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1. 2 - En el sistema romano, los contratos no transferían la propiedad, sino que para la transferencia de los derechos reales sobre las cosas y en particular,

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Presentación del tema: "1. 2 - En el sistema romano, los contratos no transferían la propiedad, sino que para la transferencia de los derechos reales sobre las cosas y en particular,"— Transcripción de la presentación:

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3 - En el sistema romano, los contratos no transferían la propiedad, sino que para la transferencia de los derechos reales sobre las cosas y en particular, el dominio, se requería: a) El consentimiento de las partes, b) La tradición, es decir la entrega del bien. 3

4 El sistema alemán prescribe que la transferencia de propiedad de los inmuebles se efectúa por el consentimiento y la inscripción. Esto es, se realiza desdoblada en dos fases: El negocio jurídico abstracto y el acto traslativo de dominio. 4

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6 - La legislación peruana (Código Civil de 1984) adopto el sistema francés: consensualismo entre las partes (Art. 949); pero esa propiedad no es oponible frente a los terceros; sino sobre la base de la inscripción registral (Art. 1135). (Existe amplio debate doctrinario). 6

7 SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO: Es el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del Registro de Propiedad, la necesaria seguridad jurídica al tráfico de los inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, facilitando con ello el crédito hipotecario y reduciendo los costos de transacción. CLASIFICACION: - Por la forma de organización de las Inscripciones - Por la forma de practicar las inscripciones. - Por la relación con el título jurídico - Por los efectos de la inscripción 7

8 POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES : A) FOLIO REAL: Según el cual, el Registro se organiza en función al objeto, es decir al bien inmueble, abriendo una hoja o partida registral donde se registrará todos los actos, derechos y decisiones jurídicas que modifiquen la situación del bien o tengan relación con el mismo. B) PERSONAL: Según este sistema, la organización del Registro no toma como base al inmueble, sino a la persona. Es un archivo de documentos (conteniendo los actos, derechos y decisiones jurídicas) agrupados en forma cronológica, que se complementa con índices alfabéticos. Para su consulta, se debe efectuar en función del nombre del titular.. 8

9 POR LA FORMA DE PRACTICAR LAS INSCRIPCIONES : A) SISTEMA DE TRANSCRIPCION: En este sistema se copia o transcribe íntegramente el documento. En algunos casos, simplemente se archiva. B) SISTEMAS DE EXTRACTO o INSCRIPCION: Según este sistema, el asiento se efectúan en función del extracto o resumen que se efectúa de una parte del título que se traslada a la partida registral. Solo ingresa al Registro, los derechos contenidos en el título, que efectivamente tienen trascendencia frente a terceros.. C) SISTEMA DE ENCASILLADO: En este sistema, los asientos se extienden en los libros siguiendo un orden de encasillado sistemático. En el asiento solo se consigna los datos fundamentales del título, toda vez que se considera que el contenido de cada derecho inscrito esta predeterminado por la ley. Es típico de los sistemas de numerus clausus de derechos reales. 9

10 POR LA RELACION CON EL TITULO JURÍDICO: A) SISTEMA ABSTRACTO: Este sistema es típico del derecho alemán, con el negocio real abstracto, seguido de la inscripción; pero que se encuentra desconectado de su causa, es decir, del negocio obligacional. B) SISTEMA CAUSAL: En ese sistema la inscripción tiene una base causal, es decir, la inscripción refleja el negocio jurídico causal que le dio origen.. 10

11 POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓNI : A) DECLARATIVA: El derecho real nace con prescindencia de la inscripción; pero una vez inscrito, tiene el efecto de eliminar cualquier obstáculo que se produzca para la plena eficacia del derecho real transmitido. B) CONSTITUTIVA: Con la inscripción recién se produce o constituye la mutación del derecho real transmitido o constituido; por el solo el mérito de estar inscrito en el Registro. 11

12 BASE LEGAL: Arts. 949 y 1529 del Código Civil. TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por Resolución N° SUNARP-SN publicada el 19/05/2012 y sus modificaciones). Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), (aprobado por Resolución N° SUNARP-SN del 28/08/2008 y sus modificaciones). Artículo 59° 12

