Miguel Adolfo Montalto

Presentación del tema: "Miguel Adolfo Montalto"— Transcripción de la presentación:

1 Miguel Adolfo Montalto
Susana Graciela Girini Estudio Jurídico Mitre piso oficina 28-Ciudad Mendoza Tel/Fax: Correo electrónico: Página Web:

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3 Locación

4 LOCACIÓN LEGISLACIÓN APLICABLE: Ley 26.994. CCyC: 39 arts.
Ley : Transferencia Fondos de Comercio. Ley : Concursos y Quiebras.- Ley : Expropiaciones. Ley Emergencia Económica. Código Penal: (Art.. 12, 173 inc. 9)

5 PRINCIPAL LEY PARA LAS PARTES
¡Contrato de locación! autonomía de la voluntad. Concepto: (Art. 958) Efecto vinculante del contrato (Art. 959) Límite: la ley – orden público – la moral - las buenas costumbres orden público: Concepto: (Art. 12)

6 Ejemplos de normas de orden público:
Duración máxima y mínima.- (Art ) Rembolsar el costo de las reparaciones urgentes (art. 1207).- Exclusión de persona incapaz o con capacidad restringida (art. 1195).-

7 CONCEPTO DE LOCACION URBANA:
Definición de contrato: Art. 957 Acto jurídico: Art. 259 Derecho de propiedad: Los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante (Art. 965) Concepto de contrato de locación: (Art. 1187)

8 TERMINOS USO Y GOCE USO: Del latín “usos”, significa la acción de servirse de algo, de emplearlo o utilizarlo.- GOZAR: Gozar equivale al latín “frui” del que proviene la palabra “fructus”, o fruto, y se refiere más bien al aprovechamiento de “ los frutos o productos” que da la cosa.- POSESIÓN – TENENCIA – TRADICIÓN Posesión = “corpus” + “animus domini” (art. 1909) Tenencia = “corpus”.- (art. 1910) Tradición: modo de adquisición bilateral de la posesión (Art.1924).

9 INMUEBLE URBANO Y RURAL:
Locación rural: Concepto: Ley – Ley Criterios de distinción: Rural y Urbana: 1) Geográfico.- 2) Destino.- 3) Coexistencia de ambos.- Locación urbana: Tiene por objeto un inmueble o parte de él, con construcciones aptas para destinarlo a vivienda, comercio, industria u otras actividades humanas.-

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11 CARACTERES DEL CONTRATO DE LOCACIÓN:
A título oneroso (Art.967) Bilateral o sinalagmático (Art. 966) Conmutativo sea no aleatorio ( Art. 968) De ejecución o tracto sucesivo Temporario (Art. 1187) Transmisible a herederos y otros sucesores.- --Se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte ( Arts. 1189, inc. a) --Continuador de la locación: prevalece el derecho del continuador sobre el del heredero (1190)

12 Consensual: Se perfecciona con la expresión del consentimiento de las partes.
Principio de ejecución: Cualquier elemento que exteriorice sin lugar a dudas que las relaciones entre las partes fueron algo más que tratativas previas. Ej.: Entrega de tenencia, pago del alquiler, etc. Prueba de los contratos: Los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales, excepto disposición legal que establezca un medio especial (1019).-

13 SANA CRÍTICA: El método de la sana critica consiste en considerar un conjunto de normas de criterios de los jueces, basadas en pautas de la lógica, la experiencia y la psicología, y aún del sentido común, que aunadas llevan al convencimiento humano.

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15 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE LOCACIÓN:
1) CONSENTIMIENTO 2) CAPACIDAD DE LAS PARTES 3) OBJETO DEL CONTRATO 4) PRECIO 5) CAUSA 6) PLAZO

16 1) CONSENTIMIENTO: Exteriorización y concurrencia de la voluntad de las partes sobre: a) el inmueble que se alquila.- b) el contrato de locación que se celebra.

17 2) CAPACIDAD DE LAS PARTES
Concepto: La aptitud para ser titular de derechos y deberes jurídicos Importancia: Leyes – (Art. 36, inc. b y c) Principio general: Se aplican los principios establecidos en el Título Persona Humana, Capítulo 2 Capacidad (Art. 25, 27, 28, 32, 48) y en el Título II Contratos en General, Capítulo I Disposiciones generales (Arts 1000, 1001, 1002).

18 ARTICULO 1001. - Inhabilidades para contratar
ARTICULO Inhabilidades para contratar. No pueden contratar, en interés propio o ajeno, según sea el caso, los que están impedidos para hacerlo conforme a disposiciones especiales. Los contratos cuya celebración está prohibida a determinados sujetos tampoco pueden ser otorgados por interpósita persona.

19 No pueden ser locadores y locatarios:
Los menores de edad (Art. 25), la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta en esa decisión.- Excepciones con relación a los menores: Lo menores emancipados pueden celebrar el contrato locación (art. (Art.27) Emancipación por casamiento: es irrevocable Persona menor de edad con título profesional Habilitante.-

20 Los fallidos (Ley art. 109). Los interdictos por condena penal mientras dura la pena (art. 12 del Código Penal).- Los inhabilitados: Pueden ser inhabilitados quienes por la prodigalidad en la gestión de sus bienes expongan a su cónyuge, conviviente o a sus hijos menores de edad o con discapacidad a la pérdida del patrimonio (Art. 48).- Pródigo: la persona que desperdicia y consume su fortuna en gastos inútiles, sin medida ni razón.

21 CONYUGES ¿ Los cónyuges pueden celebrar, entre sí, el contrato de compraventa y locación?

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23 Código de Vélez: Compraventa: absolutamente prohibido.- Locación: no existe regulación.- Doctrina y jurisprudencia: dividida.-

24 EL CCyC dispone: “No pueden contratar en interés propio los cónyuges, bajo el régimen de comunidad, entre sí” (Art. 1002, inc. d).

25 RÉGIMEN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO
Régimen de comunidad de ganancias (Art. 463) Régimen de separación de bienes: cada uno de los cónyuges conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales. Cada uno de ellos responde por las deudas por él contraídas (Art. 505)

26 DEUDAS DE LOS CONYUGES Principio común a ambos regímenes: ARTICULO Responsabilidad solidaria. Los cónyuges responden solidariamente por las obligaciones contraídas por uno de ellos para solventar las necesidades ordinarias del hogar o el sostenimiento y la educación de los hijos de conformidad con lo dispuesto en el artículo Fuera de esos casos, y excepto disposición en contrario del régimen matrimonial, ninguno de los cónyuges responde por las obligaciones del otro.

27 DEUDAS DE LOS CÓNYUGES REGIMEN DE COMUNIDAD:
ARTICULO Responsabilidad. Cada uno de los cónyuges responde frente a sus acreedores con todos sus bienes propios y los gananciales por él adquiridos. Por los gastos de conservación y reparación de los bienes gananciales responde también el cónyuge que no contrajo la deuda, pero sólo con sus bienes gananciales.

