VICENTE MAGRO SERVET CADIZ, 29 DE ABRIL DE 2011 COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE CÁIDZ ACTUALIZACIÓN DE CRITERIOS DEL TRIBUNAL SUPREMO.

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1 VICENTE MAGRO SERVET CADIZ, 29 DE ABRIL DE 2011 COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE CÁIDZ ACTUALIZACIÓN DE CRITERIOS DEL TRIBUNAL SUPREMO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

2 ¿Puedo pedir al Administrador de fincas la entrega de copia de documentación para asistir a la junta? NO En absoluto. La comunidad de propietarios no es una sociedad mercantil No es una S.A. o S.L. No existe una asimilación a la normativa de las sociedades mercantiles. El art. 93. d) del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital concede al socio el derecho de información. Exhibición Existiría un derecho de exhibición de documentación. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Mar. 2010, rec. 1403/2006 Incluso, no se exige con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados a la junta.

3 Prueba de la notificación de comunicaciones a los propietarios.
Sentencia del TS 22 de Diciembre de 2008 La comunidad debe estar en condiciones de aportar prueba acerca de cómo se hizo la notificación, pero no se exige la fehaciencia. Eficacia de la vía del “tercero de confianza” El propietario debe comunicar fehacientemente al AF su domicilio para notificaciones. Puede ser el electrónico.

4 Responsabilidad del comunero por daños y molestias del inquilino
El titular debe vigilar que el inquilino no cause molestias a la comunidad El propietario de un inmueble es responsable de los daños que cause el ocupante y se le debe reclamar a los dos por los daños causados. Será condenado con aquél a pagar a la comunidad Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Dic. 2009, rec. 1495/2004 Principio de la corresponsabilidad arrendador-arrendatario en las comunidades de vecinos. Requerimiento El sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9 LPH será siempre el dueño del piso o local. El titular del inmueble no puede inhibirse de lo que haga el arrendatario.

5 Es obligación del administrador acometer las reparaciones urgentes.
No responsabilidad del administrador por daños por deficiencias ocultas no denunciadas Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 5 de Noviembre de 2001 Es obligación del administrador acometer las reparaciones urgentes. No existen en autos datos o elementos que avalen la tesis de una conducta negligente o descuidada por parte del administrador en la obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes. No consta que en momento alguno en junta de propietarios o por algún vecino se manifestara al administrador alguna queja sobre el estado de las cañerías, averías anteriores que hubieran de ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en junta la necesidad de revisar el estado de las acometidas. Siendo así que su actuación tras la producción del siniestro estuvo provista de la debida diligencia, pues avisó inmediatamente a los servicios de reparación. ¡OJO!: Preconstituir la prueba de lo que se hace:

6 Desarrollo de una junta de propietarios

7 NORMAS QUE DEBO OBSERVAR EN EL DESARROLLO DE UNA JUNTA
Sentencia del TS de 22 de Diciembre de 2008. El comunero que se quiera ausentar de una junta de propietarios debe comunicarlo al administrador de fincas para que conste en el acta que se ausenta Tribunal Supremo sentencia del 15 de Junio del 2010 Si no consta un tema incluido en el orden del día no es posible someterlo a votación ni aunque se trate de circunstancias muy especiales que aconsejaran no retrasar la decisión o aunque nadie se oponga a ello en el acto, porque los ausentes no pueden decidirlo.

