DEPARTAMENTO DE CIENCIAS ECONÓMICAS, ADMINISTRATIVAS Y DE COMERCIO

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1 DEPARTAMENTO DE CIENCIAS ECONÓMICAS, ADMINISTRATIVAS Y DE COMERCIO
Trabajo de Titulación previo a la obtención del Título de Ingeniero en Finanzas y Auditoría efectos de la aplicación DE LA NORMA INTERNACIONAL DE INFORMACIÓN FINANCIERA NIIF 16, EN LAS empresas que arriendan LOCALES COMERCIALES EN LA CIUDAD DE QUITO Autor Oscar Alberto Flores Carrera Director Ing. CPA. Carlos Ramírez Lafuente Sangolquí, enero 2019

2 Adopción NIIF 16 - Arrendamientos (1 de enero de 2019)
Comercio al por menor / Retail Cambios en métricas financieras: Activos por derechos de uso Pasivo por arrendamiento EBITDA Revelaciones

3 Presentación Introducción 04 Objetivos 06 Marco teórico 10
Marco metodológico 15 Información documental (casos de aplicación) 21 Entrevistas 33 Análisis de datos 40 Propuesta 44 Conclusiones y futuras investigaciones 48

4 1 Introducción

5 Impacto de la norma en arrendatarios
NIC 17 Arrendamientos Arrendamiento Financiero Arrendamiento Operativo NIIF 16 Arrendamientos Todo arrendamiento Activos Pasivos $$ $$$$$$ Fuera del balance (derechos/obligaciones) $$$$

6 2 Objetivos

7 Objetivo general NIIF 16 Describir y analizar los principales impactos en la aplicación de la Norma Internacional de Información Financiera NIIF 16 de Arrendamientos, en las empresas que arriendan locales comerciales en la ciudad de Quito.

8 Objetivos específicos
Analizar un marco teórico sostenido Aplicar una metodología de investigación adecuada Recopilar los resultados de la investigación Presentar casos de aplicación prácticos para arrendatarios Detallar las conclusiones de la investigación.

9 Planteamiento de problemáticas
¿La aplicación de la NIIF 16 en empresas que arriendan locales comerciales en la ciudad de Quito, cambian los resultados del ejercicio económico? ¿La aplicación de NIIF 16 en empresas que arriendan locales comerciales en la ciudad de Quito mejora el indicador financiero EBITDA, al dejar de reconocer gastos por arrendamiento en los resultados del ejercicio económico? ¿La aplicación de la NIIF 16 en empresas que arriendan locales comerciales en la ciudad de Quito, afecta la determinación del Impuesto a la renta, del Impuesto Municipal de 1.5 por mil sobre los activos totales y de la contribución a la Superintendencia de Compañías?

10 3 Marco Teórico

11 Marco teórico Marco referencial
LEYES Y REGULACIONES EN ECUADOR APLICABLES Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (SIC) Servicio de Rentas Internas (SRI) Contratos de integración mercantil Contratos de arrendamiento Contratos de concesión comercial

12 Marco teórico Teorías de soporte
APLICACIÓN CONTABLE ACTUAL (NIC 17) NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA (NIIF) MARCO CONCEPTUAL DE LAS NIIF NIIF 16 ARRENDAMIENTOS

13 Marco teórico Marco referencial
PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES EN LA CIUDAD DE QUITO (ARRENDADOR) CLASIFICACION INDUSTRIAL INTERNACIONAL UNIFORME DE LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS Sección CIIU L Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados. Quicentro Shopping (210) Mall El Jardín (170) Centro Comercial El Bosque (243) Centro Comercial Iñaquito (CCI) (164) Centro Comercial El Recreo (529) Centro Comercial Granados Plaza (37) Centro Comercial Quicentro Sur (258) Centro Comercial Condado Shopping (164)

14 Marco teórico Marco referencial
USUARIOS DE LOCALES EN CENTROS COMERCIALES EN LA CIUDAD DE QUITO (ARRENDATARIO) CLASIFICACION INDUSTRIAL INTERNACIONAL UNIFORME DE LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS Sección CIIU G - 47 Comercio al por menor de todo tipo de productos y servicios al público en general. Tiendas grandes almacenes, puestos de venta, etc.

