LA EFICACIA DEL SISTEMA REGISTRAL EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA SOBRE MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD Expositor: Moisés Arata Solís Estudio De.

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1 LA EFICACIA DEL SISTEMA REGISTRAL EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA SOBRE MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD Expositor: Moisés Arata Solís Estudio De la Flor, García Montúfar, Arata & Asociados, Abogados

2 ¿CUÁL ES EL CONFLICTO? CAS. Nº CAÑETE Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema (02/12/03) “… proceso (…) en el cual se discute el mejor derecho a la propiedad y en el que se debe determinar qué persona tiene mejor título de dominio respecto de un predio…”

3 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.1. ATIPICIDAD Pretensión no regulada expresamente Sustentada en el principio de tutela jurisdiccional efectiva 2.2. NATURALEZA Pretensión real De mera declaración Usualmente acompañada de pretensión accesoria de cancelación de asiento de inscripción y, ocasionalmente, de una de restitución (desalojo) 2.3. TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA Afirmación por ambas partes de titularidades dominiales incompatibles: exclusividad del derecho de propiedad determina la existencia del conflicto pero no lo resuelve

4 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.4. IMPRESCRIPTIBILIDAD Derivada del carácter perpetuo del derecho de propiedad al que defiende: “constituye una forma de ejercicio del derecho de propiedad” CAS. Nº CALLAO (26/01/11)

5 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.5. SU RELACIÓN CON LA REIVINDICATORIA CAS. Nº LIMA Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema (03/07/07). “… procede también la acción reivindicatoria contra una persona que ostenta también títulos de dominio respecto del mismo bien, y que incluso pudiera tener su derecho inscrito en los Registros Públicos, en cuyo caso debe dilucidarse dentro del mismo proceso de reivindicación quien es el que tiene mejor derecho de propiedad, y si bien el mejor derecho de propiedad puede promoverse en vía de acción, no se trata de una acción real “strictu sensu” y no es necesariamente una acción aparte o independiente de la reivindicatoria, sino que está incursa dentro de ella como una cuestión probatoria …”

6 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS INTERESADOS CAS. Nº CALLAO Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema (20/06/2000). “… si bien el Código Civil acoge un sistema consensualista respecto de la transmisión de la propiedad inmueble (…) no cabe ampliar el marco del análisis a la validez del acto jurídico – que no ha sido cuestionada en la demanda – ya que en virtud al principio de especialidad de la norma, es de aplicación aquella cuya hipótesis encuentre identidad con la relación fáctica; y siendo el presente, como ya hemos señalado, uno en el que se contraponen derechos reales respecto del mismo inmueble, corresponde resolver este conflicto de intereses al amparo de las normas anteriormente glosadas [ Arts. 1135, 2016, 2013 y 2014] …” ¿Y el art. 2022?

7 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS INTERESADOS El pesado lastre del “nemo plus iuris …” CAS. Nº LAMBAYEQUE Sala DE Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema ( ). “… resulta claramente advertible que doña María Clara (…) dispuso del predio rústico materia de autos cuando el mismo le pertenecía a la persona de don José (…) en virtud a un contrato de compraventa que para su validez (…) sólo requiere del consentimiento de las partes, por tanto el acto jurídico celebrado por [María Clara], la escritura pública que lo contiene y la inscripción registral del mismo, devienen en nulos e ineficaces, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 3º del artículo 219 …”

8 2. ALGUNAS NOTAS CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS INTERESADOS Se puede demandar alternativamente la nulidad del título del demandado Los demandados suelen reconvenir la nulidad del título del demandante 2.7. ALCANCES DE LA COSA JUZGADA No hay llamamiento a terceros interesados para definir derechos No impide un nuevo proceso con un tercero que igualmente pretenda invocar derechos incompatibles y preferentes

9 3. Prueba y dinámica de la propiedad inmobiliaria en un sistema consensual, con registro declarativo y no convalidante; y, sin un eficiente sistema catastral Los riesgos del sistema consensual: probanza casi inalcanzable, clandestinidad y nulidad en cascada Los remedios antiguos no derogados: prueba por indicios, presunciones de hombre, legitimación posesoria, prescripción extintiva y adquisitiva Los remedios modernos: la legitimación registral (art. 2013), la oponibilidad frente a terceros interesados sustentada en medios de publicidad o en buenas pruebas (arts. 1135, 2022, etc.) y la protección al tercero registral de buena fe (art. 2014) Problemas actuales: duplicidad de partidas y desplazamientos posicionales

10 4. Etiología del conflicto
Título no inscrito vs título no inscrito, provenientes del mismo causahabiente o de causahabientes distintos. Título inscrito vs título no inscrito: no es común, salvo que además de la discusión de titularidad exista un problema de posesión (usualmente reivindicatoria es autosuficiente) “al ser la pretensión principal una de mejor derecho de propiedad, la pretensión lógica accesoria es la de restitución del bien inmueble a través del desalojo, en consecuencia al haberse amparado la principal la accesoria sigue la misma suerte” CAS Nº CALLAO ( ) Título inscrito vs título inscrito: el problema de duplicidad de partidas

