NIC 40 Propiedades de Inversión. Alcance, objetivo y definición Reconocimiento y medición inicial Medición posterior Reclasificaciones Enajenaciones y.

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1 NIC 40 Propiedades de Inversión

2 Alcance, objetivo y definición Reconocimiento y medición inicial Medición posterior Reclasificaciones Enajenaciones y disposiciones Revelaciones Inicio

3 Clasificación de propiedades Para uso administrativo o en la producción (NIC 16) Adquiridos para ser vendidos en el curso ordinario (NIC 2) Para obtener plusvalías o de uso indeterminado (NIC 40) Mantenido para arrendar (operativo) – NIC 40 Activo no corriente mantenido para la venta (NIIF 5)

4 Definición Edificaciones o terrenos mantenidos para: Alquilar bajo un arrendamiento operativo (rentas); o Obtener plusvalías de la inversión (engorde); o Uso futuro indeterminado No se mantienen para: Usar en la producción; Usar en el suministro de bienes o servicios; Servicios administrativos; Venta en el curso ordinario de las operaciones.

5 Alcance Aplica a: Arrendatarios, en relación con la medición del derecho sobre una propiedad de inversión mantenida bajo contrato de arrendamiento financiero. Arrendador, en relación con la medición de la propiedad de inversión mantenida en un contrato de arrendamiento operativo. No aplica a los activos biológicos en relación con la actividad agropecuaria. No aplica a derechos mineros y reservas minerales (petróleo, gas, y recursos no renovables)

6 El derecho sobre la propiedad (NIC 17) que el arrendatario mantenga sobre un terreno o edificio (en régimen de arrendamiento financiero), se podrá contabilizar y registrar como propiedad de inversión si: El bien arrendado cumple la definición de propiedades de inversión. El arrendatario utiliza el modelo de valor razonable. El valor razonable de la propiedad de inversión es la participación calculada de conformidad con NIC 17, y no la propiedad subyacente. Arrendamiento financiero

7 Propiedad de inversión Vs PPYE Propiedad, planta y equipo Generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. Propiedad de inversión Las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad

8 Terreno para obtener plusvalías a largo plazo; y no para venderse en el corto plazo. Terreno que se tiene con uso futuro indeterminado. Edificio de propiedad de la entidad el cual esta alquilado en uno o más arrendamientos operativos. Edificio desocupado, el cual se empleará para ser arrendado en uno o más arrendamientos operativos. Inmuebles construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión. Ejemplos de propiedades de inversión

9 Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de los negocios. Propiedades adquiridas exclusivamente para su disposición en un futuro cercano o para desarrollarlas y venderlas. Inmuebles construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (NIC11). Propiedades adquiridas para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros para realizar en ellas construcciones ocupadas por el dueño. Propiedades arrendadas a otras entidades en régimen de arrendamiento financiero. No son propiedades de inversión

10 Doble propósito 50% genera arriendos 50% uso administrativo

11 Doble propósito Propiedades que se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.

12 Doble propósito 50% genera arriendos NIC 40 50% uso administrativo NIC 16

13 Servicios complementarios Servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. Arrendadas Oficina 2Oficina 3Oficina 4Oficina 5 Oficina 1. Administración

14 Servicios complementarios En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. Esta entidad tratará dicho elemento como propiedades de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.

15 Hoteles Si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no propiedades de inversión.

16 Arriendos a controladoras Subsidiaria A – arrienda propiedad a controladora Controladora Toma en arriendo oficina e la subsidiaria Estados financieros separados de la subsidiaria: Propiedad de inversión Estados financieros consolidados: propiedad, planta y equipo

17 Las propiedades de inversión se reconocen como activos cuando: Es probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y El costo de la propiedad de inversión pueda ser medido de forma fiable. Reconocimiento

18 Componentes Si cumple lo criterios de reconocimiento Resultado como mantenimiento y reparaciones Separar mantenimiento de componentes incurridos para adquirir o construir una partida de propiedades Costos iniciales Costos posteriores Componente Mantenimiento

19 costo Costos de adquisición tales como: Precio de compra; Cualquier desembolso directamente atribuible a la compra; Honorarios por servicios legales; Impuestos por traspaso de propiedades; Otros costos asociados con la transacción Medición al reconocimiento inicial

20 No incluye Los costos de puesta en marcha Pérdidas de operación incurridas antes que la propiedad de inversión logre el nivel planeado de ocupación. Las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o en el desarrollo de la propiedad.