13 Importancia de la inscripción registral: - El acceso a la publicidad registral: La publicidad constituye una útil herramienta del mercado que permite reducir los costos de transacción. - La mayor o menor eficacia de la publicidad dependerá del mayor o menor número de contratos que acceden al Registro, lo que incidirá en acercar la realidad extra- registral a la realidad registral. Además, se contribuye en reducir en lo posible el margen de las inexactitudes. - Los titulares de derechos que acceden al Registro, gozan de los efectos de la oponibilidad de su derecho frente a terceros. 13

14 - PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA: La inscripción se efectúa en virtud de título contenido en instrumento público. Art del Código Civil. Art. 7° de la Ley N° (Ley de Creación del Registro de Predios). Numeral III del Título Preliminar y Art. 9° del RGRP. Sétima Disposición Trans. y Complem. de la Ley del Notariado (D.Leg. N° 1049) (Presentación cautiva). El notario o sus dependientes (o en forma excepcional el interesado autorizado por el notario) deberá adjuntar el traslado notarial de la escritura pública, conteniendo el contrato de compraventa. 14

15 Supuestos Registrales básicos: - El inmueble objeto de venta debe estar individualizado en una partida registral e identificado correctamente. (Principio de Especialidad) Numeral IV del Título Preliminar del RGRP. - El vendedor debe contar con su derecho de propiedad inscrito. (Principio de Tracto Sucesivo) Art del C.C.; Numeral VI del Título Preliminar del RGRP. 15

16 - COMPRAVENTA : 18vo. Precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días 08 y 09 de Abril de Publicado el 09/06/ IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA : La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo. Criterio adoptado en las Resoluciones N° ORLC/TR del 14/11/2001, N° ORLC/TR del 12/12/1997, N° ORLC/TR del 28/09/2000 y N° ORLC/TR del 24/01/

17 I.- FORMAS DE PAGO: - En efectivo o al contado: Comúnmente se establece el pago al contado (el precio se encuentra cancelado o se paga al momento de la firma de la escritura pública). - Empleo de Títulos Valores: (Art. 1233° del C.C.) En los casos en que el pago se efectúe mediante el uso de títulos valores, se deberá tener presente lo dispuesto por el Art. 67° del RIRP que establece tres supuestos, para que se consigne en el asiento registral de la compra venta, que el precio se encuentra cancelado. 17

18 II.- FORMAS DE PAGO: Empleo de Títulos Valores: El Art. 67° del RIRP, establece tres supuestos: a) Se haya pactado el efecto cancelatorio. (La sola entrega del TV surte efectos cancelatorios, en cuyo caso, en la escritura publica deberá constar la entrega). b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada ante notario. c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor. * En caso contrario, se procederá a inscribir de oficio la respectiva hipoteca legal. 18

19 COMPRAVENTA CON HIPOTECA LEGAL: Base Legal: Arts. 1118° y 1119° del C.C., Art. 59° del RIRP. - Cuando se establece que el precio será pagado en forma diferida o es pagado con dinero de un tercero. Además de los ya indicados, cuando el pago se efectúa mediante la entrega de títulos valores y el vendedor no ha declarado los efectos cancelatorios. El Registrador esta obligado por mandato de la ley, inscribir de oficio la hipoteca legal, salvo renuncia expresa del vendedor. En ese supuesto, deberá dejar constancia de la renuncia en el asiento registral respectivo. Art. 1120° del C.C. y Art. Art. 59° del RIRP. 19

20 - COMPRAVENTA DE CUOTAS IDEALES DE DOMINIO: Base Legal: Art. 977° del C.C., Art. 62° del RIRP.: - En caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará además de los datos previstos en el litera d) del Art. 13° del RIRP, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título. 20

21 - COMPRAVENTA DE CUOTAS IDEALES DE DOMINIO: - CALIFICACIÓN REGISTRAL DE CUOTAS IDEALES: la adecuación Tratándose de la transferencia de cuotas ideales de un inmueble, es objeto de calificación la adecuación de la descripción del predio matriz que consta en el título presentado con la descripción que consta en la partida registral. Resolución N° SUNARP-TR-L del 03/10/

22 - COMPRAVENTA DE CUOTAS IDEALES DE DOMINIO: 1er. Precedente aprobado en los XL y XLI Pleno del Tribunal Registral realizado los días 18 y 19 de Diciembre de Publicado el 11/03/ TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL: Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido. Criterio adoptado en las Resoluciones N° SUNARP-TR-T del 27/06/2007 y N° SUNARP-TR-L del 23/04/