8 ACTAS, ASISTENCIA A LA JUNTA EN CASOS DE COPROPIEDAD Y MANIFESTACIÓN EXPRESA DEL VOTO. PROBLEMAS EN LAS SEPARACIONES Y/O DIVORCIOS ACTA Y OPINIONES No podrán incorporarse al acta ni hacer constar en la misma cartas, opiniones, observaciones distintos al sistema de votaciones. En caso de querer presentarse algún escrito o carta por un comunero al administrador de fincas se le devolverá al portador sin hacer constar en el acta. STS 2 DE Octubre de 2008. Copropiedad y asistencia a junta En los casos en los que un piso o local pertenezca a varias personas el comunero debe comunicar al AF quien representa al inmueble ante la comunidad y, por ello, quien es el que debe acudir a las juntas en su representación. En la comunicación ex art º LPH se designará un titular del derecho y un sustituto. Parejas separadas y/o divorciadas En caso de separación o divorcio es preciso que, una vez fijado por convenio o sentencia judicial quien va a utilizar el inmueble, se comunique al AF el que acudirá a las juntas y quien ejerce de los dos el derecho de voto en la comunidad. En los dos casos precedentes se permite la asistencia a junta a cualquiera de los copropietarios pero solo el designado ejerce el derecho de voto.

9 ASISTENCIA A JUNTA En los inmuebles que pertenezcan a dos o más personas se debe comunicar al AF dos meses antes de la junta quien es el representante del proindiviso. Este es quien tendrá reconocido el derecho de voto y representación. En los casos de matrimonios o parejas de hecho pueden comparecer los dos, pero es preciso que igualmente hayan designado al representante. Si algún comunero desea hacerse acompañar en la junta por alguna persona (letrado, por ejemplo), este no podrá intervenir en la junta. Se faculta al Presidente para acordar la expulsión de la junta al comunero que perturbe el normal desarrollo de la junta bajo la vía del art. 7.2 CC que sanciona el ejercicio antisocial de un derecho. Se hará constar en el acta el incidente ocurrido y las razones de la expulsión.

10 ACTAS, FIRMAS Y NOTAS Reflejo en acta de observaciones y derecho honor: Reflejar en el acta que algunos propietarios expresaron en la junta alguna observación y que se divulgue el acta no afecta al derecho al honor de los comuneros. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Oct , rec. 1454/2002 El acta no puede ser firmada por los comuneros. Solo la firman el presidente y el administrador de fincas. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 22 Dic. 2009, rec. 1731/2005 CONSEJO: De todos modos, es preciso evitar hacer constar en acta comentarios y opiniones

11 Afectación al honor por expresiones en junta Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Junio 2009, rec. 1389/2006 El mero hecho de que conste en acta la mención tratada en junta de que el letrado de la comunidad ha llevado a cabo la dirección técnica de los procedimientos judiciales de la comunidad de manera inadecuada y que se divulgue el acta con esta apreciación no conlleva vulneración del derecho al honor. Aun así, es preciso que no se recojan en acta cuestiones que sean meros comentarios o temas que no se refieran al orden del día por acuerdos adoptados.

12 Ruegos y preguntas El desarrollo de los ruegos y preguntas se llevará a cabo al terminar la junta sin presencia del AF y sin que, por ello, conste en acta nada de lo que se exponga. La LPH no contempla esta vía en las juntas. Si alguien deseaba que se tratara algún tema en la junta debió plantearlo en legal forma por la vía del art º LPH dirigiendo escrito al presidente que analizará con la junta rectora la viabilidad de tratar el tema. No podrán unirse al acta cartas ni escritos de ningún tipo.

13 Convocatoria de la junta
Es aconsejable que en la convocatoria se haga constar junto a cada punto del orden del día el “quorum” de aprobación exigido. Se evitan problemas de interpretación de las reglas para que el acuerdo se entienda aprobado. TS Sentencia de 18 Mar No es preciso que el orden del día se detalle de forma exhaustiva. En cada punto. Solo hace falta la fijación del acuerdo a adoptar que en la junta será desarrollado.

14 Tablón y afectación al honor y protección de datos.
La correcta convocatoria de una junta exige que si un comunero no es hallado se debe insertar la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad. (art. 9.1, h) Ello exige que si hay morosos estos deben constar para que se les pueda privar del derecho de voto. (art. 16.2) No afecta al honor de un comunero que se publique la notificación de la convocatoria a una junta en el tablón de anuncios siendo moroso. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 11 Dic. 2008

15 Obligaciones del comunero de facilitar domicilio al AF
La única situación en que la LPH exige fehaciencia a la hora de hacer un acto de comunicación es en la que debe hacer el comunero al AF para designar su domicilio a efectos de notificaciones.(Art. 9.1,h) El comunero debe estar en condiciones de probar que hizo esta designación. En su defecto se harán en el piso o local y si no se encuentra al comunero se entregan por buzón y van al tablón.