28 VIVIENDA FAMILIAR

29 “Y también nosotros habíamos encontrado la alegría en esa casa… y la alegría había sido más poderosa que la duda y mejor que la memoria, así que esa casa entristecida, esa casa barata y fea, en un barrio barato y feo, era sagrada”. (Eduardo Galeano) 01/10/2017 29

30 VIVIENDA – VIVIENDA FAMILIAR
Lugar construido para ser habitado por personas. VIVIENDA FAMILIAR: No sólo como un espacio físico para ser habitado por personas, sino como el ámbito donde se desenvuelve la vida privada, que, en conjunto, es finalmente la vida de una comunidad. Lo que la ley ampara es la vivienda familiar en tanto hogar.- El concepto de vivienda no sólo rige para los inmuebles sino que también es aplicable a las viviendas familiares que se materialicen en casas rodantes, trailer, barcos, siempre que sean registrales

31 Los derechos subjetivos patrimoniales pueden ser:
Reales: latín “re” que significa “cosa”. La relación jurídica existente entre una persona y una cosa. Ej.: dominio, usufructo, etc. Personales: Los derechos personales existen en las relaciones de ciertas personas entre sí.- Ej.: locación, comodato, etc. Diferencia: --Personal: el Acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un deudor. --Derecho Real : la facultad se ejerce sobre una cosa.-

32 VIVIENDA FAMILIAR ARTICULO Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

33 UNIONES CONVIVENCIALES
“La unión basada en relaciones afectivas de carácter singular, pública, notoria, estable y permanente de dos personas que conviven y comparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de diferente sexo” (Art. 509).

34 ARTICULO 522. - Protección de la vivienda familiar
ARTICULO Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

35 Locador con más de un inmueble: no requiere asentimiento sino no es el asiento del hogar familiar.-
Locador con un solo inmueble: requiere asentimiento. Locatario: asiento hogar familiar: requiere asentimiento para rescisión de contrato, convenio desocupación, sublocación, cesión posición contractual, etc. Locatario:, otro destino ( no familiar), no requiere asentimiento. Garantes: único bien es vivienda familiar, requiere asentimiento.

36 INCAPACIDADES ESPECIALES PARA SER LOCATARIO: (Art. 1002)
No pueden ser locatarios, ni con autorización judicial: Los padres – bienes hijos menores ( art. 689) El tutor y el curador - bienes de pupilos, ni con autorización judicial (art. 120 – 138) Los funcionarios públicos, respecto de bienes de cuya administración o enajenación están o han estado encargados.-

37 Los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, los árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de bienes relacionados con procesos en los que intervienen o han intervenido (Art inc. b).- Los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos en procesos en los que intervienen o han intervenido; (Art. 1002, inc. c).- Los albaceas sobre los bienes de las testamentarias que estén a su cargo (Art. 1002, ultimo párrafo)

38 QUIENES PUEDEN SER LOCADORES
No es necesario ser propietario del inmueble para ser locador: Comprador por boleto: posesión (buena fe) + tradición.- Estado locador: bienes de dominio privado (Art. 1193) Comodatario: Título insuficiente para alquilar por su cuenta la cosa recibida del comodante (Art. 1533). Depositario: Ídem (Art. 1356) Administrador de bienes ajenos (Art. 1191).- Los padres: acabara cuando concluya la responsabilidad parental (685) Los tutores y curadores: Autorización judicial (Art. 121) ídem. Condóminos.- (Arts. 1993).- Condómino adm.

39 3) OBJETO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios. (Art. 1192) A) Inmueble indeterminado.-.- B) Edificio a construirse: cosa presente o futura. C) Inmueble ajeno (Art- 1008). Ejemplos: el locatario, el comodatario, usufructuario, etc.-

40 INMUBLE AJENO - EFECTOS JURIDICOS
Efectos con relación a las partes: Desconocían la situación. Ambos actúan de buena fe. Pleno efectos jurídicos. Conocimiento de la situación: locador y locatario pueden pedir resolución del contrato. Locador antes de entregar la tenencia. Locatario antes o después de celebrar el contrato. Efectos con relación al verdadero propietario No tiene efecto jurídico alguno. Puede demandar la restitución de la tenencia del inmueble o ratificar el contrato de locación..-

41 ART. 173, INC. 9) : -Estelionato-
ESTAFA (ART. 172, 173 C. PENAL) ART. 173, INC. 9) : -Estelionato- El que vendiere o gravare como bienes libres, los que fueren litigiosos o estuvieren embargados o gravados; y el que vendiere, gravare o arrendare como propios, bienes ajenos; PENA: PRISIÓN DE 1 MES A 6 AÑOS.-

42 E) Locación de fondos de comercio: Ley 11.867
Universalidad de hecho: cosas y bienes inmateriales. Hay que hacer una distinción: Locador propietario del local: no existe obstáculo legal. Locador que no es propietario del local: ---Si está prohibida en el contrato, no existe la posibilidad de efectuarla. ---Si requiere el consentimiento del locador, es aplicable el art. 1213, 1214, 1636 y concs).- Doctrina: No es un contrato de locación. Contrato innominado.

43 F) Bienes Pertenecientes a una persona jurídica de derecho público (Bienes Nacionales,Provinciales y Municipales (1193).- G) Los sepulcros.-

44 Requisitos: 4) PRECIO: Concepto: contraprestación (Arts. 1187 – 1208)
Debe ser en dinero.¿moneda extranjera? Debe ser cierto ¿alquileres escalonados? Debe ser serio ¿actos jurídicos simulados?

45 PRECIO EN DINERO: 1) Ley : moneda de curso legal – ajuste índices oficiales – valor mercadería.- 2) Ley : (Convertibilidad) No permite indexaciones por depreciación de la moneda ni ajustes de precio por variación de costos ( Art. 7) Ley general – Ley especial ---Modifica Arts. 617 y 619 del Cód. Civ. ( Art. 11) 3) Ley de Emergencia Pública y Reforma del Régimen cambiario Nº25.561: modifica y ratifica la Ley de Convertibilidad no admitiendo: actualización monetaria indexación por precios variación de costos repotenciación de deudas Ratifica la modificación a los artículos 617, 619 y 623 del Código Civil. 4) Ley (CCyC): Art del CCyC: precio en dinero.-

46 OBLIGACIONES DE DAR DINERO

47 CODIGO DE VELEZ SARSFIELD
Art Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero.

48 Art Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.

49 NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
ARTICULO Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

50 ARTICULO 766. -. Obligación del deudor
ARTICULO Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

51 ¿Se puede celebrar un contrato de locación en moneda extranjera?

52 Para no violar lo dispuesto por la última parte del artículo 1187, no se debe pagar en moneda extranjera, porque esta es una cosa y el precio debe consistir en dinero.-

53 DETERMINACIÓN DEL PRECIO: (Art. 1133)
Cuando las partes lo fijan en una suma.- Cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado.- Cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta (Dólar).- En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.-

54 Cláusulas para “engancharse” a la moneda extranjera (dólar billete, euro, etc.):
La cantidad de pesos necesarios para: Adquirir dólares en Montevideo o Nueva York Adquirir bonos de deuda pública Argentina Etcétera ¿ Se puede convenir pagar pesos a la cotización del dólar paralelo? No, porque acordarlo sería un delito penal cambiario (Ley , art. 1 – Decreto 480/95)

55 PRECIO CIERTO Determinado o determinable (Art ) Alquileres escalonados --Articulo 1507 del Cód. Civ.: no se altere la estabilidad del locatario. --Ley Convertibilidad no admite: Actualización monetaria Indexación por precios Variación de costos Repotenciación de deudas --Resolución 144 del Ministerio de Economía: alquiler escalonado = repotenciación. Alquiler válido: acordado para el primer mes o período de vigencia.- --Ley : emergencia pública - ratificación

56 PRECIO SERIO: No debe ser simulado o irrisorio – Encubrimiento de un contrato.-.

57 Modificación del precio:
Acuerdo de partes (avalado por garantes) Sentencia judicial: disminución por reparaciones. Precio vencido plazo: reclamar restitución – cláusula penal - daños y perjuicios.

