ADMINISTRACION DE PROPIEDADES

ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
RELATOR: Mauricio Leiva Astudillo. Gestor Inmobiliario, Administrador de Inmuebles, Corredor y Tasador de Propiedades. Santiago, 2013

ADMINISTRACIÓN Y PRÁCTICA

La Administración de propiedades, se debe entender como una comisión de confianza de la cual debemos responder con dedicación, honestidad, excesivo orden y conocimiento.

Dado lo antes expresado si damos una buena imagen se irá imprimiendo un prestigio que será a corto tiempo el pilar fundamental donde se consolidan los principios de un Buen Administrador o Corredor de propiedades y se hace propicio el camino para llegar al éxito.

Nuestro trabajo debe ser realizado de acuerdo a pautas establecidas lo que nos permite, formar una cartera de propiedades, que motivarán el que podamos mirar con lógico optimismo el futuro profesional de nuestra actividad; nos permitirá solventar, sin mayores sobresaltos económicos, los costos fijos y variables de nuestra oficina.

Esta función constituye la actividad más considerada por la personas que buscan asesoría o pretenden encontrar al ser idóneo y de confianza que reúna los requisitos indispensables que satisfaga sus inquietudes o necesidades del momento.

II. CAMBIOS DE LA NUEVA LEY DE ARRIENDO

Con fecha 11 de abril de 2003 se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº , que modifica a la ley Nº del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos (Publicado en el Diario Oficial el 29 de enero de 1982).

La ley Nº tiene un carácter marcadamente protector hacia el arrendatario para quien supone su artículo 19, son irrenunciables los derechos que ella establece. Entre otros derechos se encuentran: amplios plazos para el desahucio y restitución del inmueble presunción en los contratos de arrendamiento que no conste por escrito de que la renta es la que declare el arrendatario Suspensión del cumplimiento de la sentencia y del lanzamiento.

En el Artículo 20 nos indica que: “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario.”

Los cambios a la ley de arrendamiento no tienen efecto retroactivo, es decir que no pueden acogerse a la nueva norma los contratos vigentes hasta hoy. En otras palabras las demandas de arrendamientos notificados bajo el imperio de la ley Nº deben continuar su tramitación conforme a ésta. Si pueden acogerse los contratos posteriores y las demandas en curso que no hayan sido notificadas al momento de entrar en vigor.

II.- CAMBIOS DE LA NUEVA LEY DE ARRIENDO
TEMA LEY LEY Respecto del término del contrato mes a mes y de duración indefinida. El arrendador sólo podrá ponerle término mediante desahucio judicial. El arrendador podrá ponerle término judicialmente o mediante una carta que un notario entregue personalmente al arrendatario. Respecto de los plazos de gracia luego de ser solicitado el desahucio en los contratos de plazo fijo que no excedan de un año. Cuatro meses contados desde la notificación de la demanda. Y se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, doce meses. Dos meses contados desde la notificación de la demanda. Y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total seis meses.

II.- CAMBIOS DE LA NUEVA LEY DE ARRIENDO
TEMA LEY LEY Respecto del domicilio del arrendatario. Se notificará la demanda al arrendatario en la dirección que se encuentre en el contrato. Se presumirá como domicilio del demandado, para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado. Plazo máximo para que se efectúe el desahucio luego que se dicte sentencia No se determina Diez días. Y por una sola vez, se puede solicitar cinco días más

Los Cambios de la Nueva Ley de Arriendo
TEMA LEY LEY Respecto a la necesidad de contar con asesoramiento jurídico La ley exige que todas las demandas deben hacerse a través de un abogado En la modificación se exige la representación de abogados sólo en el caso que la renta del inmueble supere las 4 UTM Suspensión del cumplimiento de la sentencia de desahucio en caso de apelación de la parte demandada. Podrá Solicitarse Ya no existe la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las apelaciones se concederán sólo para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes

TEMA LEY LEY De la suspensión del lanzamiento. El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses. El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el demandante no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido. Un año. Seis Meses. Plazo máximo en que el juez debe dictar sentencia. No se determina Diez días de plazo perentorio

TEMA LEY LEY Plazo máximo para que se efectúe el desahucio luego que se dicte sentencia. No se determina. Diez días. Y por una sola vez, se puede solicitar cinco días más. Respecto a la necesidad de contar con asesoramiento jurídico. La ley exige que todas las demandas deben hacerse a través de un abogado. En la modificación se exige la representación de abogados sólo en el caso que la renta del inmueble supere las 4 UTM.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Proporciona el goce y el cual esta obligado según el Art del Código Civil a: 1º.- Entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º.- Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3º.- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
A quien se le confiere el goce pagando un precio señalados en los artículos 1938 y siguientes del Código Civil: 1.- En primer lugar, pagar la renta 2.- En seguida, al arrendatario le asiste, por su parte, también la obligación de pago de otros gastos referidos a luz, gas, agua, y en general otras prestaciones comunes.