11 5. ¿Qué es lo que debe probarse?
Título válido y apto para la adquisición del dominio. “los demandantes no acreditaron con prueba idónea (…) tener título suficiente y eficaz para acreditar el derecho de propiedad” CAS Nº CAJAMARCA ( ) Identidad del bien “se concluye que el inmueble respecto del cual la actora solicita se declare su mejor derecho de propiedad y reivindicación, se encuentra dentro de la totalidad de sus terrenos; por tanto, se aprecia conexión lógica entre los hechos y el petitorio” CAS Nº LA LIBERTAD ( ) Gozar de un nivel preferente de formalización o publicidad de la titularidad respecto al del adversario o tener una razón para desvirtuar el del adversario

12 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
En ocasiones se considera suficiente la aplicación del principio de oponibilidad “en el caso concreto se configura la identidad del presupuesto de hecho del proceso con el supuesto abstracto contemplado en el artículo 2022 del Código Civil, resultando pertinente su aplicación; por lo que, habiéndose inscrito el derecho de propiedad de la Parcela número setenta y ocho a favor de la demandante (…) con fecha anterior al derecho de propiedad de la demandada (…) resulta fundado el recurso de casación” CAS Nº LAMBAYEQUE ( )

13 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
En muchos casos las partes y la Corte invocan en simultáneo diversos principios registrales: ¿monismo? “En consecuencia, debe ampararse el recurso interpuesto, por la causal de interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil, e inaplicación de los artículos 2012, y 2013 del mismo Código. En cuanto a los artículos 2016, 2017 y 2022 del acotado, es evidente que su aplicación es consecuencia de lo primero, pues debe prevalecer la inscripción que primero se asentó en el Registro Público, que es incompatible la inscripción de todo título posterior, y que la demanda de mejor derecho debe ampararse por tener derecho inscrito prioritariamente” CAS Nº PIURA ( )

14 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
En muchos casos las partes y la Corte invocan en simultáneo diversos principios registrales: ¿monismo? “…a fin de determinar quien tiene mejor derecho de propiedad resultan aplicables las normas de prioridad registral, oponibilidad de derechos reales, buena fe pública registral e inclusive, las normas sobre concurrencia de acreedores, en tal sentido, el artículo 2022 del citado código regula el supuesto de la oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles, en virtud del cual opera el principio de prioridad registral respecto de derechos de la misma naturaleza” CAS Nº CALLAO ( )

15 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
La buena fe como requisito para oponer un derecho inscrito “…la buena fe es un presupuesto insalvable para determinar el mejor derecho de propiedad” CAS Nº LAMBAYEQUE ( ) “…la buena fe es una presunción que admite prueba en contrario, correspondiendo a la parte que alega lo contrario – mala fe- probarla en forma indubitable” Cas. Nº CONO NORTE ( )

16 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
La buena fe como requisito para oponer un derecho inscrito “…para que se configure el mejor derecho que otorga la preferencia es necesario la concurrencia de la buena fe y la inscripción en el registro de la propiedad inmueble, porque el adquirente que obra de mala fe en el momento de celebrar el acto jurídico o en el momento de inscribirlo en el registro o en ambos momentos, conociendo la obligación asumida por el deudor, carece de tutela jurídica” CAS Nº HUAURA ( )

17 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
Se puede vencer al título inscrito con anterioridad si se demuestra la sobreviniente ineficacia del mismo “…al haber perdido la propiedad el demandante, por efectos de la reversión a favor del Estado, no puede hacer uso del atributo del poder jurídico del derecho de propiedad que consiste precisamente en el derecho reivindicatorio, pues debido a la ausencia del título de propiedad resulta razonable que no pueda alegar tener mejor derecho que otro con título de propiedad, además inscrito en la partida registral” CAS Nº ICA ( )

18 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
La prescripción adquisitiva no sirve como prueba del mejor derecho ¿un soterrado sistema constitutivo? “… la sentencia (…) que declaró la prescripción adquisitiva a favor de don Vicente (…) solamente resulta oponible a la parte con la cual se siguió el proceso (…), mas no resulta oponible a la demandada doña Feliza (…) ni a su transferente (…) quienes no intervinieron en dicho proceso por lo que no les resulta oponible los efectos de dicha sentencia; en tal sentido se mantienen vigentes sus títulos de propiedad, remontándose el derecho de la demandada a la inscripción del derecho de su transferente (…) quien se encuentra protegida por haberse inscrito de manera definitiva su derecho de propiedad en virtud del artículo 2014 del Código Civil (…) en cambio el derecho del demandante (…) no se encuentra inscrito (…) por cuanto ha sido cancelado” CAS Nº CAÑETE ( )

19 7. ¿Cómo se debería resolver el conflicto?
Título no inscrito vs título no inscrito. Remedios antiguos: prueba por indicios, presunciones de hombre, legitimación posesoria, prescripción extintiva y adquisitiva Título inscrito vs título no inscrito Por regla general mediante la oponibilidad registral adquirida de buena fe (intenso control de moralidad), pero debe admitirse como medio de defensa la ineficacia sobreviniente del título primeramente inscrito y la prescripción adquisitiva ganada pero aún no declarada Título inscrito vs título inscrito: el problema de duplicidad de partidas Idem. Sería una prescripción secundum tabulas