58 5) CAUSA: La causa debe existir: formación, celebración y ejecución (Art. 1013) Falta de causa: nulidad – adecuación - extinción Causa lícita: uso honesto – no contrario a la moral, orden público y buenas costumbres.- Causa ilícita: el contrato es nulo (Art. 1014).

59 6)PLAZO : CARACTERES: Resolutorio: su cumplimiento extingue el vínculo.- Cierto: acordado por las partes o plazo mínimo legal.- Expreso: acordado en el contrato de locación.- Tácito: no hay plazo expreso pero lo establece el objeto a cumplir (Art. 1199) BENEFICIARIO DEL PLAZO: ¿A que parte beneficia el plazo?. (Art. 351) -- Obligado a cumplir o restituir a su vencimiento – acreedor – ambas partes Renuncia locatario (Art. 1198) TEMPORALIDAD DEL CONTRATO: ---Art – Plazo máximo ---Art – Plazo mínimo

60 Destino habitacional: 20 años.- Otro destino: 50 años
PLAZO MÁXIMO (ART. 1197) Destino habitacional: 20 años.- Otro destino: 50 años El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. Fundamento socioeconómico: no dificultar enajenación, partición de herencia, conservación inmueble, etc.

61 Cualquiera sea su destino: 2 años.-
PLAZO MÍNIMO (Art. 1198) Cualquiera sea su destino: 2 años.- Fundamento socioeconómico: estabilidad.- El plazo mínimo se aplica únicamente a la primera relación locativa: objeto y sujetos.- Locatario: puede renunciar al plazo – estando en la tenencia del inmueble. Locaciones mixtas: se aplican normas correspondientes al habitacional (Art. 1194)

62 Excepciones al plazo mínimo legal, no del régimen de la locación: (Art
Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; B) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

63 C) Guarda de cosas; D) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. E) Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

64 OBLIGACIONES DE LAS PARTES

65 OBLIGACIONES DEL LOCADOR
1) Entregar la cosa, objeto del contrato. (Art. 1200).- 2) Conservar la cosa locada.- (Art. 1201).- 3) Mantener al inquilino en el uso pacífico del inmueble.- Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario (Art. 1202). 5) Correr con las cargas y contribuciones que graven el inmueble alquilado( Art último párrafo).-

66 OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
1) Pagar la prestación dineraria convenida (Art. 1208) 2) Usar y gozar del inmueble arrendado conforme a derecho (art. 1205).- 3) Mantener la cosa alquilada y conservarla en el estado en que la recibió (Art ). 4) Restituir el inmueble al terminar el contrato y entregar las constancias de los pagos que efectuó (Art. 1210).- 5)Pagar las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada (Art ). 6) No abandonar el inmueble “sin dejar personas que lo conserve en buen estado” (Art. 1206).- 7) Poner en conocimiento del locador cualquier situación peligrosa para el inmueble o para los derechos del locador (art. 2149)

67 OBLIGACIONES DEL LOCADOR

68 El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado
El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido (Art. 1200).- Contrato de locación – tiempo presente o futuro Buen estado de conservación para ser propia para su destino .- Accesorios: relación física - relación jurídica (Art. 746)

69 ACCIONES DEL LOCATARIO ANTE INCUMPLIMIENTODEL LOCADOR:
Puede solicitar: reparaciones necesarias (Art. 777).- Reparaciones por terceros a costa del locador -autorización judicial (Art. 777) Suspensión del pago del precio (Art. 1031) Disminución del precio del alquiler (Art. 1201).- Pedir la resolución del contrato (Art. 1201) Reclamar indemnización por daños y perjuicios.-

70 2) CONSERVAR LA COSA LOCADA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO (Art
ARTICULO “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”.

71 Debemos distinguir entre:
Es una obligación general común a ambas partes. Debemos distinguir entre: Reparar: enmendar lo deteriorado Reconstruir: rehacer total o parcialmente lo destruido.- Mejorar: realizar en el edificio obras que aumentan su utilidad o su lujo (Art. 1934).- Innovar: cambiar la forma o los accesorios del edificio.-

72 Solo las reparaciones hacen directamente a la conservación del inmueble locado. No incluye la obligación de reconstruirlo total o parcialmente.- Código Civil: Principio general: Locador: todas las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble.- Locatario: - Culpa del locatario, su familia, dependientes, sublocatarios, comodatarios, etc. (art. 1206) - Reparación deterioros de mero mantenimiento (art. 1207)

73 Caso fortuito o fuerza mayor .- Calidad o defecto del inmueble.-
REPARACIONES: PRINCIPIOS GENERALES.- Reparaciones a cargo del locador: Art Deterioros producidos por: Caso fortuito o fuerza mayor .- Calidad o defecto del inmueble.- Transcurso del tiempo y uso regular (Art 1210) Hechos de terceros Culpa del locador, sus agentes o dependientes.-

74 Caso fortuito o fuerza mayor: Art. 1201
---Concepto (Art. 1730).- ---Distinción entre caso fortuito y fuerza mayor.- --- Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa (Art. 1203).-

75 HECHOS DE TERCEROS (ART. 1201)
Contrato guarda silencio: las reparaciones de deterioros producidos por terceros son a cargo del locador (Art. 1201). Las partes acuerdan en el contrato que las reparaciones de deterioros producidos por terceros, son a cargo del locatario (Art. 958). Importancia de la cláusula: evitar conflictos.

76 VICIOS O DEFECTOS DEL INMUEBLE (Art. 1053)
Concepto: Los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el locatario no habría celebrado la locación, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

77 Impropia para su destino ( razones estructurales o funcionales); o
Disminuyen su utilidad Si las hubiera conocido el locatario: a) No hubiera celebrado el contrato b) Pagaría un precio menor

78 REQUISITOS PARA QUE OPERE LA GARANTÍA
Defectos ignorados por el locatario. (Art.1053, inciso a) El locatario debe haber dado aviso al locador dentro de los días desde su manifestación. Si es gradual desde que pudo advertirlo. El locatario no debe encontrarse en mora (Art. 1031)

79 Caducidad de la garantía por vicios ocultos (1055)
1) Si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió; 2) Si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente La prescripción de la acción: 1 año (Art , inciso a)

80 ¿PUEDE EL LOCATARIO RENUNCIAR A LA GARANTÍA POR VICIOS REDHIBITORIOS?
Las cláusulas de supresión de la responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva (Art.1037)

81 El locatario puede pedir ante vicios ocultos:
Se subsane el defecto (Arts ). Obligación de saneamiento (Art.1033).- Resolución del contrato (Art. 1056).- Reclamar daños y perjuicios.- La resolución del contrato no procede: (Art. 1057) Si el defecto es subsanable.- Si el locador ofrece subsanarlo y el locatario no lo acepta

82 JURISPRUDENCIA – VICIOS OCULTOS
defectos de construcción mal estado de una chimenea vecina la obstrucción de las cañerías de desagüe las humedades en paredes y techos las filtraciones de agua en bodegas o sótanos la falta de agua potable o su mala calidad los malos olores la inundación periódica del sótano la contaminación de las aguas de un pozo la existencia de gran cantidad de parásitos.-

83 Deterioros causados por culpa del locador, sus agentes o dependientes
Deterioros causados por culpa del locador, sus agentes o dependientes. (Arts , último párrafo) Aplicación de las normas generales sobre la responsabilidad contractual en caso de culpa o de dolo.-.-