16 Asunción por el comunero de que el mejor sistema de comunicación es el informático
Información al comunero Constancia en el protocolo de que existe el servicio tecnológico de comunicación. Traslado al comunero de sus ventajas Traslado al comunero de los problemas de la comunicación personal y física en el domicilio Los morosos saldrían en el tablón El que pueda ser moroso pero tenga aceptado el acto tecnológico evitaría salir. Aceptación de la vía del tercero de confianza Solicitud a los comuneros acerca de quien acepta este sistema Facilidad de su uso como prueba ante los tribunales. Ahorro de costes y agilidad.

17 Régimen de acuerdos Acuerdos que requieren unanimidad y voto en contra de comunero con abuso de derecho. ¿Cómo evitarlo? Ahora bien, (STS de 19 de Diciembre de 2008), la junta de propietarios tendrá que entender no alcanzado el acuerdo por falta de la unanimidad el día de la junta y deberá ejercitar la correspondiente acción de impugnación para, siguiendo el criterio doctrinal mantenido por el TS, interesar del juez que se entienda aprobado el acuerdo que se propuso por existir un claro abuso del derecho por los comuneros opositores. El TS tiene declarado que pueden aprobarse acuerdos que requieran unanimidad con algún voto en contra si se aprecia que los que votaron negativamente lo hacen con abuso de derecho.

18 Letreros por locales comerciales
¿Puede oponerse la junta a que el titular de un local comercial ponga letreros en la fachada para anunciar su negocio? Límites: La salvedad a esta posición puede tener lugar cuando los letreros atenten contra la estética del edificio o perjudiquen a otro propietario. La comunidad no puede oponerse e impedir que los propietarios de los locales instalen letreros en sus comercios siempre que respeten las mínimas reglas de tamaño y ubicación y no cause perjuicios a los comuneros. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Oct. 2009, rec. 188/2005

19 Instalación de ascensor en patio de luces utilizado por local comercial
Es posible aprobar por 3/5 la instalación de un ascensor aunque se utilice para ello un patio de luces que había sido utilizado hasta ahora por el propietario del local con autorización de la comunidad. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 11 Feb. 2009, rec. 231/2003 El título constitutivo de la propiedad horizontal no contiene ningún dato para calificar el referido patio de luces como elemento privativo, debiendo considerarse como parte del inmueble todos los servicios y elementos comunes con que cuente el edificio. Aunque se haya consentido durante tiempo, ello no implica que se recupere el uso cuando exista necesidad comunitaria.

20 ASUNCIÓN PAGO GASTOS ASCENSORES. EXONERACIÓN
ASUNCIÓN PAGO GASTOS ASCENSORES. EXONERACIÓN. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Nov. 2009, rec. 956/2005 Si en el título constitutivo o estatutos consta que se exonera a los titulares de los locales de contribuir a los gastos de ascensores se entiende que se alcanza a los ordinarios y a los extraordinarios. Hasta la fecha solo alcanzaba a los ordinarios. Existencia en el título constitutivo de una cláusula que exoneraba a los demandantes, en su calidad de propietarios de los sótanos, bajos y entresuelos, de los gastos de portal y ascensor por su imposibilidad de uso. La utilización del término genérico de «gastos» permite concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no existe justificación para interpretar lo contrario.

