1º Seminario de Técnica Notarial

Presentación del tema: "1º Seminario de Técnica Notarial"— Transcripción de la presentación:

1 1º Seminario de Técnica Notarial
y Doctrina Aplicada Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. La Plata, 2018.

2 Modificación del reglamento de propiedad horizontal
Por: Marcela H. Tranchini Temario: El reglamento y su modificación, con especial referencia a la pequeña propiedad horizontal. Unidades a construir o en construcción Sobreelevación Escritura de modificación

3 Propiedad horizontal: Título V del Libro IV CCCN
2/16/2019 5:29 AM Propiedad horizontal: Título V del Libro IV CCCN LaPropiedad Horizontal es la herramienta más común que tienen empresas, inmobiliarias y particulares para vender gran número de departamentos en edificios. De hecho originalmente la ley de P.H. fue concebida para dividir edificios en torre. Sin embargo, la Propiedad Horizontal es también la solución que se dio al problema de no poder subdividir un terreno con 2 o más unidades locativas (viviendas y departamentos en planta baja, dúplex, etc.) Es el caso por ejemplo del propietario de un terreno de 15 mt de frente con 2 casas construidas en él, pero que no puede dividir su lote en dos pues la Municipalidad no lo permite, pues el frente mínimo para este caso es, por ejemplo, 10 mt. Los municipios ( en todo el país) disponen de frentes mínimos y superficies mínimas de lotes para cada zona de la ciudad; cuando se pretende fraccionar la tierra según el número de viviendas en él y no dan los mínimos , la solución es la división en Propiedad Horizontal. A su vez los Municipios determinan cuantas viviendas se pueden subdividir en propiedad horizontal según el tamaño del terreno y la zona en que esté el terreno, y verifican que haya independencia, funcionalidad y salida directa e indirecta a la vía pública de cada una de las unidades a dividir. Unidad Funcional: Es el conjunto de ambientes principales y dependencias vinculados entre sí necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con su destino. La Unidad Funcional comprende una Unidad de Dominio Exclusivo, y las unidades complementarias . Polígono : Sirven para representar el contorno de cada uno de los espacios de un inmueble.

4 El reglamento de propiedad horizontal y su modificación

5 Reglamento de propiedad horizontal (art. 2038)
Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los propietarios y ocupantes de las unidades funcionales de un inmueble. Integra los diversos títulos de propiedad. Su otorgamiento e inscripción (declarativa) produce: La división jurídica del inmueble. El nacimiento del estado de propiedad horizontal. El nacimiento del consorcio. INTEGRA LOS DIVERSOS TÍTULOS DE PROPIEDAD: Integra el título de dominio porque la incorporación como titular implica adhesión a sus previsiones. DIVISIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE: Recién a partir de su otorgamiento, podrá operarse jurídicamente con las unidades. Que se haya aprobado un plano de ph. No implica su división jurídica. Tanto que el o los dueños pueden seguir realizando actos jurídicos como si no lo hubiera. El plano debe asumirse con un acto, que es el otorgamiento del reglamento. Los planos no son causa del nacimiento del régimen. DTR 14/ ARTÍCULO 13. La sola comunicación del plano de Propiedad Horizontal, sin la afectación al régimen, no impedirá la registración de actos transmisivos conforme al régimen de bien común. ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: significa que lo que era una sola cosa se sustituye por dos o más susceptibles de recibir derechos reales de propiedad horizontal sobre las distintas unidades . CONSORCIO El CCCN decide de manera categórica que el consorcio es una persona jurídica, en armonía con las ideas que respaldaron generalizadamente tanto la doctrina como la jurisprudencia. El art. 148 CCCN enumera al consorcio “de propiedad horizontal” dentro de las personas jurídicas privadas (inciso h). La primera cuestión es determinar cuándo se inicia esta personalidad. Lo que estaba claro en el proyecto de 1998, se vuelve incierto en el CCCN. En cambio se prevé expresamente la extinción de la personalidad del consorcio, que ocurre por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. El proyecto de 1998 resuelve que el consorcio tiene personalidad pero aclarando que ella se inicia (art. 1973) con el otorgamiento del reglamento de propiedad y administración por escritura pública y su inscripción registral. Además admite que el consorcio se conforme con el único propietario de todas las unidades en el art ARTÍCULO Constitución. El derecho de propiedad horizontal sobre el inmueble y el consorcio de propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración redactado por el titular del dominio y sólo son oponibles a terceros interesados de buena fe mediante su inscripción en el registro inmobiliario. ARTÍCULO Persona jurídica. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica consorcio. El CCCN se apartó deliberadamente de estas previsiones, por lo que el inicio del consorcio no parece tener una fecha única, y seguirá los vaivenes del pasaje entre el estado de propiedad horizontal y el derecho real de propiedad horizontal. Así el otorgamiento del reglamento y su inscripción sólo sería un punto de partida necesario para la existencia de la persona consorcio, pero desde que el reglamento puede otorgarse por una sola persona y no se admite el consorcio de un único propietario, el consorcio nacerá con la enajenación de alguna de las unidades, o por la adjudicación de las unidades entre los propietarios. En igual sentido Marina MARIANI DE VIDAL y Adriana ABELLA, afirman: “ El nacimiento del derecho de propiedad horizontal sólo operará con la enajenación de alguna de las unidades funcionales cumpliendo con los requisitos comunes exigidos por el Código Civil (título suficiente y modo suficiente), o por la adjudicación de las unidades funcionales entre los propietarios, y entonces se forma el consorcio de copropietarios, ya que la ley no ha receptado la figura del consorcio de un solo propietario. Únicamente cuando nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal, el agrupamiento constituirá un "consorcio (propiamente dicho)" o un "consorcio de derecho". (Algunos temas de propiedad horizontal en el proyecto de código 2012” [ED, (21/08/2013, nro )] ¿Puede haber otra interpretación? Art. 2: Esta interpretación se basa en la comparación con el p. de 1998 y la literalidad del art (conjunto de propietarios). Interpretación finalista y coherente con todo el ordenamiento: Comienza con el otorgamiento del reglamento (art. 142), aun cuando el inmueble tenga un solo propietario. Por analogía con lo que ocurre en materia de sociedades anónimas.

6 2) Normas de convivencia: derechos y obligaciones de los propietarios
Reglamento de propiedad horizontal Otorgamiento: Por el dueño o por los condóminos Forma: Escritura pública. (art. 2038) Solemne relativa (arts y 969) Naturaleza: Contractual. 3) Órganos del consorcio: estructura, funciones, derechos y obligaciones. 2) Normas de convivencia: derechos y obligaciones de los propietarios 1) Afectación con la descripción del inmueble general, unidades, proporciones, destino. OTORGAMIENTO. POR LOS CONDÒMINOS Y FUTUROS CONSORCISTAS: Si todavía no se ha otorgado el reglamento y adjudicadas o transmitidas aquellas, son titulares de partes indivisas. Lo que puede haber es un “preconsorcio o consorcio de hecho”. POR EL PROPIETARIO VENDEDOR: También es posible, su otorgamiento por el propietario único del inmueble, sea persona física o jurídica, al que adherirán posteriormente los adquirentes de unidades. NATURALEZA. El reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, acto jurídico de dos o mas partes de contenido patrimonial.. Especialmente, podemos ubicarlo dentro de la categoría del contrato plurilateral o de organización, en el que cada parte adquiere derechos y obligaciones con relación a los demás y tiene por fin formar una comunidad, más que intercambiar prestaciones. Va de suyo que, redactado por el dueño exclusivo, es originariamente un acto jurídico unilateral, y adquiere el carácter de contrato con la adhesión de los distintos adquirentes de unidades, en oportunidad del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y la tradición a su favor. Plano de obra. Luego será necesario obtener el certificado de inspección final. Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal: El plano puede referirse a un edificio construido o en construcción Aprobación del Plano: Requisito ineludible para el otorgamiento del Reglamento. Esquema