84 CUMPLIMIENTO O INCUMPLIMIENTO DEL LOCADOR
Cumplimiento del locador: actúa diligentemente – hace reparaciones – disminución de precio, o rescisión de contrato. (Lo determina el Juez) Incumplimiento o retraso del locador: El locatario puede exigir las reparaciones al locador (Art. 1201).- El locatario no puede realizar las reparaciones sin autorización judicial (salvo las reparaciones urgentes Art. (1207). Intimación ( Art. 1088) – acción judicial – depósito Excepción de incumplimiento: Art. 1031

85 AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD (ARTS. 958 – 959)
¿Todas las reparaciones a cargo del locatario? A cargo del locador aunque se acuerde lo contrario en el contrato de locación: El deterioro que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes (art. 1201) Reparaciones urgentes (Art. 1207, último párrafo) Vicios ocultos (salvo que parte locataria haya renunciado a la garantía.-

86 REPACIONES URGENTES: Art. 1207
Concepto: Las reparaciones necesarias que puede realizar el locatario a costa del locador dándole aviso previo (urgentes = no pueden ser demoradas) Reparación necesaria: La reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa (Art. 1934, inciso d).- ¿Cuándo el locador no debe pagar las reparaciones urgentes? 1) Deterioro se causare por culpa del locatario (Art. 1206) 2) Abandono del inmueble (Art. 1206).-

87 FACULTADES DEL LOCADOR PARA EFECTUAR LAS REPARACIONES:
Las reparaciones deberán ser hechas para conservar la cosa en su integridad, y para que sirva a los fines específicos que su naturaleza le asigna.- El locatario debe facilitar las reparaciones. Caso contrario: no podrá pedir reducciones y tendrá que pagar integro el alquiler. uso abusivo del inmueble que autoriza a tener por resuelto el contrato y disponer el desahucio del culpable.- (Art. 10)

88 ARTICULO 10. - Abuso del derecho
ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

89 3) MANTENER AL LOCATARIO EN EL USO PACÍFICO DEL INMUEBE:
Las causas de perturbación pueden tener origen en: Los hechos del propio locador o de sus dependientes (art. 1201).- Código Penal de la Nación – Art. 181: “Será reprimido con prisión de seis meses a tres años:…….3.- El que, con violencia o amenazas turbare la posesión o tenencia de un inmueble”.-

90 Vicios o defectos del inmueble (Art.1053).-
Los hechos de terceros: que pretendan derechos de propiedad o de uso o goce de la cosa, etc. Fecha cierta: “La eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el juez-” (Art. 317).-

91 Acciones del locatario por perturbación del uso: (Arts. 1201)
Suspender el pago del precio del alquiler (Art. 1031) Reducción del precio del arrendamiento. Dar por rescindido el contrato de locación.- Reclamar por daños y perjuicios. El locatario – obligación de vigilancia.

92 4) PAGAR MEJORAS NECESARIAS (ART. 1202)
Aunque lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.- Mejoras necesarias Contrato revuelve sin culpa del locatario.- Destrucción de la cosa.-

93 RÉGIMEN DE MEJORAS (ARTS. 1211 – 1212)
El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que: Esté prohibido en el contrato. Alteren la substancia o forma de la cosa. Haya sido interpelado a restituirla. ---No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias ----Si puede reclamar las mejoras necesarias. (ART. 1211)

94 VIOLACIÓN AL RÉGIMEN DE MEJORAS (ART. 1212)
La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

95 OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

96 1) PAGAR EL PRECIO DEL ALQUILER (Art. 1208)
Concepto de pago: Es el cumplimiento de la prestación que constituye el objeto de la obligación. (Art. 865) Concepto de precio: contraprestación – locatario – uso del inmueble (Art. 1187).-

97 Prestación dineraria: (Art. 1208)
La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

98 PAGO - REQUISITOS: (Art. 867)
Identidad: (Art. 868) Integridad: (Art ) Puntualidad: (Art. 871) Localización: (Art. 873)

99 IDENTIDAD: (Art. 868) El locador no está obligado a recibir y el locatario no tiene derecho a cumplir una prestación distinta a la debida.- INTEGRIDAD: (Arts ) ---El locador no está obligado a recibir pagos parciales. (Art. 869) ---Debe incluir capital + intereses (Art. 870)

100 PUNTUALIDAD: (Art. 871) -- Plazo determinado: el locatario debe pagar el alquiler, el día de su vencimiento (Art. 871, inc. b).- --Plazo indeterminado: lo fija el Juez (Art.871, inc. d) y 887 inc. b) --Pago anticipado: El pago anterior al vencimiento del plazo no da derecho a exigir descuentos (Art. 872).

101 LOCALIZACIÓN: (Art. 873) Lugar de pago: Por acuerdo de partes de forma expresa (contrato) o tácita (Art. 873) Si no se estableció en el contrato: es “el lugar del domicilio del locatario al tiempo del nacimiento de la obligación”(Art. 874).

102 MORA (ART. 886) LOCATARIO: se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación. LOCADOR: incurre en mora si el locatario le efectúa una oferta de pago de conformidad con el artículo y se rehúsa injustificadamente a recibirlo.

103 CONSECUENCIAS DE LA MORA CON RELACIÓN AL PAGO:
Locatario: a) Aplicación intereses y multas b) Rescisión del contrato de locación por falta de pago (Art. 1222).- Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el locatario debe probar que no le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la obligación(Art.888) Locador: Consignación extrajudicial o judicial del precio del alquiler

104 IMPUTACIÓN DEL PAGO Si existen varias obligaciones y el locatario entrega una suma que no las cubre totalmente: ¿a qué deuda se imputará ese pago?- La ley admite tres soluciones, según los casos: 1) Que la elección corresponda al locatario (Art. 900) 2) Que la elección corresponda al locador (Art. 901) – en el recibo. 3) Que sea hecha por disposición de la misma ley (Art. 902) - más onerosa para el locatario – prorrata.-

105 ¿Quiénes pueden realizar el pago del precio del alquiler?
El pago debe ser realizado por persona con capacidad para disponer (Art.875).- 1) El locatario o quien represente sus derechos.- 2) El pago puede ser efectuado por terceros en nombre propio o del locatario (Art. 881).- Tercero interesado: es la persona a quien el incumplimiento del locatario puede causar un menoscabo patrimonial, y puede pagar contra la oposición individual o conjunta del locador y el locatario. . Ej.: (sublocatario, fiador, etc.)

106 ¿Quién está legitimado para recibir el pago del alquiler (Art.883)
El locador o a su cesionario o subrogante A la orden del juez que dispuso el embargo del crédito.- Al tercero indicado para recibir el pago.- Representante legal o convencional del locador

107 Fallecimiento del locador (Arts. 1189 – 2325 - 2337).-

108 “Si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero queda investido de su calidad de tal desde el día de la muerte del causante, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignore la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Puede ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante. No obstante, a los fines de la transferencia de los bienes registrables, su investidura debe ser reconocida mediante la declaratoria judicial de herederos.” (ART. 2337)

109 FACULTADES EXPRESAS PARA CONTRATAR Y RENOVAR LOCACIONES (ART. 2325)
“Los actos de administración y de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos, quienes pueden dar a uno o varios de ellos o a terceros un mandato general de administración. Son necesarias facultades expresas para todo acto que excede la explotación normal de los bienes indivisos y para la contratación y renovación de locaciones”