15 4 Marco Metodológico

16 Enfoque de Investigación
Marco metodológico Enfoque de Investigación Controlado Disciplinado Sistemático Conclusión general Premisa 1 Premisa 2 Premisa 3 Método inductivo

17 Marco metodológico Enfoque cualitativo Contratos Financieros
Indicadores NIIF 16 Impuestos Arrendatarios Interpretativo Descripción Valoración

18 Marco metodológico Diseño de la Investigación Conclusiones generales
Teoría fundamentada Entrevistas a expertos NIC 17 Arrendamientos NIIF 16 Arrendamientos Modalidades contractuales Efectos Conclusiones generales

19 Determinación de la población y tamaño de la muestra
Marco metodológico Unidad de análisis Empresas que aplican NIIF como marco contable Muestreo no probabilístico o dirigido Determinación de la población y tamaño de la muestra Entender su aplicación Analizar los efectos Proponer una guía Responder a las problemáticas

20 Información documental Entrevistas a expertos
Marco metodológico Recopilación de datos Información documental Entrevistas a expertos

21 Información Documental (casos de aplicación)
5 Información Documental (casos de aplicación)

22 Contratos de integración
Condiciones: Fecha de inicio del contrato: 1 de marzo de 2015 Plazo: 15 años a partir del 1 de septiembre de 2016 hasta el 31 de agosto de 2031. Prima única de integración (PUI): US$1,012,500 Pagos de la PUI: 4 cuotas de US$50,625 en los meses de marzo a junio de 2015 y la diferencia se cancelará en 18 cuotas de US$45,000 de julio de 2015 a diciembre de 2016. Prima mensual de integración (PMI): durante el 9no año de integración, es decir, del 1 de septiembre de 2024 hasta el 31 de agosto de 2025, mensualmente una PMI resultante de la siguiente fórmula: 1500 mts2 x US$8 más la inflación acumulada de cada año (publicada por el INEC o su equivalente) desde la firma del presente contrato hasta el inicio del 9no año de operación. A partir del 10mo año hasta la terminación del contrato, el integrado se obliga a pagar de manera mensual equivalente al valor de la PMI del año anterior por uno más el índice de inflación publicado por el INEC del año anterior. Pagos por servicios administrativos: Es obligación del Integrado cubrir el costo mensual correspondiente a los servicios de administración, el costo por limpieza, control y protección industrial, mantenimiento, orden y protección, promoción, decoración y publicidad de las áreas comunes.

23 Contratos de integración Aplicación contable actual

24 Contratos de integración Aplicación contable NIIF 16
𝑉𝑃𝑁= 2,700, % 15

25 Contratos de integración Aplicación contable NIIF 16

26 Contratos de arrendamiento
Condiciones: Fecha de inicio del contrato: 1 de mayo de 2018 Plazo: 5 años, sin opción de renovación. Canon de arrendamiento mensual: US$8,500 Incrementos: 5% anual Garantías: equivalente a dos meses de arriendo. Pagos por servicios administrativos: Es obligación del arrendatario cubrir el costo mensual correspondiente a los servicios de administración, el costo por limpieza, control y protección industrial, mantenimiento, orden y protección, promoción, decoración y publicidad de las áreas comunes.

27 Contratos de arrendamiento Aplicación contable actual

28 Contratos de arrendamiento Aplicación contable NIIF 16
𝑉𝑃𝑁= , % 5

29 Contratos de arrendamiento Aplicación contable NIIF 16

30 Contratos de concesión comercial
Condiciones: Monto de Concesión: US$112,068 Fecha de inicio: 1 de septiembre de 2016 Vigencia: 5 años Fechas de fin: 31 de agosto de 2021

31 Contratos de concesión comercial Aplicación contable actual

32 Contratos de concesión comercial Aplicación contable NIIF 16

33 6 Entrevistas

34 CPA Dra. Cristina Trujillo
Colegio de Contadores Públicos de Pichincha Presidenta Títulos: M.B.A., Doctora en Contabilidad y Auditoría Experiencia: 20 años Áreas: Auditoría, contabilidad, precios de transferencia, consultoría tributaria, implementación NIIF y consultoría gerencial Ocupaciones: Socia Principal y Representante Legal de Astrileg Cía. Ltda. Firma Miembro de NEXIA INTERNATIONAL; Catedrática Universitaria. Otros: Autora del libro “LEGISLACIÓN Y PRÁCTICA TRIBUTARIA”. Seminarios nacionales e internacionales. Talleres de formación, etc.

35 CPA Ing. Carlos Cruz PricewaterhouseCoopers del Ecuador Cía. Ltda.
Socio y Representante Legal Títulos: Ingeniero en Administración Financiera graduado en la Pontificia Universidad Católica del Ecuador. Contador Público Autorizado en el Ecuador y en Estados Unidos. MBA con especialización en Finanzas del Instituto Tecnológico de Monterrey. Diplomado en NIIF otorgado por el ACCA (The Association of Chartered Certified Accountants), de Londres. Experiencia: 25 años Áreas: Auditoría de empresas de sectores industriales, de servicios, comerciales, tecnología, farmacéuticas y servicios médicos, petróleos y minería. Asesoría contable con énfasis aplicación de US GAAP, regulaciones SEC y NIIF.

