Dr. Jesús Quintana Pacheco

Presentación del tema: "Dr. Jesús Quintana Pacheco"— Transcripción de la presentación:

1 Dr. Jesús Quintana Pacheco
ESTIMACIÓN DE TASA DE PRODUCTIVIDAD PARA DETERMINAR LA RENTA BRUTA ANUAL DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA ZONA NORPONIENTE DE LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA ESTIMATION OF PRODUCTIVITY RATE TO DETERMINE THE ANNUAL GROSS INCOME OF SOCIAL HOUSING IN THE NORTHWEST AREA OF HERMOSILLO, SONORA. Universidad de Sonora Tesis de Maestría presentada por Arq. Estefanía Calderón Aguayo Dirigida por Dr. Jesús Quintana Pacheco Dr. codirector 05 de Noviembre de 2015

2 REVISIÓN DE LITERATURA
Contenido INTRODUCCIÓN PROCEDIMIENTO OBJETIVO METODOLOGÍA JUSTIFICACIÓN ANÁLISIS Y RESULTADOS REVISIÓN DE LITERATURA APLICACIÓN OBJETO DE ESTUDIO CONCLUSIÓN

3 Introducción Avalúos de carácter judicial, sin normas previamente establecidas “El leal saber y entender” Necesidad de establecer técnicas de valuación y formar profesionistas Opinión de valor puede determinar el curso de un negocio, la compra-venta de un bien, el bienestar económico de grupos de personas, entre otros. VALUADOR: es el profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías de valuación actualizadas. Proceso de Valuación proyecto de tesis es motivado por el interés de mejorar la aplicación práctica del enfoque de capitalización de rentas, basado en la productividad de la inversión inmobiliaria en una zona específica de la ciudad. Y definir un proceso para estimar la tasa de productividad que determinará la renta bruta anual de la vivienda de interés social en la zona norponiente de la ciudad de Hermosillo

4 Objetivos Objetivo General Objetivos Particulares
Estimar la tasa de productividad para la obtención de la renta bruta anual de vivienda de interés social en la zona norponiente de la ciudad de Hermosillo, Sonora, sin necesidad de realizar un proceso de homologación con comparables en renta. Objetivos Particulares Establecer metodología para que los valuadores puedan determinar de una manera sencilla la renta bruta anual en las viviendas del tipo interés social. Facilitar el empleo del método de capitalización de renta en avalúos de viviendas tipo interés social

5 Justificación El método de capitalización de rentas es poco utilizado
Tiempo de recabar información La poca precisión de las tasas (es muy susceptible a la situación económica del país) Por lo que en México durante los noventas, este enfoque se dejó de utilizar y hasta la fecha Sociedad Hipotecaria Federal (S.H.F) no exige la aplicación del valor de capitalización de rentas en inmuebles de clase mínima, económica, interés social y media Desde los inicios del año 2000 a la fecha, los indicadores económicos (inflación, tasas de interés y los indicadores macroeconómicos) se han estabilizado y se proyecta que sigan así, lo cual permite utilizar tasa de capitalización más estables y es posible generar un nuevo impulso en la aplicación del enfoque de capitalización de rentas. Obtener la renta anual sin necesidad de homologación Reducir el tiempo de ejecución del avalúo

6 Revisión de Literatura
Autor y Año Tema Tipo Descripción Martínez, A., 1980 “Multiplicadores de renta a través de las tablas Input-Output” Revista de economía política determina los multiplicadores para los distintos sectores como son la agricultura, industria, servicios, etc. basándose en las tablas Input-Output de la economía Española, 1970. Kimmons, J., 2010 “How to calculate and use the gross rent multiplier (GRM)” Artículo en internet explica cómo llegar a un valor de mercado en base a un multiplicador de renta bruta, obtenido de dividir el valor de mercado entre el ingreso bruto anual, el resultado de esta división por el ingreso bruto anual nos proporciona el Valor de Mercado. Castillo, S., 1999 “Multiplicadores y distribución de la Renta en un Modelo SAM de Andalucía” Journal de Estudios de Economía Aplicada N° 12 presenta los multiplicadores interrelaciónales de Miyazawa, los cuales muestran que cualquier cambio en la renta de algún grupo, afecta directa o indirectamente a los demás. Y aplica un método de descomposición para estudiar la distribución de la renta entre los sectores por medio del modelo SAM (Matriz de Contabilidad Social).

