LOTEOS CON FINES DE URBANIZACION EDIFICACION BAJO EL REGIME DE P.H.

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1 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACION EDIFICACION BAJO EL REGIME DE P.H.
FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN LOTEOS CON FINES DE URBANIZACION EDIFICACION BAJO EL REGIME DE P.H. TRIBUTOS

2 1)La transmisión de dominio de los bienes por un lado
CONSECUENCIAS FISCALES AL MOMENTO DE LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO 1 1)La transmisión de dominio de los bienes por un lado 2)La descripción del mandato o encargo al fiduciario, por otro. El instrumento consta de dos partes: 2) El monto involucrado en el contrato de fideicomiso vinculado con la retribución del fiduciario, nada tiene que ver con la transmisión de dominio. El carácter oneroso o gratuito del contrato de fideicomiso propiamente dicho, dependerá de si el fiduciario percibe o no una retribución por el encargo encomendado.

3 La transmisión de dominio al fondo
CONSECUENCIAS FISCALES AL MOMENTO DE LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO 2 La transmisión de dominio al fondo Es sólo un paso intermedio, neutro desde el punto de vista del impuesto y la generación de resultados, necesario para poder llevar adelante el emprendimiento con los beneficios que brinda su aislación patrimonial en el fondo. Este dominio, es una especie imperfecta del derecho real de dominio pleno o perfecto, por estar sujeto a plazo o condición La AFIP CONSIDERO PRIMERO QUE LA TRANSFERENCIA DE FIDUCIANTE A FIDUCIARIO NO ERA UN HECHO ONEROSO dictamen (DAL) 8/2004, (DAT) 34/1996, 103/2001; (DAL) 8/2002 y (DAT) 17/2002.

4 CONSECUENCIAS FISCALES AL MOMENTO DE LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
3 No obstante, posteriormente el Fisco sostuvo que : "la transferencia es a título de confianza ... pero se deben examinar las características del negocio subyacente al contrato, determinando las relaciones económicas existentes entre el fiduciante, el fiduciario y el o los beneficiarios o fideicomisarios...,  es decir que, se deberá determinar si a la luz de la realidad económica se produce la transferencia definitiva de los bienes a un tercero a cambio de una contraprestación", concluyendo que la transferencia de dominio realizada por el fiduciante, tiene como contrapartida una contraprestación futura a la que se obliga el fiduciario, por lo que reviste carácter oneroso -Dict. (DAT) 55/2005-. La transmisión de un terreno del fiduciante al fiduciario,no resulta alcanzada por el gravamen por tratarse de un bien inmueble IVA

5 CONSECUENCIAS FISCALES AL MOMENTO DE LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
4 EFECTUADA POR PERSONA FISICA O SUCESION INDIVISA Esta alcanzada por el impuesto sobre la transferencia de inmuebles [aun cuando quien la efectúa sea monotributista, Dict. (DAT) 45/2005]. Teniendo en cuenta que no existen fondos líquidos sobre los que el escribano interviniente pueda efectuar la retención, corresponderá que el fiduciante se autoretenga de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 de la resolución general (AFIP) 2141. EFECTUADA POR PERSONA JURIDICA Operación alcanzada por el impuesto a las ganancias. Aquí estamos en presencia de una permuta de una cosa actual por una futura, por lo que la normativa [art. 15, RG (AFIP) 2139, libera al escribano de la obligación de retener y solamente lo obliga a informar la imposibilidad de hacerlo.

6 ONEROSIDAD DE LOS CONTRATOS
El dictamen (DAT) 55/2005(2) entiende que existe onerosidad en la operación bajo análisis. En consecuencia, la cesión del terreno al fideicomiso efectuada por una persona física o sucesión indivisa se encuentra alcanzada por el impuesto sobre la transferencia de inmuebles Teniendo en cuenta que no existen fondos líquidos sobre los que el escribano interviniente pueda efectuar la retención, corresponderá que el fiduciante se autorretenga de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 de la resolución general (AFIP) 2141. En caso de que el fiduciante fuera una persona jurídica, la operación se encontraría alcanzada por impuesto a las ganancias. Aquí estamos en presencia de una permuta de una cosa actual por una futura, por lo que la normativa [art. 15, RG (AFIP) 2139(5)] libera al escribano de la obligación de retener y solamente lo obliga a informar la imposibilidad de hacerlo. Existen antecedentes en que el Fisco ha opinado que en los casos de fideicomisos de administración no existe onerosidad y, por lo tanto, la transmisión fiduciaria no se encuentra alcanzada por el impuesto a las ganancias o impuesto sobre la transferencia de inmuebles. Dicha postura se manifestó en los dictámenes (DAT) 103/2001 y (DAT) 17/2002 Sin embargo, el dictamen (DAT) 55/2005, el Fisco revierte su opinión, inclinándose por la onerosidad.

