Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en.

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1 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO El Salvador, 2007 Sonia Baires PRISMA, Investigadora asociada

2 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica I.CONTEXTO ACTUAL Acciones de promoción del turismo

3 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Internos:  Venta durante 2005-06 de los 4 principales bancos nacionales con un volumen total de US $3,000 millones, de los cuales se estima US $1,500 serán invertidos en el país  Desarrollo de grandes proyectos de infraestructura (Puerto Cutuco, Carretera Longitudinal del Norte).  Clima de inversión favorable (estabilidad macroeconómica, etc.). Externos:  Dos millones de salvadoreños en el exterior que envían más de US $3 mil millones anuales, visitan el país e invierten en vivienda.  Retiro de los baby-boomers en Estados Unidos. a) Factores estimulando inversión inmobiliaria y de turismo:

4 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Internacionalización del sistema financiero Tasas de interés domésticas activas y pasivas, inflación y tasas de interés pasivas en Estados Unidos. Años 1998-2003. Banca salvadoreña (2002) 1/3 del total de activos en Centro América. 4 bancos más grandes eran los 4 bancos privados más grandes de la región. Convergencia tasas de interés e inflación hacia tasas internacionales. Fuente: BCR, 1998-2002

5 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Fuente: CND, 2007 Carretera Longitudinal del Norte Longitudinal Norte Fuente: CND, 2007 Puerto Cutuco

6 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Fuente: CORSATUR. Boletín Estadístico 2006- El Salvador b.1) Importancia del sector turismo Número turistas y procedencia  Tercer país receptor de turistas.  Provenientes de C.A. y EE.UU.  En C.A. principalmente de Guatemala.

7 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Fuente: Elaboración propia en base al Boletín Estadístico 2006 – El Salvaor. MITUR. Proporción del PIB Total Año% PIB 2000 1.92% 2001 1.71% 2002 2.39% 2003 2.50% 2004 2.66% 2005 3.79% 2006 4.65%

8 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Empleo generado Fuente:Informe Económico y Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI ESTADIA DE VISITANTES Y GASTO PROMEDIO 2004-2006 POBLACION EMPLEADA SECTOR TURISMO Fuente: Informe Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI

9 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Apuesta turística Congresos y Convenciones (San Salvador) Sol y Playa (Los Cóbanos, La Libertad, Costa del Sol, Bahía de Jiquilisco, Golfo de Fonseca) Ecoturismo y aventura (Ruta de la paz, volcanes y lagos; parques nacionales) Arqueológico, histórico, cultural (Ruta de Las Flores, Ruta de las mil cumbres, Ruta arqueológica, Ruta paraíso artesanal, Suchitoto, Ilobasco).

10 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica

11 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Proyectos en marcha Complejo Hotelero, Decameron Salinitas $30 millones desde 2005. Construcción inicial: 260 habitaciones, discoteca, piscinas, restaurante, bares y lago artificial. I Etapa expansión: $7 millones para 178 habitaciones, nuevas áreas spa y bar, 6 salones, 4 restaurantes, 2 piscinas. II Etapa expansión: centro de convenciones 2000m2, 114 habitaciones y lobby. Aun pendientes villas de playa. Portopango, Lago de Ilopango $250 millones, VISION MAKER de MIAMI e Inversiones Portopango Hotel 5 estrellas, 60 habitaciones y 40 bungalows. Isla Fisherman, 30 bungalows, una iglesia, supermercado, y otras amenidades

12 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Fuente: Informe Económico y Financiero del Sector Construcción 2006. BMI b.2) Importancia del sector construcción Año% PIB 2000 3.58% 2001 3.85% 2002 4.02% 2003 4.05% 2004 3.40% 2005 3.60% 2006 3.64%

13 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Empleo generado Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de años mencionados

14 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Inversión extranjera directa AÑO% TOTAL 2001 0.55% 2002 0.39% 2003 0.38% 2004 0.34% 2005 0.30% 2006 0.28%

15 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Evolución del crédito Fuente: Elaboración Propia en base a datos tomados del BCR

16 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Tendencias (En qué y dónde se esta invirtiendo) Inversión inmobiliaria en el AMSS (torres de aptos) (capitales medianos y grandes) Inversión en lotificaciones y complejos de segundas viviendas de pequeña escala (costa y montaña). Grandes inversiones turísticas (Costa del Sol) Co-inversiones turísticas capital nacional e internacional (Portopango, AMSS).