3.- Luego, el arrendatario también está obligado a darle al inmueble un uso adecuado: 4.- Igualmente el arrendatario debe realizar las reparaciones locativas: El Código Civil, en su artículo 1940 se refiere a las reparaciones locativas, señalando que éstas deben mantener el inmueble en el estado en que se recibió por el arrendatario

5.- Si bien la regla general es que las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario, serán del arrendador si los deterioros provienen de caso fortuito o fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa. Art inciso 2º Código Civil. 6.- Su omisión da derecho al arrendatario para pedir indemnización de perjuicios e incluso hacer cesar el arriendo.

7.- Es también obligación del arrendatario el cuidar el inmueble como buen padre de familia, debiendo por tanto entender que lleva implícito un grado de diligencia y cuidado 8.- Por último, el arrendatario está obligado a restituir el inmueble al término del arrendamiento.

DEL SALVOCONDUCTO La ley N° , que modernizó la normativa de los arrendamientos de predios urbanos, establecía, el deber de Carabineros de Chile de otorgar salvoconductos para hacer efectiva la mudanza de propietarios, arrendatarios o de otros que estuvieran habitando un inmueble. Con fecha 15 de noviembre de 2007, se publicó en el Diario Oficial, la ley N° , que eliminó aquella atribución de Carabineros relativa al otorgamiento de salvoconductos en caso de mudanza

DEL SALVOCONDUCTO La autorización deberá necesariamente manifestarse en una declaración jurada del requirente ante el notario competente, en la cual se mantiene la necesidad, en caso de la tenencia del inmueble, de dejar constancia de pagos de servicios, de rentas de arrendamiento correspondientes al último mes, y contar con autorización del propietario que autoriza la mudanza o, en su defecto, presentar el recibo que acredite el pago de la renta.

III. ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES AMOBLADOS

EL IVA EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES AMOBLADOS. (D. L
EL IVA EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES AMOBLADOS. (D.L. 825 de 1976, modificado el 27 enero 2011) Tratándose de arrendamiento de inmuebles amoblados o de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial La Ley del IVA Opera sobre la siguiente base:

1.- Considera que la renta pactada, corresponde a la renta del inmueble propiamente tal (no gravada con IVA) más la renta de los muebles (gravada con IVA).

2.- Considera que en la renta pactada, la renta no es gravada con IVA, esto es la correspondiente al inmueble propiamente tal. Asciende en el año al 11% del avalúo fiscal del inmueble, o a la parte proporcional si el arrendamiento fuera por un periodo inferior a un año y; (Art. 17 inciso 1º Párrafo 5º Titulo II D.L. N º 825.)

3.- Considera que en la renta pactada, la renta es gravada con IVA, esto es la correspondiente a los muebles, está representada por el total de la renta pactada menos la renta del inmueble propiamente tal.

RECOMENDACIÓN Es absolutamente indispensable para una buena administración que el Corredor disponga siempre de una ORDEN DE ARRIENDO, Y ADMINISTRACIÓN, a fin de evitarse cualquier problema que se puedan presentar con segundas personas que pretendan intervenir con las propiedades entregadas a nosotros en comisión de confianza, para su administración

CRONOLOGIA DE UNA GESTION DE ADMINISTRACION DE UNA PROPIEDAD.

1.- Llenar Orden de Arriendo y Administración, es fundamental ya que este es un contrato.

Orden de Arriendo En ____ a ____ de __________ del 20__ entre Don ________________, cédula de identidad Nº _____________, con domicilio en _____________, Comuna de _______, Ciudad de _____________, en adelante EL MANDANTE por una parte y por la otra don ______________, cédula de identidad Nº_______, domiciliado en __________ Nº ___, Comuna de ___________, Ciudad de __________en adelante EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente contrato.

