LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Presentación del tema: "LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL"— Transcripción de la presentación:

1 LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Tratativas preliminares. Reserva. Autorización de Venta. Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica. Cláusulas. Efectos. Precio. Tradición y oponibilidad Esteban Daniel Otero Abogado – Mediador. Académico y docente universitario

2 Ubicación en el CCC y nociones
La compraventa está regulada en los arts.1123 a Incorpora tratamiento sobre la aplicación a figuras ánalogas (arts y 1125) Divide el tratamiento legal en 8 secciones: -Disposiciones generales -Cosa vendida -Precio -Obligaciones del vendedor -Obligaciones del comprador -Compraventa de cosas muebles -Cláusulas especiales -Boleto de compraventa

3 El Código Civil y Comercial y el boleto de compraventa
No incorpora una definición precisa sobre la naturaleza jurídica del boleto de compraventa. Es el boleto de compraventa un contrato preliminar? (art. 994 y 995 CCC) Efectos reconocidos al boleto como contrato definitivo, y su regulación y ubicación específica en el CCC

4 BOLETO y OPONIBILIDAD El art dispone la oponibilidad del boleto frente a acreedores con medidas cautelares posteriores. El art contiene regla de oponibilidad frente a la quiebra o concurso, e impone el deber de hipotecar por saldo de precio.

5 El boleto, la reserva y la seña. Sus diferencias.
Boleto: contrato cuya finalidad es la transmisión del dominio a título oneroso. Reserva: Oferta vinculante, con todos sus elementos constitutivos. Adopta naturaleza contractual . Seña: cláusula accidental del contrato. Daba derecho a arrepentimiento en el C. Civil. Se invierte el principio en el CCC.

6 Adquisición de unidades funcionales a construir
Su naturaleza jurídica Compraventa vs. Locación de obra. Diferencia en sus efectos. Aplicación de ley de Defensa del Consumidor. Límites. Solución del CCC: art. 1125

7 SUPUESTO PARTICULAR DE LOS DEFECTOS OCULTOS
CODIGO CIVIL Y CODIGO DE COMERCIO COD. CIVIL Y COM. Establece un plazo de denuncia de 60 días desde el descubrimiento (art. 1054) Dispone un plazo de caducidad de la garantía: a) para inmuebles 3 años, b) para muebles, 6 meses. Computa desde la recepción. Pueden ser ampliados por acuerdo de partes (art. 1055) La prescripción opera según lo dispuesto en el Libro Sexto (1 año, art inc. a) El Código Civil dispone un plazo de 3 meses (art. 4041). La jurisprudencia y doctrina unánime lo interpretan desde que se hizo ostensible. El Código de Comercio dispone un plazo de 6 meses desde que se entregó la cosa (art. 473)

8 Sistemas de registración de Boletos
Ley y normas provinciales análogas. Derogación de Ley de Prehorizontalidad y nuevo régimen arts 2070 a 2072. Pacto comisorio o facultad resolutoria arts y sgtes. Diferencia con el régimen general.

9 Cláusulas usuales y contratos preliminares
BOLETO DE COMPRAVENTA Cláusulas usuales y contratos preliminares

10 Determinación del inmueble
La parte VENDEDORA VENDE a la parte COMPRADORA el inmueble de su propiedad, designado como (consignar ubicación exacta, nomenclatura catastral y folio o matrícula de identificación en el Registro).

11 Determinación del precio
La venta se realiza por el precio total y convenido de **************** DOLARES ESTADOUNIDENSES, de los cuales la parte VENDEDORA recibe en este acto, la cantidad de ************ DOLARES ESTADOUNIDENSES, en efectivo y a entera satisfacción por lo que otorga suficiente recibo y carta de pago. El saldo, o sea la suma de ************* DOLARES ESTADOUNIDENSES, la parte COMPRADORA se compromete a abonarlo dentro de los **** días de suscripto el presente en oportunidad en que se suscribirá la respectiva escritura traslativa de dominio.

12 Cláusula sobre moneda de pago
Las partes conocen y aceptan que es causa esencial y determinante para la celebración y cumplimiento de la presente venta, que el precio acordado sea abonado y cancelado totalmente en DOLARES ESTADOUNIDENSES. En consecuencia, la parte COMPRADORA renuncia expresa e irrevocablemente a la facultad de cancelar la suma adeudada en moneda de curso legal, según lo dispone supletoriamente el art. 765, Código Civil y Comercial. La COMPRADORA manifiesta y declara bajo juramento que posee la cantidad de DOLARES ESTADONIDENSES que completan el saldo de la operación, por lo cual no podrá invocar bajo ningún concepto la eventual imposibilidad de obtener divisas en el mercado interno.

