SANEAMIENTO DE PREDIOS Y RECTFICACIÓN ÁREAS Y LINDEROS

Presentación del tema: "SANEAMIENTO DE PREDIOS Y RECTFICACIÓN ÁREAS Y LINDEROS"— Transcripción de la presentación:

1 SANEAMIENTO DE PREDIOS Y RECTFICACIÓN ÁREAS Y LINDEROS
ROSARIO DEL CARMEN GUERA MACEDO VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

2 Marco legal Ley /7/1999 Ley /7/2000: Ley complementaria a la Ley 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularización de edificaciones Reglamento de la Ley 27157: D.S MTC y sus modificatorias, recogidas en el TUO aprobado por D.S VIVIENDA Res SUNARP-SN, Directiva que uniformiza criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial Supletoriamente: Ley y CPC

3 Ámbito de aplicación del saneamiento de la titulación regulado en la ley 27157
Predios urbanos Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios

4 Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. Precedente aprobado en XIX Pleno , publ. 5/9/2006

5 Limitación en la calificación registral (Directiva 013-2003-SUNARP/SN, D.S.001-2009-VIVIENDA)
Calificación en asuntos no contenciosos de competencia notarial de declaración de prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas. Dispuso que «No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de los previsto en la Ley y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial». Dicha limitación en la calificación fue también establecida por D.S VIVIENDA: E xento de calificar la validez de los actos procedimentales que son de competencia del Notario, así como el fondo o motivación de la declaración notarial.

6 Notario competente Notario de la provincia donde se ubica el predio (art. 5 Ley 27333). El Registrador debe verificar la competencia del notario (art. 32 e) RGRP), tanto territorial como respecto a la naturaleza del predio objeto de saneamiento (zona urbana). No están comprendidos los predios en proceso de formalización de la propiedad informal (art. 3 Ley 27333)

7 Emplazamiento El notario notificará:
A la persona de quien el solicitante afirma deriva su derecho. Al titular registral del predio. A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. A la SBN o a los gobiernos regionales, en caso el predio no se encuentre inscrito y no constituya propiedad de particulares (por aplicación de presunción de propiedad estatal). El registrador debe verificar que en el acta notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento (art del reglamento de la Ley 27157, conforme a modificación por D.S VIVIENDA).

8 Titularidad de los predios no inscritos
Ley (14/12/2007) Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales: Art. 23: Titularidad de los predios no inscritos Los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y que no constituyan propiedad de particulares ni de las Comunidades Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya inmatriculación compete a la SBN, y en las zonas en que se haya efectuado transferencia de competencias, a los gobiernos regionales (…) Por ello, por D.S VIVIENDA se modificó el regl. de Ley 27157, estableciendo que el notario notificará a SBN o Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso el predio no se encuentre inscrito en el RdP y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.

9 Procedimiento El interesado presenta solicitud con firma de abogado, la que además deberán suscribirla no menos de 3 ni más de 6 testigos. El notario manda publicar la solicitud por 3 veces en el diario El Peruano o en el autorizado a publicar avisos judiciales y en uno de circulación nacional. El notario pide al Registro la anotación preventiva de la solicitud. El notario notifica a los interesados y colindantes. Acta de presencia notarial, en la que el notario comprueba la posesión pacífica y pública. Transcurridos 25 días (Ley 27333) sin que medie oposición, el notario declara adquirida la propiedad por prescripción. El art del regl. de la Ley señala que el plazo es de 30 días (hábiles).

10 EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo». Precedente aprobado en Pleno XXVII-XXVIII publ. 1/3/2008.

11 EMPLAZAMIENTO DE SUCESORES
A efectos de confrontar la adecuación del título de prescripción adquisitiva de dominio con la partida registral en la que se ha de inscribir, no se requiere verificar el emplazamiento a los sucesores del titular registral que obren registrados en otras partidas registrales. Acuerdo del LXXX Pleno (15/12/2011).

12 Anotación preventiva Regulada en el art. 138 del Reg. de Inscripciones del Registro de Predios. Se extiende en mérito a oficio del notario acompañado de: Copia de la solicitud de declaración de propiedad por prescripción. Planos. No se requieren planos cuando es objeto de prescripción la integridad del predio inscrito.

13 Bienes de dominio privado del estado
La Ley (23/11/2010) estableció que se presume que el Estado es poseedor de todos los inmuebles de su propiedad y declaró la imprescriptibilidad de los inmuebles de dominio privado estatal. ¿Procede la inscripción de la prescripción de predios de dominio privado del Estado? El Tribunal estableció: «No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad». Precedente del LXXXIV Pleno, publ. 22/2/2012.

14 Saneamiento por rectificación

15 NATURALEZA DE LA RECTIFICACIÓN DE AREA
En principio, la rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. La realidad tabular del predio discrepa de la realidad física. El área publicitada del predio es mayor o menor o con linderos total o parcialmente diferentes.

