NIC 40 Propiedades de Inversión

Presentación del tema: "NIC 40 Propiedades de Inversión"— Transcripción de la presentación:

1 NIC 40 Propiedades de Inversión
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 NIC 40 Propiedades de Inversión

2 Inicio Alcance, objetivo y definición Registro y valoración inicial
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Alcance, objetivo y definición Registro y valoración inicial Valoración posterior Transferencias a y de propiedades de inversión Enajenaciones y disposiciones Revelaciones Transición

3 Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Activo para uso propio (NIC 16) Activo adquirido para ser vendido en el curso ordinario (NIC 2) Activo para obtener plusvalías o de uso indeterminado (NIC 40) Activo mantenidos para arrendar (Operativo) – NIC 40 Activo no corriente mantenido para la venta (NIIF 5)

4 Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Costo menos depreciación y deterioro (valor razonable con cargo al ORI)- NIC 16 Al menor entre el costo y el valor neto de realización – NIC 2 Costos menos depreciación y deterioro (valor razonable con cargo a resultados)- NIC 40 Al menor entre el importe en libros y el valor razonables menos costos relacionados con la ventas – NIIF 5

5 Definición 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Edificaciones o terrenos (inmuebles) mantenidos por el propietario o por un arrendatario bajo arrendamiento financiero para: Alquilar bajo un arrendamiento operativo Obtener plusvalías de la inversión (engorde) Uso futuro indeterminado No se mantienen para Uso en la producción, prestación de servicios, suministro de materia prima / servicios administrativos Venta en el curso ordinario de las operaciones

6 Venta en el curso del negocio Ocupado por el propietario
Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Venta en el curso del negocio Ocupado por el propietario Construído para un tercero Inventarios NIC 2 PPYE NIC 16 NIC 11

7 Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Inmueble arrendado a terceros bajo arrendamiento financiero Inmueble ocupado por empleados Inmueble en adaptación inicial NIC 16 NIC 17 PPYE NIC16 Una vez desarrollado: NIC 40

8 Clasificación Terrenos mantenidos para valorización a largo plazo
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Terrenos mantenidos para valorización a largo plazo Terrenos mantenidos para uso futuro indeterminado Terrenos mantenidos para venta a corto plazo NIC 40 NIC 40 Inventarios NIC 2

9 Clasificación Inmueble adquirido para venta a corto plazo
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Inmueble adquirido para venta a corto plazo Adquisición de terreno para construcción de viviendas para la venta Adaptación de propiedades de inversión para venta posterior Inventarios NIC 2 Inventarios NIC 2 Inventarios NIC 2

10 exploración y extracción
Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Activos Biológicos Derechos mineros, exploración y extracción NIC 41 NIIF 6

11 Arrendamiento financiero
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 El derecho sobre la propiedad (NIC 17) que el arrendatario mantenga sobre un terreno o edificio (en régimen de arrendamiento financiero), se podrá contabilizar y registrar como propiedad de inversión si: El bien arrendado cumple la definición de propiedades de inversión. El arrendatario utiliza el modelo de valor razonable. El valor razonable de la propiedad de inversión es la participación calculada de conformidad con NIC 17, y no la propiedad subyacente.

12 Ejemplos de propiedades de inversión
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Terreno para obtener plusvalías a largo plazo. Terreno que se tiene con uso futuro indeterminado . Edificio de propiedad de la entidad el cual esta alquilado en uno o más arrendamiento operativos. Edificio desocupado, el cual se empleara para ser arrendado en uno o más arrendamientos operativos. Inmuebles construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.

13 Clasificación 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 No hay una definición clara de edificios, aunque deben ser inmuebles construidos para ser ocupados (tanques de petróleo, hangares u otras instalaciones no son propiedades de inversión) Los elementos que forman una parte integral del terreno son propiedades de inversión (parqueaderos) Las instalaciones permanentes de los inmuebles clasificados como propiedades de inversión, se registran y valoran como tales. El mobiliario de los inmuebles arrendados amoblados, se registran y valoran como propiedades de inversión.