7 INCRIPCION REGISTRAL DEL FIDEICOMISO - OBTENCION CDI-CUIT
F.420/J- • Fotocopia del contrato de fideicomiso. • Nota, en carácter de declaración jurada, en la cual el fiduciario identifique al fideicomiso. Respecto del Fideicomiso Respecto del Fiduciario • Debe encontrarse inscripto previamente en la AFIP

8 Respecto del Domicilio
INCRIPCIONREGISTRAL DEL FIDEICOMISO - OBTENCION CDI-CUIT F.420/J- Acompañando como mínimo dos de las siguientes constancias: 1. Certificado de domicilio expedido por autoridad policial. 2. Acta de constatación notarial. 3. Fotocopia de alguna factura de servicio público a nombre del contribuyente o responsable. 4. Fotocopia del título de propiedad o contrato de alquiler o de "leasing", del inmueble cuyo domicilio se denuncia. 5. Fotocopia del extracto de cuenta bancaria o del resumen de tarjeta de crédito, cuando el solicitante sea el titular de tales servicios. 6. Fotocopia de la habilitación municipal o autorización municipal equivalente, cuando la actividad del solicitante se ejecute en inmuebles que requieran de la misma. Respecto del Domicilio • Debe acreditarse la existencia y veracidad del domicilio fiscal denunciado,

9 REGLA GENERAL FIDEICOMISO TRANSPARENTE
IMPUESTO A LAS GANANCIAS Un fideicomiso es sujeto del impuesto a las ganancias al 35% de acuerdo con lo previsto en el artículo 69, inciso a), punto 6, de la ley del impuesto, excepto que se trate de un fideicomiso “transparente”. REGLA GENERAL FIDEICOMISO TRANSPARENTE Transparente es aquel en el que el fiduciante posee a la vez la calidad de beneficiario , EXCEPTO QUE Que se trate de un fideicomiso financiero o que los fiduciantes beneficiarios sean beneficiarios del exterior

10 FIDEICOMISO TRANSPARENTE
IMPUESTO A LAS GANANCIAS FIDEICOMISO TRANSPARENTE No es sujeto del impuesto a las ganancias, Atribuye la ganancia a los fiduciantes-beneficiarios( artículo 49, inciso d), de la ley del impuesto). Según el artículo 70.4 del decreto reglamentario, deberán atribuirse los resultados de acuerdo con las previsiones del artículo 50 de la ley. El fideicomiso determina resultados (debe inscribirse y presentar la declaración jurada) y, luego, los asigna a los fiduciantes que tributarán por dichas rentas en sus respectivas liquidaciones de acuerdo con su participación en el fideicomiso.

11 ES UN EMPRENDIMENTOS CONSTRUCTIVO DONDE EL VALOR DE ADJUDICACION
DE CADA UNIDAD CON SU CORRESPONDIENTE % DE ESPACIOS COMUNES INDIVISOS RESULTE SER =A LOS APORTES REALIZADOS POR CADA PARTICIPE CARACTERISTICAS DEL FIDEICOSMISO AL COSTO EN LA MEDIDA QUE LOS DIVERSOS INTEGRANTES TRIBUTEN POR LA RENTAS QUE GENEREN NO EXISTE IMPEDIMENTO ALGUNO QUE PERMITE DENEGAR LA EXISTENCIA DE ESTA FIGURA

12 CUESTIONES FORMALES • La venta de departamentos realizada por responsable inscripto en IVA a otro responsable inscripto en IVA no se encuentra dentro del artículo 1 de la resolución general (AFIP) 1415 , por lo cual no encuadra dentro de los obligados a cumplir con las normas que regulan el sistema de facturación. • En dicho caso, será documento respaldatorio de la operación la escritura traslativa de dominio, debiendo detallarse el importe de la venta y el IVA facturado, independientemente de la imposición de ajustarse a los requisitos de registración por su condición de responsable inscripto. • En los casos en los que el valor de venta sea superior a $ , deberá tramitarse el COTI de acuerdo con la resolución general (AFIP) 2371 y sus modificatorias.