. 1.- PROPIEDAD El mandante encarga al mandatario, quien acepta dar en arrendamiento el inmueble ubicado en: _________ Nº ______, Comuna de ________ , Con una renta de arrendamiento mensual de: $ ______.- , o la que se pueda consignar en transacciones a futuro

. 2.- CONDICIONES DEL CORRETAJE a) Celebrar el contrato respectivo, fijar la renta de común acuerdo con el mandante, acordar cualquier pacto accesorio, exigir, cobrar y percibir el primer mes de pago del arrendamiento y las garantías respectivas

. b) Esta orden de arrendamiento SI es exclusiva por el período de 120 días. y se renovará automáticamente y sucesivamente por el período de 30 días, si ninguna de las partes pusiera término mediante carta certificada, con una anticipación mínima de 15 días a la fecha de vencimiento respectivo.

. c) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener las facultades necesarias para ello.

. d) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo, con personas enviada por el Corredor de Propiedades con orden de visita o con otros corredores. e) Las especificaciones, estado e inventario del inmueble son las que señala en un inventario que se adjuntara; a este documento.

. 3.- HONORARIOS Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el Corredor de Propiedades tiene derecho a cobrar su Honorarios equivalentes al 50 % de un mes de renta de arrendamiento, en los siguientes casos: a) En caso de arrendarse el inmueble.

. b) Si el mandante perfecciona un contrato de arrendamiento sobre el inmueble a cualquier otra acto o contrato válido definitivo, o preparativo destinado a llegar a su celebración, durante la vigencia de este mandato.

. c) Si durante la vigencia del mandato el Corredor de Propiedades celebra el contrato encargado, o si perfecciona cualquier contrato preparatorio destinado a llegar a celebrar dicho contrato definitivo. Los honorarios deberá pagarse de contado y tan pronto se cumpliera, cualquiera de las situaciones señaladas en la cláusula anterior, facultándose al Corredor para descontarla de los ingresos del arrendamiento.

. El mandante deberá pagar doblados los honorarios, cuando omitiere la participación del Corredor de Propiedades, en los casos señalados en la letra a) y b) del número anterior en atención a que las partes entienden que tal conducta priva al mandatario de su derecho a cobrar sus honorarios al arrendatario que tome en arrendamiento el inmueble.

. 4.- RESPONSABILIDAD El MANDANTARIO, no será responsable de los robos, incendios y otros perjuicios similares, que se produjeren la propiedad estando esta vacía o habitada. Tampoco será responsable de mantener aseo, áreas verdes, retiro de correspondencia, etc.

. 5.- OBSERVACIONES: ________________________________
Sr. (a) _____________ Sr. (a) ______________ C.I Nº___________ C.I Nº ______________ MANDANTE CORREDOR DE PROPIEDADES

Orden de Administración
En _____ a ____ de _________ del 20__ entre Don __________, Cédula Nacional de Identidad Nº _____________, con domicilio en _________ Nº ____, Comuna de _________, Ciudad de ____________, en adelante EL MANDANTE por una parte y por la otra don ___________, domiciliado en __________ Nº ___, Comuna de _________ en adelante EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente contrato.

1.- CONDICIONES DEL MANDATO a) En uso de este mandato el mandatario podrá además administrar el inmueble arrendado, cobrar y percibir todas las rentas de arrendamiento, multas, cláusulas penales, garantías, indemnizaciones y costas que por cualquier motivo debiera pagar el arrendatario; igualmente podrá cobrar y percibir las sumas que pudiera quedar adeudando el arrendatario podrá pagar las contribuciones del inmueble, derecho de aseo y retiro de basuras municipal.

Pagar a quien corresponda las cuentas de electricidad, agua, gas u otras que afecten al inmueble y los gastos comunes que hubiere quedado adeudando el arrendatario y podrá repetir contra éste, pudiendo hacer lo mismo en relación a los gastos comunes adeudados. Estará también facultado para hacer las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en perfecto estado de conservación, con el tope de un mes de renta. Para cifras mayores deberá ser autorizado por el mandante.