21 Fijación de criterios indemnizatorios al titular del local:
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Dic. 2010, rec. 506/2007 CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA INSTALACION DEL ASCENSOR UTILIZANDO PARTE DE LOCAL En base al art. 9.1, c) LPH es posible privar a un titular del local de parte del mismo para instalar ascensor aprobado en junta aunque se le prive de parte del local. Razón de la servidumbre: El ascensor es un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble. Fijación de criterios indemnizatorios al titular del local: a) una indemnización a precio de mercado de superficie invadida. B) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie C) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir D) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

22 Limitación uso de ascensor por acuerdo de junta excluyendo usuarios pisos donde se ejerce actividad profesional (Solo para propietarios) Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5ª, Sentencia de 12 Mar , rec. 416/2009 Nulidad, por abusivo y perjudicial para los propietarios que desarrollan actividades profesionales en el segundo piso, del acuerdo comunitario por el que se estableció dotar de llave a las puertas del ascensor. La comunidad señaló que el uso del ascensor por ajenos les causa molestias y es un gasto excesivo por extraños a la comunidad. La sala señala que ello implica la actuación de la Comunidad, no un acto de gestión del uso del ascensor sino una supresión del servicio y una cortapisa para los clientes de la peluquería y los pacientes del consultorio médico.

23 STS 26 DE OCTUBRE DE INSTALACIÓN DE ASCENSOR Y OBLIGACION DE CONTRIBUIR AUNQUE ESTÉN LIBERADOS DE PAGAR GASTOS Objeto: Dilucidar si las cláusulas contenidas en los Estatutos de una Comunidad que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que, además, les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos. Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda

24 El TS ya lo ha expuesto en la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre
En aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.

25 Hay autores que cuestionen este tratamiento diferenciador
Se amparan en la reciente STS de 9 de diciembre de 2010, en la que se puede comprobar el distinto tratamiento que la jurisprudencia da a las modificaciones realizadas en la configuración y estado exteriores del inmueble según se trate de pisos o de locales y esta STS de 20 de octubre de 2010.

26 Cerramiento de comunidad con locales comerciales en su interior.
No requiere unanimidad el acuerdo para cerrar un jardín que afecte a locales si estos tienen posibilidad de acceso por otro punto de la urbanización. Lo que no está permitido es el acuerdo por mayoría que impide el acceso por ningún punto al exterior si ya estaban abiertos los accesos desde un inicio. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Junio 2009, rec. 876/2005 No hay modificación del título constitutivo, el cual no precisa que los locales tengan su acceso a través de aquel concreto espacio. Inexistencia de perjuicio pues el cerramiento no dificulta el acceso a los locales de los clientes

27 USO DE ELEMENTOS COMUNES POR TITULARES DE PLAZAS DE GARAJE
La comunidad no puede impedir a los que solo son propietarios de plazas de garaje el uso del resto de elementos comunes por el solo hecho de que no sean propietarios de un piso. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Julio 2009, rec. 50/2005 Impugnación del acuerdo comunitario que aprobó la privación de acceso por los patios y ascensores a los titulares de las plazas de garaje sin vivienda. Estimación de la demanda. El demandante forma parte de la comunidad de propietarios de todo el edificio, en la medida en que ostenta una cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes, la cual le atribuye un derecho de uso compartido.

28 APARCAMIENTOS EN LA COMUNIDAD EN PLAZAS AJENAS O EN ELEMENTOS COMUNES
Dificil problema se plantea en las CV ante comuneros que aparcan donde mejor les conviene. La única vía que existe desgraciadamente es la relativa utilizar el procedimiento del art. 710 LEC que instaura una vía para exigir por sentencia a alguien que “no haga algo”. El incumplimiento de las obligaciones de cesación (art. 7.2 LPH, o en Cataluña) conlleva que el comunero pueda ser condenado a una pena de entre seis meses y un año de prisión por desobediencia a la autoridad judicial.

29 ¿Qué hacer ante los vecinos insolidarios que aparcan sus vehículos donde les da la gana?
La policía local y el servicio de grúa no pueden intervenir en las comunidades de vecinos. El Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 de marzo, por el que se aprueba el Texto Articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial, no contempla nada que regule las opciones del servicio de grúa para entrar en comunidades de vecinos. Una solución sería someter en una junta el acuerdo de que en el caso de que alguien estacione en lugar no autorizado o plaza que no sea la suya el AF pueda recabar los servicios de grúa privada para que saque a la vía pública el vehículo y lo estacione debidamente informando luego al titular el lugar donde está su vehículo.

