CAPACITACIÓN EN LAS DELEGACIONES DEL COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES DELEGACIÓN BAHÍA BLANCA FECHA 8 de junio 2016.

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1 CAPACITACIÓN EN LAS DELEGACIONES DEL COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES DELEGACIÓN BAHÍA BLANCA FECHA 8 de junio 2016.

2 DERECHO REAL DE SUPERFICIE Derecho de superficie de plantar forestar o construir. Cláusulas de las escrituras públicas de construir o del derecho real de superficie en sus distintas modalidades, que pueden afectar la rasante, el vuelo o el subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido o lo ya existente. Plazos. Prórroga del plazo. Legitimados. Onerosidad y gratuidad. Adquisición por actos entre vivos o mortis causa. Régimen de extinción legal y su pacto en contrario. Efectos de la extinción. Indemnización del superficiario. Expositor: Notario Jorge R. Causse

3 DERECHO REAL DE SUPERFICIE LEY 26.994/2014 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN LIBRO CUARTO. Derechos Reales. TÍTULO VII. SUPERFICIE ARTÍCULOS 2114 AL 2128 inclusive.

4 DERECHO REAL DE SUPERFICIE Método: Exégesis desde el contenido de cada artículo de la regulación de este derecho real. 2114. Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

5 1) Aspectos sobresalientes del concepto legal: Al derecho de superficie le asigna la jerarquía de derecho real; Establece como primer objeto una cosa inmueble que debe ser ajena: Al titular del derecho de superficie le otorga las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica para el ejercicio de los derechos de plantar, forestar o construir; Determina un segundo objeto, consistente en lo plantado, forestado o construido en el inmueble ajeno, ocupando el terreno, el vuelo o el subsuelo, que puede originar un derecho real sobre cosa propia o sobre cosa ajena con arreglo a lo que se estipule en el acto constitutivo; Entre las modalidades que puede adoptar una de ellas concierne a la fijación del plazo de su duración, consistente con la temporalidad que el concepto legal establece como condición sustancial de su estructura; Se lo debe constituir por título suficiente (Art. 1892); Corresponde la aplicación de la normativa de este título del Código y de las leyes especiales.

6 2) Interpretación La relevancia de este derecho real reside en las variantes que admite ampliando el espectro de sus posibilidades operativas: plantar, forestar, construir. La atribución de la jerarquía de derecho real queda patentizada en su incorporación a la nómina del artículo 1887 como inciso g.). Del concepto legal surge la estructura de un derecho que, además de reconocer sus diferentes objetivos o destinos (plantar, forestar, construir), se lo pueda constituir abarcando el subsuelo, el suelo o rasante, y el vuelo del inmueble involucrado. Asimismo admite que, de la constitución del derecho sobre inmueble ajeno, se pueda generar un derecho real sobre cosa propia –la plantación, la masa arbórea, lo construido- lo que no obsta la constitución originaria y autónoma de este último cuando tales objetos ya existan sobre el inmueble –conforme los términos del artículo que examinamos-, o su transferencia en propiedad –con arreglo a lo que establece el articulo 2115. ALTERINI, Jorge H. “Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el ppararoyecto de código.” La Ley 2012-E-898.

7 La determinación de un plazo de vigencia obedece al carácter temporario que la ley le atribuye. Los sujetos que participan en la constitución del derecho son: el propietario del inmueble y el superficiario, persona física o jurídica a quien se le atribuye el derecho. No se debe soslayar la cuestión semántica que la doctrina ha detectado. Efectivamente, en el concepto legal se admite la disposición material del derecho de plantar, forestar o construir, lo que no resulta admisible por la inmaterialidad de los derechos. En el comentario de los artículos que siguen se desarrollan los aspectos señalados.

8 2115. Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

9 1) Objetos del derecho, facultades del superficiario. Coexistencia de derechos La ley le otorga al titular del derecho de superficie, el superficiario, la facultad de llevar a cabo construcciones, plantaciones o forestaciones ocupando, a tal efecto, la rasante, el vuelo y el subsuelo del inmueble que le pertenece al propietario, lo que determina la constitución del derecho sobre inmueble ajeno –carga en los términos del Art. 1888- cuya utilidad se desmembra. En consecuencia el dominio del propietario queda imperfeccionado por la constitución del derecho de superficie. Por la actividad que el superficiario despliegue sobre el inmueble se producirán cultivos, masas arbóreas o edificios, sobre o bajo la superficie del inmueble, los que le pertenecerán como derecho real sobre cosa propia. La existencia en el inmueble de plantaciones, bosques o construcciones pertenecientes a su propietario permite que éste constituya derecho de superficie sobre su predio transfiriéndole la propiedad de tales objetos.