En caso alguno el mandatario estará obligado a incurrir en gastos o pago por cuenta de su mandante si no contare o no estuviera provisto con los fondos suficientes para ello.

b) El mandatario podrá poner término judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento, representar al mandante en los juicios de desahucio, reconvenciones de pago, restitución, terminación inmediata y/o anticipada de contrato de arrendamiento, indemnización de daños y perjuicios, y demás derivados del contrato, solicitar el lanzamiento, la retención de los bienes del arrendatario;

llegar a convenios sobre plazos de restitución o respecto del pago de rentas insolutas y aceptar cauciones para asegurar el pago; representar al propietario en la reunión de comuneros que establece la Ley Nº y, en general en todos los actos y contratos que se relacionen con la administración del inmueble.

c) En el orden judicial el mandatario podrá desistirse en primera instancia de la acción deducida, absorber posiciones, renunciar a recursos o términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir con la sola limitación de que no podrá contestar nuevas demandas sin previa notificación personal de ellas al mandante.

Las facultades contenidas en esta cláusula las podrá ejercer el mandatario sólo cuando se le hubiesen otorgado además por escritura pública

2.- GARANTIAS Con el objeto de facilitar la devolución de la garantía al arrendatario, que perciba el mandante al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, el mandatario queda facultado para retener el valor de la renta del último mes de arrendamiento.

El mandante se compromete a completar oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra, si la suma retenida fuere insuficiente para restituir el total de la garantía. El mandatario restituirá la garantía al arrendatario sólo en la medida en cuente con los dineros provisto para este caso, y siempre que reciba el inmueble arrendado en las condiciones normales de mantención o aquellas pactadas en el contrato respectivo, con todas sus cuentas al día, y en los plazos pactado en el contrato y deberá retener las sumas necesarias para cubrir los daños que tenga la propiedad y las cuentas que, correspondiéndole, no hubiere pagado el arrendatario,

3.- HONORARIOS El mandatario recibirá por la realización total o parcial de sus servicios de administración un monto de honorarios equivalente al 10% de las sumas que perciba el MANDANTE como renta de arrendamiento incluidas las multas por mora o retraso.

4.- FACULTADES El mandatario podrá delegar sus facultades, total o parcialmente y podrá designar abogado si la estimara conveniente. 5.- DESAHUCIO DEL MANDATO Cualquiera de las partes podrá desahuciar el mandato de administración, con una anticipación no interior a sesenta días al término de cualquiera de los periodos de arrendamiento, mediante carta certificada notarial dirigida al domicilio de la otra, o entregar personalmente.

6.- INSTRUCCIONES ESPECIALES El mandante entrega al mandatario las siguientes instrucciones: a) La renta deberá ser liquidada será depositada en la CUENTA CORRlENTE Nº ______________________ del Banco _______________.- (o cuentas de otro tipo).

b) Pagara Contribuciones ROL Nº: Cliente se encargara del pago.- c) Pagara Dividendo de: Cliente se encargara del pago.–

. 7.- OBSERVACIONES Las partes dejan constancia de las siguientes observaciones:_________________________ 8.- PERSONERIAS La representación del mandante consta de: ______________________________________ Sr. (a) __________ Sr. (a) _____________ C.I Nº___________ C.I Nº _____________ MANDANTE CORREDOR DE PROPIEDADES

CARTA PODER En _____ a, ____________ del 20__ Por el presente instrumento yo, ________________________ cédula de identidad Nº ______________ estado civil__________ con domicilio en calle____________ Nº_______ comuna de ____________ confiero poder especial tan amplio como en derecho se requiere a don ___________ cedula de identidad Nº ___________ domiciliado en __________, Comuna de ___, otorgándole las siguientes facultades a contar de hoy. Para que en mi nombre y representación arriende y administre bien raíz y a su vez cobre y perciba las rentas de arriendo, multas y otros dineros que genere por el arriendo de la propiedad ubicada en ____________________________, Comuna de________, Ciudad de _____ así como descontar de estas rentas el mes de garantía las cuentas por consumos y diferencias en cualquiera de sus efectos. Al efecto confiero al mandatario todas las facultades necesarias para el fiel desempeño de su mandato, de manera indefinida, incluso podrá firmar documentos que le sean exigidos y lo faculta en general para que proceda a efectuar todos los tramites precisos para el correcto desempeño de su mandato. _______________________ Nombre completo.