30 VIABILIDAD LEGAL DE ESTA SOLUCIÓN
Se adoptó en acuerdo aprobado en junta por mayoría simple. El acuerdo es ejecutivo por no haber sido impugnado. El acuerdo se acaba reflejando en el protocolo que proponemos se distribuya a los propietarios, con lo que existe conocimiento de la vía que adoptará la CV en estos casos. En el acuerdo se haría constar que los gastos derivados de esta actuación de la grúa serían cargados en la deuda del comunero cargándosele en el importe del siguiente recibo.

31 MOROSIDAD E INTERVENCIÓN EN JUNTA
Si el moroso quiere intervenir debe pagar todo lo que debe hasta ese instante de la junta. (art. 15.2). “Todas las deudas vencidas”. Si es por consignación debe haberlo hecho de la suma que resulte hasta el día de la junta. Si quiere acreditar que ha impugnado la morosidad ante el juzgado debe hacerse con la copia del Decreto del secretario judicial de admisión a trámite de la demanda, no con la copia de la demanda, ya que esta puede no haberse presentado. Quien quiera pagar debe hacerlo en el acto o aportar resguardo bancario de haberlo llevado a cabo. En el acta de consignación notarial debe hacerse constar que lo es para entrega a la comunidad por la Notaría.

32 Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jul
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jul. 2009, rec. 344/2004. Consecuencias de la votación indebida de un moroso El impugnante no ha justificado que hubiese denunciado al inicio de la celebración de la Junta el defecto formal de la convocatoria consistente en la omisión de la relación de morosos. Tampoco ha hecho el mínimo esfuerzo en acreditar que si se hubiese excluido a alguno de los propietarios morosos del cómputo de los votos no se habrían alcanzado las mayorías necesarias para adoptar los acuerdos

33 Realización de obras Cerramiento de terrazas sin autorización de la comunidad. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Mar. 2010, rec. 1529/2005 El cerramiento metálico de la terraza llevado a cabo por la demandada supone la alteración de elemento común, no pudiendo aquélla ampararse en una supuesta autorización de la comunidad, ni siquiera tácita, por consentimiento de cerramientos anteriores. El propietario debe solicitar la correspondiente autorización de la junta de propietarios, invocando si cabe la existencia de obras iguales a las pretendidas por él, debiendo reputarse ilícita la obra llevada a cabo sin someterla a la previa autorización. Que otros condueños hubieran llevado a cabo obras ilegales en nada afecta a la acción ejercitada.

34 Cerramientos Los cerramientos de terrazas consentidos por la comunidad durante largo tiempo impide a la comunidad conseguir la demolición. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Nov. 2008, rec. 1971/2003 Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 23 Oct. 2008, rec. 1332/2003 Cerramiento de un balcón en la fachada del edificio verificado sin la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios. La nueva situación fue tolerada por la comunidad durante 8 años y, por consiguiente, tácitamente consentida No se trata de hablar de prescripción,(que lo sería de 15 años. STS 16 de Julio de 2009) sino de consentimiento tácito a la situación por la comunidad.

35 Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Nov
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Nov. 2010, rec. 2401/2005 CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS Como regla general debe instarse por el vecino la autorización para cerrar terraza. Pero si la solicitud de instalación es similar a la ya existente en la comunidad la comunidad no puede negarse a que existan cerramientos ya hechos y se le niegue al comunero. En el caso analizado, otro vecino, frente al que ninguna acción se ha llevado a cabo, realizó un cerramiento de la terraza análogo al ejecutado por los recurridos, que ha sido consentido por la Comunidad.