13 Cláusula sobre moneda de pago (opcional a contrato de consumo)
TERCERA: Las partes manifiestan que el pago del precio en la moneda acordada (Dólares estadounidenses) es causa esencial y determinante para la celebración y cumplimiento de la presente venta, por cuanto representa el más perfecto equilibrio económico entre las prestaciones comprometidas. En consecuencia, ambas partes declaran expresamente que no resultará aplicable al pago del precio, la facultad dispuesta supletoriamente el art. 765, Cód.Civ.y Com., que no podrá ser invocada ni aplicada en ningún caso. Asimismo, La COMPRADORA manifiesta y declara bajo juramento que posee la cantidad de DOLARES ESTADONIDENSES que completan el saldo de la operación, por lo cual no podrá invocar bajo ningún concepto la eventual imposibilidad de obtener divisas en el mercado interno.

14 Cláusula por imposibilidad de obtener moneda extranjera
Para el supuesto de que por causas extraordinarias y ajenas a las partes, por disposición legal y/o por imposibilidad sobreviniente de obtener y/o abonar sumas de dinero en la moneda pactada, acreditadas por la COMPRADORA las causales referidas, la VENDEDORA a su sola opción, podrá exigir la cantidad de pesos necesarios equivalentes para adquirir la cantidad adeudada en el mercado de Montevideo o de Nueva York, según la cotización del día de cancelación, y a elección de la VENDEDORA del mercado de referencia que en definitiva se designe entre estas dos alternativas.

15 Cláusula entrega de posesión
La posesión del inmueble objeto del presente, será entregada en el momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio, libre de ocupantes, inquilinos e intrusos y en el estado y condiciones que la parte COMPRADORA declara conocer y aceptar.

16 Cláusula sobre títulos perfectos
La venta acordada y la transmisión de dominio se cumplirán en base a títulos perfectos, no revocables ni observables, libre de gravámenes y con los impuestos, tasas y contribuciones pagos al día, según legislación vigente al momento de la suscripción de la escritura traslativa de dominio. La falta de cumplimiento a las características del inmueble y su título, que aquí se disponen, habilitarán sin más, a la parte COMPRADORA, a dar por resuelto el contrato en los términos de lo dispuesto en la cláusula ….. del presente contrato (remite al pacto comisorio).

17 Escrituración. Plazo, designación y gastos
La escritura traslativa de dominio se otorgará en el plazo de …. días de suscripto el presente, ante el escribano …….., con domicilio en ………, Tel.: …….., o bien ante el notario que alternativamente designe la COMPRADORA, para lo cual deberá notificar fehacientemente a la VENDEDORA con una antelación mínima de quince días, a la fecha de escrituración. Los gastos y honorarios que demande la escrituración, serán soportados de acuerdo a lo dispuesto en los arts y 1141, c), Código Civil y Comercial. Asimismo, serán por cuenta de la vendedora el impuesto de la trasferencia de inmuebles (ITI) si correspondiera y por cuenta de la parte compradora el impuesto de sellos si correspondiera.

18 Pacto comisorio expreso
Para el caso en que las partes no cumplieran con cualquiera de las obligaciones emergentes del presente contrato, se estipula que la mora se producirá en forma inmediata, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, con las siguientes consecuencias: Si la incumplidora fuera la parte COMPRADORA, la parte VENDEDORA, podrá a su sola opción: a) Declarar resuelta la presente operación, quedándose con lo percibido en concepto de indemnización, mediante notificación fehaciente por carta documento del Correo Oficial de la República Argentina; o b) exigir el cumplimiento del presente, con más una multa diaria de …… dólares estadounidenses, en concepto de cláusula penal. Si la que no cumpliera fuera la parte VENDEDORA, la parte COMPRADORA podrá a su sola opción: a) Declarar resuelta la presente operación, solicitando el reintegro de lo abonado más otro tanto, en concepto de indemnización, como cláusula penal, dentro de las 48 horas de haber notificado la decisión, corriendo a partir de entonces el tres por ciento de interés mensual, por todo el tiempo que dure el retardo; o b) exigir el cumplimiento del presente contrato, con más una multa diaria de …… dólares estadounidenses, en concepto de cláusula penal, que podrá descontar del saldo de precio a abonar.

19 Cláusula de asentimiento
Presente en este acto el/la Señor/a *************, casado/a en primeras nupcias con la parte Vendedora y con ella domiciliado, presta el asentimiento requerido por el artículo 470 del Código Civil y Comercial, a esta operación.