7 Reglamento de propiedad horizontal
Necesarias: Incisos: a) a k); m); ñ) a p); r ); s); t) Obligatorias (art. 2056) Eventuales: l); n); q); t) Cláusulas Facultativas En ese marco las cláusulas que lo integran se clasifican en obligatorias, que son las impuestas por el art 2056; y facultativas que son las que se acostumbra a incluir de acuerdo al tipo de edificio de que se trate, a fin de atender cuestiones que le son específicas. Entre las cláusulas facultativas, interesa destacar las relativas a las reservas a favor del propietario originario en cuanto a su facultad de realizar construcciones en distintos sectores del edificio, o las efectuadas para iniciar y concluir las obras de las denominadas “unidades a construir”. Reservas de publicidad. También lo son aquellas que se refieren al otorgamiento de poderes irrevocables que autorizan a modificar el reglamento para dar de alta a las nuevas unidades surgidas de la sobreelevación o dar por construidas las unidades que en el reglamento figuraban como “a construir” o “en construcción”. Asimismo es frecuente la inclusión de poderes irrevocables para otorgar la escritura pública de modificación de reglamento (cualquiera fuere su causa) o de designación de administrador, lo que desde ya no evita, la previa deliberación de la asamblea y la reunión de las mayorías necesarias para tomar una resolución válida; pero permite soslayar la comparecencia en dichos actos notariales de todos los consorcistas o de la mayoría exigible legal o reglamentariamente. Quórum: Número de votos necesarios para deliberar Mayorías: Número mínimo de votos favorables para aprobar una resolución Estatutarias: Otorgan derechos reales o personales a cada consorcista, respecto de partes privativas o comunes Su modificación importa actos dispositivos. Requieren unanimidad Reglamentarias: Se refieren a actos del consorcio como ente colectivo. Mayoría mínima: mayoría absoluta del total de los propietarios. Si las reglamentarias llevan a una modificación de reglamento, la mayoría mínima es 2/3 del total de los propietarios. . Estatutarias Cláusulas Reglamentarias

8 Técnica notarial: Inmueble de dos unidades
ARTÍCULO … PARTES Y COSAS COMUNES: Son partes y cosas comunes, las que surgen como tales del plano de subdivisión en propiedad horizontal y todas aquellas que sean necesarias para el uso común de las unidades o indispensables para mantener la seguridad del inmueble en su conjunto, especialmente las siguientes: el terreno; muros y cercos divisorios; las cañerías de agua corriente, conductos eléctricos, de gas, hasta las llaves de paso o tableros internos de cada unidad y los desagües pluviales. Las cosas y partes comunes ocupan las siguientes superficies:…

9 Técnica notarial: Inmueble de dos unidades
ARTÍCULO…. ADMINISTRADOR. DESIGNACIÓN: La representación del Consorcio de propietarios y la gestión de sus intereses estará a cargo de un Administrador. Actuará como administrador del consorcio en los años impares el propietario de la unidad funcional uno y en los años pares el propietario de la unidad funcional dos o sus representantes, quienes no percibirán remuneración alguna. En caso de condominio sobre una de las unidades será administrador el condómino que tenga la edad más cercana a los 50 años, en más o en menos. Ambos propietarios, de común acuerdo podrán designar administrador a un tercero. Durante el presente año actuará como administrador…

10 Técnica notarial: Inmueble de dos unidades
ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO. ASAMBLEA. CONVOCATORIA. MAYORÍA: Las reuniones y decisiones de los copropietarios sobre todo asunto de interés común, se efectuarán con la presencia y el voto de los dos titulares de unidades o sus representantes.- Sus resoluciones son de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y ocupantes de unidades.- Podrán ser convocadas por nota por cualquiera de los titulares de unidades, autoconvocadas y mientras se reúna la unanimidad sus decisiones serán válidas, aunque no lo hagan en asamblea.-

11 Modificación voluntaria. Requisitos. Naturaleza.
Otorgantes: Los propietarios: mayoría exigida, legal o reglamentaria (nunca inferior a 2/3 del total de los propietarios: art. 2057) Otros: Cónyuge asintiente, acreedor hipotecario, etc., en los casos que corresponda, según el tipo de modificación. Exhibición y relación de: Títulos inscriptos de las unidades que se alteran materialmente, si ese es el objeto de la modificación. Reglamento. Acta de asamblea que autoriza el acto. Se agrega copia Documentación habilitante de representantes legales, orgánicos y apoderados. (Se agregan originales o copias)

12 El derecho real y su objeto

13 Concepto del derecho real de Propiedad Horizontal: (art. 2037)
2039 Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. 2043 y Cap. 3 La disposición material sobre la UF. es limitada: Aunque no hay dudas que puede realizar actos materiales sobre tabiques internos no portantes, revestimientos, puertas y ventanas. También la facultad de disposición material es acotada, en tanto no puede variarse el destino previsto en el reglamento (art inc. a) Más limitada aun es la disposición material sobre cosas comunes (capítulo 3). DefiniciónEs el derecho real sobre un inmueble propio que se determina en la unidad funcional y otorga facultades de uso, goce y disposición jurídica y material, conforme a la ley y el reglamento de propiedad horizontal. (Arts y 2039) 2045

14 Elementos y Contenido del derecho real: Art. 2037
2/16/2019 5:29 AM Elementos y Contenido del derecho real: Art. 2037 OBJETO ÚNICO : Integrado por partes privativas y comunes de un (arts y 2039) FACULTADES: Uso Goce Disposición jurídica Disposición material TITULAR 1 OBJETO. En la definición ya aparece el objeto conformado por partes privativas y comunes. En los artículos 2039 a 2043 se desarrollan las características del objeto exclusivo y del objeto común. El derecho real de propiedad horizontal recae sobre una unidad funcional (parte privativa o exclusiva) consistente en pisos, departamentos, locales u otros espacios, y su proyección en las cosas y partes comunes. (art. 2039). Las cuotas o partes ideales representan el derecho que se atribuye a cada propietario respecto de los sectores y partes comunes. El art inc. f alude a la “parte proporcional indivisa” en la propiedad horizontal. 2. FACULTADES. Ambos sectores conforman un objeto único en el que confluyen distintas facultades. A primera vista llama atención la inclusión de la disposición material con alcance general, si por tal se entiende la posibilidad de alterar sustancialmente la materialidad de la cosa o cambiar su destino. Si ese es el concepto, hay que analizar su aplicación tanto respecto de la parte privativa y las partes comunes. Respecto de la unidad le está prohibido todo acto material que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes, y se infiere del art inc. c) del CCCN. Tampoco puede alterar su destino (art inc. a), que debe estar previsto en el Reglamento (art inc. j). Por ello dice Highton que esa facultad es limitadísima respecto de la unidad pues “se reduce a agregar o quitar tabiques internos que no constituyan muros maestros , a quitar, poner o cambiar decorados, cielorrasos, pavimentos, pinturas, revestimientos, agregar o cerrar puertas interiores” (Elena I. HIGHTON, “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, Hammurabi, Bs. As., 2007, pág. 220). Menos la tiene el titular de una unidad funcional respecto de las partes comunes: los actos materiales requieren el consentimiento unánime (art. 2052), o de la mayoría (art. 2051), a menos que se trate de reparaciones urgentes (art. 2054). Y el uso de ellas debe hacerse conforme a su destino (srt III párrafo). Por ello la inclusión de la facultad de disposición material, si la circunscribimos a la parte privativa, debe interpretarse referida a los conjuntos inmobiliarios que más adelante regula como derecho real de propiedad horizontal especial y, en general a la existencia de “espacios” que no requieren de construcción alguna a los que hace referencia el artículo 2039. Esta interpretación no es incongruente con la palabra “edificio” también incluida en este artículo, pues en un sentido técnico el “edificio” incluye tanto al construido como al que está en construcción o a construir: los planos de propiedad horizontal usan la palabra edificio en este sentido amplio.