7 Revisión de Literatura
Autor y Año Tema Tipo Descripción Castro, J. A., 2006 Método de Multiplicador de la renta para determinar el valor de los Bienes Inmuebles en Guatemala Tesis determinó que los multiplicadores son diferentes dependiendo del tipo de inmueble del que se trate. Quintana, J., 2012 Tasas de capitalización de acuerdo a la mejor estimación de los valores de alquiler y precio de venta de cada barrio del municipio de Barcelona y de la expresión del método de capitalización directa, basándose en modelos hedónicos. Tesis Doctoral considera los elementos de calidad de zona los cuales se estructuran en cuatro niveles, a partir de los cuatro factores de calidad de zona: calidad del entorno urbano, de la edificación, de la accesibilidad y de la jerarquía social. Esto es, se genera una base de indicadores provenientes de las distintas fuentes de datos, los cuales se sintetizan en componentes de calidad de zona y finalmente, se integran en un solo indicador sintético de calidad de zona.  

8 Objeto de estudio El trabajo se desarrolla en el mercado de renta de vivienda, tipo interés social, en la ciudad de Hermosillo. En la zona norponiente de la ciudad, delimitada por Blvd. García Morales y Blvd. Solidaridad

9 Procedimiento PASOS A SEGUIR Estudio de mercado.
Obtención de la muestra. Análisis de la Muestra. Determinar el Valor de Reposición Nuevo de las viviendas Estudio de la variación en el valor Determinación de Multiplicadores Comprobación de Multiplicadores

10 Metodología Recolección de información de mercado de rentas
A partir de los datos obtenidos en estos dos procesos, se establecen las relaciones entre los valores de las rentas y el valor físico en cada caso, para determinar el factor que al ser multiplicado por el valor físico del inmueble, arroje como resultado la renta bruta anual. (periódicos, agencias de bienes raíces, sitios web y realizando recorridos por la zona en estudio) Recolección información para estimar el valor físico de cada uno de los inmuebles de la muestra. Además de conocer la renta Equipamiento Programación de la información en Excel, con el propósito de generar una forma sencilla y practica. Instalaciones especiales Superficie de terreno Superficie de construcción

11 Para calcular el ingreso bruto existen tres métodos
El valor de capitalización de rentas se obtiene de la división del Ingreso Neto entre la Tasa de Capitalización. VC = Ingreso Neto TC El Ingreso Neto se calcula obteniendo el Ingreso Bruto menos el porcentaje de vacíos, impagos, impuestos, mantenimiento y gastos de operación. Para calcular el ingreso bruto existen tres métodos homologación de comparables flujo de efectivo capitalización inversa en base al valor físico del inmueble.

12 IB Anual = V.físico x T.productividad
Si despejamos la fórmula T. Productividad = IB Anual V. Físico Esta tasa de productividad no es lo mismo que la tasa de capitalización; ya que la primera, corresponde a la relación simple de dos parámetros y no necesariamente corresponde a la rentabilidad del negocio inmobiliario

13 Información de Mercado
Variables importantes que pudieran repercutir en el valor de renta del inmueble. Metros cuadrados de construcción  Número de plantas o niveles Número de Baños Calidad de los acabados e instalaciones Estado de conservación Edad Tipo de construcción Instalaciones especiales y equipo

14 CIMENTACION LOSA MUROS ACABADOS PISOS BAÑOS NIVEL CIELO MATERIAL MUROS INTERIORES MUROS EXTERIORES CALIDAD COMPLETO MEDIO 1 Losa de cimentación vigueta Tirol Block Textura Loseta Cerámica Económico Análisis de cada de una de las propiedades en renta analizando todas sus características particulares para obtener el Valor de Reposición Nuevo (VRN) el cual al ser afectado por el estado de conservación y la edad nos dará como resultado el Valor Neto de Reposición (VNR). Valor de las instalaciones especiales que presenta la vivienda, así como el equipo con el que cuenta, depreciado por edad y obsolescencia. Valor del terreno de la vivienda tomando en cuenta las variables siguientes: Ubicación Vialidad Servicios Públicos Metros cuadrados de terreno

