EL BOLETO EN EL CCC 2014 El nuevo Código no se expide sobre la naturaleza jurídica del boleto. No obstante otorga cierta tipicidad al boleto de compraventa.

Presentación del tema: "EL BOLETO EN EL CCC 2014 El nuevo Código no se expide sobre la naturaleza jurídica del boleto. No obstante otorga cierta tipicidad al boleto de compraventa."— Transcripción de la presentación:

1 EL BOLETO EN EL CCC 2014 El nuevo Código no se expide sobre la naturaleza jurídica del boleto. No obstante otorga cierta tipicidad al boleto de compraventa en función de las normas contenidas en los arts. 1170 y 1171. Además debe vinculárselo con la nueva regulación dada a los contratos preliminares y a los contratos de promesa en particular en los arts. 994 y sigts. Corresponde sostener que el boleto de compraventa según la caracterización dada en el nuevo CCC constituye una realidad distinta al contrato de promesa. Por ello no sería aplicable el plazo de un año que establece el art. 994. O sea que el contrato de promesa sería aquel donde las partes acuerdan expresamente no celebrar el contrato definitivo por la razón que sea. En el boleto de compraventa en cambio las partes quieren celebrar el contrato definitivo pero es la ley la que le resta efectos y produce el fenómeno de la conversión del acto jurídico contemplado en los arts. 969 y 1018

2 Discusión sobre naturaleza jurídica. En CCC 2014 puede sostenerse su naturaleza de verdadero contrato de compraventa. Razones: a)Tener en cuenta metodología adoptada (en capítulo de la compraventa y no en las reglas sobre la forma de los contratos como anterior art. 1185 bis) b) Terminología utilizada en art. 1170/1171: se menciona el derecho “del comprador”, el inmueble “vendido” y el concurso o quiebra del “vendedor” Fallo SCJN “Banco de Crédito Argentino SA c/Germanier, Carlos A. y otros” (26/12/2006) El caso: se presentó boleto con firma certificada por escribano público. Aplicó por analogía el art. 1185 bis SCJN declaro inadmisible el recurso

3 PRIORIDAD SOBRE EL PRIMER EMBARGANTE REQUISITOS ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

4 SUPUESTOS CONTEMPLADOS Art. 1170 da preferencia al adquirente por boleto respecto del acreedor embargante. Si el boleto es oponible al conjunto de acreedores en la quiebra, no hay razón para impedirlo frente a un acreedor individual Norma no resuelve la preferencia entre diversos adquirentes por boleto o entre éstos y los adquirentes por escritura, sin posesión Se aplican reglas del art. 765 Se aplica –sin dudas- ante el ejecutante individual que ha obtenido embargo del inmueble. La situación no es tan clara cuando existe una colisión de derechos entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario. Diversas posturas adoptadas bajo régimen derogado:

5 A) A) Una primera posición hace prevalecer al acreedor hipotecario, a menos que el boleto esté registrado, pues el acreedor ha confiado —para otorgar el crédito— en la información dada por el registro y en el título de dominio que de ella surgía B) B) Otra opinión afirma que el comprador por boleto prevalece si ha recibido la posesión antes de la constitución hipotecaria, pues cabe exigir al acreedor una conducta diligente que se traduce en verificar que no exista un tercero que posea legítimamente, toda vez que la posesión es también una forma de publicidad El CCC 2014 se ha inclinado por la primera postura al referirse sólo a los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble, excluyéndose implícitamente a los demás terceros titulares de derechos reales sobre el bien. El CCC procura extender los efectos del art. 1185 bis del Código Civil a las ejecuciones individuales, en la medida de que no se trate de acreedores hipotecarios, cuyo derecho tendrá prioridad respecto del del adquirente por boleto La solución propuesta parece ser razonable pues no existe una clara obligación legal en cabeza de este acreedor de indagar sobre la situación posesoria del bien (A. Borda)

6 REQUISITOS PARA QUE OPERE OPONIBILIDAD BOLETO AL ACREEDOR EMBARGANTE (recaudos son concurrentes) 1)Buena fe: O sea que no debe tratarse de un adquirente que en complicidad con el vendedor quiera perjudicar al acreedor y excluir el bien del patrimonio. Buena fe se presume 2) Contratación directa con titular registral o demostración de un eslabonamiento adquirentes sucesivos. Si el iter transmisivo no ha sido respetado no puede invocarse la norma. 3) Pago como mínimo del 25% del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar (en Código derogado se había sostenido que si había posesión no era necesario el 25%) 4) El boleto debe tener fecha cierta. Criterio flexibilizado en el nuevo art. 317. Jurisprudencia: «certidumbre fáctica». 5) Publicidad suficiente de la adquisición: puede ser registral o posesoria. Contradicción con exigencia de fecha cierta.

7 ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Critica: reproducción casi textual art. 146 LCQ. Es una norma de carácter concursal. Requisitos: a)Debe ser comprador de buena fe b)Boleto debe tener fecha cierta (cuestión: puede ser suplida por certidumbre fáctica?) a)No se requiere que se haya transmitido posesión (Para alguna doctrina probada la posesión no se requiere fecha cierta)

8 ARTICULO 146.- Promesas de contrato. (segundo párrafo) (Ley de Concursos y Quiebras Nº 24.522) Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

9 El boleto de compraventa y el asentimiento conyugal CCC reconoce dos regímenes patrimoniales a)Régimen de comunidad de ganancias Se aplica supletoriamente. No puede variarse sino después de transcurrido un año. Por escritura pública. Inscribirse marginalmente en Registro Civil b) Régimen de separación de bienes Cualquiera sea el régimen se requiere asentimiento conyugal para disponer sobre la vivienda familiar (art.456) (incluso si trata de un bien propio en el régimen de comunidad) Vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después del matrimonio salvo que haya sido contraída por ambos o con el asentimiento del otro

10 En régimen de comunidad se requiere asentimiento conyugal para enajenar o gravar bienes registrables (art.470) También se requiere asentimiento para las promesas de los actos comprendidos en los incisos del art. 470 El asentimiento debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos (art. 457) Autorización judicial: ausente, incapaz o negativa injustificada. Debe estar justificada por el interés de la familia No puede darse mandato al otro cónyuge para darse a sí mismo el asentimiento conyugal (art. 459) unión convivencial En unión convivencial se requiere asentimiento del otro conviviente si está inscripta (art.522)