15 Objeto: Partes exclusivas o propias
2/16/2019 5:29 AM Objeto: Partes exclusivas o propias Art El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento … independiente Extensión del concepto de unidad Unidad complementaria Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria Cosas y partes necesariamente propias o privativas Art Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones. Nos saltamos, como a salto de canguro el art. 2038, referido al reglamento y vamos al objeto exclusivo. 1. PARTES PRIVATIVAS EN LA LEY Son sectores, pisos o departamentos decía el art. 1 de la ley, sobre el cual su titular ejerce un derecho de propiedad exclusivo. Dichas partes deben reunir, tal como lo impone el mismo artículo, dos requisitos: ser independientes y tener salida a la vía pública, directamente o por un pasaje común. Las normas locales, principalmente catastrales y registrales le asignan distintas denominaciones. Así refieren a “unidad funcional” y “ unidad complementaria”, como especies de las “unidades de dominio exclusivo o partes de propiedad exclusiva”. El proyecto de unificación de 1998 extendió el concepto de unidad funcional para abarcar “locales u otros espacios determinados del inmueble”. Desde esta óptica ya no resulta imprescindible que, en todos los casos, se trate de inmuebles edificados. Distintos eventos científicos reclamaron una actualización del régimen horizontal en ese aspecto. Así: XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, San Miguel de Tucumán, 1993, Comisión IV; “XIII Congreso Nacional de Derecho Registral” Mendoza, 2004, Tema 1 Propiedad Horizontal. 2. PARTES EXCLUSIVAS O PROPIAS EN EL CCCN: De los casos susceptibles de conformar la unidad funcional, el que marca la diferencia más importante con la ley , es el de “los espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino.” El punto es establecer a qué se hace referencia. Nada mejor para ello que recurrir a las fuentes. La expresión figuraba ya en el proyecto del año Finalmente, se incluyó en el Proyecto de unificación de 1998 de la Comisión creada por Decreto 685 del año 1995. Es indudable, que a partir de esta inclusión ya no resulta imprescindible que las unidades se encuentren edificadas. UNIDADES COMPLEMENTARIAS: La transmisión, constitución o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre una unidad funcional comprende a la unidad complementaria destinada a servirla y no puede realizarse separadamente de ésta (arts y 2045). En cuanto a la técnica registral, en los casos que como en la Provincia de Buenos Aires, tienen matrículas independientes, se deben vincular ambas, cuando del plano, del reglamento, o de la escritura resulta la adquisición o extinción de un derecho real.- La palabra “edificio” que utiliza, entre otros, el art debe interpretarse en un sentido técnico comprendiendo a los edificios construidos, a construir, o en construcción , en armonía con el término “inmueble”. La expresión “espacios susceptibles de aprovechamiento independiente” del art refuerza esa interpretación pues permite incluir a las unidades que carecen de construcción alguna.

16 Objeto: Partes comunes
2/16/2019 5:29 AM Objeto: Partes comunes Art Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común ... b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad … Cosas y partes comunes Parámetros Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a, art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art También se enumeran las no indispensables (art. 2042) Cosas y Partes necesariamente comunes y no indispensables. Enumeración 1. COSAS COMUNES A TODAS O A ALGUNAS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES: Es el cambio más profundo que sobre estos sectores contiene el CCCN. En la ley había una sola clase de bienes comunes, los comunes a todas las unidades y estos podían ser de uso común o de uso exclusivo. Ahora hay dos categorías de bienes comunes. a) comunes a todas las unidades, que pueden ser de uso común o de uso exclusivo. Aquí la titularidad es siempre común a todas las unidades. b) Los comunes a algunas unidades. Aquí no hay un tema de uso, sino de titularidad. Se trata de cosas o sectores que son de uso común, o necesarios para la seguridad de sólo parte del inmueble. Típico ejemplo es el de dos torres, pongamos A y B. En el marco de la ley , el hall entrada de torre A era común a todas las unidades no solo de la A, sino B, sin perjuicio de que el reglamento dijera que ese hall era de uso exclusivo de la torre A. En la práctica, para morigerar esta situación se suelen prever expensas diferenciadas, en las que determinados gastos sólo serán comunes a cada una de las torres y la existencia de asambleas especiales de las que sólo participarán los consorcistas de las unidades que componen cada torre o un Consejo de Administración conformado por representantes de cada una de ellas Con el CCCN el hall de entrada de la torre A puede pertenecer sólo a las unidades que integran esa torre. Y también las escaleras, ascensores y pasillo de esa torre. Otro caso es el de una única torre con distintos sectores destinados a usos diversos como vivienda, locales comerciales o cocheras; aún reunidos en cuerpo de edificación, esos sectores tienen finalidades y problemáticas distintas, aunque subordinadas a los intereses del consorcio en su conjunto. Se plantean varias cuestiones conexas: En primer lugar, se generará una metodología diferenciada en materia de expensas, pues algunas serán comunes al total de las unidades y otras, comunes a algunas de ellas. A esta posibilidad alude el art en su párrafo final. En segundo lugar, si conviene a la naturaleza y a la estructura del inmueble, puede preverse la existencia de Subconsorcios, subasambleas y subadministradores. Ello permitirá que haya un consorcio general, con una asamblea y un administrador que tratarán las cuestiones comunes a todas las unidades; pero, para cada grupo de unidades, podrá haber una subasamblea y un subadministrador para tratar los problemas propios de cada uno de ellos. Mediante este mecanismo se otorga mayor descentralización funcional, económica y administrativa a los grandes emprendimientos. Esta alternativa está prevista en el art En las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en San Miguel de Tucumán en 1993, la Comisión IV, admitió la posibilidad de estos subconsorcios, pero hubo discusión en un punto: ¿qué ocurre con la responsabilidad frente a terceros? Es decir: ¿Qué ocurre si se cae el ascensor de la Torre 1? ¿Responde el subconsorcio o todo el consorcio? En aquella oportunidad por mayoría se resolvió que frente a terceros, la responsabilidad era del consorcio; sin perjuicio de las repeticiones internas a que hubiere lugar. De manera tal que esta división en sectores de ninguna manera afecta la responsabilidad frente a terceros, que sigue en cabeza del consorcio. Destacamos algo importante: el terreno (art, 2041 inc. a) siempre será común a todas las unidades. Ello aunque el inmueble esté integrado por dos unidades funcionales y aun cuando haya unidades “a construir o en construcción”. 2) Parámetros aplicables a ambas: COSAS Y PARTES DE USO COMÚN O INDISPENSABLES PARA LA SEGURIDAD. Las pautas que brinda el artículo para que las cosas sean comunes a todas o algunas de las unidades, es similar a la que brindaba la primera parte del art. 2 de la ley a) Que sean de uso común a ellas. La noción de cosas de uso común se refiere tanto a aquellas que, aunque no sean necesarias para el uso común, están incorporadas como comunes (adornos del hall de entrada y pasillos, marquesinas), como a las que son necesariamente de uso común, sin las cuales no podría existir el sistema (por ejemplo, pasillos de salida a la vía pública, hall de entrada). b) La otra pauta es que las cosas sean indispensables para la seguridad, tal el caso de los muros maestros que sostienen y constituyen la estructura del edificio, o de las distintas torres. 3) COSAS NECESARIAMENTE COMUNES Y NO NECESARIAMENTE COMUNES: La enumeración legal de las cosas comunes “necesarias” en el art 2041 es enunciativa. Ello significa que, de acuerdo a las características del inmueble afectado a propiedad horizontal, pueden agregarse partes y cosas comunes en el reglamento. Así el propio artículo 2042 refiere cosas y partes comunes “no indispensables”, y señala las “amenities” (piscina, solárium). PARTES NECESARIAMENTE COMUNES: La enumeración contenida en el art debe interpretarse conforme al principio general que emana de los artículos 2039 y 2040, en cuanto a que las partes y cosas necesariamente comunes serán tales, en la medida en que sean de utilidad común, o indispensables para la seguridad del inmueble. La excepción al principio general parece ser el terreno, pues además de estar mencionado en el art (inc. a), el art. 2039, II párrafo, establece que “La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad…”, en correlación con el art. 2073, que en materia de conjuntos inmobiliarios, dice que son necesariamente comunes o de uso común sólo las partes del terreno destinadas al uso comunitario. 4. PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD: En caso de silencio legal, la naturaleza propia o común se determina en el reglamento. Si éste nada dice se consideran comunes. 5. PARTES COMUNES DE USO COMÚN Y DE USO EXCLUSIVO. El segundo párrafo del art establece que sobre las cosas y partes comunes ningún propietario puede alegar un derecho exclusivo “sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales”. Esta disposición se relaciona con el art 2061, que prevé que "para la supresión o afectación de un derecho acordado a una o más unidades funcionales" la mayoría se integre con la conformidad expresa del o los titulares interesados. Se recepta legislativamente una categoría que ya era común en los reglamentos: las cosas comunes de uso exclusivo. Generalmente eran cosas que se consideraban comunes por la propia ley (patios solares, jardines) o por buena parte de la doctrina (balcones), pero al que sólo tenían acceso el propietario de una unidad. Otro supuesto frecuente es el del espacio guardacoches de carácter común, pero de uso exclusivo, pues hay más unidades que espacios para tal fin. 6. LÍMITES AL USO DE LAS COSAS COMUNES. La última parte del artículo señala dos límites. El primero, dado por el destino de la cosa común. El segundo, la prohibición de perjudicar o restringir igual derecho que le corresponde a los otros propietarios..