10 La convivencia del derecho del superficiario con el dominio desmembrado del propietario del inmueble se mantiene tanto en la constitución del derecho de superficie para alcanzar los objetivos que la ley admite como en la que ocurre cuando se da la existencia que mencionamos en el párrafo anterior. Estas son las modalidades que la ley admite ajustadas a los parámetros que se establecen en el resto del articulado.

11 2) Lectura de la norma En el segundo párrafo del artículo 1883 se admite que “(…) El objeto (de los derechos reales) pueda consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.” Bajo este parámetro y desde lo que establece el artículo 226 (que se refiere a los inmuebles por accesión), los frutos (ver articulo 233) que se obtuvieron por la actividad del propietario o del superficiario, califican legalmente (por estar designados expresamente) para ser objeto de un derecho real, en nuestro caso del de superficie en la modalidad derivada que surge de lo previsto en esta norma. De acuerdo a lo que establece el primer párrafo del Art. 1888, lo producido por el superficiario sobre el inmueble en ejercicio de su actividad, es denominada propiedad superficiaria y es cosa propia como objeto del derecho real al que aquél accede.

12 Va de suyo que, además de su determinación legal, tales objetos son susceptibles de aprovechamiento por su patrimonialidad y por estar en el comercio. La cuestión de la coexistencia a la que se refiere este artículo no está en pugna con el principio de concurrencia que establece el articulo 1913 en estos términos; “No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.” Este tema será apreciarlo al examinar lo que establece el artículo siguiente, a cuyos comentarios nos remitimos. (Anticipamos que, partir de lo que este artículo 2115 establece, se suscitan circunstancias que conciernen al ámbito de la registración inmobiliaria de la que nos ocuparemos.)

13 La idea que se podría desprender de lo que establece el artículo 2114, en el sentido de que el vuelo y el subsuelo, juntamente con la rasante, sean dimensiones autónomas del inmueble y que cada una de ellas pueda servir de asiento a la constitución del derecho real de superficie, en nuestro caso para construir, queda descartada por lo que dispone el artículo en examen. Esto así porque la ocupación del espacio aéreo o el subsuelo en esta norma está concebida como despliegue de la actividad que cumpla el superficiario. La transferencia del propietario al superficiario de lo que este último ha producido con el ejercicio de su actividad se ajustará a lo que este artículo dispone, el que le servirá de título suficiente para el perfeccionamiento de su adquisición, sin que sea necesario ningún tipo de acto traditivo de la posesión respecto de los objetos que se le transfieren –por cuanto a partir de haber sido estuvieron a su disposición, situación alejada de lo previsto en el segundo párrafo del Art. 1892-, ni atribuirle al acto gratuidad u onerosidad. La instrumentación puede quedar sometida a lo dispuesto en el artículo 284 sobre libertad de formas, por cuanto la regulación de este derecho no contiene ninguna disposición en particular sobre el tema. No obstante, si para la constitución del derecho real de superficie sobre el inmueble de su propietario es legalmente necesario que el acto se otorgue por escritura pública (conf. Art. 1017 inc. a.), por aplicación del inciso c.) del mismo articulo citado, esa será la forma instrumental que se deberá adoptar.

14 2116. Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

15 1) Emplazamiento físico del derecho El emplazamiento remite al principio de especialidad objetiva y, por consecuencia, a las disposiciones de la ley 26.209/2006 de Catastro Nacional específicamente a su artículo 4º cuyo texto reproducimos: “ARTICULO 4º — A los efectos de esta ley, denomínase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral.” De manera que, para alcanzar la determinación de su inmueble, el propietario debe contar con un documento cartográfico registrado por el organismo catastral en el que esté individualizada la parcela como superficie de extensión territorial continua deslindada mediante polígonos.

