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El suelo como determinante de la vivienda popular. El caso de Bogotá Ana María Ibáñez Jorge Andrés Tovar Facultad de Economía – CEDE Universidad de los.

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1 El suelo como determinante de la vivienda popular. El caso de Bogotá Ana María Ibáñez Jorge Andrés Tovar Facultad de Economía – CEDE Universidad de los Andes Asistencia de Investigación de Juan Fernando Plazas Diciembre

2 Objetivo del estudio ¿Es financieramente viable construir Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en los terrenos del futuro Plan Zonal del Norte? 2

3 Contenido El problema de acceso a vivienda La clasificación del suelo Normatividad del sector Vivienda VIP/VIS: – Precios, accesibilidad y disponibilidad Viabilidad de VIP en POZ Norte Renovación urbana para VIP Conclusiones 3

4 El problema Colombia, al igual que otros países en desarrollo, presenta déficit significativos de vivienda, especialmente en sectores populares. – El Censo de población del 2005 calcula el déficit habitacional urbano en hogares. Déficit Cuantitativo y déficit Cualitativo Bogotá, según el censo del 2005, presenta déficit habitacional de en el área urbana. – Déficit cuantitativo de en zona urbana. Excluyendo cohabitación unipersonal: – Déficit Cualitativo: hogares. De acuerdo a la ECV 2007: – El 22% de los hogares en estrato 1 en Bogotá presentan déficit. El 11% de los hogares estrato 2. – El 95% de hogares con déficit habitacional se concentra en los estratos 1 a 3. 4

5 Hogares en déficit habitacional 5

6 La construcción informal ha sido una alternativa Entre 1961 y 2001 en Bogotá Se han desarrollado asentamientos ilegales. Que ocupan Ha. Esto representa 18% del área urbana 6

7 BOGOTA Stock Viviendas (b) Viviendas construidas (c) Viviendas iniciadas sector formal % Vivienda Informal (b)-(c) % 1 Fuente: Censos 1993, DANE. Se excluye la localidad de Sumapáz 2 Fuente: Camacol. Informalidad que ha persistido 7

8 Clasificación del suelo: 8

9 … es cual es limitado 9

10 La Normatividad del sector 10 Ley 388 de 1997 POT (Decreto 190 de 2004) Instrumentos Planeación Instrumentos de gestión de suelo Principio de equidad Función social de la propiedad Mecanismos para alcanzar equidad en el desarrollo

11 Sistemas de reparto de cargas y beneficios Decreto 327/04 Decreto 436/06 Zonas delimitadas en POZ Normatividad (cont.) 11 OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Cesiones de suelo Provisión VIS/VIP OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Cesiones de suelo Provisión VIS/VIP OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Financiamiento y cesiones de suelo (Cargas Generales y Locales) Provisión VIS/VIP OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Financiamiento y cesiones de suelo (Cargas Generales y Locales) Provisión VIS/VIP BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad básica (IC=1) BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad básica (IC=1) BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad resultante BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad resultante CESIONES DE SUELO EDIFICABILIDAD Según el tamaño y condiciones de la zona en el que aplica

12 A estos precios de VIP/VIS… 12 Tipo Vivienda Rango de SMMLVValor en Pesos (2009) MínimoMáximoMínimoMáximo Antes de $ $ $ $ $ $ $ $ Después de 2007 VIPHasta 70Hasta $ VISHasta 135 $ $ Fuente: DNP, Decreto 4259 de 2007

13 … se puede comprar? Un hogar con ingresos de un salario mínimo ($ ), la primera cuota no puede superar $ – Crédito máximo: Pesos: $ (tasa 14,10% y 180 meses) * – Para vivienda 70 SMMLV requiere ahorro/subsidio de $23 millones. Subsidio de $ (22 SMMLV)** UVR: $ (tasa 10,6% y 180 meses) * – Para vivienda 70 SMMLV requiere ahorro/subsidio de $21 millones. Subsidio de $ (22 SMMLV)** 13 * Fuente: Asobancaria. Tasa interés promedio de los desembolsos del 1 al 15 de Octubre de 2009 ** Decreto Nacional 4466 de 2007

14 Dónde construir VIP/VIS? 14 AREA % sobre área útil VISVIP Suelo de Expansión Norte2015 Suelo de Expansión Sur y Occidental5030 Suelo urbano2015 Fuente: Compilación POT. Decreto 190 de Provisión mínima de VIP y VIS en suelos tratamiento de desarrollo

15 15 POZ Norte Área Bruta: Expansión: 571,81Ha Urbano:1446,07 Ha POZ Usme Área Bruta: 938 Expansión: 800,3 Ha Urbano: Ha 1035 Ha Desarrollo prioritario. Con datos para 791 Ha * – 61 Ha Residencial – 34 Ha Industrial – 518 Urbanizado no edificado * María Mercedes Maldonado (2008)

16 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿Cuál es el precio del suelo que se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato este precio del suelo? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme como referencia. 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 16

17 Precio de suelo requerido para construir VIP ¿Cuál es el precio del suelo requerido para construir VIP de 70 SMMLV? Supuestos: – Área bruta de m 2 – Utilidad del 4.4% – apartamento de 46 m 2 en Edificio de 5 plantas, 4 apartamentos por piso y un proyecto de 6 edificios – El suelo bruto debe costar $ m 2 17

18 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato este precio del suelo? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme como referencia. 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 18

