunidad del dinero, por el lapso que media entre la adquisición de la parte indivisa y la fecha presunta en que se adquirirá el dominio pleno del inmueble que resulta de la división en especie.

2) Venta de parte indivisa de un inmueble no divisible en especie -La adquisición, por parte de un tercero, de la parte indivisa de un inmueble no divisible en especie, presupone que la misma se realiza con el fin de obtener una utilidad económica al dividirse el condominio. -El valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a ésta sobre el valor de mercado del inmueble, deducidos -en la medida y proporción que resulten aplicables-. los gastos judiciales, previsibles, para la tramitación de la división del condominio por la vía judicial el costo de oportunidad del dinero, por el lapso que media entre la adquisición de la parte indivisa y la fecha presunta en que se producirá la división del condominio; la utilidad, razonable y esperada, del adquirente al dividirse el condominio.

3) Venta de parte indivisa al condómino, que permite unificar el dominio -La adquisición por parte del condómino de la parte indivisa que corresponde al otro condómino, representa, en caso de unificar el dominio, la materialización del ejercicio pleno del derecho de propiedad; por lo tanto. el valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a ésta sobre el valor de mercado del inmueble. -La adquisición por un tercero de la parte indivisa mantiene el condominio, mientras que la compra por el condómino -que unifica el dominio- lo extingue, obligando a tratar a la parte indivisa con el mismo criterio que el dominio pleno.