2.- Recepcionar la propiedad

RECEPCIÓN DE PROPIEDAD
En___ a, ___ de _______ de 20__, don _________________, en su calidad de propietario (o representante de propietario), me realiza entrega de la propiedad ubicada en ________ Nº __, Comuna de ____________, a mi ________________, en mi calidad de administrador y corredor de propiedades, en excelentes, regulares, malas condiciones se agrega que para este efecto se cuenta con pre- inventario escrito y fotográfico:

Servicio de agua potable: empresa (ej. Aguas Andinas) , consumo ___________ m3 Servicio de gas: empresa (ej. Gasco, metrogas, abastible) consumo ___________ m3 Servicio de electricidad: empresa (ej. Chilectra, chilquinta,), consumo _________ Kw. Servicio de seguridad: empresa ( adt, security sat) señalar si están en debito o al día Gastos comunes si los hubiere: (señalar si están al día o en debito)

Cabe señalar que los registros aquí contabilizados pueden sufrir modificaciones en el proceso de arrendamiento, debido a que tenga cargo fijo, muestreo de la propiedad, riego de áreas verdes, etc.

Se suma a este documento la recepción de (1, 2, etc.) juegos de llaves de la propiedad que corresponden a las puertas de acceso, cocina, dormitorio, y (1, 2, etc. Controles remotos de portones automáticos si lo hubiere). _________________ __________________ Entrega conforme Recibe Conforme Sr. (ra) ____ Sr. (ra) __________ C. I. Nº ______ C. I. Nº __________ Propietario Corredor (a) de Propiedades

3.- Realizar inventario de la propiedad.

INVENTARIO DEL INMUEBLE
INVENTARIO Fecha: Arrendador: Arrendatario: Dirección: Tipo de inmueble:

I DESCRIPCIÓN CANT TIPO MATERIAL ESTADO OBSERVACIONES B R M LIVING
Puerta Cerradura Vidrios Rejas

I DESCRIPCIÓN CANT TIPO MATERIAL ESTADO OBSERVACIONES B R M
DORMITORIO 1 Puerta Cerradura Vidrios Rejas

______________ _______________________
Declaramos las partes que el inmueble ha sido entregado a la persona delegada por los arrendatarios a recibir, conforme al presente inventario. Acorde con el contrato de arrendamiento, los arrendatarios se comprometen a observar y mantener el inmueble y su correspondiente dotación, en el mismo estado en que lo reciben, salvo los deterioros naturales originados en el uso. En constancia de lo anterior firman las partes este documento ______________ _______________________ ARRENDATARIO CORREDOR DE PROPIEDADES

4.- Fijar el valor del arriendo en coordinación con el Arrendador.
5. - Redactar dos opciones de Aviso en Prensa.

arriendo departamento buena ubicación departamento en buena ubicación en el barrio de Ñuñoa de 01dormitorio amplio en suite, cocina amoblada, living y comedor, estacionamiento, piscina, lavandería, quincho, calefacción, $ conversable, fono y celular

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6. - Mostrar la propiedad en las horas indicadas sugeridas por el corredor. Previa firma de la orden de visita extendida para el interesado.

8.- Solicitar reserva de la propiedad.
7. – Realizar análisis del arrendatario según perfil adecuado (informes comerciales, revisión de antecedentes varios). 8.- Solicitar reserva de la propiedad. 9.- Supervisar la confección del Contrato de Arrendamiento

10. – Coordinar firma de contrato de arrendamiento.
11.- Entregar la propiedad mediante la aceptación firmada del Inventario prolijamente confeccionado y estampado la fecha de recepción

ENTREGA DE PROPIEDAD Santiago ___ de _______ de 20__, en mi calidad de administrador y corredor de propiedades realizo entrega al señor _________________, en su calidad de arrendatario, del inmueble ubicado en ________ Nº __, Comuna de ____________, a mi ________________, en condiciones que serán acreditadas en el inventario definitivo escrito y fotográfico:

Se deja especial constancia que los siguientes servicios tienen los registros que se detallan a continuación: 1.- Servicio de agua potable: empresa (ej. Aguas Andinas) , consumo ___________ m3 2.- Servicio de gas: empresa (ej. Gasco, metrogas, abastible) consumo ___________ m3

3. - Servicio de electricidad: empresa (ej
3.- Servicio de electricidad: empresa (ej. Chilectra, chilquinta,), consumo _________ Kw. 4.- Servicio de seguridad: empresa ( adt, security sat) señalar si están en debito o al día 5.- Gastos comunes si los hubiere: (señalar si están al día o en debito)

