Sujeto pasivo: El beneficiario (adquiriente)

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1 Sujeto pasivo: El beneficiario (adquiriente)
TPO Base imponible: Valor real (tema coeficientes) / otras especialidades (usufructos, garantías, arrendamientos, opciones) Sujeto pasivo: El beneficiario (adquiriente) 6% Estatal subsidiario escala arrendamientos subsidiario 1% hipotecas, pensiones, etc. Cataluña 10% general 7% VPO 5% especial: Bonificaciones Inmobiliarias Novedad arrendamientos Tipo Menores de 32 años Familia numerosa Discapacidad +65%. Requisitos BI max. 1

2 CASOS PRACTICOS TPO Francisca, de 69 años, constituye un derecho de usufructo temporal por 5 años sobre un edificio de Barcelona con un valor catastral de euros. Y si fuera un usufructo vitalicio? Miriam adquiere la nuda propiedad a la vez que su madre el usufructo vitalicio de un inmueble. Porque impuesto tributará la consolidación de dominio cuando fallezca la madre? Y si el usufructo lo hubiera constituido Miriam Juan tiene una deuda hipotecaria con una entidad bancaria de euros. Juan transmite el inmueble, con un valor de mercado de euros a Jorge a cambio de que asuma la deuda la deuda y euros. Laura alquila un inmueble para su uso como vivienda por euros al mes por 5 años. ¿Y si fuera por 1 año, o no se determina la duración en el contrato? Rafael adquiere un derecho de opción de compra de un inmueble con un valor de mercado de euros, por el que paga una prima de euros. La opción permite a Rafael adquirir el inmueble por euros Julián transmite dos viviendas valoradas cada una en 1M de euros, a una empresa inmobiliaria, y que tiene como actividad principal la compraventa de inmuebles. La sociedad vende a los 4 años un inmueble, pero el otro lo acaba arrendando. 2

3 AJD Documentos notariales Cuota fija Cuota variable Tipo
0,30 Euros por pliego o 0,15 por folio Escritura pública Objeto evaluable Inscribible Registro Propiedad No compatible con TPO, ISD y OS Cuota variable Compraventa inmobiliaria no exenta IVA 0,5% Estatal subsidiario Cataluña Tipo 1,5% general 0,10% VPO 1,8% en caso de renuncia exención IVA 3

4 Préstamo hipotecario Préstamo simple Hipoteca 4
Sujeto a IVA (prestación de servicios) o TPO (constitución de derecho), en función de si lo ha concedido un empresario. Exención, tanto en IVA como en TPO. No sujeto AJD (cuota variable) al no ser inscribible en registro. Hipoteca Sujeta y exenta de IVA Sujeta TPO Art. 15 RDL 1/1993: “La constitución de […]los derechos de hipoteca, […], en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo”. Art. 25RD 828/1995: “ […]cuando la constitución de la garantía sea simultánea con la concesión del préstamo o en el otorgamiento de éste estuviese prevista la posterior Constitución de la garantía”. 4

5 Préstamo hipotecario Préstamo hipotecario 5 Sujeto a AJD
Base imponible: Capital garantizado (intereses máx 5 años, indemnizaciones y análogos). Si no constará: capital garantizado y tres años de intereses. Tipo: 1,5% Escritura pública objeto evaluable Inscribible Registro Propiedad No compatible con TPO, ISD y OS 5

6 Préstamo hipotecario Supuestos particulares en relación al préstamo hipotecario Subrogación (acreedor / deudor) Ampliación de préstamo Cancelación Novación Beneficios fiscales en la ley 2/1994 Préstamo concedido por entidades de crédito (banco, cajas de ahorro, cooperativas de crédito, establecimientos financieros de crédito) Exención de la escritura de subrogación. Exención cuota gradual AJD de novación del plazo del préstamo o tipo de interés, o ambas. 6 6 6

7 Crédito hipotecario Crédito hipotecario 7
Constitución: Equiparación al Préstamo. Base imponible: Regla particular cuentas de crédito art. 26 RD 828/1995: sobre capital utilizado anualmente. Cuentas de crédito con garantía hipotecaria (AJD): Normas hipoteca. ¿Beneficios fiscales de la ley 2/1994 a los créditos hipotecarios? Interpretación negativa de la DGT / Jurisprudencia conflictiva Cataluña: extensión beneficio en viviendas con límite euros. Extensión estatal excepcional. Reciente criterio del TEAC y DGT 7 7 7

8 CASOS PRACTICOS AJD 1. ¿Por qué impuestos tributarían las alternativas que tiene Ramon para obtener financiación en la compra de un inmueble? - Obtener un préstamo sin garantía de una sociedad propia. ¿Y si el préstamo se lo da un familiar? - Obtener un préstamo hipotecario de una entidad de crédito ¿Y si el préstamo hipotecario lo obtuviera de un familiar? - Realizar la compra pactando con la promotora el aplazamiento del pago y constituyendo una hipoteca como garantía ¿Y si el inmueble lo compra a un particular? Una vez Ramon ha adquirido el inmueble, intenta conseguir mejores condiciones porque sus ingresos han disminuido. ¿Cómo tributan las siguientes alternativas? - Consigue que otro banco se subrogue consiguiendo otro préstamo en mejores condiciones - Consigue que el banco le baje el tipo de interés - Consigue que le cambien el sistema de amortización (plazos vs método) - Consigue que el banco le conceda un periodo de carencia. 8

9 Responsabilidad Responsabilidad subsidiaria por deudas tributarias a las que el inmueble esté afecto (art. 79 LGT): En los casos de tributos que graven la transmisión, adquisición o importación (ej.: TPO, ISD). Cuando la Ley del tributo lo establezca expresamente (ej.: IBI, IRNR). IMPUESTO ¿AFECCIÓN? TPO Sí AJD ¿Sí? ISD IBI IRNR IIVTNU No ICIO Responsabilidad subsidiaria específica aplicable en adquisiciones de bienes en la que se debe repercutir IVA cuando el destinatario de la operación (sujeto pasivo IVA) debiera razonablemente presumir que el IVA repercutido no se va a ingresar. 9