21 Si el pago por una propiedad de inversión se aplazase, su costo será el equivalente al precio de contado. La diferencia entre esta cuantía y el total de pagos se reconocerá como un gasto por intereses durante el periodo de aplazamiento. Medición inicial

22

23 El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se reconocerá por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe equivalente. Cualquier importe adicional que se haya pagado por el arrendamiento se tratará, para los propósitos de medición, como parte de los pagos mínimos por arrendamiento, y por tanto quedará incluido en el costo del activo. Propiedades en régimen de arrendamiento

24 Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad subyacente. (ver NIIF 13 para temas de valoración a valor razonable) Propiedades en régimen de arrendamiento

25 Permutas Propiedad de inversión Recibo Activo no monetario Entrego Vr razonable de la PI recibida; o Vr razonable activo entregado Valoración

26 Medición posterior Política contable Valor razonable Costo

27 Comparación Concepto analizado Propiedad de inversión al costo Propiedad de inversión al valor razonable PPYE por el método de la revaluación Norma aplicable NIC 40 NIC 16 Cada cuanto se deben revaluar los activosNo aplicaAnualmente Cada vez que difieran significativame nte del costo En qué fecha se debe revaluarNo aplica Al final del periodo Dentro del periodo gravable Revelación del valor razonable Si, aunque no se reconozca contablementeSi

28 Comparación Concepto analizado Propiedad de inversión al costo Propiedad de inversión al valor razonable PPYE por el método de la revaluación Norma aplicable NIC 40 NIC 16 Depreciación Se deprecia por su vida útilNo se deprecia Se deprecia por su vida útil Deterioro Prueba de deterioro si existe indicador de deterioro No se aplica prueba de deterioro Prueba de deterioro si existe indicador de deterioro Reconocimiento de cambios en el valor razonableNo aplica En resultados del periodo (ganancia o pérdida) En Otro Resultado Integral (ORI)

29 Cambios en políticas NIC 8 señala que se realizará un cambio voluntario en las políticas contables únicamente si dicho cambio diese lugar a que los estados financieros proporcionen información más relevante y fiable sobre los efectos de las transacciones, otros eventos o condiciones sobre la situación financiera de la entidad, el rendimiento financiero o los flujos de efectivo. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más relevante.

30 Cambios en políticas Costo Valor razonable

31 NIC 40 requiere a todas las entidades medir el valor razonable de las propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda, pero no se les obliga, a medir el valor razonable de las propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente con capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo medido. Valor razonable

32 Opción Modelo del valor razonable o costo, para propiedades de inversión que respaldan obligaciones de pagar un retorno vinculado directamente con el valor razonable, o con retornos provenientes de activos específicos; o Modelo del valor razonable o costo, para el resto de propiedades de inversión; independientemente de la opción elegida anteriormente Valoración posterior

33 El precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición. (NIIF 13, 9). Valor razonable

34 Cuando el derecho sobre una propiedad, mantenida por el arrendatario en régimen de arrendamiento operativo, se clasifique como propiedades de inversión, aplicará forzosamente el modelo del valor razonable. Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión se incluirán en el resultado del periodo en que surjan. Valor razonable

35 Cuando se mide el valor razonable de una propiedad de inversión de acuerdo con NIIF 13, una entidad se asegurará de que el valor razonable refleja, entre otras cosas, los ingresos por alquileres de los arrendamientos actuales y otros supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el precio de la propiedad de inversión en condiciones de mercado actuales. Valor razonable