20 Cláusula sobre jurisdicción
Para todos los efectos legales, emergentes del presente boleto, ambas partes constituyen domicilios especiales en los indicados al comienzo del presente, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones, citaciones y/o emplazamientos que se les hiciere, sometiéndose a la jurisdicción de los Tribunales de ………………., con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles. De conformidad, se firma el presente en dos ejemplares de un mismo tenor y efecto, en Buenos Aires, a *** días del mes de *************** de 2015

21 Otras cláusulas usuales

22 Cláusula de seña penitencial
La venta se realiza por el precio total y convenido de **************** DOLARES ESTADOUNIDENSES. En este acto la COMPRADORA entrega a la VENDEDORA la cantidad de ************ DOLARES ESTADOUNIDENSES, en concepto de SEÑA penitencial, por lo cual las partes quedan facultadas a arrepentirse de la operación hasta la fecha de escrituración aquí acordada. Para el caso de que quién se arrepienta sea la parte COMPRADORA, ésta perderá la seña, la que quedará en beneficio de la VENDEDORA. Si quien se arrepintiese fuera la VENDEDORA, deberá reintegrar la suma entregada doblada a la COMPRADORA, en la misma moneda de pago en la que fue recibida.

23 Cláusula de seña (cont)
El monto aquí entregado se abona en efectivo y a entera satisfacción por lo que otorga suficiente recibo y carta de pago. Eventualmente la suma abonada como seña, integrará el precio acordad para esta venta, por lo cual el saldo, o sea la suma de ************* DOLARES ESTADOUNIDENSES, la parte COMPRADORA se compromete a abonarlo en oportunidad en que se suscribirá la respectiva escritura traslativa de dominio.

24 RESERVA DE COMPRA

25 Encabezamiento Buenos Aires,…… de ………..…..de 2015 RESERVA de COMPRA Recibimos de la Sr./a …………………………………………………..…….con domicilio en la calle…….…………………………………………. de la localidad de ………………………… .. Tels …………………….. y ……………………. con Doc n° …………………...…. la suma de …………………..………………………………… ( ……….) en dinero en efectivo en concepto de RESERVA “ad referéndum” del propietario por la compra del inmueble ubicado en la calle …………..…………………. número ……… piso …….. Dpto “……”, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Rigen para esta reserva las siguientes condiciones:

26 Cláusula de precio El precio total de la operación será de: ……………………………………………….. ………………………………………...…… (……………..) pagaderos de la siguiente forma: a la firma del boleto compra-venta …………………………..….………………………………. (….……………) y el saldo restante ……………………………………….. (…………..) dentro de los ……… (….) días corridos, en que se firmará la escritura traslativa de dominio y se dará la posesión del bien inmueble.

27 Cláusula sobre bondad del título y gastos
La venta se realizará con títulos perfectos, con todos los impuestos pagos y libres de toda deuda o gravamen y ocupantes, el día de la escritura traslativa de dominio ante escribano designado por el COMPRADOR, siendo por cuenta de la vendedora el impuesto de la trasferencia de inmuebles (ITI) si correspondiera y por cuenta de la parte compradora el impuesto de sellos si correspondiera.

28 Cláusula de vigencia La presente RESERVA tiene una vigencia de …..…… (….) días corridos, contados a partir del día siguiente de la fecha de este documento. Si el VENDEDOR aceptara la propuesta realizada en el plazo indicado, el RESERVANTE se compromete a firmar el correspondiente boleto de compra-venta dentro de los ………………. (….) días corridos a contar de la firma de la presente reserva si no se pactara la escrituración directa, debiendo abonar en el momento de suscribirse documento de venta el …… por ciento (…. %) del precio de la compraventa en dinero en efectivo, en concepto de honorarios profesionales convenidos con el Sr. ………….., Corredor Inmobiliario (M.N. …………..), por su intervención.

29 Aceptación y carácter preliminar
Una vez aceptada la oferta por parte de la vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el boleto o escritura en su caso, el comprador autoriza al corredor inmobiliario a entregar la presente reserva al vendedor. La aceptación de la oferta no obligará a las partes a escriturar, considerándose las obligaciones de las partes, como las correspondientes a una promesa de contrato (art. 994 y 995, C. Civil y Comercial), por la cual las partes quedarán obligadas a hacer y cumplir con las siguientes etapas, hasta la concreción de la compraventa definitiva, en las condiciones aquí acordadas.