110 Enajenación: (Art. 1189) Expropiación o venta judicial.-

111 Pluralidad de locadores condóminos
Pluralidad de locatarios: Indivisibilidad del alquiler frente al locador.- Solidaridad activa: El locador, o cada locador, o todos ellos conjuntamente, pueden reclamar al locatario la totalidad de la deuda ((Art. 844).-. Solidaridad pasiva: El locador tiene derecho a requerir el pago a uno, a varios o a todos los locatarios, simultánea o sucesivamente (Art.833).-

112 Disminución del alquiler:
---De común acuerdo.- ---Resolución judicial.- Renuncia: La voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla es restrictiva (Art. 948).-

113 SUSPENSIÓN DEL PAGO (ART. 1031)
El locador no efectúa las reparaciones a su cargo (Art. 1201).- La ejecución de esas reparaciones resulta muy incómoda para el locatario (Art. 1201) Se hace imposible el uso o goce de la cosa locada como consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor (art CCYC) Acciones de terceros que invocan un derecho sobre el inmueble y perturban el uso o goce de él (Art. 1201).-

114 PRUEBA DEL PAGO DEL ALQUILER
Medios de prueba: El pago puede ser probado por cualquier medio excepto que de la estipulación o de la ley resulte previsto el empleo de uno determinado, o revestido de ciertas formalidades. (Art. 895) Carga de la prueba: Sobre quien invoca el pago (Art. 894, inc. a).

115 RECIBO Concepto: instrumento público o privado en el que el locador reconoce haber recibido la prestación debida. (Art.896) Obligación extender recibo: El cumplimiento de la obligación confiere al locatario derecho de obtener la constancia de la liberación correspondiente. El locador también puede exigir un recibo que pruebe la recepción. (Art. 897).-

116 Reservas: El locatario puede incluir reservas de derechos en el recibo y el locador está obligado a consignarlas. La inclusión de estas reservas no perjudica los derechos de quien extiende el recibo (Art.- 898).- Extinción de intereses: “Si se extiende recibo por el pago de la prestación principal, sin los accesorios del crédito, y no se hace reserva, éstos quedan extinguidos” (Art. 899 inciso c)

117 Pago a cuenta de capital e intereses: Si el pago se hace a cuenta de capital e intereses y no se precisa su orden, se imputa en primer término a intereses, a no ser que el locador dé recibo por cuenta de capital. (Art. 903) Pago del último período: hace presumir el pago de los anteriores: (Art. 899 inciso b)

118 Pago por saldo: si se otorga un recibo por saldo, quedan canceladas todas las deudas correspondientes a la obligación por la cual fue otorgado (Art. 899 inc. a)

119 PAGO POR CONSIGNACIÓN JUDICIAL
Concepto: Pagase por consignación haciéndose depósito judicial de la suma que se debe. – Casos en que procede (Art. 904) El locador fue constituido en mora (Art. 886); Existe incertidumbre sobre la persona del locador El locatario no puede realizar un pago seguro y válido por causa que no le es imputable.

120 REQUISITOS PAGO POR CONSIGNACIÓN
El pago por consignación está sujeto a los mismos requisitos del pago (Art. 905) Identidad (Art. 868) Integridad (Art ) Puntualidad (Art. 871) Localización (Art. 873

121 FORMA Si la prestación consiste en una suma de dinero, se requiere su depósito a la orden del juez interviniente, en el banco que dispongan las normas procesales (Art.906) Mendoza: Banco de la Nación Argentina

122 EFECTOS: (Art. 907) La consignación judicial, no impugnada por el locador, o declarada válida por reunir los requisitos del pago, extingue la deuda desde el día en que se notifica la demanda. En consecuencia: a) Libera al locatario de la obligación de pago.- b) Subsana la mora a los efectos del juicio de desalojo (Art. 1222).-

123 PAGO POR CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL
Concepto: “Deposito de la suma adeudada ante un escribano de registro, a nombre y a disposición del locador” (Art.910).-

124 RECAUDOS A CUMPLIMENTAR (ART. 910)
Notificar previamente al locador, en forma fehaciente, del día, la hora y el lugar en que será efectuado el depósito.- Efectuar el depósito de la suma debida con más los intereses devengados hasta el día del depósito.- Este depósito debe ser notificado, fehacientemente, al locador por el escribano dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles de realizado.- Si es imposible practicar la notificación por el escribano, el locatario debe consignar judicialmente.

125 DERECHOS DEL LOCADOR (ART. 911)
Dentro del quinto día hábil de notificado el locador del depósito, este tiene derecho a: Aceptar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del locatario el pago de los gastos y honorarios del escribano; Rechazar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del locador el pago de los gastos y honorarios del escribano; Rechazar el procedimiento y el depósito, o no expedirse. En ambos casos e l locatario puede disponer de la suma depositada para consignarla judicialmente.

126 DERECHOS DEL LOCADOR QUE RETIRA EL DEPÓSITO (ART. 912)
Locador que rechaza pago y retira depósito, puede reclamar judicialmente: Un importe mayor o considerarlo insuficiente; Exigir la repetición de lo pagado por gastos y honorarios por considerar que no se encontraba en mora, o ambas cosas. En el recibo debe hacer reserva de su derecho, caso contrario se considera que el pago es liberatorio desde el día del depósito. Para demandar tiene un término de caducidad de treinta días corridos computados a partir del recibo con reserva.

127 IMPEDIMENTOS CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL (ART. 913)
El locatario no puede consignar extrajudicialmente si antes del depósito el locador: Optó por la rescisión del contrato; o Demandó el cumplimiento de la obligación

128 Garantías del cobro del alquiler:
1) Derecho a rescindir contrato de locación. Juicio desalojo por falta de pago. Desarrollo. 2) Acción Ejecutiva: cobro del precio del alquiler y de cualquier otra suma líquida emergente de la locación.- Juicio Ejecutivo: Desarrollo.- 3) Derecho a reclamar la indemnización por daños y perjuicios.-

129 ART. 399 QUATER C.P.C. Causal: falta de pago – vencimiento de contrato.- Verosimilitud del derecho.- Caución real.- Plazo no mayor de 10 días a partir de la traba de la litis, contestada la demanda o vencido el plazo para esta.- Ejecución caución real y multa hasta $ Indemnización mayores daños.-

130 2) USAR Y GOZAR DE LA COSA CONFORME A DERECHO
1) Destino acordado.- Destino no acordado: conforme a la naturaleza y destino natural de la cosa, o las costumbres del lugar (Art ) Uso honesto (Art. 1014).- 3) No hacer de la cosa locada un uso o goce abusivo (ART. 10).-

131 FACULTADES DEL LOCADOR ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE USAR LA COSA ALQUILADA CONFORME A DERECHO:
Podrá reclamar: La rescisión del contrato de locación.- La indemnización por daños y perjuicios

132 3) CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO
El locatario, enunciativamente, no conserva la cosa en buen estado cuando: Se deteriora la cosa por su culpa o la de las personas que habitan con él (Art. 1206).- Abandona la cosa alquilada ( 1206). Hace mejoras, sin autorización del locador (1211).- No hacer las mejoras a que se obligo (Art. 958). Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito (Art. 1206).-

133 FACULTADES DEL LOCADOR ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE CONSERVAR LA COSA ALQUILADA EN BUEN ESTADO:
Carga de la prueba: locatario. El locador puede: Exigir al locatario que haga las reparaciones necesarias. Impedir las mejoras prohibidas y si estuvieran acabadas, podrá demandar su demolición Solicitar la rescisión del contrato de locación.- Reclamar por daños y perjuicios

134 4) RESTITUIR LA TENENCIA DEL INMUEBLE ALQUILADO.-
Concluida la locación produce las siguientes consecuencias: Locatario debe restituir la tenencia del inmueble en el mismo estado en que lo recibió (Art. 1210).- Locatario debe entregar al locador las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa (Art. 1210).- Caducidad de la fianza (1225).-

135 CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA
Intimación al locatario (Art. 1218).- ARTICULO “Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo”.