36 Cuestionario Preguntas generales:
¿Considera usted que la aplicación de NIIF 16 en las empresas que son arrendatarias de locales en Centros Comerciales generará efectos importantes en sus estados financieros? ¿De su experiencia, cuáles serán los principales desafíos para este tipo de compañías en la adopción de NIIF 16? ¿De su conocimiento, existen limitaciones locales que permitan una adopción adecuada de la NIIF 16?

37 Cuestionario Preguntas de contraste: Plazo del arrendamiento
La Norma NIIF 16 estipula con relación al plazo, como el periodo no cancelable de un arrendamiento, al respecto, ¿esto implica que el criterio de la Administración tendría importante influencia en el cálculo a ser realizado y la forma pasaría a un segundo plano sobre la esencia?¿De su experiencia, cuáles serán los principales desafíos para este tipo de compañías en la adopción de NIIF 16? Reconocimiento En la actualidad, para el arrendamiento de locales comerciales existen algunas modalidades, entre las más conocidas están los contratos de integración mercantil, los contratos de concesión comercial y contratos de arrendamiento, sin embargo, todos éstos se basan en el pago o no de un importe inicial, y el pago de alícuotas durante el tiempo del arrendamiento, a cambio del derecho de uso del bien arrendado. Lo que actualmente se conoce como arrendamiento operativo, cambia con la aplicación de la NIIF 16, generando un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento. Este cambio genera algunas inquietudes para las compañías, pues genera cambios a nivel del estado de situación financiera, estado de resultados y flujo de efectivo, principalmente. La situación descrita arriba, ¿Cómo puede afectar a las compañías?

38 Cuestionario Preguntas de contraste:
Tasa de interés implícita en el arrendamiento versus tasa incremental por préstamos del arrendatario Para la determinación del pasivo por arrendamiento, la Norma requiere se utilice cualquiera de las dos tasas descritas para traer a valor presente los flujos futuros. Teóricamente, cualquiera de los dos métodos generaría el mismo valor como resultado. ¿El uso de la tasa activa referencial para el segmento inmobiliario, publicado por el Banco Central del Ecuador, considera usted sería una opción práctica de aplicación para el cumplimiento de la Norma? Casos de aplicación, resultados obtenidos En función de los casos de aplicación presentados, donde ha podido observar los efectos que genera la aplicación de NIIF 16 en las empresas arrendatarias de locales en Centros Comerciales, ¿considera usted que son impactos que afectan significativamente la situación financiera de las compañías?

39 Cuestionario Preguntas de contraste:
Casos de aplicación, resultados obtenidos ¿la mejoría en el indicador de EBITDA, desde el punto de vista de beneficios para la compañía, como cree usted que se vería reflejado? ¿se afecta la determinación del Impuesto a la renta en el tiempo del contrato? ¿existe un impacto significativo en el pago de la contribución a la Superintendencia de Compañías e Impuesto Municipal?

40 7 Análisis de datos

41 Análisis descriptivo Plazo de vigencia
NIIF 16: Costos aplicables y no aplicables Uniformidad en la presentación Costos antes del inicio y costos posteriores

42 Los cargos a resultados son iguales
Análisis descriptivo Los cargos a resultados son iguales Impuesto a la renta Deducible No deducible Impuesto diferido EBITDA 2,520,000 563,614 - Impuestos municipales y contribuciones >1,000,000  SIC US$1,500 Imp. Mun < US$1,000

43 Análisis descriptivo Tasa a ser usada para el valor presente del pasivo por arrendamiento Devengamiento del Activo y del Pasivo son diferentes Garantías = Valor residual al Activo por derecho de uso Pagos anticipados

44 8 Propuesta

45 Guía de aplicación Paso 1: Identificar contratos de arrendamiento
Paso 2: Definir el plazo del arrendamiento Paso 3: Establecer la fecha de comienzo Paso 4: Calcular el pasivo por arrendamiento Paso 5: Calcular el activo por derecho de uso Paso 6: Medición posterior al reconocimiento Paso 7: Reconocer contablemente los efectos

46 Revelaciones requeridas

47 Revelaciones requeridas

48 Conclusiones y futuras investigaciones
9 Conclusiones y futuras investigaciones

49 Conclusiones Material práctico sobre la aplicación de NIIF 16
Solo de aplicación para empresas arrendatarias con un marco contable NIIF en utilización Extensión de aplicación a otras industrias, en especial de arrendamientos de inmuebles Usuario del material Arrendadores no sufren afectaciones Alcance Tasa de descuento Formas Contractuales Metodología apropiada PYMES Plazo y fecha de vigencia Estado de Resultados Estado de Situación Financiera

50 Futuras investigaciones
Aplicación NIIF 16 en activos distintos a inmuebles Contratos de arrendamiento versus contratos de servicios Efectos sobre arrendamientos frente a disposiciones de la Autoridad Tributaria

51 ¡Gracias!