Cabe señalar que cualquier diferencia de consumo o gasto que se produjere en estos servicios registros se cuadrara por periodo hasta la firma del contrato de arrendamiento, dichos cargos penden ser descontados de la renta de arrendamiento previa coordinación, aviso y autorización, del corredor de propiedades o propietario. Lo mismo aplicara en el caso de otros servicios (ej. Mantención de áreas verdes)

Se suma a este documento la entrega de (1, 2, etc
Se suma a este documento la entrega de (1, 2, etc.) juegos de llaves de la propiedad que corresponden a las puertas de acceso, cocina, dormitorio, y (1, 2, etc. Controles remotos de portones automáticos si lo hubiere). _________________ ________________ Entrega conforme Recibe conforme Sr. (ra) __________ Sr. (ra) __________ C. I. Nº __________ C. I. Nº ___________ Administrador de Propiedad Arrendatario

12.- Confeccionar la primera liquidación al comitente (dueño), detallándole los de ingresos y gastos pormenores. 13. - Archivo de todos los antecedentes ya citados en la Carpeta correspondiente

Santiago, 4 de Marzo de 2001 Don Miguel:
Adjunto va el detalle de los dineros para la celebración del contrato de arriendo: Mes de Garantía $ Mes de Arriendo Días Proporcionales $ Honorarios Corredor de Propiedades $ Firma en notaria, cada ejemplar de contrato $ Toma de la letra en Notaría $ aprox. Estampillas de Impuestos letra $

El Contrato de Arrendamiento.

Definición: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

El contrato se estructura en base a dos fundamentales cláusulas.
1. - Cláusulas Esenciales: Son aquellas establecidas en los contratos que no se pueden omitir, que son vitales, lógicas e importantes, como por ejemplo: fechas, plazo, valor de la renta de arrendamiento, tipo de reajuste, nombre, cédula de identidad o Rut, ubicación de la propiedad que arrienda.

El contrato se estructura en base a dos fundamentales cláusulas.
2. - Cláusulas Accesorias: son todas aquellas que se pactan y no están establecidas como una norma rígida estricta, que puede variar de acuerdo a las circunstancias como por ejemplo plazos extensos, teléfonos, herencias, cheques como razón de garantía, derechos de llaves, (instalaciones).

Consideraciones Importantes.
1. - Plazo y Renovaciones: Se puede hacer Contratos por 1 año y renovable por períodos iguales, por un año y después sólo mes a mes. En locales comerciales los períodos de inicio son mayores, 2 o 3 años.

2. - Plazos de Pago: Ojala los días cinco de cada mes. Pero cabe señalar que no existe ley que regule esta situación.

3. - Reajuste: Existen variados sistemas al respecto, pero lo aconsejable sería el IPC cada tres o seis meses. Ó el interés máximo convencional (Banco Central)

- De ser imperioso modificar agregar o eliminar algo del contrato esto debe de hacerse por medio de un anexo de contrato. - Señalar que el mes de garantía pasa a manos del propietario y que su responsabilidad la devolución de dicho dinero.

- Fijar fechas y o plazos para entregas de mes de dineros y documentos en garantía. Hacer firmar el inventario al arrendatario de cómo recibe la propiedad (se sugiere que este se apoyado por fotografías de respaldo). Dejar claro en contrato las formas de pago de la renta y que constituye comprobante de esta acción.

Consideraciones Importantes en la práctica.
- Revisar el juego de llaves de acceso de la propiedad. Tomar nota de los estados de consumo de agua, gas , luz de la propiedad. Telefonía , Cable Internet Sistemas de alarma y seguridad. Estado de áreas verdes.

Ejemplos de Clausulas Accesorias.

1. -. Se deja expresa constancia que en la renta de arrendamiento $
1. - Se deja expresa constancia que en la renta de arrendamiento $. …………………….... se encuentran, (o no) incluidos los Gastos Comunes.

2.- El Señor deja una letra de cambio a la vista, vale vista o cheque en garantía por la suma de $…………….., el que quedará en Cartera en poder del Corredor de Propiedades Señor. ………… en resguardo del mobiliario según inventario y los siguientes conceptos, deudas de agua, electricidad, gas, rentas impagas, intereses, etc.

3.- Se debe dejar establecido que se exime tanto al dueño de la propiedad como al corredor de propiedades de las demandas judiciales que afecten al ex arrendatario, así como al actual arrendatario

4. - Se deja expresa constancia que el arrendatario Señor………………………………
4.- Se deja expresa constancia que el arrendatario Señor……………………………… , fue propuesto por la Propietaria Señora.