17 Relación Entre Partes Privativas y Comunes
INSEPARABILIDAD. PROPORCIONES: La ley hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN. Refleja el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes. (3 L.P.H/ 2039, 2056 inc. f, º Ap.) Importancia: 2055, 2058 inc. b, º Ap. DE DOMINIO Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L.P.H) . En PBA: “coeficientes”) LAS PROPORCIONES EN LA LEY : El artículo 3 de la ley en su segundo párrafo decía: “El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.” El valor de la unidad proyecta una proporción sobre los bienes comunes, de forma tal que el propietario de la unidad es titular de una porción ideal sobre aquellos. A mayor valor de la unidad, mayor valor en la proporción sobre las partes comunes. ¿Quién determina el valor de la unidad? De acuerdo al art. 3 se fija por acuerdo de partes, y en su defecto por el determinado por cada jurisdicción para el pago del impuesto o contribución fiscal. A su vez, el art. 8 con relación a las expensas comunes decía: “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio”. También aquí correspondía atenerse a lo convenido en el reglamento y en su defecto se debía tener en cuenta el valor de la unidad funcional. De manera tal podían distinguirse 3 proporciones: a) Proporción de dominio: Es la que se fija para cada unidad a fin de determinar el derecho sobre los bienes comunes. La proporción de dominio adquiere especial relevancia en los casos de destrucción (artículo 12), vetustez (artículo 16) y desafectación voluntaria del régimen por parte de los consorcistas. b) Proporción fiscal: Es la que se fija para cada unidad a fin de abonar el impuesto o contribución territorial. c) Proporción para el pago de expensas: Es la se fija para cada unidad a fin abonar el pago de las expensas comunes. Como se desprendía de los artículos 3 y 8 de la ley, las 3 alícuotas coincidirán en tanto no se convenga lo contrario. Es usual que en los reglamentos se tome como proporción de dominio y de expensas, el determinado por el Fisco. Es lógico, pues la determinación que hace el Estado obedece a criterios técnicos. Pero ello no es óbice para que los interesados opten por otras alternativas, de acuerdo a las características de cada inmueble, como ocurre en materia de expensas respecto de unidades sin acceso a determinados servicios. Por supuesto, que la fijación de un porcentual de dominio distinto del fiscal, lo mismo que la discriminación en materia de expensas debe tener causa en criterios objetivos y expuestos claramente en el reglamento LAS PROPORCIONES EN EL CCCN No hay normas equivalentes en el CCCN, pero consideramos que el esquema se mantiene. Veamos: El art que se refiere al contenido que debe tener el reglamento, establece que debe determinarse la parte proporcional indivisa de cada unidad (inciso f). Es una clara referencia al porcentual de dominio. El mismo artículo dice que en el reglamento debe determinarse la proporción para el pago de las expensas (inciso g). El artículo 2046 prescribe que el propietario está obligado a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”, lo que debe correlacionarse necesariamente con el art en su parte final que dice: “El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.” La conclusión a la que permite arribar las normas transcriptas es que: No se dice cómo se determina la proporción de dominio, con lo que puede establecerse conforme al porcentual fiscal o al valor que se le asigne especialmente en el reglamento, lo cual debe responder a causas lícitas y explicitadas, conforme lo dispuesto en el artículo 281 del CCCN. Y en cuanto a las expensas el principio es que deben abonarse conforme al porcentual de dominio, excepto que en el reglamento se convenga otra cosa, en función de servicios o sectores no utilizados, criterio que también debe explicitarse conforme al citado art. 281. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la proporción de dominio se registra en el folio asignado a cada unidad. No ocurre lo propio en la Provincia de Buenos Aires FISCAL Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (8 L.P.H./ 2056 inc. g y 2049 último párr.). DE EXPENSAS

18 No se tratarán aquí los casos que a continuación se señalan con:

19 Terreno necesariamente común (art. 2039)
1- Edificio divido en pisos Espacio Aéreo común El supuesto del edificio dividido en pisos es el de la verdadera división horizontal y la que da nombre a la figura, pues “piso” es todo lo que está situado entre dos planos horizontales.. Cuando se trata de departamentos de un mismo piso hay división horizontal entre los distintos pisos y división vertical entre los distintos departamentos de un mismo piso. Terreno necesariamente común (art. 2039) HORIZONTALIDAD

20 2- Edificio divido en pisos y departamentos
Espacio Aéreo común Terreno común

21 3- Edificio divido en dos o más torres con pisos y departamentos
Espacio Aéreo: común El supuesto del edificio dividido en pisos es el de la verdadera división horizontal y la que da nombre a la figura, pues “piso” es todo lo que está situado entre dos planos horizontales.. Cuando se trata de departamentos de un mismo piso hay división horizontal entre los distintos pisos y división vertical entre los distintos departamentos de un mismo piso. Terreno: común

22 Supuestos en los que se centrará nuestra atención.

23 1- Departamentos de una sola planta
B A Es el caso de una unidad adelante y otra atrás, ambas con salida directa a la vía pública, separadas por superficies descubiertas (que forman parte de cada unidad) y a las que sus propietarios denominan “casa” y no departamento porque no se sienten inmersos en un régimen horizontal, no hay reuniones de asamblea, no hay administrador, no se cobran expensas comunes. Por eso es criticable la larga enunciación del art que se refiere a las cláusulas obligatorias del reglamento, ya que dificulta su adaptación a la “pequeña propiedad horizontal” Como durante la vigencia de la ley , habrá que prever esas cláusulas en el reglamento, aunque se sepa que su gran mayoría carecerán de operatividad. La unidad B tiene que tener acceso a la vía pública directamente, o por un pasillo común. Este pasillo, será común si conecta las dos unidades, pero podrá ser propio de la UF B. En este caso lo único común es el terreno, muros medianeros o tubos. Otra posibilidad es configurar esos supuestos en el marco de los conjuntos inmobiliarios. Espacio Aéreo común A B Terreno común

24 2) Dúplex

25 2- Unidades a construir o en construcción

26 Unidades a construir o en construcción

27 Unidades a construir o en construcción
Decreto Provincial 2489/63 Permite el otorgamiento y registración del reglamento y actos dispositivos con unidades a construir o en construcción. Estas unidades quedan inmovilizadas hasta que se produzca la habilitación, o se den los supuestos del Art. 6. DTR. 14/ 2010 ARTÍCULO 36. Cuando se registren medidas cautelares sobre unidades funcionales y/o complementarias “a construir” o “en construcción”, deberá anoticiarse al Juzgado oficiante el estado constructivo de las mismas en la respectiva nota de inscripción (artículo 28, Ley N° 17801). Salvo la traba de medidas precautorias (art. 36 DTR

28 Cuando las unidades no tengan independencia constructiva (inc. b)
Dec. 2489/ 63. Reglamento, enajenación o gravamen de unidades no construidas o en construcción (art. 6) Cuando las unidades constituyan cuerpos independientes de edificación (inc. a) No es necesario que exista edificación alguna, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra Cuando las unidades no tengan independencia constructiva (inc. b) Es necesario que estén concluidos los servicios y partes comunes indispensables para su buen funcionamiento Iniciación del expediente ante el organismo catastral. Se ordena la inspección del inmueble para verificar el cumplimiento de los requisitos del art. 6. En el caso de U.C. por Disp. De Catastro 6.010/ 02 se aplica el inc b) El organismo catastral emite una disposición administrativa autorizando la enajenación solicitada de lo que se informa al registro de la propiedad. En el caso de U.C., por la Disp. citada, se debe acreditar la culminación de las obras de infraestructura. Iniciación del expediente ante el organismo catastral. Se ordena la inspección del inmueble para verificar el cumplimiento de los requisitos del art. 6. El organismo catastral emite una disposición administrativa autorizando el acto solicitado de lo que se informa al registro de la propiedad.

