C.P. José Asunción Neira Flórez

C.P. José Asunción Neira Flórez
Conferencista C.P. José Asunción Neira Flórez

José Asunción Neira Flórez:
Contador Publico, Universidad Santiago de Cali, Magister en Gestión Empresarial, Especializado en Revisoría Fiscal, Gerencia Financiera con énfasis internacional, Gerencia estratégica, Diplomado en Derecho societario, NIIF, Promotor y Liquidador de la Superintendencia de Sociedades, Consultor Tributario y Financiero de empresas tales como Fenocol Ltda., Promulgar Ltda., Manufacturas California S.A, Disfaroc S.A.S. Docente Universitario.

NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSION
Objetivo El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Alcance Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión. Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la medición, en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad de inversión mantenida en arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento financiero y también se aplicará para la medición en los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.

Alcance Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes: La clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos; El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de inversión (ver también la NIC 18 Ingresos de Actividades Ordinarias);

La medición, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre propiedades mantenidas en arrendamiento operativo; La medición, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero; La contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior; y La información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos.

Alcance Esta Norma no será de aplicación a: Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41 Agricultura); y Los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y recursos no renovables similares.

Definición Propiedad para inversión es la propiedad (terreno o construcción o parte de una construcción o ambas) tenida (por el propietario o por el arrendatario según un arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para apreciación del capital o ambos. [NIC 40.5]

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo se aplican a las propiedades ocupadas por el dueño.

Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión: Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio. Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalías).

Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos. Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos. Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma: Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas exclusivamente para su disposición en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas. Inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción).

Propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo, entre otros, las propiedades que se tienen para su uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desprenderse de ellas. [eliminado]. Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.

Ejercicio 1 Propiedades de inversión se define como: Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o ambos) que se mantiene para la venta en el curso normal de las operaciones. Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o ambos) que se mantiene para obtener rentas. Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o ambos) que se mantiene para obtener plusvalías. Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o ambos) que se mantiene para obtener rentas, plusvalías o ambas.

Ejercicio 2 Una entidad es propietaria de un edificio de dos pisos. El piso 1 se arrienda a terceros independientes mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. El piso 2 está ocupado por el personal de mantenimiento y administración de la entidad. La entidad puede medir con fiabilidad el valor razonable de cada uno de los pisos del edificio sin costo o esfuerzo desproporcionado. Piso 1 Piso 2 Medición

Solución La entidad (el arrendador) clasifica el piso 1 como una partida de propiedades de inversión. Es una propiedad que se mantiene para obtener rentas. Se contabiliza al valor razonable en cada fecha de presentación. El piso 2 del edificio se clasifica como propiedades, planta y equipo. Es una propiedad que se utiliza en la producción o el suministro de bienes o servicios o para fines administrativos. Se contabiliza al costo menos toda depreciación acumulada y toda pérdida por deterioro acumulada.

Nota Si el valor razonable no puede medirse con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de negocio en marcha, los pisos 1 y 2 se contabilizarían como propiedades, planta y equipo, conforme a la NIC 17.

Ejercicio 3 Una entidad tiene un alojamiento con desayuno en un edificio de su propiedad. La entidad también proporciona a los huéspedes otros servicios que incluyen limpieza, televisión satelital y acceso a Internet de banda ancha. La renta diaria de la habitación incluye estos servicios. Además, a pedido, la entidad organiza visitas por los alrededores para sus huéspedes. Los servicios de visitas se cobran por separado. La entidad debería contabilizar el edificio como: (a) Inventario, (b) Propiedades de inversión, (c) Propiedades, planta y equipo

Ejercicio 4 Una subsidiaria (arrendador) posee un edificio para obtener rentas bajo un arrendamiento operativo de su Controladora (arrendatario). La entidad controladora fabrica sus productos en el edificio arrendado. El valor razonable del edificio puede medirse con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha.

El edificio: Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y equipo por parte de la subsidiaria, y como propiedades de inversión por parte del grupo. Se contabiliza como una propiedad de inversión por parte de la subsidiaria y como una partida de propiedades, planta y equipo por parte del grupo. Se contabiliza como una propiedad de inversión tanto por parte de la subsidiaria como por el grupo. Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y equipo tanto por parte de la subsidiaria como por el grupo.

Reconocimiento La propiedad para inversión se debe reconocer como activo cuando sea probable que los beneficios económicos futuros que están asociados con la propiedad fluirán para la empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente. [NIC 40.16]

Medición La propiedad para inversión se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transacción. Tales costos no deben incluir costos de inicialización, desechos anormales, o pérdidas operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversión logre el nivel planeado de ocupación. [NIC y 40.23]

Medición subsiguiente al reconocimiento inicial La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30] modelo a valor razonable; y modelo del costo. Un método tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversión de la entidad. Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentación más apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo.