13 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS Se aplica sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país efectuadas por personas físicas y sucesiones indivisas, En la medida en que dichas transferencias no se encuentren alcanzadas por el impuesto a las ganancias. La alícuota correspondiente es el 15 por mil, que se calcula sobre el valor de transferencia del respectivo inmueble. Operaciones alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas (I.T.I.)

14 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS Las ganancias alcanza los resultados obtenidos por las ventas de inmuebles realizadas por empresas, incluidas las unipersonales. Se aplica el criterio de "empresa fuente", establecido por el artículo 2º, punto 2, de la ley, por el que cualquier rendimiento, renta, beneficio o enriquecimiento obtenido por estos sujetos se considera ganancia a los efectos del gravamen. Las personas físicas también deben pagar el impuesto a las ganancias por las utilidades provenientes de ciertas operaciones bajo determinadas circunstancias -loteos con fines de urbanización, -venta de inmuebles construidos por el régimen de propiedad horizontal aunque las mismas no reúnan el requisito de ser susceptibles de una periodicidad que implique la permanencia de la fuente que las produce y su habilitación. Operaciones alcanzadas por el impuesto a las ganancias

15 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS El escribano interviniente es quien, en la generalidad de los casos, debe proceder a retener sobre el valor de escritura, según los siguientes porcentaje: Operaciones alcanzadas por el impuesto a las ganancias: 3%, que es una retención a cuenta del gravamen que en definitiva corresponda. - Operaciones alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles: 15 por mil, que es el pago definitivo de este gravamen. Regímenes de retención

16 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS Loteos con fines de urbanización P.:MARIO GONZALEZ realiza un único fraccionamiento del cual derivan 60 lotes. R.: Cuando el loteo es realizado por una persona física no habitualista en este tipo de operaciones, corresponderá el impuesto a las ganancias si: a) del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número de lotes superior a cincuenta; o b) en el término de dos años desde el momento de la fecha de iniciación efectiva de las ventas se enajenen en forma parcial o global más de 50 lotes de una misma fracción o unidad de tierra. En caso contrario, se aplicará el I.T.I. En el planteo, como se superan los cincuenta lotes en un solo fraccionamiento, corresponde el impuesto a las ganancias. Ley del impuesto a las ganancias, artículo 49, inciso d); decreto reglamentario, artículo 89.

17 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS Venta de un inmueble construido bajo el régimen de propiedad horizontal P.: JUAN MARTINEZ vende el inmueble que ha construido por el régimen de propiedad horizontal, y que había previamente alquilado por un corto período. R.: En principio, cualquier venta de inmuebles de las características planteadas está gravada por el impuesto a las ganancias. Fuente normativa: ley del impuesto a las ganancias, artículo 49, inciso d); decreto reglamentario, artículo 90.

18 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS El DR en su artículo 89 define como loteos con fines de Urbanización a aquellos en los que se verifique cualquiera de las siguientes condiciones: Que del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número de lotes superior a 50 (cincuenta). b) Que en el término de 2 (dos) años contados desde la fecha de iniciación efectiva de las ventas se enajenen (en forma parcial o global) más de 50 (cincuenta lotes de una misma fracción o unidad de tierra), aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en distintas épocas.

19 LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIONES
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS Constituyen ganancias de la tercera categoría las provenientes de la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de la ley 13512 El artículo 49, inciso d) dispone que Sin embargo, el Dict. (DAT) 80/ Bol. (DGI) Nº 520, aclara que es necesario que la construcción se realice con ánimo de vender, ya que de lo contrario, la enajenación de inmuebles construidos sin intención de enajenarlos queda fuera del ámbito del impuesto