29 Dec. 2489/ 63. Trámites a cumplir una vez construida la unidad.
RATIFICACION del plano de propiedad horizontal MODIFICACION del reglamento en caso de diferencias con el plano de obra proyecto. POR DOCUMENTO privado con firma certificada o escritura de obra nueva que informa que la unidad está terminada y sus características. Iniciación del expediente ante el organismo catastral. Se ordena la inspección del inmueble para verificar el cumplimiento de los requisitos del art. 6. En el caso de U.C. por Disp. De Catastro 6.010/ 02 se aplica el inc b) El organismo catastral emite una disposición administrativa autorizando la enajenación solicitada de lo que se informa al registro de la propiedad. En el caso de U.C., por la Disp. citada, se debe acreditar la culminación de las obras de infraestructura.

30 Dec. 947/ 04, modificatorio del Dec. 2489/ 63
Pensado para clubes de campo y barrios cerrados para dar por construida la unidad. Pero su art. 13 permite su extensión UF de planta urbana Escritura de modificación del estado constructivo: sea autónoma o cuando se otorgue un acto de adquisición, modificación o extinción de derechos reales. La escritura debe contener la transcripción del estado constructivo. No es necesario modificar el plano de Propiedad, ni suspenderlo. Tampoco es necesario modificar el Reglamento. El asiento registral se practica a continuación de la descripción de la unidad.

31 Res. Normativa 063/14. Arba Regula el procedimiento del Dec. 947/04 para unidades funcionales integrantes de la planta urbana, Nota de solicitud de actualización de estado constructivo por los profesionales intervinientes en los actos de constitución de estado parcelario. Alternativas: Se actualiza del estado constructivo, sin modificación del proyecto vigente en el plano de subdivisión: Se actualiza el estado constructivo e implica modificación del proyecto vigente en el plano de subdivisión. 3) El organismo verifica la coincidencia entre el polígono de la unidad funcional, de acuerdo al plano PH que le dio origen, y el polígono graficado en el plano y cédula catastral que se pretende registrar. En caso de discrepancias rechaza el trámite. se autoriza la utilización del modelo de "Cédula Catastral de Propiedad Horizontal - Decreto Nº 947/04" (Anexo I de la Disposición DPCT Nº 349/05). Los profesionales intervinientes en los actos de constitución de estado parcelario deberán presentar ante el Departamento de Régimen de Propiedad Horizontal: a.- Plano de obra intervenido por el respectivo Municipio; b.- Certificación municipal de las obras de infraestructuras, si correspondiere; c.- Nota de solicitud de actualización del estado constructivo y/o modificación del proyecto que sirvió de base para la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal, con firma del titular de dominio o su representante, de acuerdo a lo previsto en el artículo siguiente; d.- Plano original, en poliéster, de actualización de la edificación y estado constructivo de la unidad funcional, con dos copias enteladas y cinco simples.

32 Sobreelevación

33 ¿Qué es la sobreelevación?
CONCEPTO Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores del edificio (Art ), o en otros espacios libres o superficies descubiertas como jardines, terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc. REQUISITOS Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052). 2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg. Art. 2051) 3) Debe realizarse de conformidad con las normas urbanísticas. 1. EL DERECHO DE SOBREELEVAR 1.1. CONCEPTO. REQUISITOS. La sobreelevación es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores de un edificio, supuesto expresamente previsto., o en otros espacios libres de construcciones, como jardines, terrazas de uso exclusivo, espacios destinados a guardacoches de planta baja, etc. Se trata de un caso especial de las “obras nuevas” contempladas en el II Párrafo del Art. 7, que requieren la unanimidad de los consorcistas. Es indiferente que la sobreelevación se ejerza en partes comunes, o en sectores de su exclusiva propiedad o uso, pues el CCCN no distingue

34 ¿Quién o quienes son los titulares del derecho de sobreelevar
La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas, salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa. Ello puede ocurrir en dos oportunidades: Reserva: del dueño del inmueble. Autorización: Por ej. al titular de 1 UF. Cesión: a un tercero En el Reglamento 1. 2. TITULARIDAD DEL DERECHO DE SOBREEDIFICAR. En la propiedad horizontal la facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas lo cual, como hemos dicho, es correlato del carácter común del espacio aéreo. No pertenece al consorcio de propietarios. Esa facultad de realizar actos materiales sobre bienes comunes integra el contenido de cada uno de los derechos de propiedad horizontal de los consorcistas, que requiere de su consentimiento unánime, salvo el caso del art El dueño del inmueble se lo reserva; si son varios por unanimidad, los consorcistas pueden resolver su ejercicio en conjunto (tema del que aquí no nos ocuparemos); abdicar en beneficio de uno de los consortes para que sea éste quien sobreeleve o cederlo a quien no es titular de ninguna unidad en el edificio. Veamos los distintos supuestos. RESERVA, AUTORIZACIÓN O CESIÓN EN EL REGLAMENTO Cuando el inmueble se afecta a propiedad horizontal, mediante el otorgamiento del reglamento, el dueño del inmueble, previendo la enajenación de las unidades funcionales, se reserva el derecho de sobreelevar, que de otra manera no podría conservar, pues una vez nacidos los derechos reales de propiedad horizontal, tal facultad, corresponde, como lo dijimos, a todos sus titulares. Asimismo puede autorizarse a uno o algunos de los condóminos, o innominadamente a quien resulte propietario de una determinada unidad.[2] También suele ocurrir que en el Reglamento se ceda tal facultad a un extraño. Utilizamos el término reserva, para el primer supuesto, pues como dueño o como condóminos de la totalidad del inmueble, la facultad de sobreelevar les pertenece, como contenido de su derecho actual de dominio o condominio. El término autorización refiere a la necesidad del condómino que sobreelevará de contar con el consentimiento unánime de los restantes. Finalmente, utilizamos el término cesión cuando el dueño o los condóminos, en el mismo Reglamento, transmiten su facultad de sobreelevar, a un tercero extraño, de lo que se infiere la necesidad de su comparecencia en ese acto jurídico, o su posterior aceptación. En general doctrina y jurisprudencia están contestes en sostener validez de las reservas formuladas en el reglamento. Es que el reglamento, como dijimos, integra el título de propiedad de los adquirentes por lo que su incorporación al régimen importa la adhesión a sus cláusulas. Claro que tales cláusulas, particularmente cuando son redactadas por el propietario único, pueden ser abusivas. Pero el carácter abusivo de una reserva de sobreelevar, no puede calificarse “in abstracto”, debiendo atenderse a las particularidades del caso concreto. La existencia de algún tipo de contraprestación favor de los consorcistas, el mayor valor que pueda adquirir el edificio, o si sólo se trata de una reserva para elevar unidades o ampliar las existentes en un edificio de planta baja, sin que ello importe perjuicio para los consorcistas, son elementos a tener en cuenta por el por el juzgador. AUTORIZACIÓN O CESIÓN EFECTUADAS CON POSTERIORIDAD AL REGLAMENTO Y TRANSFERENCIA DE UNIDADES. Cuando ya hay derecho real de propiedad horizontal, esto es, cuando existen distintos titulares de las unidades, el derecho de sobreelevar corresponde, como hemos visto, a todos los consorcistas. Si uno de ellos pretende sobreelevar será necesaria la conformidad o autorización de los restantes. También pueden todos los consorcistas ceder a un tercero ajeno al consorcio el derecho de edificar. Es en este supuesto en el que el contenido del contrato, producto de negociaciones previas, tiene una más completa regulación. Autorización: Por ej. al titular de 1 UF. Cesión: a un tercero Luego del Reglamento En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho de sobreelevar, salvo que esté prohibido