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16 Análisis de la muestra La muestra no es homogénea
Al calcular la tasa de productividad a partir del Ingreso Bruto Anual y el Valor Físico, se obtiene valores de tasas muy heterogéneos. Se eliminan los picos producidos por viviendas que se salen del estándar Eliminados los datos fuera de rango, continúa la presencia de la heterogeneidad Separan las viviendas de interés social de un nivel y las de dos niveles Existen variables que influyen en cierta medida en el valor de las rentas, una de las más notables, es el equipamiento y las instalaciones especiales Se cálcula la correlación existente entre la renta anual y el equipamiento e instalaciones especiales, dando como resultado una correlación positiva

17 Análisis y Resultados Análisis general de la información
Variabilidad en los valores Construcción de tasa de productividad Ubicación Estado de Conservación Instalaciones especiales y equipamiento

18 El valor de la tasa de productividad o indicador
será con base a calificaciones que oscilaran: de 2 a 3 en el caso de estado de conservación, Instalaciones especiales y equipamiento, de 2 a 4 en ubicación con la finalidad de que el objeto sea premiado o castigado según sus características y la lógica común del mercado inmobiliario. Para finalmente sumar las calificaciones obtenidas con las cuales se obtendrá un resultado total de entre el 6 al 10 para cada vivienda.

19 Ubicación zona donde se encuentra ubicada la vivienda
Valor Catastral Indicador 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 > 1190 4.0 zona donde se encuentra ubicada la vivienda utilizando como base el valor catastral de terreno proporcionado por la Dirección de Catastro Municipal de Hermosillo Estos factores se obtienen mediante una regla de tres, una vez establecidos los rangos máximos, siendo el valor catastral mayor de la muestra de $1200 pesos al cual le corresponderá un indicador de 4.

20 Estado de conservación
Factor conservación Indicador Regular 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Bueno 2.7 2.8 Muy Bueno 2.9 3.0 Muy bueno: se considera para una construcción nueva o que no necesita ningún tipo de reparación Bueno: Inmueble que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Regular: Vivienda que requiere reparaciones simples Se toma como máximo 1 correspondiente a una construcción muy buena o nueva según la tabla de Ross Heidecke a la cual le corresponde un 3 se toma como mínimo 0.65 para una construcción en estado regular obteniendo así un indicador para este de 2. No puede tener un factor de conservación en mal estado o de reparaciones medias o completas ya que estos no son susceptibles de renta

21 Instalaciones Especiales y Equipamiento
se obtuvo del estudio de mercado que el valor mínimo de equipo instalado es $0, lo que equivale a un 2% en la tabla de indicadores, mientas que el valor máximo de equipo instalado es de $270,000, lo que es igual a 3% de dicha tabla. La diferencia que existe entre el indicador máximo y el mínimo de la variable es de 1%. Se tiene la necesidad de expresar en valor porcentual la equivalencia en pesos ($) del equipo instalado.

22 El cálculo se efectúa de la siguiente manera:
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 1 𝑝𝑒𝑠𝑜= 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑀𝑎𝑥𝑖𝑚𝑜 % −𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑀𝑖𝑛𝑖𝑚𝑜 % 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑀𝑎𝑥𝑖𝑚𝑜 𝑑𝑒 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑝𝑜 𝐼𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑑𝑜 $ = 3%−2% $270,000 = 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑎 𝑎𝑝𝑙𝑖𝑐𝑎𝑟 % =(𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑒𝑞𝑢𝑖𝑝𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 $ ∗𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟𝑐𝑒𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 1 𝑝𝑒𝑠𝑜)+ 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑀𝑖𝑛𝑖𝑚𝑜 Ejemplo: Se desea conocer el indicador a utilizar para una vivienda con $135,000 pesos de equipo instalado 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑎 𝑎𝑝𝑙𝑖𝑐𝑎𝑟 % =($135,000∗ )+2% 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜𝑟 𝑎 𝑎𝑝𝑙𝑖𝑐𝑎𝑟 % =2.5%

23 Instalaciones Especiales y Equipamiento
valor $ Equipo Indicador 0 - 25,000 2.0 26, ,000 2.1 53, ,000 2.2 80, 2.3 110, ,000 2.4 135, ,000 2.5 162, ,000 2.6 190, ,000 2.7 215, ,000 2.8 242, ,000 2.9 270, ,000 3.0