16 Para el caso de ocuparse una parte determinada de este inmueble también deberá contarse con otro documento cartográfico que identifique la autonomía de su situación parcelaria. Descartamos la posibilidad de que el derecho real se pueda constituir sobre una parte indivisa del inmueble, según lo previsto en el Art. 1883, porque se opone al criterio que inspira el principio de determinación en el ámbito de los derechos reales. El superficiario puede ocupar la rasante y extender la ocupación al subsuelo y al espacio aéreo o vuelo. De las demás alternativas nos ocupamos en el apartado que sigue. Lo que surge del último párrafo del esta norma con respecto a la utilidad no está en pugna con lo afirmado en el párrafo anterior, porque se trata de un condicionamiento establecido en función del objetivo que se haya tenido en cuenta al tiempo de constituirse de derecho real de superficie.

17 2) Interpretación del artículo Las alternativas o modalidades que prevé la parte final del primer párrafo de este artículo justifican estos comentarios. La constitución del derecho de superficie sobre construcciones existentes sin establecer a quién le pertenecen, anima a especular sobre estas posibilidades: a.) que le pertenezcan al titular del inmueble o b.) que le pertenezcan a un tercero a quien se le haya otorgado aquel derecho en su variante para construir. En el primer caso y con la limitación de tener como destino específico la construcción, el propietario constituirá el derecho de superficie a favor de un tercero afectando el sobrevuelo del inmueble, esto así por cuanto el vuelo fue ocupado por la construcción existente. La determinación del inmueble sobre el que se constituirá el derecho de superficie está subordinado al cumplimiento de las directivas que contenga el instructivo específico con el que se deberá contar.

18 Toda vez que el titular del derecho de propiedad horizontal está legitimado para constituir el de superficie (Art. 2118), si lo construido por el propietario estuviera afectado a dicho régimen especial, la determinación del inmueble sobre el que se constituirá el derecho de superficie también será dependiente del instructivo que se mencionó. Esto no obsta que, en este último supuesto, se considere estar frente a una reserva de sobreelevación en cuyo caso se deberán seguir las instrucciones de la pertinente norma reglamentaria. En el segundo caso –construcciones pertenecientes a un tercero- la constitución del derecho de superficie a favor de quien se trate, el procedimiento a emplear, los requisitos exigibles y el mecanismo a través del cual se determinará el inmueble que sufrirá la carga (Art. 1888 2do párrafo), dependerá de la situación en la que se encuentre el tercero con respecto a las construcciones llevadas a cabo y del cumplimiento de las reglamentaciones vigentes y/o que se dicten con esa finalidad.

19 La utilidad para el aprovechamiento conlleva señalar que, según el destino al que se aplique el derecho de superficie, su titular se ajustará a las regulaciones aplicables, parte de ellas las mencionamos refiriéndonos al destino “construir”. En el caso específico de la forestación o silvicultura deberán observarse las normas de la ley 25.080/98 y de su Decreto Reglamentario 133/99.

20 2117. Plazo. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

21 La cuestión del plazo El plazo máximo de 50 años previsto en la derogada ley 25.509 (de creación del derecho real de superficie forestal) el Código los mantiene para la forestación y las plantaciones, fijando en 70 años el máximo admitido para el destino “construir”. Estos topes funcionan como límites aplicables en los casos en que se hayan pactado plazos menores en los títulos de adquisición, conviniéndose que se puedan prorrogar a sus respectivos vencimientos. En lo que concierne a la adquisición que menciona la norma se tiene que considerar lo dispuesto en el Art. 2118 a cuyos comentarios remitimos. En cuanto al derecho real sobre cosa propia, derivación del de superficie cuyo objeto está constituido por la propiedad superficiaria (plantación, forestación o construcción realizada por el superficiario), su duración tendrá el límite máximo legalmente previsto, lo que, indirectamente, confirma el Art. 2120.