35 ¿Cuál es la naturaleza de este derecho?
Si el autorizado es un tercero ajeno al consorcio: Es un derecho creditorio. Si el autorizado en uno de los consorcistas: Es una nota emergente del derecho de copropiedad sobre las partes comunes No es un derecho real 1.3. NATURALEZA DEL DERECHO A SOBREELEVAR En nuestro sistema de derechos reales de número cerrado (art del C. Civ.)[1], no es posible asignar tal naturaleza al derecho de sobreelevar pues, de tratarse de un derecho real, sería asimilable al de superficie (prohibido por el C. Civ., salvo la superficie forestal: Arts y 2503 inc. 8), en el plano de un derecho sobre cosa ajena, el de construir, a la manera del Código de Italia de 1942. Se ha sostenido, que se trata de un derecho creditorio pero, como afirma ALTERINI[2], no se puede dar una respuesta única al tema, por lo que cabe distinguir dos supuestos: a) Si el titular del derecho a sobreelevar es un consorcista, en rigor, no estamos frente a un derecho creditorio sino ante una nota o facultad emergente de su derecho de condominio en cuanto a la posibilidad de realizar actos materiales, siempre que cuente con el consentimiento unánime de los restantes. (Arts y 2681 del C. Civ. y 7 de la Ley). Si la facultad de sobreelevar, ejercida por el conjunto de los consorcistas, aparece claramente como una facultad emergente de su derecho de condominio respecto del vuelo del edificio, del mismo modo, cuando ella es ejecutada por uno solo, con la conformidad de los restantes, conserva la misma naturaleza, desde que sólo media una abdicación del ejercicio por parte de estos últimos y una correlativa ampliación de la facultad de sobreelevar que ya integraba el derecho real de propiedad horizontal del autorizado; esto es, que hay una expansión, un cambio cuantitativo pero no cualitativo de su facultad. b) La situación cambia si el titular del derecho a sobreelevar es un tercero ajeno al consorcio. Este cesionario no es condómino sobre los bienes comunes, pero tampoco estamos frente a ningún derecho real permitido por el C. Civ. Se trata de un derecho creditorio. (Art del C. Civ.). [1] En España, por ejemplo, que tiene un sistema de número abierto, el derecho de sobreedificación reviste dos formas contempladas expresamente por el Art. 16 del Reglamento Hipotecario: la primera, es la concesión de un derecho superficiario de sobreelevación; la segunda, la posibilidad del derecho de sobreelevación no superficiaria, supuesto que desemboca necesariamente en una situación de propiedad horizontal. [

36 ¿A quien pertenecen las nuevas construcciones?
Por el principio de accesión (ART II AP.) Pertenecen al dueño del terreno Consorcistas ADQUISICIÓN DE LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES: PRECISIONES. Recordemos que nuestro régimen legal se asienta en la distinción entre título y modo suficientes, que implica la necesaria conjunción de ambos requisitos para producir la adquisición –derivada y por actos entre vivos- de derechos reales que, como la propiedad horizontal, se ejercen por la posesión. En nuestro caso, con respecto a la construcción de las nuevas obras y a quien pertenecen, por el principio de accesión, y sin perjuicio del derecho de superficie, corresponderán al dueño del terreno, es decir, a todos los consorcistas, en condominio y en la proporción que surge de sus respectivos porcentuales de dominio. Esta situación subsistirá hasta tanto se modifique el Reglamento y se adquiera el dominio de las nuevas obras que pueden constituirse como nuevas unidades funcionales o como ampliación de las existentes. Por ello es que la reserva, autorización o cesión deben establecer a quien será atribuida finalmente la nueva construcción. Pero respecto del acto (título) por el cuál se transferirán las unidades al titular del derecho de sobreedificar, consideramos que el título, o mejor, uno de los títulos (el otro es la modificación del reglamento) por quien está legitimado a ejercer la sobreelevación es el contrato de sobreedificación o sobreelevación. Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a quien corresponderán las nuevas construcciones

37 ¿Cómo se adquieren las nuevas unidades
1) Título complejo: Contrato de sobreelevación. Modificación de reglamento. 2) Modo: Tradición.

38 Título: El contrato de sobreelevación
Es aquel por el cual los consorcistas, transmiten a otro consorcista o a un tercero la facultad de sobreelevar y se obligan a transmitirle el dominio horizontal de las nuevas unidades, mediante la renuncia de los derechos que les corresponderían en virtud del principio de accesión; y el titular de la reserva, autorizado o cesionario, además de efectuarla a su costa y soportar los gastos (art. 2053) , se obliga a renunciar, en beneficio de los consorcistas, al crédito que pudiere corresponderle por la edificación que realizará y, en ciertos casos, a una contraprestación de carácter variable. CONTENIDO: Variable. Cláusulas sobre: facultad de sobreelevar, ejercicio, adquisición del dominio de las unidades. 2) INSCRIPCIÓN: ¿? D.T.R. Arts. 37 y 38