Problemas del Arrendamiento.

Los problemas de los arrendamientos y sus respectivos Contratos son variados y muy complejos que habría que tratarlos cada uno en su caso y situación, sin embargo, es conveniente informar que una vez finalizadas las gestiones extrajudiciales que suele acometer el Corredor, el trámite siguiente tiene que efectuarse a través del abogado a quién le corresponderá iniciar las gestiones de su especialidad en los Tribunales.

Es indispensable para la buena administración que el Corredor de Propiedades, tenga siempre las ORDENES DE ARRIENDO y ADMINISTRACIÓN, a fin de evitarse múltiples problemas con personas que puedan en algún momento intervenir o acreditar ser dueña de la propiedad entregada a nuestra comisión de confianza, en cuanto a su administración.

Existen dos clases de arrendatarios problemas
1.- El Rey de la morosidad: que corresponde a un arrendatario que conoce y se aprovecha del sistema judicial quien arrienda una propiedad, paga la primera renta, pero luego no paga por ningún concepto, y se va antes del lanzamiento decretado por la justicia, dejando a su paso, deudas por concepto de consumos de suministros básicos y las rentas impagas que deberá enfrentar el propietario.

Existen dos clases de arrendatarios problemas
2.- El arrendatario que cae en insolvencia o ha cesado en su pago producto de la perdida de su trabajo, negocio o empresa, y efectivamente se ve imposibilitado de cumplir con sus obligaciones. Tiene la intención de pagar, pero no puede hacerlo. (en la habitualidad prometerá pagar a la brevedad )

ABANDONO DE LA PROPIEDAD
Sí existe un contrato de arrendamiento vigente, el propietario no puede ingresar a la propiedad sin autorización judicial, ya que, existe un título, cual es, el contrato de arrendamiento, que continua surtiendo sus efectos entre las partes contratantes.

Por ello, la modificación a la ley de arrendamiento de predios urbanos establece que: “Sí el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.” Art. 6 Titulo II Ley

O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Es decir, se debe presentar una solicitud ante el Tribunal competente, posteriormente un receptor judicial certificará que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; y, posteriormente, se solicitará al Juzgado la restitución material del inmueble, la que se hará, a través del mismo receptor.

En caso de no cumplir con esta obligación, se puede estar frente a una serie de problemas, entre los que destacamos, que el ARRENDATARIO, se querelle por el delito de “violación de domicilio” u “robo”, en alguna de sus clases.

CUENTAS DE SERVICIOS NO PAGADAS
De acuerdo a la modificación de la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos, conjuntamente con la notificación de la demanda AL ARRENDATARIO, el dueño de la propiedad, puede notificarla a su vez, a las empresas de suministros básicos, para que desde ese momento, la responsabilidad del pago por las mismas corresponda AL ARRENDATARIO. Art. 14 Titulo3 Ley

VII.- LA LETRA DE CAMBIO

VII.- LA LETRA DE CAMBIO Es un titulo de crédito formal y completo que obliga a pagar a su vencimiento en un lugar determinado una cantidad cierta de dinero a la persona primeramente designada en el documento a la orden de esta o de otra distinta igualmente designada en el documento.

La letra de cambio es un título de crédito representativo de dinero.
VII.- LA LETRA DE CAMBIO La letra de cambio es un título de crédito representativo de dinero. Tiene un carácter abstracto. Por tanto, es independiente del negocio que le dio origen. La letra tiene que ser emitida en el papel timbrado que corresponde a su cuantía (dependiendo de la cantidad, así será el timbre), sin este requisito quedara privada de fuerza ejecutiva.

Debe contener una obligación al pago en moneda y nunca en especie.
VII.- LA LETRA DE CAMBIO Debe contener una obligación al pago en moneda y nunca en especie. La suma a pagar debe ser numéricamente cierta y exacta, con tachaduras en la cantidad, la letra no será valida. Si hay discrepancia entre la cantidad expresada en el número y la expresada en la letra prevalece esta última

VII.- LA LETRA DE CAMBIO El pago tiene que hacerse en un día determinado que es el vencimiento, y en un lugar determinado. Se pagara a la persona primeramente designada en el documento o a la orden de esta, porque es un titulo a la orden.

DEL VENCIMIENTO DE LA LETRA
La letra de cambio puede ser girada: A la Vista A un plazo de la Vista A un plazo de la fecha del giro, y A día fijo y determinado.