Medición Modelo a valor razonable: La propiedad para inversión se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la cual la propiedad podría ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en una transacción en condiciones iguales. Las ganancias o pérdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad para inversión tienen que ser incluidos en la utilidad o pérdida neta para el período en el cual surgen. [NIC 40.35]

Medición El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma localización y condición y sujeto a similares arrendamiento y otros contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal información, la entidad puede considerar los precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los cambios en las condiciones económicas, y proyecciones de los flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46]

Medición Hay una presunción refutable de que la empresa será capaz de determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversión haciéndolo sobre una base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de valor razonable pero en la adquisición concluye que el valor razonable de una propiedad para inversión no se espera que se pueda medir confiablemente sobre una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de comparación según la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciación acumulada menos pérdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53]

Medición Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable hasta la disposición, aún si las transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos fácilmente disponibles. [NIC 40.55]

Medición Modelo del costo: Después del reconocimiento inicial, la propiedad para inversión se contabiliza de acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y equipo – costo menos depreciación acumulada y menos pérdidas por deterioro acumuladas. [NIC 40.56]

Medición Transferencias a o desde la clasificación como propiedad para inversión: se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57] inicio de ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para inversión hacia propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para inversión hacia inventarios); fin de la ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión); inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde inventarios hacia propiedad para inversión); o fin de la construcción o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso de construcción/desarrollo hacia propiedad para inversión).

Medición Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversión sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como propiedad para inversión sino que se trata como propiedad para inversión hasta que se dispone de ella.

Medición Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de las transferencias entre categorías: Para la transferencia desde propiedad para inversión llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio del uso es el ‘costo’ de la propiedad según la nueva clasificación; [NIC 40.60]

Para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la reclasificación. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros según la NIC 16 a esa fecha y el valor razonable se trata como revaluación según la NIC 16. [NIC 40.61] Para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversión a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o pérdida neta del período; [NIC 40.63] y

Cuando la entidad completa la construcción/desarrollo de una propiedad para inversión que será llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o pérdida neta para el período. [NIC 40.65] Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversión, las transferencias entre las categorías no cambian el valor en libros de la propiedad transferida, y para los propósitos de medición o revelación no cambian el costo de la propiedad.

Medición Disposición La propiedad para inversión debe ser des-reconocida en la disposición o cuando la propiedad para inversión es retirada en forma permanente del uso y de su disposición no se esperan beneficios económicos. La ganancia o pérdida en la disposición debe ser calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposición y el valor en libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de resultados. [NIC y 40.69] La compensación recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72]

Ejercicio 5 Una entidad debe medir sus propiedades de inversión tras el reconocimiento inicial: Al valor razonable o aplicando el modelo de costo- depreciación–deterioro (la misma política contable para todas las propiedades de inversión). Al valor razonable o aplicando el modelo de costo-depreciación–deterioro (opción realizada partida por partida).

Al valor razonable. Al valor razonable, para aquellas propiedades en las que el valor razonable puede medirse con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de negocio en marcha; con todas las demás propiedades contabilizadas, empleando el modelo de costo-depreciación-deterioro de la NIC 17.

Ejercicio 6 El 1 de enero de 20X1, una entidad adquirió un edificio por u.m., que incluía u.m. de impuestos indirectos no recuperables. En el acuerdo de compra se establecía que se debe completar el pago en su totalidad el 31 de diciembre de 20X1. Se gastaron u.m. de honorarios legales al adquirir el edificio y se pagaron el 1 de enero de 20X1. El edificio se mantiene para obtener rentas por arrendamiento y plusvalías. Una tasa de descuento adecuada es del 10% por año. La entidad medirá el costo inicial del edificio en: (a) u.m. (b) u.m. (c) u.m. (d) u.m.

Revelaciones Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75] Si se usó el modelo a valor razonable o el modelo del costo; Si se usó el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida según arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversión;

Si la clasificación es difícil, el criterio para distinguir entre la propiedad para inversión, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la venta; Los métodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el valor razonable de la propiedad para inversión; La extensión en la cual el valor razonable de la propiedad para inversión se basa en una valuación realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal valuación, se tiene que revelar ese hecho.

Revelaciones Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75] las cantidades reconocidas en utilidad o pérdida para: Ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversión; Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que generó ingresos por alquiler durante el período; y

Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que no generó ingresos por alquiler durante el período. Restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversión o la remisión de los ingresos y resultados de la disposición. Obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para inversión o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos.

Revelaciones Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76] Conciliación entre los valores en libros de la propiedad para inversión al inicio y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable, diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros cambios.

Ajustes importantes a la valuación externa (si los hay). Si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un elemento de propiedad para inversión usando el modelo del costo, se requieren ciertas revelaciones adicionales.

Revelaciones Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79] El método de depreciación usado; las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas; el valor en libros bruto y la depreciación acumulada (agregada con las pérdidas por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del período; la conciliación del valor en libros de la propiedad para inversión al comienzo y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, depreciación, deterioro reconocido o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, así como otros cambios.

El valor razonable de la propiedad para inversión. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversión no se puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se ubique el valor razonable.

GRACIAS POR SU ATENCION

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