16 Supuestos en los que es necesaria la rectificación
- No consta en el título o en la partida registral, el área, linderos y medidas perimétricas del predio, o alguno de estos datos. Se señala en la partida otras características del predio, sin delimitarlo. Sólo se consignan las denominadas UC o unidades catastrales. Se indica el área pero no los linderos.

17 - Cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas del predio discrepan con los que constan en el título o en la partida registral. Partida Registral Realidad

18 Jurisprudencia Registral
Formas de rectificar Jurisprudencia Registral Unilateralmente: Escritura Pública Error de Cálculo Mutuo acuerdo. Procedimiento notarial. Proceso judicial. Ley 27333 Art. 504 C.P.C

19 4. Saneamiento catastral. 5. Rectificaciones efectuadas por COFOPRI
Ley 28294 4. Saneamiento catastral. 5. Rectificaciones efectuadas por COFOPRI Urbano Rural 6. Saneamiento de Bienes Estatales Ley 28391 D.Leg 1089 D.S EF

20 Por escritura pública unilateral
Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sólo si el área de Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación. Acuerdo del CXV Pleno, del 12/12/2013

21 Rectificación unilateral: ERROR DE CÁLCULO
Precedente de observancia obligatoria Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.

22 Precisiones al precedente sobre rectificación de área por error de cálculo
No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación. Precedente aprobado en el CXV Pleno, publ. 7/1/2014

23 El cálculo aritmético da 240 ml
Área inscrita El cálculo aritmético da 240 ml

24 El precedente admite la rectificación del área de un predio inscrito en la hipótesis que sus linderos y las medidas perimétricas inscritas sean las mismas que las graficadas en el plano y memoria descriptiva presentados. El área se obtiene a partir de los linderos y medidas de un predio y no a la inversa. Debe presentarse escritura pública

25 Procedimiento notarial
TIENES DOS ALTERNATIVAS: De mutuo acuerdo: Con la firma de los propietarios de “todos” los predios colindantes - ´mediante escritura pública - se adjuntará informe técnico y planos. Como asunto no contencioso de competencia notarial: Siempre y cuando no exista superposición con derechos de terceros (error en la ley al suponer que ún area menor no puede generar superposición). Tramite procesal similar al de la prescripción. Procede, también si el área es mayor y no existe superposición con derechos de terceros.

26  No obstante las alternativas anteriores, si durante el proceso no contencioso, se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios, la escritura pública dará por concluido el proceso iniciado.  Tener en cuenta en este proceso el alto componente catastral, concordando el mismo con la ley del sistema nacional de catastro n° 28294, ha sido reglamentada por el d.s. n° jus. Sin embargo, recordemos que la ley n° es anterior a la ley del sncp y debemos armonizar sus disposiciones, para ver si son caminos excluyente o complementarios

27 INTERPRETACIÓN DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ACÁPITE B) DEL ARTÍCULO 13
INTERPRETACIÓN DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ACÁPITE B) DEL ARTÍCULO 13.1 DE LA LEY 27333 “Si el área de catastro informa que no es posible verificar si el predio se superpone o no con los predios colindantes inscritos, resulta procedente la rectificación notarial del área y linderos referida en el acápite b) del artículo 13.1 de la ley ” Acuerdo adoptado en el Pleno 130º (8/6/2015)

28 SANEAMIENTO MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA

29 Resolución N° TR-T, LEGITIMACION PARA OTORGAR LA ESCRITURA Para inscribir la rectificación de caracteristicas fisicas de un predio mediante escritura pública - al amparo del artículo 13 de la Ley los otorgantes que invoquen la condición de colindantes deberán contar con su derecho inscrito.

30 Participación de la Municipalidad
RES SUNARP-TR-A, 098-SUNARP-TR-T Participación de la Municipalidad No es exigible la intervención de la Municipalidad en calidad de colindante titular de los bienes de dominio público, en los procedimientos de rectificación de área de predios. La Ley no lo ha previsto La Municipalidad tendría que intervenir en casi todos. En todo caso la rectificación resultaría ineficaz

31 PROCEDIMIENTO NOTARIAL
Se tramita como asunto no contencioso de competencia notarial. Se rige por el Reglamento de la Ley Nº Reglas del artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil. El área real del predio debe ser igual o inferior a la registrada en la partida. Si el área es superior a la registrada, se requiere certificación registral de que la mayor área no se superpone.

32 Trámite del procedimiento notarial
Solicitud debe cumplir los requisitos: inciso 1, 2 y 3 del artículo 505 del CPC 3 a 6 testigos mayores de 25 años Publicaciones en El Peruano (o encargado de avisos judiciales) y uno de circulación nacional. Resumen de la solicitud y nombre y dirección del notario

33 Anotación preventiva en el Registro: Oficio del notario, copia certificada de la solicitud y copia certificada de los planos. Informe técnico de catastro. Notificación a los interesados y colindantes y carteles en el predio 25 días hábiles desde la última publicación sin oposición: escritura pública

34 Jurisprudencia IMPROCEDENCIA POR SUPERPOSICIÓN
“No procede la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de un inmueble mediante procedimiento notarial previsto en el inciso b) del artículo 13 de la Ley N° 27333, cuando el informe del área de Catastro advierte que este se superpone con el área de otros predios, pues el único limite para la rectificación mediante este procedimiento es que el área no se superponga a otra registrada”. Resoluciones N° SUNARP-TR-L, N° SUNARP-TR-L

35 Res T RECTIFICACIÓN DE ÁREA CUANDO EXISTE UNA ANTERIOR INSCRITA La existencia de una previa rectificación de área inscrita no impide la inscripción de la nueva porque con ella se busca concordar la realidad con el Registro. El Registrador había denegado porque existiendo una rectificación de área remanente previamente inscrita resulta imposible que haya una inexactitud.