14 Doble propósito 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Ocupada Alquiler NIC 16 NIC 40 La capacidad de separar Los elementos pueden separarse, si se pueden vender o alquilar bajo contrato de arrendamiento financiero separadamente

15 Doble propósito Ingresos de alquiler NIC 40 Ocupado por el dueño
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Ingresos de alquiler NIC 40 Ocupado por el dueño Ocupado por el dueño Ingresos de alquiler NIC 16 If its parts could not be sold (or leased out in a finance lease) separately, property should be classified either as investment property or as owner occupied property. IAS 40 says that in such situations the property should only be classified as investment property if only an insignificant portion is held as property under the definition of IAS 16. The Standard gives no quantitative guidance as to what portion is considered insignificant. Ask the participants what they judge to be insignificant. It is the view of the IFR Group that, as a general guideline, a portion can considered to be insignificant only if it is less than 5% of the total area of the dual-purpose property, measured on an individual property basis.

16 Servicios simbólicos Ingresos de alquiler NIC 40 Ingresos de alquiler
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Ingresos de alquiler NIC 40 servicios servicios Ingresos de alquiler NIC 16 Sometimes an enterprise has rented out its property but still provides ancillary (“complementary”) services to the tenants. Give some examples of this situation (e.g. security, cleaning, gardening services). IAS 40 states that only if these ancillary services are relatively insignificant in comparison to the arrangement as a whole, the property can considered to be investment property. Also here, the Standard does not provide additional quantitative information about what is considered to be relatively insignificant. The IFR Group’s view is that the revenue from ancillary services should be less that 5% of the total revenue generated by the arrangement as a whole.

17 Hoteles Gestionados por el propietario = NIC 16
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Gestionados por el propietario = NIC 16 Contratos de gestión – requiere juicio: Inversor pasivo = inversión inmobiliaria Sólo se han externalizado determinadas funciones del día a día, y sigue existiendo una exposición significativa a las variaciones de flujos de efectivo. = NIC 16 Revelar criterios de clasificación The determination of whether dual purpose property is investment property under IAS 40 or property under IAS 16 is a matter of judgment. Discuss example in this slide (hotel and management activities) and point out that it may be difficult to determine whether ancillary services are so significant that a property does not qualify as investment property.

18 Reconocimiento 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Las propiedades de inversión se reconocen como activos cuando: Es probable los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y El costo de la propiedad de inversión se pueda determinar de forma fiable.

19 Medición inicial Al costo
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Al costo Costos de adquisición (honorarios legales, impuestos, costos asociados a la transacción) Pérdidas operativas iniciales, excluidas Importe atribuido en el registro inicial bajo otras NIIF (NIIF 2) Traspaso de la NIC 16 a la NIC 40: Costo = costo bajo la NIC 16 cuando la construcción está finalizada Propiedad mantenida bajo arrendamiento financiero: Costo de acuerdo con NIC 17 Permutas: Siguiendo los criterios generales de NIC 16

20 Medición inicial 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Si el pago por una propiedad de inversión se aplazase, su costo será el equivalente al precio de contado. La diferencia entre esta cuantía y el total de pagos se reconocerá como un gasto por intereses durante el periodo de aplazamiento.

21 Medición inicial 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017

22 Valoración posterior 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Aplicar la elección a todas las propiedades de inversión, con excepciones…. Valor razonable No deducir costos relacionados con la venta. Variaciones de VR contra resultados. Excepto si el valor razonable no se puede determinar con fiabilidad. No depreciar. No deterioro. Costo Como en NIC16 Depreciar Deterioro Excepto activos mantenidos para la venta (NIIF 5) Debe revelarse en notas, el valor razonable (así no se registre en contabilidad).

23 Valoración posterior 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Si un inmueble mantenido por el arrendatario, es arrendado bajo arrendamiento operativo se clasifica como propiedad de inversión, y se debe aplicar el modelo de valor razonable Una entidad puede optar por: El modelo de valor razonable o costo para todas las propiedades de inversión que cubren pasivos que pagan un retorno directamente asociado al valor razonable de, o retornos de, activos específicos incluyendo dicha propiedad de inversión, (entidades fiduciarias), o El modelo de valor razonable o costo para el resto de propiedades de inversión, independientemente de la opción elegida anteriormente

24 Cambios en políticas 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 NIC 8, señala que se realizará un cambio voluntario en las políticas contables únicamente si dicho cambio diese lugar a que los estados financieros proporcionen información más relevante y fiable sobre los efectos de las transacciones. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más relevante. Modelo del costo al valor razonable, se aplica de forma prospectiva, a pesar de ser un cambio en una política contable.

25 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 El precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición. (NIIF 13, 9) Se debe tener en cuenta: el valor de mercado de la propiedad y el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales.