24 DEMERITO POR EDO DE CONSERV Y EDAD INSTALACIONES Y EQUIPO ($)
COLONIA TERRENO (m²) CONSTRUCCION (m²) TERRENO ($/m²) DEMERITO POR EDO DE CONSERV Y EDAD INSTALACIONES Y EQUIPO ($) ubic conserv inst y equip Tasa de Productividad Dunas 128.00 52.00 605.00 0.82 $74,010.00 2 2.5 2.2 6.7 El Esplendor 144.00 95.00 985.00 0.94 $62,342.50 3.3 2.8 8.3 Floresta 125.00 51.00 687.75 0.86 $105,605.00 2.3 2.6 7.2 La Campiña Residencial 123.00 58.00 820.00 $82,050.00 2.7 7.5 La Cholla 100.00 42.00 570.00 0.81 $86,240.00 1.9 2.4 6.6 Palma Dorada Residencial 38.00 625.00 0.85 $50,130.00 2.1 6.8 Privadas del Bosque 121.00 66.00 760.00 0.73 $17,600.00 Pueblitos 150.00 54.00 700.00 0.79 $269,057.08 2.9 7.6 Pueblo del Angel 135.00 69.00 $27,540.00 7.0 Puerta Real Residencial 136.00 104.00 $52,677.60 7.8 119.00 67.00 $83,557.00 8.1 47.00 0.70 $41,774.00 $83,607.00 8.0 129.50 101.00 $100,787.00 $56,957.00 80.00 0.92 $49,707.00 8.2 $118,997.00 $224,760.18 8.5 $73,407.00 7.9 $88,167.00 7.7 $58,407.00 $68,364.00 105.00 40.00 0.83 $42,057.00 $22,547.00 $51,067.00 $25,857.00 7.4 0.72 $1,647.00 117.00 50.00 140.00 $114,597.00 Rancho Bonito 162.00 92.00 1,035.00 $77,310.00 3.4 San Lorenzo 90.00 1,280.00 $215,782.62 4 9.4 0.91 $88,950.00 9.0

25 El error que existe es en promedio de 0.1%
desviación estándar de 1.5% Los valores de renta son muy variables y dependiendo del propietario es el precio establecido.

26 Proceso para el cálculo de los indicadores y el análisis de la información
Ejemplo 1 Casa Habitación ubicada en Colonia Dunas con superficie de terreno de 128 m2 y 52m2 de construcción en un nivel, cuenta con cocina integral, pisos, barda y closet. Renta Mensual: $ 2,000 pesos se consulta el valor catastral del terreno para esta colonia en la publicación de valores catastrales de la dirección de catastro municipal. Para este caso es de $605 pesos/ m2

27 ESTADO DE CONSERVACION
se toman en cuenta las características particulares para obtener el valor físico de la casa habitación. CIMENTACION LOSA MUROS ACABADOS PISOS BAÑOS NIVEL CIELO MATERIAL MUROS INTERIORES MUROS EXTERIORES CALIDAD COMPLETO MEDIO 1 Losa de cimentación vigueta Tirol Block Textura Loseta Cerámica Económico Una vez analizadas las características se obtiene el precio de la vivienda, mismo que se afecta por edad y estado de conservación PRECIO POR M2 VRN ESTADO DE CONSERVACION EDAD VNR VNR X M2 FACTOR VUT F.ED $4,724.51 $245,674.57 Bueno 0.90 60 6 0.91 $201,207.48 $ 3,869.37 Hay que considerar también las instalaciones especiales y el equipamiento COCINA INTEGRAL INSTALACION UNIDAD CANTIDAD $/ML PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Cocina Integral ML 4 $11,000.00 $44,000.00 Bueno 0.90 $39,600.00

28 Valor Total de las Instalaciones = $74,010.00
PISOS INSTALACION UNIDAD CANTIDAD $/M2 PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Vitropiso M2 52 $ $13,000.00 Bueno 0.90 $11,700.00 BARDA INSTALACION UNIDAD CANTIDAD $/ML PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Barda ML 7 $1,700.00 $11,900.00 Bueno 0.90 $10,710.00 CLOSET INSTALACION UNIDAD CANTIDAD $/ML PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Closet ML 2 $7,500.00 $15,000.00 Regular 0.80 $12,000.00 PUERTA ELECTRICA INSTALACION UNIDAD CANTIDAD $/PZA PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Puerta Eléctrica PZA $68,491.99 $0.00 Regular 0.80 COCHERA TECHADA EQUIPO UNIDAD CANTIDAD $/M2 PRECIO ESTADO DE CONSERVACION FACTOR DE DEMERITO VNR INSTALACION Cochera Techada M2 $3,985.89 $0.00 Bueno 0.90 Valor Total de las Instalaciones = $74,010.00