136 PAGO DEL PRECIO DEL ALQUILER VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
No intimado el locatario a restituir la tenencia del inmueble alquilado. Art. 1218 2) Intimado el locatario: ¿aumento de precio? – desalojo – cláusula penal (Art. 790) reclamación daños y perjuicios

137 Dos tendencias: Negarse a cobrar el alquiler. Pago por consignación. Recibir el alquiler. Los pagos que debe recibir el locador tienen una “imputación provisoria, conforme si progresa o no la acción de desalojo

138 INMUEBLE EN MAL ESTADO:
El inmueble arrendado debe ser restituido en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular (Art. 1210).-

139 Actitud del locador ante el mal estado del inmueble:
No aceptar restitución – juicio por reparaciones necesarias y el lucro cesante 2) Recibir el inmueble – reserva de derechos

140 5) PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTIVIDAD (ART. 1209)
ARTICULO “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.- No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario” (¿impuesto inmobiliario?)

141 Art. 399 Ter del Código Procesal Civil de la provincia de Mendoza.-
6) NO ABANDONAR EL INMUEBLE “SIN DEJAR QUIEN HAGA A SUS VECES” (ART.1206).- Art. 399 Ter del Código Procesal Civil de la provincia de Mendoza.- Denunciar abandono del inmueble.- Información sumaria.- Oficial de Justicia constata abandono. Entrega tenencia al locador.-

142 Responsabilidad Civil ante el locador de: La parte locataria.-
7) PONER EN CONOCIMIENTO DEL LOCADOR CUALQUIER SITUACIÓN PELIGROSA PARA EL INMUEBLE O PARA LOS DERECHOS DEL LOCADOR (ART. 2149). Responsabilidad Civil ante el locador de: La parte locataria.- Fiadores

143 CESIÓN POSICIÓN CONTRACTUAL

144 CONCEPTO DEL CONTRATO DE CESIÓN
“Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho” (Art. 1614). OBJETO La transmisión de: Un crédito Una deuda La posición contractual

145 Cesión de crédito: Cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte, el derecho que le compete contra su deudor, entregándole el título del crédito si existiese.-. Cesión de deuda: Hay cesión de deuda si el acreedor, el deudor y un tercero, acuerdan que éste debe pagar la deuda, sin que haya novación. Si el acreedor no presta conformidad para la liberación del deudor, el tercero queda como codeudor subsidiario (Art. 1632)

146 CONCEPTO DE CESIÓN DE LA POSICIÓN CONTRACTUAL
“ Consiste en un único negocio traslativo del complejo de derechos y deberes que están adheridos a la calidad de parte y que se encuentran unidos por la posición contractual”

147 Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
CESION: ART El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes.- La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa. La cesión que no reúna requisitos art viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

148 CESION POSICIÓN CONTRACTUAL DEL LOCATARIO (ART. 1213)
ES TRILATERAL Cedido: Locador en el contrato principal.- Cedente: Locatario en el contrato principal.- Cesionario: Tercero

149 CESIÓN POSICIÓN CONTRACTUAL (ART. 1636)
En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido.

150 EFECTOS CESIÓN DE LA POSICIÓN CONTRACTUAL (ART. 1637)
Desde la cesión o notificación a las otras partes: Cedente se aparta de sus derechos y obligaciones. El cesionario asume los derechos y obligaciones del cedente. Pacto en contrario: Cedido conserva acciones contra el cedente ante el incumplimiento del cesionario El cedido debe notificar al cedente el incumplimiento dentro de 30 días de producido No hacerlo el cedente queda libre de responsabilidad.

151 GARANTIA (ART. 1639) El cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato, salvo pacto en contrario.- El pacto por el cual el cedente no garantiza la existencia y validez se tiene por no escrito si la nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al cedente. Si el cedente garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes, responde como fiador. Las garantías constituidas por terceras personas (contrato original) no pasan al cesionario sin autorización expresa de aquéllas (Art. 1640).

152 SUBLOCACIÓN

153 PARTES EN LA SUBLOCACIÓN
LOCADOR (contrato principal) SUBLOCADOR = LOCATARIO (contrato principal) SUBLOCATARIO = TERCERO

154 El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario (Art. 1214).- PROCEDIMIENTO: Comunicar al locador, fehacientemente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta. (Art. 263: silencio no es manifestación de voluntad) La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

155 NORMAS QUE RIGEN LA SUBLOCACIÓN (ART.1215)
Rigen normas previstas en el contrato sublocación. Capítulo 4 Locación. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

156 ACCIONES DIRECTAS (ART. 1216)
Del locador: Contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. Puede exigir al sublocatario el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.-

157 ACCIONES DIRECTAS (ART. 1216)
Del sublocatario: Contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. Importante: La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.-

158 EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN

159 Son modos especiales de extinción de la locación (Art
Son modos especiales de extinción de la locación (Art. 1217): a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) La resolución anticipada.

160 OTRAS CAUSALES: Acuerdo de las partes.- Fusión de las calidades de locador y locatario. Locación bajo condición resolutoria.- Reivindicación del inmueble por un tercero.- Término del usufructo.- Ejecución hipotecaria del inmueble.- Concurso civil o comercial del locatario.-

161 CAUSAS RELATIVAS A: LAS PARTES.- A TERCEROS.- LA DURACIÓN.- AL INMUEBLE.-

162 CAUSAS RELATIVAS A LAS PARTES

163 1) Acuerdo de las partes: (Art. 959)
Locador y locatario pueden por mutuo consentimiento extinguir las obligaciones creadas por los contratos.- 2) Rescisión unilateral: ( ART. 1221) Distinción entre: Rescisión: acuerdo Resolución: hecho posterior – imputable o ajeno a la voluntad de las partes – efecto retroactivo.- Requisitos: --Transcurridos seis meses --Comunicar, fehacientemente, al locador la decisión.- --Pagar una indemnización.-

164 3) Confusión de las calidades de locador y locatario:
Cuando las calidades de locador y de locatario se reúnen en una misma persona y en un mismo patrimonio. Ej. Herencia, donación, compra, etc. (Art. 931).- 4) Fallecimiento del locador o del locatario: ---Artículos 1189, inc. a) = no orden público --- Respetar plazos mínimos.- 6) Enajenación del inmueble: ---Artículos 1189, inc. b) = no orden público

165 La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
7) Rescisión por culpa del locador (Art. 1220): Si incumple: La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

166 8) Rescisión por culpa del locatario (Art.1219):
Por cambio de destino (Art. 1205); Uso abusivo o deshonesto ; Por falta de conservación de la cosa locada, Abandono sin dejar quien haga sus veces; Por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos; Cesión o sublocación prohibidas.-

167 9) Concurso o quiebra: Ley 24.522, art. 157
Hay que distinguir entre: LOCADOR: la locación continúa produciendo todos sus efectos legales. LOCATARIO: A) Locación vivienda: ajena al concurso. B) Locación comercial: locador puede pedir la continuación o rescisión del contrato de locación. C) Locación mixta: circunstancias contrato, destino principal y divisibilidad material. Caso de duda se considera indivisible.