39 Requisitos 2) INSCRIPCIÓN: ¿? D.T.R. Arts. 37 y 38 Forma:
En el reglamento: escritura pública Luego del reglamento: A) En una modificación de reglamento. B) En una escritura autónoma. Forma. Acotaciones a la cuestión de la publicidad registral. Hemos considerado al contrato como solemne o formal relativo. Veamos los distintos casos: a) Si se trata de reserva, autorización o cesión en el Reglamento, va de suyo que integran las cláusulas de la escritura pública por la que aquel se otorga. Si se trata de una cesión a persona ajena al consorcio, y no comparece en al acto, su aceptación, debe hacerse en otra escritura (Art inc. 10) b) La autorización o cesión que hagan todos los consorcistas con posterioridad al reglamento, también deben hacerse por escritura pública, sea en virtud del inc. 9 del art o de su inciso 10, pues corresponde entenderlas como un contrato “accesorio” al Reglamento. Cierto es que el contrato puede celebrarse sin que necesariamente importe una modificación de reglamento[1], no obstante lo cual es aconsejable que esté contenido en una modificación de reglamento, cuya inscripción se impone por el citado art. 9 de la Ley. Con ello se evita la inoponibilidad que puedan invocar los adquirentes u otros terceros, argumentando su falta de conocimiento y aceptación del contrato de sobreelevación. c) La cesión del derecho que fue concedido en el Reglamento, en su modificación o en una escritura autónoma, también debe otorgarse por escritura pública, por aplicación del art inc. 9 que la exige para “la cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública”. En estos supuestos no debe olvidarse que entre cedente y cesionario el traspaso el crédito se produce por la sola fuerza del contrato de cesión (art. 1457), pero respecto de terceros (el deudor cedido, los acreedores del cedente que hayan embargado el crédito, los otros cesionarios del mismo crédito), la transmisión no es oponible sin la notificación al deudor cedido o su aceptación (art. 1459). Finalmente, por tratarse de un contrato solemne relativo, no debe perderse de vista que la inobservancia de la forma, si bien acarrea la invalidez del contrato como tal, no impide la producción de otros efectos jurídicos, cuando por prescripción de la ley, éste queda convertido en otro negocio, lo que también resulta aplicable al art. 9 de la Ley (reglamento y modificación). De manera que los contratos de sobreedificación hechos en instrumento privado “quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública” (art. 1185). Y lo propio ocurre si el contrato fuere hecho verbalmente (Arts y 1188), pero naturalmente en este caso, si una de las partes se negare a cumplir con la promesa de instrumentación, tendría ésta que ser acreditada conforme a lo dispuesto por el art También debemos considerar que la declaración puede manifestarse tácitamente (art. 917 C. Civ.) y que la manifestación de voluntad puede consistir ya no en una declaración sino en un hecho material u operación, como el supuesto de edificación que aquí nos ocupa (art. 914 C. Civ.). Ello suele ocurrir en la pequeña propiedad horizontal, en que las autorizaciones a sobreelevar son conferidas verbalmente, y aún deben ser inferidas tácitamente. Es que los propietarios de edificios de dos o tres unidades acostumbran comportarse como si fueran dueños absolutos de sus respectivas viviendas y espacios descubiertos. Y entonces, tal vez por ignorancia del sistema legal, efectúan obras por sí mismos, sin requerir la conformidad de los restantes consorcistas. Generalmente, se enteran de la verdadera situación jurídica cuando, al iniciar los trámites para la aprobación de los planos, se les requiere tal conformidad. En este punto, puede que accedan y es frecuente que pretendan resolver la cuestión con el otorgamiento de un poder por escritura pública que faculta al interesado para modificar planos (de obra y de propiedad horizontal), reglamento y adjudicarle al autorizado las nuevas construcciones, que permite inferir, al menos, un contrato verbal y el consentimiento requerido en el Art. 7 de la Ley. En el mismo caso, si los restantes consorcistas se niegan a consentir las nuevas obras, a veces terminadas o en curso de ejecución, la disputa termina ventilándose en un juicio. De acuerdo a las circunstancias del caso, el juez puede ordenar la demolición de las obras, o flexibilizar la exigencia de la unanimidad, cuando los consorcistas las han tolerado durante un prolongado lapso de tiempo, lo que hace suponer al juzgador el consentimiento tácito inducible del silencio, en los términos del Art. 919 del C. Civ. y su nota; también se toma en consideración la falta de perjuicio material o estético, que puede no existir en absoluto o resultar mínimo frente al serio detrimento económico que para el infractor puede importar la demolición de la obra, haciéndose aplicación de la teoría del abuso del derecho. Otra cuestión, vinculada estrechamente a la forma del contrato[2], es la necesidad inscripción del contrato de sobreedificación o, al menos de las reservas, autorizaciones o cesiones que resultan del reglamento o su modificación. Quienes afirman la necesidad de su inscripción[3], brindan distintos argumentos: Laureano MOREIRA[4] sostiene que deben inscribirse cuando surgen del propio reglamento o de una modificación, “con la finalidad de prevenir a los interesados en la adquisición de unidades que integran el edificio, y a los demás terceros, sobre la existencia de esta importante limitación a los propiedad común, sin que la registración altere su carácter de derecho creditorio”. Por su parte, Alberto RUIZ DE ERENCHUN Y Felipe P. VILLARO especifican que “Esta circunstancia debe quedar incorporada al Registro de la Propiedad Inmueble, al momento de inscribirse el respectivo reglamento de Copropiedad y administración que la contiene, en el rubro que el “folio real” tiene destinado a describir el inmueble”, como también cuando resulta de una reforma del reglamento.[5] La postura contraria, a la que adherimos, ha sido sostenida por José M. ORELLE[6], quien opina que tratándose de un derecho personal no cabe su registración, pues salvo excepciones especialmente legisladas, en los registros inmobiliarios sólo se inscriben derechos reales”. Por su parte las en las XIV JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL, celebradas en Tucumán en 1993 se recomendó, respecto de los pactos de sobreelevación posteriores al reglamento, que: “Implicando la sobreelevación una modificación del reglamento se considerará publicitada con su inscripción registral”. Podemos observar que ambas posiciones coinciden en que el derecho de sobreelevar no es un derecho real, pero para la primera su inscripción se impone a fin de prevenir acerca de su existencia a los futuros adquirentes de unidades y a los terceros. Veamos pues lo que ocurre con los adquirentes y con los terceros si, como nosotros pensamos, el derecho de sobreelevar no debe inscribirse: Si está previsto en el reglamento debemos recordar que éste es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los titulares de derechos reales de propiedad horizontal e integra sus respectivos títulos, lo que implica que ellos no puedan invocar ignorancia del acto fundacional del sistema, de naturaleza contractual, al que han adherido al momento de adquirir sus unidades; lo cual también es aplicable a la reforma del reglamento que prevea la posibilidad de sobreelevar. Respecto de los terceros, no parece necesario recordar que la publicidad registral importa la exteriorización de una situación jurídica (reglamento y su modificación), para producir cognoscibilidad general; de allí que aquellos no puedan invocar su desconocimiento. Y, a partir de tales inscripciones, quienes tengan interés legítimo y actúen con la diligencia propia de quienes obran de buena fe, podrán acceder al conocimiento integral del reglamento o su modificación. Hemos admitido la posibilidad que el contrato de sobreedificación sea celebrado por escritura pública, sin que ello implique modificación del reglamento. Pues bien, en tales supuestos, si de un adquirente se trata, como sucesor singular, por el efecto relativo de los contratos (Arts y 1199 del C. Civ.), no queda alcanzado por el contrato celebrado por el transmitente, salvo que además de transmitir su unidad, haya éste cedido su posición contractual en el contrato de sobreedificación. Respecto de los demás terceros, es claro que el contrato no hace surgir obligaciones que éstos deban soportar, como tampoco pueden invocarlo para hacer recaer sobre los otorgantes del negocio jurídico una obligación en beneficio de quienes no son partes. Pero, justamente, los que admiten la inscripción del derecho de sobreelevación, excluyen estos supuestos de la necesidad de publicidad registral. Contenido: Las cláusulas que limitan o condicionan el derecho de sobreedificar, así como las obligaciones a cargo del autorizado variarán con cada caso concreto, y dependen, en buena medida, de la posibilidad de negociación de las partes involucradas. Veamos las que se consideran usuales: Respecto de la facultad de sobreelevar: Fijación de un plazo para la iniciación y terminación de las obras; extinción o no del derecho por vencimiento del plazo; prohibición o autorización para ceder el derecho de sobreelevar; características, ubicación, medidas y demás circunstancias de las nuevas unidades; especificaciones técnicas referidas a los materiales a emplear. Con referencia al ejercicio de la facultad de sobreelevar: El titular se obliga a tomar a su cargo los costos y riesgos de la edificación; realizar de su cuenta los trámites y actos referidos a la modificación de planos de obra y de propiedad horizontal. En cuanto a la transmisión de las nuevas unidades una vez construidas al titular de la facultad de sobreelevar: porcentual que se les adjudicará sobre el terreno y las demás cosas bienes comunes del edificio, disminución del porcentual de las existentes; obligación de modificar el reglamento y transferir las unidades, con las correlativas renuncias. Finalmente, no debe olvidarse la inclusión de un poder especial irrevocable, con causa en la sobreelevación para que el autorizado realice dichos trámites y actos, evitando así la comparecencia de los consorcistas. Es de destacar que si este poder se encuentra inserto en el reglamento o su modificación, por constituir una cláusula que integra el título de propiedad de los sucesivos adquirentes su adhesión a aquellos hace innecesario un nuevo otorgamiento de poder con cada adquisición. Por otra parte, es de práctica que las cláusulas referidas a las reservas de sobreelevación y el poder otorgado en consecuencia, sean previstas como de trascripción obligatoria en las escrituras de adquisición y de constitución de derechos reales sobre las unidades que integran el edificio. [1] En tal caso corresponde asegurarse cierto grado de conocimiento por parte de los terceros mediante la denominada publicidad cartular, esto es, aquella que emerge de los documentos con matricidad, a cuyo efecto sugerimos que: 1) Al texto de la autorización se le agregue un poder irrevocable para ejecutar la obra, modificar el reglamento y transmitir las obras al titular del derecho a sobreelevar. 2) Los consorcistas se obliguen a transcribir la autorización en todas las escrituras traslativas de dominio de sus respectivas unidades. 3) El Autorizante consigne que colocará nota de la autorización en el testimonio y en la matriz del reglamento (si no lo autorizó en su protocolo se obligará a notificar al notario interviniente) y en los testimonios y en la matriz de los títulos de propiedad de las unidades, (si no los autorizó en su protocolo se obliga a notificar al autor del documento). En este supuesto, no resultan necesarios la solicitud de certificados (art. 23L.R.), aunque sí un informe de dominio y anotaciones personales. Va de suyo que no es un acto inscribible en el Registro de la Propiedad. [3] En este sentido se han pronunciado la IV Reunión de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en Córdoba en 1967 y la XXII Reunión del mismo cuerpo, realizada en Neuquén. La Disposición Técnico Registral 4/ 84 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, prescribe la inscripción de las reservas o autorizaciones que consten en el Reglamento en el rubro destinado a la descripción del inmueble, pero no la inscripción de las relaciones jurídicas derivadas de la comercialización de esos derechos. [5] La propiedad horizontal y el “derecho a sobreelevar”, E.D., T. 117, ps. 765 a 770. Consideran que tal inscripción tal inscripción sirve para “anunciar a terceros” y por ello la denominan “no efectual”, asignándole un carácter “preventivo”. CONTENIDO: Variable. Cláusulas sobre: facultad de sobreelevar, ejercicio, adquisición del dominio de las unidades. 2) INSCRIPCIÓN: ¿? D.T.R. Arts. 37 y 38