36 NIC 40, requiere que el derecho sobre una propiedad arrendada se reexprese, si fuera necesario, por su valor razonable. En un arrendamiento negociado con tasas de interés de mercado, el valor razonable inicial del derecho sobre una propiedad arrendada neto de todos los pagos esperados por el arrendamiento (incluyendo los relacionados con los pasivos reconocidos), debería ser cero. Este valor razonable no cambia independientemente de si, a efectos contables, se reconoce el activo arrendado y el pasivo correspondiente, ya sea por su valor razonable o por el valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento. Valor razonable

37 Por tanto, reexpresar un activo arrendado sustituyendo su costo, por su valor razonable, no debería dar lugar a ninguna pérdida o ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera determinado en diferentes momentos del tiempo. Esto podría suceder cuando se ha elegido aplicar el modelo del valor razonable después del reconocimiento inicial. Valor razonable

38 Al determinar el importe en libros de una propiedad de inversión según el modelo del valor razonable, se debe tener en cuenta: (a) Equipos, (ascensores o aire acondicionado), que son parte integrante de un edificio, se reconocerán, por lo general, dentro de la propiedad de inversión, en lugar de estar reconocidos de forma separada como PPYE. (b) Si una oficina se alquila amoblada, el valor razonable de la oficina incluirá el valor razonable del mobiliario, (debido que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina con los muebles). Cuando el mobiliario se incluya en el valor razonable de la propiedad de inversión, la entidad no reconocerá dicho mobiliario como un activo separado. Valor razonable

39 (c) El valor razonable de una propiedad de inversión excluirá ingresos por rentas anticipadas o a cobrar de arrendamientos operativos. (d) El valor razonable de las propiedades de inversión mantenidas en arrendamiento reflejará los flujos de efectivo esperados (incluyendo cuotas contingentes que se espera den lugar a las correspondientes cuentas por pagar). Valor razonable

40 Se considera que una entidad podrá medir, de forma fiable y continua, el valor razonable de una propiedad de inversión. Si una entidad estableciese que el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción no se puede medir con fiabilidad, pero espera que lo sea cuando finalice su construcción, medirá dicha propiedad de inversión en construcción por su costo hasta que pueda determinar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción (lo que suceda en primer lugar). Imposibilidad de medir el valor razonable

41 Si una entidad determinase que el valor razonable de una propiedad de inversión (distinta de una propiedad en construcción) no se puede medir con fiabilidad de una forma continuada, la entidad medirá dicha propiedad de inversión aplicando el modelo del costo de la NIC 16. Se supondrá que el valor residual de la propiedad de inversión es cero. La entidad aplicará NIC 16 hasta la disposición de las propiedades de inversión. Una vez que una entidad sea capaz de medir con fiabilidad el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción que anteriormente haya sido medida al costo, medirá dicho inmueble por su valor razonable. Imposibilidad de medir el valor razonable

42 Presunción de valor razonable Propiedades en construcción Puede refutarse esta presunción Propiedades construidas El valor razonable puede medirse de forma fiable

43 Si una entidad ha medido previamente una propiedad de inversión al valor razonable, continuará con dicha valoración hasta su disposición (venta) o cambio de uso (PPYE o inventario), aunque las transacciones de mercado sean poco frecuentes y los precios no estén tan disponibles. Valor razonable

44 Si una entidad elije el modelo del costo medirá sus propiedades de inversión aplicando los requisitos establecidos en NIC 16 para ese modelo. Las propiedades de inversión que satisfagan el criterio de ser clasificadas como mantenidas para la venta (o sean incluidos en un grupo de activos para su disposición que sea clasificado como mantenido para la venta) se medirán de acuerdo con la NIIF 5. Modelo del costo

45 Transferencias Cambios en uso PI a PPYE PI a Inventarios PPYE a PI Inventario a PI

46 Transferencias Cambios en uso Método del costo No hay efectos en resultados Valor razonable Si hay efectos en resultados

47 Transferencias (método del valor razonable) Cambios en uso PI a PPYE VR a la fecha de cambio de uso (resultado) PI a Inventarios VR a la fecha de cambio de uso (resultado) PPYE a PI VR a la fecha de cambio de uso (ORI) Inventario a PI

48 Transferencias a inventarios Una entidad transferirá una propiedad de inversión a inventarios cuando, y sólo cuando, exista un cambio de uso evidenciado por el inicio de un desarrollo con intención de venta. Cuando la entidad decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará calificando a la propiedad como de inversión hasta que sea dada de baja en cuentas (eliminado del estado de situación financiera) y no lo tratará como si fuera un elemento de los inventarios.