23 COMPRAVENTA : FALTA DE INSCRIPCION DE ACTOS PREVIOS Base Legal: Arts. 949°, 978° y 1529° del C.C., Art. 31P y 59 del RIRP. a) Cuando se transfiere un Lote de una Manzana determinada; sin embargo, a nivel registral no existe Lotización inscrita que permita identificarlo; ni habilitación urbana concluida que autorice la transferencia. Ley N° y su Reglamento. Art. 31P del RIRP. b) Cuando se transfiere un Dpto. (o aires) de un inmueble determinado; sin embargo, a nivel registral no existe Declaratoria de Fábrica, ni Reglamento Interno inscritos que permitan su previa independización. Ley N° y su Reglamento. c) Cuando un copropietario transfiere una parte material del predio; sin embargo, a nivel registral no existe inscrita la Subdivisión del inmueble que permita individualizarlo, ni la adjudicación e independización a favor del copropietario vendedor (por División y Partición celebrada entre los condóminos del predio), que permita su transferencia. Arts. 978, 983 y 992 del C.C.; Ley N° y su Reglamento, D.S. N° Vivienda. 23

24 - COMPRAVENTA: Falta de actos previos: 2do. Precedente aprobado en el XXXII Pleno del Tribunal Registral realizado los días 03 y 04 de Abril de Publicado el 11/06/ IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA No procede la anotación preventiva en los supuesto de falta de inscripción de actos previos. Criterio adoptado en la Resolución Nº SUNARP-TR-T del 02 de Agosto de SUPUESTO DE ANOTACION PREVENTIVA: La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda efectuarse porque el título adolece de defecto subsanable se refiere a aquellos vicios de fondo o de forma que afectan a aquel, independientemente de su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la observación por falta de inscripción de acto previo no puede dar lugar a la anotación preventiva del título. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título, sino su relación con las partidas registrales. 24

25 - COMPRAVENTA: Representación voluntaria: 1er. Precedente aprobado en el XVII Pleno del Tribunal Registral realizado los días 20 y 21 de Abril de Publicado el 23/05/2006. CALIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DE PERSONAS NATURALES A efectos de calificarlos acto celebrado por el representante de persona naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde consta el referido poder. Criterio adoptado en las Resoluciones N° ORRLL- TRN del 24/08/2000 y N° SUNARP-TR-L del 23/07/

26 - COMPRAVENTA: Contrato consigo mismo: Art. 166 del C.C.: La norma considera anulable el acto, en razón al posible conflicto de intereses que se presenta cuando un solo sujeto emite dos declaraciones de voluntad, como parte y contraparte. DEFECTO SUBSANABLE DEL ACTO JURÍDICO Procede observar por defecto subsanable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, cuando el representado no lo hubiese autorizado específicamente. Resoluciones N° SUNARP-TR-L del 24/02/2012; N° SUNARP-TR-L del 28/11/2012; N° SUNARP-TR-L del 03/08/2012 y N° SUNARP-TR-A del 19/08/

27 - COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD: Base Legal: Art. 1583°, 1584° y 2019° Inc. 3 del C.C., Art. 60° del RIRP.: - En las compraventas con pacto de reserva de propiedad, cuando aun no ha operado la transferencia, solo es inscribible el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes. (Rubro D). La inscripción del pacto, no impide la inscripción de transferencias ni de otros actos posteriores; pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento. Una vez que se haya cumplido el pacto, para la inscripción de la transferencia de propiedad a favor del adquirente, se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha pagado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia. - Deberá tenerse presente que la inscripción de la transferencia de propiedad por haberse pagado el precio establecido, implica la inscripción de dos actos: 1) El de la transferencia de propiedad en el rubro títulos de dominio (Rubro C); y 2) La cancelación del asiento que contiene el Pacto de Reserva de Propiedad, que se efectuará en el rubro Cancelaciones (Rubro E). 27