36 PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Se tramita de conformidad con el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil. Es la vía obligatoria cuando la rectificación implique superposición de áreas o linderos, ó cuando surja oposición de terceros. En cualquier momento de los procedimientos notarial y judicial puede otorgarse escritura pública si hay acuerdo entre las partes.

37 Res. 1859-2010-L INTERVENCIÓN DE COLINDANTES AFECTADOS
El informe que emite la Oficina de Catastro en la que señala que la nueva área y linderos que se pretende rectificar se superpone a otros predios, no es causal para denegar la inscripción, siempre y cuando intervengan todos los colindantes de los predios afectados y siempre que se presenten los documentos en los que se modifica el área de estos predios colindantes, pues lo contrario originaría una inexactitud registral. La intervención se refiere al emplazamiento judicial de todos los colindantes. En el caso, no se analizó si la superposición era preexistente.

38 SUPUESTOS DE SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL
Se aplica en los casos de predios inscritos en el RdP, ubicados en Zonas Catastradas y en zonas no catastradas, en este último caso cuando se hayan acogido a la Verificación Catastral, conforme a lo establecido en el art. 22 del reglamento de predios, siempre que existan discrepancias entre la información registral y registral. Está a cargo de la SUNARP, que podrá contar con el apoyo técnico de las entidades generadoras de Catastro, a título oneroso y previa suscripción de convenio. Art. 60 Reglamento

39 Saneamiento catastral y registral
Se anota preventivamente. 80 días hábiles contados desde su extensión. En caso de superposición debe constar en el asiento Notificación a los titulares de los predios colindantes. Se cobra por las notificaciones: Notificación a los propietarios o poseedores de los predios colindantes Notificación a los titulares registrales y catastrales en sus domicilios (Reniec, títulos archivados de constitución o modificación de estatuto o Sunat). Sino se puede realizar suficiente con las publicaciones

40 Publicación en El Peruano y otro de mayor circulación
Hasta 30 días calendario después de la última publicación para oponerse Si no hay oposición se convierte en definitiva En caso de oposición se pronuncia la Unidad Registral y el Tribunal Registral en segunda instancia

41 Solicitud de Inscripción CUC
Unidad registral Tribunal registral Registrador Solicitud de Inscripción CUC Anotación Preventiva indefinida NO NO Discrepa del área registrada en base grafica Sunarp Procedente la inscripción del CUC, fundada la apelación del solicitante o desestima la apelación del opositor SI Notificación a colindantes Apelación del Solicitante SI Anotación preventiva Fundada la oposición SI NO Oposición dentro de 30 días SI NO NO Asiento CUC Apelación del opositor NO SI SI

42 Superposición con predios inscritos
Resolución Nº SUNARP-TR-L Superposición con predios inscritos No constituye obstáculo para la anotación preventiva del CUC la circunstancia que las dimensiones del predio contenidas en el plano catastral se superpongan con otros predios inscritos a nombre de terceros, debiendo tal circunstancia constar expresamente en el asiento de anotación preventiva y extenderse además, de manera simultánea, anotaciones de correlación que publiciten dicha superposición en las partida involucradas”.

43 ¿ Y la renuncia de Area ? Supuesto no previsto ni regido por la Ley N° Recogido en la Jurisprudencia Registral, fijando sus condiciones. Resolución N° SUNARP-TR-T de EL TR considera que se trata de una “abdicación o dejación voluntaria y consciente de un derecho que se tiene adquirido o reconocido”, en el que resulta innecesaria la participación de los colindantes, en la que “ de no existir posible afectación a tercero por la disminución del área del predio, es suficiente la intervención del propietario a fin de hacer la renuncia respectiva”

44 Condiciones para la renuncia de área
Según la Res SUNARP-TR-T las condiciones son: La renuncia procederá siempre que pueda identificarse el predio inscrito, vale decir sus linderos espaciales. (Informe de Catastro), para establecer si la descripción última del predio (excluyendo el área renunciada) se haya dentro de los linderos del predio inscrito. (Descartar superposiciones) Presentación de planos de ubicación y perimétricos suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado, los mismos que deben estar visados por la autoridad competente, en aplicación analógica del artículo 505° del Código Procesal Civil (Planos cumpliendo con las exigencias técnicas del RIRP)

45 Gracias por su participación
Escuela Jurídica Esejur