40 Modificación del Reglamento
Dominio: Solo respecto de las unidades funcionales y complementarias comprendidas en la misma. Por las demás unidades es suficiente el informe de dominio a efectos de verificar la titularidad actual (art. 5 DTR). Anotaciones personales: Por todas las unidades que sufran alteraciones materiales. En otros casos, debe calificarlo el notario, en el reglamento y minuta. Por ej. si califica que se modifican cláusulas reglamentarias, basta el informe (art. 6 DTR). Certificados registrales Variaciones de superficies Si las unidades afectadas por la modificación tienen anotadas medidas cautelares , es necesaria la autorización del juez que ordenó la medida cautelar (art. 30 DTR) Si las unidades afectadas directamente por la modificación están gravadas con hipoteca, el acreedor debe dar su conformidad (art. 29 DTR). Lo mismo si fuere anticresis, usufructo, uso, habitación. Existencia de medidas cautelares o hipotecas El notario deberá solicitar los certificados registrales o informes según el objeto de la modificación. En nuestro caso (creación de nuevas unidades o ampliación de existentes a título de sobreelevación) corresponderá solicitar certificados registrales (art. 23 de LR) por todas las unidades, aún cuando las existentes no sufran alteraciones materiales, pues todos los consorcistas, además de modificar el reglamento, renunciarán por sus partes alícuotas en las nuevas construcciones. Existencia de medidas cautelares, hipotecas u otros derechos reales. La existencia de medidas cautelares, hipotecas u otros derechos reales que afectan a unidades que no sufran alteraciones materiales y no se disminuyan, como consecuencia de tales alteraciones, sus proporciones de dominio, no impedirán la modificación.[6] Si, por el contrario, las unidades afectadas por gravámenes son las que han sufrido modificaciones por la sobreelevación (por ejemplo, por creación de una nueva unidad a expensas de la anterior), será indispensable la autorización del Juzgado que ordenó la traba de la medida cautelar; si se trata de un acreedor hipotecario, o de un usufructuario, deberá contarse con su consentimiento. En el supuesto de inhibiciones que recaen sobre uno de los titulares de unidades afectadas, dado el carácter dispositivo que implica la modificación y transferencia de las nuevas unidades se debe contar con la conformidad del inhibiente, levantándose la medida al solo efecto de proceder a la modificación, o en su caso, sustituirla por el embargo de la unidad afectada.[7] Comparecencia. Legitimación. Documentación habilitante. Representación. Deben comparecer al otorgamiento de la escritura, o estar representados, todos los copropietarios pues la modificación se refiere a cláusulas estatutarias. Además deberán justificar el carácter de tales mediante la exhibición de los respectivos títulos inscriptos (art. 23 L.R.). El notario debe calificar si se han reunido las mayorías exigidas, en nuestro caso la unanimidad, para lo cual debe tener a la vista el acta respectiva. Bien entendido que el notario sólo da fe de que tiene a su vista el acta obrante en el libro respectivo y de que agrega copia autenticada de la misma; el objeto de su percepción es lo que refleja el acta y no lo realmente acontecido en la Asamblea. Pero la autenticidad del acta, esto es su coincidencia con la realidad de lo acontecido (lo que incluye a las firmas que en ella se estampan), sólo puede ser afirmada por los consorcistas o quienes los representen. El notario agregará copia del acta, del reglamento y sus reformas, y la modificación del plano de propiedad horizontal, aprobado por las autoridades competentes. Para evitar la comparecencia de las mayorías correspondientes, o tener que acudir al otorgamiento de poderes al momento de la modificación, lo que muchas veces resulta de imposible cumplimiento en la práctica, sobre todo si se trata de grandes edificios, resulta aconsejable prever el poder especial irrevocable al que nos hemos referido. Asentimiento conyugal: Las modificaciones del reglamento y transferencia de las nuevas unidades (nuevas u originadas a expensas de las existentes), por involucrar actos dispositivos requieren el asentimiento conyugal, en los casos previstos en el Art del C. Civ., con una salvedad: el supuesto de reserva, autorización o cesión del derecho de sobreelevar efectuada en el reglamento o su modificación, pues en tal caso quienes a él adhirieron en la escritura traslativa de dominio a su favor, adquirieron el derecho con una limitación preexistente. [1] El que la reforma pueda realizarse sin el consentimiento de todos los consorcistas se explica por pertenecer el reglamento a la categoría de los contratos plurilaterales con una estructura asociativa, en la que las prestaciones de las partes van dirigidas a un fin común, de organización, lo que determina que la ley que los rige o, en su caso el reglamento, prescriban mayorías inferiores a la unanimidad, pues de lo contrario nos encontraríamos en la imposibilidad, aún en las modificaciones menos trascendentes, de reunir la voluntad de todos los consorcistas, a veces numerosos. [2] Debemos tener presente la diferencia que hay entre las actas notariales (y la protocolización es una de ellas) y las escrituras públicas: el acta, da a conocer hechos jurídicos, en cambio, la escritura documenta declaraciones de voluntad con contenido negocial, esto es, actos jurídicos. Por lo demás, la protocolización de un instrumento privado presentado por una parte a un registro notarial no lo convierte en público, sólo le atribuye fecha cierta (art inc. 3 del C.Civ.). [3] Debe tenerse presente que en la Ley las mayorías se computan sobre el total de los consorcistas y no sobre los presentes. En efecto, la ley alude a mayoría de propietarios (art. 10 II ap.) y no a mayoría de propietarios presentes. Por tanto el quórum mínimo se forma con la presencia de las mayorías exigidas por la ley o el reglamento. Las mayorías se computan por unidad, por valor y aún por la doble mayoría de unidad y valor, según lo determine el Reglamento y, en su defecto, conforme al Art. 10, los votos se cuentan por unidades sobre el total de los propietarios. [4] Así el Art del Decreto 2080/ 80, T.O establece que: “No se tomará razón de documentos que modifiquen el reglamento de Copropiedad y administración en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes del consorcio. Si la modificación sólo implicare variación en la configuración de unidades funcionales determinadas, sin alteración de las proporciones en la Copropiedad, será suficiente que el otorgamiento del documento modificatorio se efectúe con la intervención de los titulares de las unidades comprendidas, si así se hubiere previsto en el reglamento de Copropiedad y administración.” El segundo párrafo de este artículo contradice lo dispuesto por el Art. 9 de la Ley respecto de las mayorías exigidas para otorgar la modificación. Más acertada en este sentido es la Disposición Técnico Registral 32/ 93 de la Provincia de Buenos Aires. que dice: “Artículo 1: La calificación de las escrituras de modificación del reglamento de Copropiedad y administración, en cuanto a las mayorías necesarias, se limitará a las que establece la ley o el reglamento; no pudiendo en este supuesto ser inferior al tope legal (dos tercios, artículo 9 de la L.P.H.). Artículo 2: Será también motivo de calificación dentro de la mayoría legal (dos terceras partes o más) la comparecencia de los titulares de las unidades funcionales que se modifican como así también de aquellos que sufrieren variaciones en la proporción del derecho de Copropiedad en las cosas comunes.” [5] Distinto es el caso cuando se modifican cláusulas que no tienen trascendencia real, como las relativas al uso o aprovechamiento de las partes comunes, normas relativas a la administración o al funcionamiento de la Asamblea, etcétera, en el que solo corresponde solicitar informes a efectos de acreditar la legitimación registral de quienes otorgan la modificación, en este caso, previa resolución de la mayoría de dos tercios prevista en el Art. 9. [6] Sólo será posible mantener las proporciones del anterior reglamento, cuando quien sobreelevó es un consorcista, que por tener ya una (o varias) unidades, distribuye su porcentual con las nuevas, que adquirirá a título de sobreelevación, lo cual permitirá la modificación del reglamento y transferencia de las nuevas unidades a su favor, cuando las que no sufren alteraciones materiales se encuentran afectadas por ejemplo, por un embargo o una hipoteca. [7] Al respecto de Disposición Técnico Registral 14/ 2000 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, prescribe que: “Art. 1. En todo documento de modificación de Reglamento de Copropiedad y Administración, que afecte directamente a la unidad gravada con derecho real de hipoteca, se deberá consignar el consentimiento del acreedor hipotecario respectivo. Art. 2. Con respecto a las medidas cautelares anotadas sobre Unidades Funcionales, si la modificación afecta directamente a la Unidad Funcional, sobre la que consta anotada una medida cautelar, será requisito indispensable contar con la autorización del Juzgado oficiante de la medida para su traslado a la o las que resulten de la nueva configuración”. Por su parte el Decreto 2080/80 T.O dispone: “Art En todos los casos, si las unidades afectadas por la modificación estuvieren hipotecadas, en el documento deberá consignarse el consentimiento del acreedor hipotecario respectivo.” Se requiere el a. conyugal por las unidades objeto de la modificación, si es ganancial o está radicada la VF. Del conviviente inscripto si es VF. (art. 17 DTR). Asentimiento