19 Es mucho o poco? El precio del suelo pagado por constructoras privadas en la localidad de Bosa rondó en 2008 los $35.000/m 2. Metrovivienda ha pagado por suelo bruto (generalmente rural): – En en El Recreo – Bosa a $12-19 mil m 2. – En 2000 El Porvenir – Bosa a $ m 2 – En 2003 Campo Verde – Bosa a $ mil m 2 – En 2009, en Usme ha comprado a $ m 2 19

20 El precio del suelo ha aumentado 20

21 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 21

22 El equipamiento del suelo en Usme En Usme, Metrovivienda vende el m 2 útil urbanizado a precios que oscilan entre $ /m 2 y $ /m 2. – El costo de equipar y dotar, con cargas locales, lleva a que el precio del suelo este entre $ y $ /m 2. – Según cálculos del CEDE basados en información de Metrovivienda, está absorbe costos por un 21% del costo de producción del suelo útil *. 22 * Vr. VIP = 50 SMMLV = $ (42 m2)(450viv/has)

23 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 23

24 El POZ Norte 24 Calle 170 Autopista Norte 800 Ha. Brutas, sólo quedan 329 Ha útiles

25 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 25

26 VIP en el POZ norte El proyecto de POZ norte de Junio del 2009 de la SDP establecía condiciones restrictivas para la generación de VIP/VIS i.Localización obligatoria ii.Porcentajes de provisión mínima. iii.Prioridad en tiempos de ejecución. 26

27 Localización de VIP 27 VIP en al menos el 40% del suelo útil de estos terrenos

28 Propuesta POZ Norte: VIP (cont.) ii.Incrementos en porcentajes de provisión mínima – Sobre el suelo no destinado obligatoriamente a VIP –gráfico anterior -: A VIS debían destinarse 33% de suelo útil, ó A VIP el 20% del suelo útil. iii.Los predios VIP debían ejecutarse en el corto plazo 28

29 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 29

30 ¿El precio del suelo en POZ norte? En zonas de expansión está avaluado como si fuese suelo rural: $ $18.000/m 2. En Zonas de VIP obligatorio, el avalúo catastral oscila entre los $ $18.000/m 2 en suelos de expansión y los $90.000/m 2 suelo urbano. El precio de transacción real puede llegar a los $ /m 2. El precio del suelo es muy alto para VIP considerando: – Estructura de costos – Requerimientos de cargas generales – Pagos de plusvalías 30

31 Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: 1.¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? 2.¿Es caro o barato? 3.¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme 4.El POZ Norte 5.Localización de VIP en el POZ Norte según SDP 6.El precio del suelo en el norte 7.Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP? 31

32 Viabilidad de VIP/VIS en el Norte? La propuesta de la SDP calculaba financiamiento de cargas generales aproximado de $800 mil millones. Con estos requerimientos de cargas, los planes parciales destinados a VIP deberían pagar $55.115/m 2 de SOR. 32

33 Multifamiliar 5 plantas Ejercicio Base Con cargas generales y sin cambio precio suelo bruto Con cargas generales y cambio precio del suelo Escenario Conservador Escenario realista Cargas Generales ($/m 2 de SOR) -$ $/m 2 bruto $ $ 100,000$ $/m 2 área útil urbanizada $ $ $ $ Precio en SMMLV Utilidad del proyecto 4,41% 3.60%3,36% Simulación de viabilidad para VIP en el futuro POZ Norte 33 A estos costos hay que sumarle las plusvalías Supuestos: – Multifamiliar 5 plantas – área vivienda (m 2 ): – viviendas por Ha. de área útil: 326 – Urbanismo ($/m 2 ): $ – Cesiones por afectaciones: 10% A. Bruta – Cesiones locales (tipo A y vías): 45% ANU

34 Es la renovación urbana una alternativa a VIP ? En barrios de origen informal – Programa de mejoramiento integral de barrios El distrito destina aprox. $18 millones por vivienda Es rentable un plan de renovación urbana? + construir vivienda($ 26 millones por vivienda) + tumbar + reubicar + sobrecosto de construcción en ladera * * Pesos del 2009 basado en Rocha, R., García, L., Rueda, N., Bautista, M. A., Herrera, C., Navarré, A., & García, X. (2003) costos renovación > costos legalización

35 Conclusiones Bogotá tiene una oferta limitada de suelo disponible, particularmente para construcción de VIP/VIS Bajo la actual normativa, el norte no es una alternativa viable para solucionar los problemas de VIP. A pesar de los subsidios a la demanda, la VIP sigue siendo muy costosa 35

36 Conclusiones Para construir VIP en el norte el Estado debe subsidiar para compensar el alto costo del suelo (y posiblemente plusvalías y cargas generales) …sin embargo No es financieramente razonable que el Estado subsidie en el norte cuando puede subsidiar en otras áreas de la ciudad con un mayor retorno por peso invertido. 36

37 Conclusiones Alternativamente, es financieramente más razonable manejar un esquema de subsidios cruzados. – El sector privado pueda construir VIS y vivienda de mayor valor (o comercial) en el norte. – Las plusvalías que se generen deben comprometerse a la construcción de VIP en otras zonas de la ciudad. La legalización y organización del suelo es un mecanismo para frenar la construcción informal. 37

38 Conclusiones En el mediano y largo plazo es necesario evaluar alternativas para generar suelo para VIP. Alternativas que deben comenzar a estudiarse: – Recalificar suelos normados actualmente como rurales – Ampliar el campo de acción de la ciudad mediante un área metropolitana. 38


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