22 2118. Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

23 Alcance de la norma Para la afectación de la totalidad del inmueble por los titulares del derecho real de condominio, requiere la conformidad de todos los condóminos, conforme lo exige el Art. 1990. En cuanto a la constitución del derecho de superficie por los titulares del derecho real de propiedad horizontal, corresponderá tener en cuenta las disposiciones contenidas en el Título 5 del Libro Cuarto, en particular lo dispuesto en el inciso a.) del Art. 2051 que le atribuye al terreno la calidad de cosa necesariamente común. Reclamar, además, la conformidad de todos los propietarios de las unidades que formen parte del edificio, por lo exigido en el Art. 2052, si correspondiere, sin descuidar los aspectos planimétricos necesarios para la división jurídica de los edificios, requisito no mencionado en el primer párrafo del Art. 2038 pero ineludible para alcanzarla y los demás atinentes a la instrumentación y la forma que se debe adoptar. No obstante el silencio normativo nada obstaría que el derecho de superficie se constituya sobre inmuebles privados del Estado.

24 2119. Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo titulo.

25 1) Los período que distingue este artículo Son varios: En uno primero, relativo a la constitución del derecho, sigue en parte las directivas contenidas en el artículo 5º de la ley 25.509 porque también la admite por vía convencional aunque nada dice sobre la forma instrumental ni sobre la posesión como sí lo indicaba la norma de la ley. Para el caso ese silencio lo suple el inciso a.) del Art. 1017 que impone la escritura pública para adquirir derechos reales sobre inmuebles y, en cuanto a la posesión, el juego combinado de los artículos 1891 y 1892, respecto de este último, la primera parte de su tercer párrafo. El período que le sigue se refiere a la transmisión de su derecho por el superficiario, compatible con la facultad de disposición prevista en el concepto legal, la que puede ocurrir por actos entre vivos utilizando cualquiera de los títulos causales a los que se puede apelar, no mediando un pacto limitativo de la facultad de transferir o que el nudo propietario deba prestar su conformidad previa. También se podrá transferir por causa de muerte. En ambos supuestos de transmisión se tendrá en cuenta el plazo máximo fijado legalmente o el que hayan convenido por las partes. En su parte final se rechaza la posibilidad de adquirir el derecho de superficie por el transcurso del tiempo, no obstante la redacción dada al Art. 1897, y se admite que la usucapión breve sirva al sólo efecto del saneamiento del justo título.

26 2) Lecturas necesarias desde lo que el artículo dispone La convencionalidad dispuesta por el artículo 2119 descarta que al derecho de superficie, en cualquiera de sus manifestaciones, se lo pueda adquirir por el transcurso del tiempo. De no haberse constituido el derecho de superficie la ocupación del inmueble por el término legal potenciará la aplicación de lo dispuesto por el Art. 1897 (Prescripción adquisitiva) y la existencia de construcciones o de forestación sobre ese predio la de las reglas del Art. 1962. En el caso que sea necesario perfeccionar títulos constitutivos del derecho de superficie (cualquiera sea la variante adoptada), mediando la ocupación del superficiario por el plazo legal, la usucapión breve es aplicable.

27 2120. Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

28 Apuntes sobre las facultades del superficiario El superficiario puede constituir derechos reales de garantía sobre su derecho (se trate del de construir, plantar o forestar) porque lo admite el último párrafo del Art. 1883: “(…) El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.” En cuanto a cuál derecho de garantía puede constituir la nómina se circunscribe a la hipoteca y al anticresis y su legitimación para constituirlas derechos está contenida en los artículos 2206 y 2213. En cuanto a hipotecar la propiedad superficiaria, tanto en el caso que haya sido producida por el superficiario cuanto en el supuesto de que haya sido el objeto tenido en cuenta para constituir de derecho de superficie, el gravamen afectará, en un caso, un derecho real sobre cosa propia y, en el segundo, sobre cosa ajena; en ambos casos el objeto está habilitado por lo que dispone el referido párrafo del Art. 1883. Acerca de la afectación al régimen horizontal por el superficiario separando el terreno que le pertenece al propietario y más allá de lo que puedan pactar, se tendrá en cuenta que en el régimen horizontal el terreno es una cosa necesariamente común (inc. a.) Art. 2041) de manera que la sugerida separación dependerá de la norma reglamentaria que se dicte. La limitación temporal es una derivación necesaria a partir de lo que establece el Art. 2117, la que también alcanza a los actos de disposición o gravamen que otorgue el superficiario sobre lo construido o sobre lo que construya. La mencionada afectación al régimen de la propiedad horizontal sumado a las facultades de usar, gozar y disponer que la ley le otorga, le permite disponer de los sectores de aprovechamiento independiente con diferentes destinos.