168 La resolución del contrato no es automática.
PROCEDIMIENTO: Ley art. 144 La resolución del contrato no es automática. Locador: dentro 20 días corridos a partir última publicación. Acreedores: pueden denunciar contratos. Síndico: lista de contratos en ejecución. Juez: debe resolver dentro 60 días (acortar plazos). Resolución del Juez: La continuación puede ser apelada.

169 CAUSAS RELATIVAS A TERCEROS

170 1) Ejecución hipotecaria del inmueble.-
La jurisprudencia y doctrina establecen las siguientes pautas: Locaciones anteriores a la constitución de hipoteca - Fecha cierta Locaciones posteriores a la constitución de hipoteca: ---Cuando no existe prohibición contractual.- ---Cuando existe prohibición contractual.- El inquilino desalojado por el acreedor hipotecario tiene contra el propietario locador la acción de daños y perjuicios.-

171 2) Expropiación del inmueble (Ley 21.499, art. 26).-
Desalojo inquilinos plazo 30 días a partir notificación del otorgamiento de la posesión al expropiante.- Locatario: acción resarcitoria por perjuicios acreditados fehacientemente.-

172 3) Reivindicación de la propiedad contra el locador: (Art. 1220, inc
3) Reivindicación de la propiedad contra el locador: (Art. 1220, inc. b) Sentencia que declara la nulidad del titulo de propiedad. El uso del inmueble fue concedido al locatario por quien no tenia derecho a concederlo, aunque hubiera actuado de buena fe.

173 CAUSAS RELATIVAS A LADURACIÓN

174 1) Vencimiento del plazo contractual:
La conclusión del contrato no se opera automáticamente (Art. 1218). Intimación al locatario.- Antes de la intimación: locatario continúa obligado a pagar el alquiler.- Producida la intimación: el locatario debe continuar pagando el alquiler, el cual, de prosperar la acción de desalojo, habrá tenido el carácter de pago a cuenta.-

175 2) CONDENA ANTICIPADA: ART. 399 BIS INC. 14 DEL CPC.
Antes del vencimiento del plazo contractual o legal.- Costas del proceso: orden causado: Allanamiento -no contestación de la demanda y restitución del inmueble en el plazo acordado a cargo del locatario: si contesta la demanda ó no restituye el inmueble en el plazo pactado.

176 3) TERMINACIÓN DEL USUFRUCTO:
Concepto Usufructo: (Art. 2129) “Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba” Extinción del usufructo: Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario (Art.2153)

177 4) CONVENIOS DE DESOCUPACIÓN
Concepto: El convenio de desocupación es un acuerdo entre locador y locatario, a través del cual se hacen concesiones recíprocas, especialmente, la del locatario de restituir la tenencia del inmueble arrendado en una fecha determinada.-

178 LEGISLACION VIGENTE Código Civil: Art. 958: Autonomía de la voluntad.- Art. 1198: “…El locatario puede renunciar al plazo mínimo si está en la tenencia de la cosa” Código Procesal Civil: Art. 399 Bis, inciso 17

179 REQUISITOS SUSTANCIALES
Sobreviviente a la relación locativa. Celebrado estando el locatario en la tenencia del inmueble (Art. 1198) No pueden dejar sin efecto las leyes de orden público (Art. 12).-

180 REQUISITOS FORMALES ART. 399 BIS, INC. 17 DEL C.P.C.
La firma de quien se compromete a restituir el inmueble, deberá ser puesta ante el actuario, o ser autenticada por escribano público.- Plazo o fecha de desocupación.- Indicar quiénes son los ocupantes actuales del inmueble y si existieran sublocaciones o cesiones autorizadas por el locador.-

181 CAUSAS RELATIVAS AL INMUEBLE

182 Si el inmueble alquilado carece de aptitud para el uso y goce convenido (Art. 1220, inc. a)
2) Vicios redhibitorios (Art. 1220, inc. b)

183 TRES CONTRATOS EN UNO LOCACIÓN (Arts. 1187 a 1226)
DEPÓSITO (Arts a 1375) FIANZA (Arts a 1598)

184 CONTRATO DE DEPÓSITO CONCEPTO: recibe cosa – custodia – restitución con frutos (Art. 1356) CARACTERES: Gratuito Unilateral.- Consensual.-

185 1) Necesario: Art. 1368. Ej.: casos fortuito y fuerza mayor, etc.
CLASES DE DEPÓSITO: 1) Necesario: Art Ej.: casos fortuito y fuerza mayor, etc. 2) Voluntario: a) regular: cosas que pueden individualizarse b) irregular: Art Cosas fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad. (Art. 232)

186 DEPÓSITO CON RELACIÓN A LA LOCACIÓN:
voluntario e irregular.- Se transmite el dominio (Art. 1367).- Restitución al depositante.- Embargo del depósito por acreedores del locatario.- DEPÓSITO: ANALISIS ART. 1196, inc. b) - Destino vivienda: un mes de alquiler por cada año de locación.- Otro destino: lo que acuerden las partes.

187 PAGARE A LA VISTA: Es el documento comercial que el librador tiene que pagar cuando el portador se lo reclama (el portador pone el pagaré a la vista del librador).-

188

189 PAGARÉ POR $-----. MENDOZA, -- DE DE20--.- A LA VISTA PAGARE SIN PROTESTO (ART. 50- D. LEY 5965/63) AL SR , O A SU ORDEN LA CANTIDAD DE PESOS PAGADERO EN DE LA CIUDAD DE MENDOZA.- SI A SU VENCIMIENTO ESTE DOCUMENTO NO FUERE CANCELADO, SE APLICARÁ A PARTIR DE TAL FECHA, UN INTERÉS PUNITORIO EQUIVALENTE A DOS VECES Y MEDIA LA TASA ACTIVA QUE EL APLICA EL BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA, Y SE DEVENGARÁ HASTA LA CANCELACIÓN TOTAL DE LO ADEUDADO SE DEJA CONSTANCIA QUE EL LIBRADOR AMPLÍA EL PLAZO DE PRESENTACIÓN AL COBRO DE ESTE PAGARÉ POR EL PLAZO DE DOS AÑOS. (ART. 36 DECRETO LEY 5965/63). FIRMA FIRMA

190 ¿Depósito o prenda civil?
Finalidad de las partes: no es la custodia, sino la garantía, por lo que es una prenda civil.- Prenda: “La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo” (Art. 2219). Locación: Se constituye por el locatario. Entrega al locador (tradición) una suma de dinero en garantía, ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo (Prenda sin registro).-

191 CONTRATO DE FIANZA CONCEPTO: “Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento”(Art.1574) PARTES: Locador y fiador CARACTERES: Unilateral gratuito.- Accesorio.- Genera obligación subsidiaria (si no es solidaria). Consensual.-

192 CAPACIDAD PARA SER FIADOR:
Principio general: Se aplican los principios establecidos en el Título Persona Humana, Capítulo 2 Capacidad (Art. 25, 27, 28, 32, 48) y en el Título II Contratos en General, Capítulo I Disposiciones generales (Arts y 1002).

193 Un cónyuge puede ser fiador de las obligaciones contraídas por el otro
El socio puede afianzar a la sociedad de que forma parte y recíprocamente. La persona emancipada no puede, ni con autorización judicial afianzar obligaciones. (Art. 26, inc. C) PERSONAS JURIDICAS: contrato social – acta de directorio – poder con facultades especiales para obligar sociedad como fiadora.