17 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Proyectos turísticos inmobiliarios

18 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Inversión inmobiliaria en AMSS Expansión Vertical: San Salvador 370 Av. La Capilla Torres del Sol 105 Campestre

19 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Beach Resorts Costa Real Resort Beach, Costa del Sol (km 15) Proy. Residencial turístico de Grupo Real, de 4 torres de 7 pisos y 104 apartamentos 2 piscinas, casa club y helipuerto Construcción de Marina. Punta Roca Beach Resort, Puerto La Libertad 96 Aptos en condominio, de Ruiz Maida Frente a Playa en Puerto La Libertad

20 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Complejos residenciales para migrantes Riverside Gardens, San Miguel Complejo cerrado de residencias Constructora Universal Lotes y viviendas con amenidades como megapiscina, juegos acuáticos, “lazy river”, cascada, etc.

21 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Lotificaciones 2ª residencia (Ruta de las Flores) Americasas. Más de 500 lotificaciones en 5 proyectos en Apaneca, Juayúa y zonas aledañas.

22 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica ATACO APANECA JUAYUA SALCOATITLAN NAHUIZALCO Mercado de suelos Calculo de isovalor

23 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Lotificaciones para 2ª residencia SURLEI Comasagua, afueras del AMSS 26 lotes, vende EXPERTHA Casas diseñadas por pedido “otro pedacito de Suiza en C.A.” EL OASIS Y LAS PLACITAS San Miguel, 330 lotificaciones de Agropecuaria Montegrande.

24 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica II. ACTORES Y REGULACIONES

25 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Marco Regulatorio Ley Nacional de Turismo (dic. 2005) Registro Nacional de Turismo Incentivos para inversiones mayores a US $50 mil: - Exoneración de impuesto por transferencia de bienes raíces destinados a proyectos turísticos. - Exoneración del 100% IVA por importación de maquinaria y equipo que sea invertida por fondos propios. - Exención de pago de ISRenta por 10 años. - Exención parcial de pago de tasas Municipales por 5 años. Fondo para Promoción Turística: - 5% aplicado sobre la base del precio diario del servicio de alojamiento. - $7 por salida y por persona. - Todas las empresas beneficiadas deben contribuir con 5% de las ganancias generadas.

26 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Virajes en propuestas gobierno De una propuesta integral (CND, 2004) a una propuesta que prioriza a los grandes inversionistas (PNT, 2005)  Priorización de la inversión extranjera en relación al aprovechamiento de los factores endógenos y actores locales.  Desvinculación del rol de los pobladores y del territorio en relación a la estrategia del plan 2014. Invisibilización de los gobiernos locales y pobladores.  Ausencia de mecanismos concretos para proteger recursos naturales.

27 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica III. CONFLICTOS E IMPACTOS SOCIO-AMBIENTALES SitioImpactos ambientalesImpactos sociales Club de Golf y Villas Las Veraneras, Playa Los Cóbanos, Sonsonate. Febrero 2007 Daño irreversible a 31,224.69 m3 de arrecife de coral. Daños a 1032 especies marinas. 418 familias de lugar y 8 mil personas de la zona costera que comprende el arrecife, dejarían de percibir beneficios. Playa Bola de Monte Propiedad de CORSATUR (desde los años 70) Familias viviendo actualmente en la comunidad Garita Palmera serían desalojadas. Puerto de Cutuco, La Unión Construcción de Plantas Termoeléctricas (Sept 2007) Las plantas funcionarán a base de carbón, el cual es altamente contaminante. Posibilidad de lluvia ácida. Contaminación sonora. Posible desplazamiento de población habitando la zona. Finca El Espino, Antiguo Cuscatlán, AMSS Construcción cancha de Golf de Club Campestre Septiembre 2007. Tala de 2926 árboles, bosque de sombra. Zona de recarga de água del AMSS. Este debate es parte de un conflicto mayor relacionado con el cambio de uso del suelo que afectaría el recurso agua para toda la población del AMSS.

28 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica Conflictos socio-ambientales

29 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica IV. DESAFÍOS DEL SECTOR Mejora de la oferta hotelera y de los productos y rutas, recorridos que se ofrecen. Integración y agrupación de la oferta de pequeños empresarios. Pocos estudios sobre temas clave (características de turistas C.A. o de los migrantes residentes en EE UU). Planificación territorial con participación de actores locales, que regule crecimiento urbano desordenado. Degradación acentuada de los recursos naturales. Información disponible en Internet aunque ha mejorado es todavía insuficiente. Mejora de la seguridad pública (PNC).

30 Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas territoriales en Centroamérica Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica TEMAS PARA INVESTIGAR 1)Mercados de suelo y de vivienda en zonas de desarrollo turístico. 2)Impactos socio-ambientales de proyectos construidos y en marcha. 3)Caracterización del o los modelos de turismo que se están desarrollando.