29 2121. Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponda a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

30 Anotaciones sobre las facultades del propietario El propietario mantiene la extensión de su derecho de dominio, desmembrado por la constitución del de superficie, y dentro de ese contexto podrá llevar a cabo los actos de disposición material y jurídica que la norma le autoriza ajustándose a los que legalmente pueda otorgar. El artículo es una disposición superadora de la que contenía su antecedente (ley 25.509) de manera que, en adelante, la limitación consistirá en no turbar el derecho del superficiario. No obstante, de ocurrir el hecho perturbador, el superficiario podrá exigir el cese del mismo reclamando, de corresponder, las indemnizaciones que le sean debidas.

31 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar

32 1) Sobre la posible supervivencia de la propiedad superficiaria El artículo parte del acaecimiento de un hecho dañoso que haya destruido materialmente lo incorporado al terreno, incluyendo su subsuelo, como episodio que determinaría la extinción de la propiedad superficiaria, léase: del derecho de superficie que se estuviera ejerciendo sobre cosa propia o ajena. La extinción del derecho se puede paralizar mediando acuerdo de voluntades entre el propietario y el superficiario, el que deberá versar sobre una nueva construcción o la reconstrucción de lo destruido la que se deberá llevar a cabo dentro del plazo de seis años. Si lo afectado por la destrucción fueran plantaciones o forestación, el plazo se limita a tres años.

33 2) Concurrencia de voluntades El acuerdo entre el propietario y el superficiario puede estar previsto en el contrato en el que se constituya el derecho o celebrarse posteriormente. Pueden ajustarse a los plazos legales o fijar otros sin exceder de los máximos permitidos. En ningún caso la suma del plazo fijado en el contrato y el del concedido por la destrucción de la propiedad superficiaria puede superar los establecidos en el Art. 2117.

34 2123. Subsistencia y transmisión de obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

35 1) La transmisión de las obligaciones y la protección de terceros El artículo contiene una previsión dirigida a la protección de todos los terceros interesados que sean acreedores del superficiario de manera que, en el caso que transfiera su derecho, el que lo adquiera asuma en toda su magnitud las obligaciones a cargo de aquél. Va de suyo que se incluyen no sólo las contratadas por el superficiario, tal por caso las debidas al propietario sino, además, las derivadas de impuestos, tasas y/o contribuciones adeudadas como consecuencia de la actividad que haya desplegado por el ejercicio de su derecho. Con idéntico propósito la norma prevé que el superficiario no quede relevado de cumplir las obligaciones a su cargo, sean legales o contractuales, en tres casos: renuncia, desuso o abandono.

36 2) Alcance de la previsión legal El propietario puede pactar con el superficiario que la transferencia de su derecho esté sujeta a observar determinadas condiciones (que puede ser resolutoria, ver Art. 2124) inclusive que, para llevarla a cabo, deba contar con su conformidad expresa. La renuncia debe ser expresa porque, conforme lo establece el Art. 948, no se presume. Por otra parte en el siguiente artículo se lo establece expresamente. La segunda parte de este Art. 2123 es una reproducción casi textual del Art. 9º de la ley 25.509, admitiéndose que “desuso” y “abandono” son términos equivalentes y su efecto es la no liberación de las obligaciones legales y contractuales del superficiario.

37 2124. Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco para el derecho a plantar o forestar.

38 1) Las causales de extinción Son cinco las causas que producen la extinción del derecho de superficie sobre cosa ajena: A) RENUNCIA: Además de expresa, la renuncia se debe instrumentar en escritura pública (inc. a.) Art 1017) seguida de la necesaria publicidad registral inmobiliaria; B) VENCIMIENTO DEL PLAZO: El vencimiento del pactado o de su prórroga produce por se la extinción del derecho generando la obligación del superficiario de devolverle el inmueble al propietario. C) CUMPLIMIENTO DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA: Respecto de esta causal se tendrán en cuenta los efectos previstos en el Art. 348: restitución de las prestaciones convenidas, etc. D) CONSOLIDACIÓN: Ocurre con la reunión en una misma persona de los derechos del propietario y del superficiario, situación que puede darse respecto del primero, del superficiario o de un tercero. El acto jurídico será instrumentado en escritura pública y del mismo tomarse razón por el registro inmobiliario. E) NO USO: Durante diez años si el objetivo de la superficie fue construir y de cinco si el destino del inmueble era plantar o forestar.