26 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Existe una presunción rebatible, de que la entidad puede determinar el valor razonable con fiabilidad. En casos excepcionales, existe evidencia clara, cuando una entidad adquiere una inversión, que el valor razonable no se puede determinar, por que: Las transacciones comparables son infrecuentes y No se pueden aplicar otros métodos alternativos con fiabilidad En las circunstancias excepcionales anteriores, en las que la entidad tiene que valorar una inversión al costo siguiendo la NIC 16 debe: Asumir que el valor residual es nulo y Puede continuar valorando el resto de las propiedades de inversión a valor razonable

27 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Si una entidad ha valorado en ejercicios anteriores una inversión a valor razonable, debe continuar con dicha valoración hasta su disposición (venta) o cambio de afectación (uso propio o desarrollo para su venta), aunque las transacciones de mercado sean poco frecuentes y los precios no estén tan disponibles Si se opta por el modelo de valor razonable, se deben valorar las propiedades de inversión a valor razonable en cada fecha de balance y éste debe reflejar las condiciones de mercado en dicha fecha

28 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 La norma aconseja, aunque no exige que las valoraciones se realicen por expertos independientes (tasadores). No obstante la decisión va a depender de: La materialidad de los activos en el balance El nivel de fluctuación de precios de mercado La facilidad con la que una persona no experta pueda obtener datos públicamente disponibles y Si la entidad tiene empleados con la cualificación necesaria

29 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Una medición a valor razonable es para una propiedad de inversión de manera concreta (teniendo en cuenta sus características, y la forma como los participes del mercado fijan el precio de dicho activo). Se debe tener en cuenta si existe restricción para vender o usar el activo, y las condiciones y localización del activo.

30 Valor razonable 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 La mejor evidencia del valor razonable son los precios corrientes en el mercado principal del activo para propiedades similares, en la misma localidad y condiciones y sujetos a arrendamientos o acuerdos similares Si estos datos no están disponibles: El precio mas ventajoso en un mercado principal, para el activo. Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor uso. (NIIF 13)

31 Inversiones posteriores
15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 Modelo del costo: Siguiendo criterios generales de NIC 16 Modelo de valor razonable: Inversiones posteriores: Capitalizar las inversiones posteriores que cumplen los criterios generales de registro de los activos, y Sustituciones: En las sustituciones puede ser complicado determinar el valor razonable que debe reducirse del activo o si la última valoración ya reflejaba la pérdida de valor del componente a sustituir

32 Transferencia debe hacerse a valor razonable.
Reclasificaciones 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 NIC 16 NIC 16 (construida por la propia entidad) Inventarios NIC 2 NIC 40 NIC 40 NIC 40 Valor razonable (ORI) Valor razonable (resultados) Valor razonable (resultados) Transferencia debe hacerse a valor razonable.

33 propiedades de inversión El valor razonable se convierte en costo
Reclasificaciones 15/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/201715/10/2017 propiedades de inversión NIC 16 Inventarios NIC 2 El valor razonable se convierte en costo

34 Disposiciones Eliminar propiedades de inversión
En el momento de la venta, o Cuando ya no vayan a ser usadas y no se esperan beneficios futuros de su venta Se reconoce como ganancia o pérdida la diferencia entre el importe en libros y el importe obtenido por la venta El importe a obtener de la disposición se registra inicialmente a valor razonable, sin considerar intereses implícitos Se debe aplicar NIC 37 para el registro de pasivos que se puedan mantener tras la venta Las compensaciones de terceros por deterioros o pérdidas se registran cuando son exigibles

35 NIIF para Pymes NIC 40 permite elección entre el modelo del costo y revaluación, IFRS para PYMES no permite elección, si una PYME puede medir el valor razonable de la propiedad de inversión sin un costo o esfuerzo desproporcionado debe usar el modelo de valor razonable con cambio en resultados, de lo contrario usara el modelo del costo.

36 Revelaciones Criterios para distinguir entre propiedades de inversión, PPYE, e Inventarios Métodos e hipótesis significativas para determinar el valor razonable Utilización de expertos independientes en valoraciones y ajustes a la valoración obtenida Ingresos por arrendamientos Gastos directos de operación de propiedades que generan ingresos de alquiler y las que no generan ingresos por alquiler Variación acumulada del valor razonable registrada en resultados en la venta de inversiones entre carteras valoradas de forma diferente Obligaciones contractuales materiales, incluidas reparación y mantenimiento

37 Revelaciones Modelo del valor razonable Reconciliación
Información sobre propiedades para las que no se puede determinar el valor razonable Si se han clasificado como propiedades de inversión a arrendamientos operativos Modelo de costo Valor razonable, o