29 Construcción de Indicador o Tasa de Productividad
se construye en base a la zona de ubicación, estado de conservación y equipamiento e instalaciones especiales. Si observamos las tablas de indicadores obtenemos que: Por zona le corresponde un 2 ya que cuenta con un valor catastral de $ 605 pesos/m2, Por conservación del inmueble que es regular calificada con un le corresponde un 2.5, Por equipamiento e instalaciones especiales, cuenta con un valor total de $ 74,010 lo cual le concierne un 2.2. ubicación conservación Instalaciones especiales y equipamiento Tasa de Productividad 2 2.5 2.2 6.7

30 Aplicación del trabajo
Conociendo ya el Valor Físico y obteniendo de la manera propuesta la tasa de productividad poder conocer el ingreso bruto anual IB Anual = V.físico x T.productividad Lo que servirá al valuador para determinar el valor de capitalización de rentas sin necesidad de homologación de comparables, este valor se obtiene basado en esta fórmula: VC = Ingreso Neto TC El ingreso neto se obtiene a partir del ingreso bruto anual con el que ya contamos menos el porcentaje de vacíos, impuestos, mantenimiento y gastos de operación.

31 Ejemplo completo de la obtención de la tasa de productividad y del ingreso bruto anual.
Casa Habitación ubicada en Colonia Floresta con superficie de terreno de 125 m2 y 51m2 de construcción en un nivel, cuenta con cocina integral, pisos, barda y closet. Valor Catastral: $ pesos Valor de las Instalaciones: $ 105,605 pesos Valor Físico: $437,469.58 En base a estos datos y las tablas obtenemos que la tasa de productividad es de 7.2 obtenida de la siguiente manera: COLONIA SUPERFICIE TERRENO (m²) SUPERFICIE CONSTRUCCION (m²) VALOR UNITARIO TERRENO ($/m²) FACTOR DE DEMERITO POR ESTADO DE CONSERVACION Y EDAD VNR INSTALACIONES Y EQUIPO ($) Floresta 125.00 51.00 687.75 0.86 $105,605.00 ubicación conservación Instalaciones especiales y equipamiento Tasa de Productividad 2.3 2.6 7.2

32 Una vez que ya tenemos la tasa de productividad, calcularemos el ingreso bruto anual
IB Anual = V.físico x T.productividad Valor Físico: $437, Tasa de Productividad: 7.2% Sustituyendo la formula tenemos: IB Anual = $437, x 0.072 IB Anual = $ 31, vs IB Anual de Mercado = $ 31,200 La renta bruta anual de la investigación de mercado actualmente era de $ 31,200 pesos por lo que con esta metodología obtenemos $ 31, pesos cantidades muy similares generando una diferencia mínima, en este caso de $ pesos.

33 CONCLUSIÓN Es posible determinar la tasa de productividad para estimar la renta de mercado de la vivienda en función de sus características particulares. Las principales características que definen la productividad de la vivienda son los El indicador máximo 9.4, mínimo 6.6 y promedio 7.8 Metros cuadrados de construcción Tipo de construcción Número de Baños Instalaciones especiales y equipo Calidad de los acabados e instalaciones ubicación del terreno tipo de vialidad Estado de conservación servicios públicos Edad metros cuadrados de terreno.

34 Las características de la vivienda pueden ser cuantificadas utilizando ponderaciones cuantitativas a partir de los datos de renta obtenidos en el mercado. Resultado de este estudio es que las instalaciones especiales y equipamiento no es la única variable que influye para la deseabilidad de la propiedad, lo que genera un valor mayor o menor de renta, sino que intervienen también variables importantes como la ubicación y el estado de conservación. De tal manera que al calificar una vivienda en específico por estas tres variables, proporcione como resultado el indicador a utilizar. La metodología propuesta simplifica el trabajo del perito valuador y promueve la aplicación del método de capitalización de rentas en todo tipo de avalúos. Cabe mencionar que el error que existe es en promedio de 0.1% y una desviación estándar de 1.5% debido a que los valores de renta son variables. Ya que a pesar de que las casas sean similares depende del propietario establecer el monto de renta, por lo que algunos rentan en precios más altos o más bajos, por lo que se debe de tener en cuenta que los resultados obtenidos han sido tomados en función de la información disponible en el mercado de renta de casas habitación de tipo interés social en la zona norponiente de la ciudad de Hermosillo, Sonora.

35 GRACIAS