36 Extracción de humos en local de negocio
Prohibición de evacuar los humos de un restaurante por el conducto de ventilación natural del inmueble Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Jul. 2008, rec. 803/2001 A la hora de arrendar un local de negocio los arrendatarios deberían consultar sobre el tema de la extracción de humos y si es posible hacerlo. Ha habido pleitos entre comunidades y arrendatarios de locales por el tema de la autorización de extracción de humos, pero en todo caso la comunidad está legitimada para negar la autorización siempre que se utilicen elementos comunes y existan problemas para los vecinos.

37 ¿Puede negarse la junta a una obra de importancia en un piso o local?
Para que un propietario pueda dividir un piso o local en dos unidades jurídicas debe existir acuerdo unánime de la junta. División de un piso o local en dos. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 Jun. 2008, rec. 3326/2001 Si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad.

38 Modificación elementos comunes en pisos o locales
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Oct. 2009, rec. 316/200 Distinto criterio interpretativo a la hora de considerar que se han realizado modificaciones de elementos comunes o privativos entre pisos o locales. La zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, En atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido,

39 Realización de obras que afectan a elementos comunes por locales:
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Dic. 2010, rec. 1122/2006 EL TS APUESTA POR LA FLEXIBILIDAD EN LOCALES EN EJECUCION DE OBRAS Realización de obras que afectan a elementos comunes por locales: Para el desarrollo de las actividades comerciales que les son propias, puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo justifique, impidan su realización Aunque no se alcance la unanimidad puede hacerse. Solo hay que valorar si la obra menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.

40 Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Oct
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Oct. 2010, rec. 1019/2008 NO AFECTACIÓN DEL DERECHO AL HONOR POR EL HECHO DE QUE EL NUEVO PRESIDENTE EXPONGA EN JUNTA IRREGULARIDADES DEL PRESIDENTE ANTERIOR. AMPARO EN EL DERECHO A LA INFORMACIÓN El derecho a la libertad de información del presidente de la comunidad en relación con la gestión desarrollada por su predecesor en el cargo se encuentra amparada, asimismo, por el deber de dicho representante de informar al resto de comuneros de las irregularidades que hubiera podido apreciar. Los hechos objeto de denuncia tienen, en principio, relevancia pública e interés general, pues es incuestionable la relevancia pública que las supuestas irregularidades en la gestión del anterior presidente y los asuntos tratados tienen para el conjunto de los propietarios de la comunidad. Lo mismo podría aplicarse en el caso de exposición de irregularidades cometidas por administrador de fincas no colegiado que ha cometido irregularidaes. No concurriría afectación del derecho al honor. Amparo en el derecho de información.

41 Ausencia y legitimación para impugnar
Ausencia y legitimación para impugnar. El voto presunto y las posibilidades de impugnar de quien no se opone en 30 días en los acuerdos del 17.1º LPH. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2008. Sabido es que en los casos del art º si los ausentes no emiten opinión contraria al acuerdo se computa su voto como positivo. Hasta la fecha se entendía, sin embargo, que en este caso no podían impugnar. El TS (sentencia de ) ha cambiado el criterio y ahora permite hacerlo en estos casos

42 Limites a las promotoras
1.- La promotora no puede fijar en el título constitutivo limitaciones con respecto al uso que debe dársele a los locales, y reservarse el derecho de hacer obras en los locales aunque los venda más tarde sin autorización de la junta. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 23 Oct. 2009, rec. 313/2005. 2.- Si en el título constitutivo consta que los locales se utilizarán para fines comerciales no puede modificarse esto con un pacto entre promotores y compradores o que solo se destinen a un determinado fin comercial. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 20 Oct. 2008, rec. 1826/2002. Está en contra del libre comercio.

43 Presidente no propietario.
A) El no propietario no puede ejercer el cargo de presidente de la comunidad y si lo ha ejercido es nulo pese a que no se haya impugnado el nombramiento por la junta. STS de 14 de Octubre de 2008. La jurisprudencia del TS ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. B) Si por el presidente no propietario se ejercen acciones en representación de la comunidad el comunero demandado podrá alegar la falta de legitimación del presidente y será admitido porque el nombramiento es nulo de pleno derecho. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 14 Oct , rec. 948/2002.