49 Transferencias a inventarios Si la entidad reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndolo en el futuro como propiedad de inversión, ésta permanecerá como tal y no se reclasificará como instalación ocupada por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo. Cuando la entidad utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por el dueño e inventarios, no varían el importe en libros ni el costo de dichas propiedades, a efectos de medición o información a revelar.

50 Transferencias Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice NIC 16 o NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso. Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razonable, la entidad aplicará NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando NIC 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en NIC 16.

51 Las propiedades de inversión se dan de baja en cuentas en el momento de su disposición, o cuando las propiedades de inversión queden permanentemente retiradas de uso y no se esperan beneficios económicos futuros procedentes de su disposición. Disposiciones

52 Se reconoce como ganancia o pérdida la diferencia entre el importe en libros y el importe obtenido por la venta. El importe a obtener de la disposición se registra inicialmente a valor razonable, sin considerar intereses implícitos (NIC 18). Se debe aplicar NIC 37 para el registro de pasivos que se puedan mantener tras la venta. Las compensaciones de terceros por deterioros o pérdidas se registran cuando son exigibles. Disposiciones

53 Sustituciones o adiciones Sustituciones de componentes de PI Costo Dar de baja el elemento sustituido Puede usarse el costo de la sustitución como indicador Valor razonable Incluir el costo de la sustitución y luego valorar la PI

54 NIC 40 permite elección entre el modelo del costo y revaluación, NIIF para PYMES no permite elección, si una PYME puede medir el valor razonable de la propiedad de inversión sin un costo o esfuerzo desproporcionado debe usar el modelo de valor razonable con cambio en resultados, de lo contrario usará el modelo del costo. NIIF para Pymes

55 Si se aplica el modelo del costo o del valor razonable. Si se aplica el modelo de valor razonable, en que circunstancias se clasifican y contabilizan como PI los derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de arrendamiento operativo. Si la clasificación como PI y PPYE es difícil, se deben revelar los criterios para su clasificación. La medida en que el valor razonable de las PI está basado en una tasación hecha por un perito independiente experto o si no ha sido elaborado por expertos. Revelaciones

56 Ingresos por arrendamientos de PI. Gastos directos de operación (reparaciones, mantenimiento) de PI que generan ingresos de alquiler y las que no generan ingresos por alquiler. Existencia e importes de las restricciones a la realización de PI, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su disposición. Obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de PI, o por conceptos de reparaciones, mantenimientos o mejoras de la mismas. Revelaciones

57 Modelo del valor razonable Adiciones, por adquisiciones y por desembolsos posteriores capitalizados. Adiciones por adquisiciones a través de combinaciones de negocios. Activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo de activos clasificados como mantenidos para la venta (NIIF 5) Pérdidas o ganancias por ajustes de valor razonable Diferencias de cambio derivadas de la conversión (NIC 21) a una moneda diferente a la funcional. Traspaso de PI hacia o desde inventarios, o a PPYE. Otros cambios Revelaciones

58 Modelo del valor razonable Descripción de las propiedades de inversión. Una explicación relacionada por la cual no puede medirse con fiabilidad el valor razonable. Rango de estimaciones entre las cuales es altamente probable que hagan parte del valor razonable. Cuando se vendan PI registradas al método del costo, se debe revelar este hecho, el importe en libros a la fecha de la venta, y el importe de la pérdida o ganancia reconocida. Revelaciones

59 Modelo de costo Método de depreciación utilizado Vidas útiles o tasas de depreciación utilizadas Importe en libros bruto y depreciación y deterioro acumulado, al inicio y final del periodo Conciliación del importe en libros al inicio y final del periodo (adiciones, reclasificaciones, depreciación, deterioro, y diferencias de cambio) Valor razonable de las PI. Información sobre propiedades para las que no se puede determinar el valor razonable. Revelaciones