194 1) FIANZA SIMPLE El fiador goza de los beneficios de excusión y división.- BENEFICIO DE EXCUSIÓN: El locador sólo puede dirigirse contra el fiador una vez que haya excutido los bienes del locatario (Art. 1583) BENEFICIO DE DIVISIÓN: Si hay más de un fiador, cada uno responde por la cuota a que se ha obligado. Si nada se ha estipulado, responden por partes iguales. El beneficio de división es renunciable (Art. 1589)

195 Así se convenga expresamente
2) FIANZA SOLIDARIA (Art. 1590) La responsabilidad del fiador es solidaria con la del locatario cuando: Así se convenga expresamente El fiador renuncia al beneficio de excusión

196 3) FIADOR PRINCIPAL PAGADOR (Art. 1591)
“Quien se obliga como principal pagador, aunque sea con la denominación de fiador, es considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones solidarias”

197 CADUCIDAD DE LA FIANZA (ART. 1225)
Obligación fiador cesa automáticamente con vencimiento del plazo. Mantiene sus obligaciones por la falta de restitución del inmueble a su debido tiempo. Consentimiento expreso para obligarse en renovación o prórroga expresa o tácita.- Nula disposición anticipada que extienda la fianza simple, solidaria o como codeudor y principal pagador.- Si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador (Art. 1596, inc. b).-

198 EXTICIÓN DE LA FIANZA (ART. 1596)
La fianza se extingue por las siguientes causales especiales: b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador; ( Concordancia: art. 1225) d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador o deja perimir la instancia.

199 SUBROGACION DEL FIADOR: (Art. 1592)
“El fiador que cumple con su prestación queda subrogado en los derechos del acreedor y puede exigir el reembolso de lo que ha pagado, con sus intereses desde el día del pago y los daños que haya sufrido como consecuencia de la fianza”.

200 RESERVA

201 CONCEPTO Según su contenido y finalidad: La reserva pura o propiamente dicha.- La reserva oferta.-

202 RESERVA PURA O PROPIAMENTE DICHA
La entrega de una suma de dinero, al corredor inmobiliario, ad referéndum del propietario o locador, generalmente de escaso valor respecto del precio, a fin de obtener, por un plazo, necesariamente breve, que se retire de la oferta del mercado un bien determinado, lapso durante el cual no se concretará la operación con otro interesado, permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la locación, la venta y/o cualquier operación inmobiliaria y realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla.-

203 RESERVA OFERTA Contiene todos los elementos jurídicos que tipifican una oferta, produce todas sus consecuencias legales, se realiza por un reducido período de tiempo, se propone ad referéndum del propietario o locador y se efectúa simultáneamente con la entrega de una suma de escaso valor respecto del precio, entregada por el ofertante, con la pretensión de jerarquizar la seriedad de la oferta y de sustraer la comercialización del inmueble durante el tiempo de su vigencia.

204 Autorización del propietario o locador para recibir la reserva.-
Entrega de suma de dinero.- Ad referéndum o sujeta a conformidad del comitente.- Escaso valor respecto monto total de la operación.- Plazo breve.- Retiro de bien determinado de la oferta en el mercado inmobiliario. En el plazo acordado no se concretará operación con otro interesado. Ultimar detalles y averiguaciones para concretar la operación inmobiliaria.- Arrepentimiento.- Mora automática.- Monto y el momento en que se abonarán los honorarios al corredor inmobiliario.

205 REGULACION LEGAL Origen: en la práctica inmobiliaria
Contrato innominado: regido, en el siguiente orden, por: a) la voluntad de las partes; b) las normas generales sobre contratos y obligaciones; c) los usos y prácticas del lugar de celebración; d) las disposiciones correspondientes a los contratos nominados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad. Autonomía de la voluntad: (Arts. 958 y 959)

206 --- Seriedad y firmeza de las propuestas de terceros interesados.-
Fundamentos: --- Seriedad y firmeza de las propuestas de terceros interesados.- --- Garantizar a terceros que no se comercializará el bien, objeto de la reserva, y la preferencia ante otros interesados, durante el plazo de vigencia de la reserva.-

207 FORMA Inexistencia de una formalidad obligatoria.
Se celebra en un documento privado.- El texto del instrumento lo prerredacta el corredor inmobiliario en formularios preimpresos.- Se redacta en dos ejemplares, uno para cada interesado: el corredor inmobiliario y el reservante.-

208 PLAZO Por un término de vigencia determinado: el que acuerden las partes. Durante este plazo la inmobiliaria interviniente deberá simultáneamente: 1) Comunicar a su comitente la existencia y el contenido de la propuesta formulada por el reservante.- 2) No comercializar en lo sucesivo el inmueble reservado en el plazo acordado.- 3) Suspender toda publicidad del bien raíz, hasta tanto el propietario o locador exprese su conformidad o rechazo a la oferta realizada, o hasta que concluya el plazo de su vigencia. -

209 EFECTOS JURÍDICOS Las partes determinarán los efectos jurídicos (Art. 958).- Tres aspectos básicos: 1) Acuerdo de no proseguir negociaciones.- 2) Consecuencia de la falta de aceptación por el comitente.- 3) Interesado desiste de la reserva.-

210 1) ACUERDO Acuerdo de no proseguir las negociaciones iniciadas. La reserva será íntegramente restituida al reservante, sin intereses.-

211 2) NO ACEPTACIÓN DE LA RESERVA:
La devolución al reservante, dentro del plazo fijado al efecto, de la suma dineraria entregada al corredor inmobiliario, sin que se devenguen intereses.-

212 3) DESISTIMIENTO DEL RESERVANTE
Es usual pactar que aquél perderá la totalidad del monto dinerario entregado como reserva, sin derecho a reclamar su restitución.-

213 JURISPRUDENCIA Sostiene que: "al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por regla, corresponde la restitución de lo recibido"

214 ¿EL CORREDOR INMOBILIARIO TIENE DERECHO A LA RESERVA?
Existen dos contratos separados, diferenciados y que corren a la par: Corretaje: que el corredor está celebrando con cada parte.- Contrato principal: que las partes celebran entre sí con la mediación del corredor.

215 La reserva la entrega una parte a la otra, por intermedio del corredor interviniente, para asegurar la concreción del negocio o contrato principal (compraventa, locación, etc.); y por lo tanto,  en caso de arrepentimiento o frustración del negocio por cualquier circunstancia, las sumas que por tales conceptos se hayan recibido y se encuentren en poder del corredor, no le pertenecen por no ser él justamente parte en el contrato mediado.-

216 JURISPRUDENCIA “Quien recibe una reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolución significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta.” (Mansilla Juan Carlos y otro s/defraudación Sala IV. Junio ).

217 CODIGO PENAL - DELITO DE DEFRAUDACIÓN
Capítulo IV Estafas y otras defraudaciones ARTICULO Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro …. ARTICULO Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: (10 incisos) 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver.- 9. El que vendiere o gravare como bienes libres, los que fueren litigiosos o estuvieren embargados o gravados; y el que vendiere, gravare o arrendare como propios, bienes ajenos;

218 ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA
Los desplazamientos patrimoniales, el traspaso de bienes de un persona a otra, deben tener una justificación jurídica, una razón de ser, una causa.- Es contrario a la equidad que una persona pueda enriquecerse a costa del empobrecimiento de otra, sin ningún motivo legítimo.-

219 ABUSO DEL DERECHO ARTICULO Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe , la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

220 ¿QUE DEBE RECLAMAR EL CORREDOR INMOBILIARIO?
ARTICULO “Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario”. Es conveniente insertar un monto en concepto de gastos, expresamente, en el cuerpo de la reserva y en el de su aceptación, de modo tal de que quien corresponda se haga cargo de los mismos.

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