39 2) Alcance de la consolidación El acaecimiento de esta causal, prevista en el inciso d), deberá ocurrir antes del vencimiento del plazo pactado, no modifica la situación de los derechos reales o personales que el propietario y el superficiario hayan constituido, los que se mantendrán vigentes y en toda su magnitud. Esto así por lo previsto en el artículo siguiente a cuyos comentarios remitimos.

40 2125. Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

41 Consideraciones sobre lo que el artículo dispone Este artículo contempla situaciones de extinción que se distinguen por ocurrir: a.) cuando se ha cumplido el plazo convenido o el legal o b.) en el caso que aquella se produzca antes de que sobrevenga ese cumplimiento. Y lo relevante de esta disposición concierne a los diferentes efectos respecto de los derechos reales o personales concertados por el superficiario. La última parte del Art. 1964, relativa al Dominio Imperfecto, dispone que el desmembrado “(…) queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.” De manera que el efecto de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo, se rige por lo que dispone este artículo, consecuencia de lo cual la adquisición de lo que el superficiario haya producido sobre el terreno, o en su subsuelo, se verifica por imperio legal libre de todo derecho que se haya constituido.

42 Distinto es lo que ocurre en el segundo supuesto porque en tal caso, además, se establecen efectos diferentes respecto de los derechos reales y de los personales convenidos por el superficiario. En efecto, si se trata de derechos reales, estos continúan gravando el objeto determinado que se hubiera afectado “como si no hubiese habido extinción”, vigencia que culmina con el vencimiento del plazo legal o convenido. Respecto de los derechos personales se decreta su subsistencia durante el tiempo que hayan convenido las partes. El objeto determinado susceptible de afectación con un derecho real puede ser el inmueble que le pertenece al nudo propietario, cuyo dominio quedó desmembrado por el derecho de superficie que ha constituido (ver Art. 2121), el derecho del superficiario de plantar, forestar o construir, o la propiedad superficiaria de la que este último es titular (ver Art. 2120 para estos dos supuestos). Esto explica que el artículo disponga que los derechos reales constituidos continúen gravando separadamente las dos parcelas.

43 2126. Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

44 Compensaciones El artículo admite que el propietario sea relevado de la obligación que se le impone de indemnizar al superficiario mediando pacto en tal sentido. Por el contrario, si se mantiene dicha obligación las partes pueden establecer la cuantía de la indemnización, fijándola en el acto constitutivo del derecho real o en un acuerdo posterior.De no habérsela establecido el artículo propone un procedimiento alternativo consistente en la sumatoria de los valores incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, que permanecen, a la que se le descuenta la amortización.

45 2127. Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

46 Normativa supletoria admitida Este artículo alude al derecho de superficie que se constituye sobre inmueble ajeno con el alcance previsto en la primera parte del Art. 2114. La aplicación supletoria que predica el artículo pone de relieve la importancia que le asigna a la autonomía de la voluntad. De manera que, en este ámbito, las partes decidirán los parámetros a los que el superficiario deberá ajustar el ejercicio de su derecho, naturalmente adecuados al destino previsto en el acto constitutivo. En cuanto a la referida aplicación supletoria, concerniente a las limitaciones del uso y goce previstas para el derecho real de usufructo nos remite, entre otras, a la segunda parte del Art. 2129 (alteración de la sustancia); al 2132 (usufructo sucesivo); al 2139 (garantía suficiente), etc.

47 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.

48 Supletoriedad complementaria La situación que se contempla en este artículo corresponde a la prevista en el segundo período del Art. 2114, esto es, cuando el derecho de superficie se constituye sobre “(…) lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo” (supuesto calificado como propiedad superficiaria, derecho sobre cosa ajena), situación jurídica que sujeta a las normas del dominio revocable (Art.1965 y ccs.) aplicables en la medida de su compatibilidad con las disposiciones regulatorias del de superficie. Aludir a una construcción, plantación o forestación ya existente en principio descarta que la norma incluya el caso de lo que produzca el superficiario por la actividad que despliega, generándose un objeto respecto del cual tendrá derecho real sobre cosa propia.