28 - COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA: Base Legal: Art. 1986, 1987, 1988° y 2019° Inc. 3 del C.C., - Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial. El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años en caso de inmuebles, salvo que las partes establezcan un plazo menor. El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes establecen un plazo mayor al indicado, o prorrogan el plazo para que sea mayor a dos años, el plazo o la prórroga se considera reducidos al plazo legal. 28

29 - COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA: Base Legal: Art. 1986, 1987, 1988° y 2019° Inc. 3 del C.C., - Es un pacto mediante el cual se le otorga al vendedor un derecho potestativo durante un plazo legal determinado, en virtud del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin la consecuencias indemnizatorias que ello conllevaría en otras situaciones. - El pacto de retroventa no configura una condición resolutoria, sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocación, por tanto, la compraventa no sería un negocio condicionado, sino uno puro y simple. - Registralmente, la compraventa con pacto de retroventa, implica la inscripción de dos actos: 1) El de la transferencia de propiedad contenido en la compraventa, en el rubro títulos de dominio (Rubro C); y 2) La del Pacto de Retroventa en el rubro de cargas y gravámenes (Rubro D). 29

30 - CASOS DE COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA: 1er. Precedente aprobado en el XXV Pleno del Tribunal Registral realizado los días 12 y 13 de Abril de Publicado el 15/06/2007. NATURALEZA DEL PLAZO DE RETROVENTA La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de retroventa es uno de caducidad. CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado por el máximo establecido por el código civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando civil ha cancelado el inscripción del acto, si es que no existen tercero y derecho inscrito pueda perjudicar se con dicha resolución.. Criterio adoptado en la Resolución N° SUNARP-TR-T del 03/01/

31 - COMPRAVENTA: Casos de Escrituras Públicas otorgadas por el Juez: 2do. Precedente aprobado en el I Pleno del Tribunal Registral realizado los días 13 y 14 de Setiembre de Publicado el 22/01/2003. VALORACIÓN JUDICIAL DE MINUTA: Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial. Criterio adoptado en la Resolución N° ORLC/TR del 30/05/2002 y publicada el 15/06/

32 - COMPRAVENTA: Casos de Escrituras Públicas otorgadas por el Juez: 2do. Precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días 08 y 09 de Abril de Publicado el 09/05/2005. CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA: La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye titulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del Art del Código Civil. Criterio adoptado en las Resoluciones N° SUNARP-TR-L del 20/06/2003, N° ORLC/TR del 30/04/2001 y N° ORLC/TR del 12/04/1999. La finalidad de la demanda de otorgamiento de escritura pública es que el emplazado cumpla con la obligación de hacer, referida a la formalización del documento privado, a fin de que el acto jurídico conste en instrumento público y de este modo acceda al Registro, pudiendo ser otorgada por el Juez en caso de rebeldía del emplazado. En ese caso, la escritura pública que se otorga no constituye un parte judicial sino que la actuación del Juez se restringe a otorgar el instrumento respectivo conforme lo dispuesto en la sentencia. 32

33 - COMPRAVENTA: Casos de Escrituras Públicas otorgadas por el Juez: I.- OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA: En la escritura pública dictada en ejecución de sentencia en un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, es necesario que se inserte el contrato privado que contiene la manifestación de voluntad de los contratantes, cuando éste conste por escrito. - Resolución N° SUNARP-TR-L del 31/11/

34 - COMPRAVENTA: Casos de Escrituras Públicas otorgadas por el Juez: II.- OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA: En los títulos relativos a escrituras públicas otorgadas por Juez en rebeldía del obligado, no será necesario insertar el contrato privado que motivó el respectivo proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, cuando la minuta firmada por el Juez contenga los elementos esenciales del acto jurídico. Ello en tanto que, en este tipo de procesos el citado funcionario público se encuentra especialmente facultado para sustituirse al demandado rebelde y crear con ello el título formal que sustenta la inscripción - Resolución N° SUNARP-TR-L del 02/02/

35 - COMPRAVENTA: Adquisición con calidad de bien propio: 3er. Precedente aprobado en el II Pleno del Tribunal Registral realizado los días 29 y 30 de Noviembre de Publicado el 22/01/2003. ACREDITACIÓN DE LA CALIDAD DE BIEN PROPIO : Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de compraventa Criterio adoptado en la Resolución N° ORLC/TR del 04/01/2002 publicada el 30/01/

36 |GRACIAS! 36


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