Letra Girada a la Vista Aqui no hay plazo, se debe pagar la suma indicada en la letra en el momento de su presentación al librado o aceptante, y si no se paga, debe protestarse. Se la reconoce de dos modos: a.- O bien lleva la expresión pagadera "a la vista“, o b.- No contiene fecha de vencimiento (nº6 art.1º ley )

A un plazo de la Vista: vencen el día que se cumpla el plazo señalado. Son aquellas en donde se establece que el vencimiento se da un tiempo contado a partir de la fecha de la letra.

A un plazo de la fecha del giro: vencen el día que se cumpla el plazo señalado. Son aquellas en donde se establece que el vencimiento se da un tiempo contado a partir de la fecha de la letra.

A día fijo y determinado: Vencen en el plazo establecido en la letra. Es la forma más usual de girar letras de cambio porque no hay incertidumbres en cuanto a determinar la oportunidad de pago.

DATOS OBLIGADOS EN LA LETRA DE CAMBIO
Indicación de ser letra de cambio - El lugar y fecha de emisión - La cantidad a pagarse expresada en moneda nacional, extranjera, o en U.F. - Nombre y apellido del beneficiario - Nombre, apellido y domicilio del librado - El lugar y fecha de pago - La firma del librado

Diseño de una letra de cambio

Letra de cambio con los datos

Letra de cambio con los datos, (reverso)

VIII.- EL REAJUSTE DE LA RENTA DE ARRENDAMIENTO

El Reajuste de la Renta de Arrendamiento
Qué es y para qué sirve el IPC? Es un indicador desarrollado por el Instituto Nacional de Estadísticas con el fin de calcular mensualmente la evolución de la inflación. Se informa un porcentaje, que normalmente corresponde a la variación que ha tenido el índice respecto del mes anterior. Esta puede ser positiva, neutra o negativa.

Qué es y para qué sirve el IPC?
De su valor dependen muchas cosas, como por ejemplo, el aumento que tenga la UF (en la que se expresan las deudas de vivienda, por ejemplo) o los aumentos que tengan los sueldos que hayan sido pactados teniendo en cuenta este valor, Actualización monetaria de activos fijos o financieros, así como para establecer contratos privados tales como los arriendos y las pensiones alimenticias entre otros.

¿Cómo se calcula? Para calcularlo, el INE desarrolló una metodología de trabajo que lleva a un grupo de sus funcionarios a hacer encuestas mensuales en todo tipo de negocios (desde las ferias y locales de barrio hasta los supermercados y multitiendas), respecto del precio de un grupo de artículos.

¿Cómo se calcula? A este grupo se le llama la “canasta” e incluye de todo lo que una familia promedio consume en el mes, 483 productos y 157 artículos. Esto representa prácticamente el cien por ciento del gasto de los hogares. Todos ellos están divididos en ocho grupos, que son los de Alimentación, Vivienda, Equipamiento de Vivienda, Vestuario, Transporte, y Salud, Educación y recreación y Varios (Farmacias, Librerías etc.)

Calculo del reajuste del Arriendo por IPC
Ejemplo, si arrienda su propiedad a partir de marzo, y establece un reajuste cada tres meses. Eso quiere decir que el siguiente reajuste se hará en el mes de junio, tomando como base el IPC acumulado entre marzo, abril y mayo.

Que pasa con el IPC Negativo?
Como otra parte de la costumbre en los contratos de arriendo, usualmente no se rebaja el arriendo en relación a un IPC negativo sino que se mantiene su base, todo esto debe establecerse claramente en el texto del mencionado contrato.

VIII.- CALCULO DE AUMENTO DE LA RENTA DE ARRENDAMIENTO

Cálculo del aumento de la renta de arrendamiento en base al IPC
Se obtiene el porcentaje de IPC de los últimos 6 meses y su sumatoria se aplica al valor de la renta ejemplo: MES Valor % Marzo 1,0 % Abril 0,6 % Mayo 0,0 % Junio 1,3 % Julio 0,8 % Agosto 0,7 % TOTAL 4,4%

Cálculo del aumento de la renta de arrendamiento en base al IPC
Si la renta es de $ se multiplica por nuestro 4,4 % dando como resultado: $ 7.040 Por lo tanto $ + $ = $

ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Fin de la materia….
Muchas Gracias por su atención... Relator: Mauricio Leiva Astudillo © BW ® BW

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