30 No aceptación del vendedor y efectos. Cierre
Si la oferta no fuese aceptada por la parte vendedora durante el plazo de vigencia de esta oferta, las sumas entregadas serán reintegradas al oferente sin excesos ni disminuciones. Si la compradora revocara la oferta realizada antes del vencimiento del plazo comprometido o de la aceptación de la parte VENDEDORA, perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora. En el mismo sentido, una vez aceptada la reserva por la VENDEDORA, si la COMPRADORA no cumpliera con su obligación de suscribir el boleto de compraventa definitivo y/o no concurriera a escriturar en la fecha designada según el caso, perderá la suma entregada en este acto, la que se imputará como resarcimiento a favor de la VENDEDORA; en cambio si quien incumpliera fuera la vendedora deberá reintegrar las sumas recibidas más otro tanto igual a la compradora, en concepto de resarcimiento por su incumplimiento. Asimismo, en todos los casos, la parte responsable deberá abonar la totalidad de los honorarios a cargo del vendedor y del comprador, correspondiente al corredor y reintegrar los gastos en que el mismo haya incurrido. En firma de conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor e idéntico efecto, en el lugar y fecha arriba indicados

31 AUTORIZACIÓN DE VENTA

32 Encabezamiento AUTORIZACIÓN DE VENTA En la ciudad de Buenos Aires a los ……….días del mes de …………. de 2015, entre el /la Sr./a …………………………….………………………………………..………….., DOC Nº: ……………………………, con domicilio en la calle ………………………………………… Nº ……… piso ………. Dpto ……… de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante denominado/a El /LA PROPIETARIO/A por una parte, y por la otra el Sr. ……………. , Corredor Inmobiliario (M.N. …..), con domicilio en la calle ………………………..de la Ciudad de ……….. en adelante LA INMOBILIARIA, han llegado a un acuerdo para la autorización de VENTA de un inmueble bajo las siguientes cláusulas y condiciones:

33 Objeto de la autorización
PRIMERA: EL PROPIETARIO autoriza exclusivamente a LA INMOBILIARIA para que por su cuenta y orden proceda a ofrecer a la venta, un inmueble sito en la calle ……………………………………………………………… Nº ………… Piso ……….. Dpto……….. de la Ciudad de ………… SEGUNDA: El precio autorizado para ofrecer a la venta es Dólares Estadounidenses billetes ………………………….………………………………………………….. .(U$S……………-).

34 Facultades, costos y retribución
TERCERA: EL PROPIETARIO autoriza a LA INMOBILIARIA a la publicación en medios gráficos y sistemas computados, a realizar visitas pre pactadas asistidas con personal de la firma, como así también la colocación de cartel publicitario y su correspondiente faja de “vendido” una vez concluido el boleto de compraventa o la escritura si no hubiere boleto. CUARTA: Si la operación de venta no se efectúa en el transcurso de este contrato, los gastos ocasionados correrán por cuenta de LA INMOBILIARIA. QUINTA: Al momento de realizarse la firma del boleto de compraventa o en su defecto la escritura, EL PROPIETARIO abonará al corredor inmobiliario, Sr. ………… la suma equivalente al ……… por ciento (…. %) del valor final acordado para la venta, en concepto de honorarios profesionales.

35 Exclusividad y efectos
SEXTA: Si durante la vigencia del presente acuerdo se realizara la venta en forma particular o a través de cualquier otra firma, rompiendo el compromiso de exclusividad aquí estipulado, LA INMOBILIARIA podrá exigir a EL PROPIETARIO, el pago del …… por ciento del precio arriba convenido en concepto de indemnización por incumplimiento de contrato. SEPTIMA: EL PROPIETARIO autoriza a LA INMOBILIARIA a tomar reservas “Ad- referéndum”, debiendo rendirse las sumas a favor de la vendedora, si la reserva fuera conformada por el PROPIETARIO.

36 Condiciones del inmueble y vigencia
OCTAVA: EL PROPIETARIO declara por medio de la presente que la propiedad no tiene gravámenes, embargos, ni ningún otro derecho real que impida la libre transmisión del dominio, como así también que no se encuentran inhibidos para disponer del bien. NOVENA: Esta autorización es válida por el término de ……. días a contar desde la fecha. A su vencimiento, este plazo quedará automáticamente prorrogado por otro igual, salvo previa cancelación por medio fehaciente.

37 Pacto de jurisdicción y cierre
DÉCIMA: Para todos los efectos emergentes del presente, las partes constituyen domicilios especiales enunciados precedentemente, sometiéndose a los tribunales ordinarios …… de ………, renunciando desde ya a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderle. DECIMO PRIMERA: EL PROPIETARIO hace entrega de copias de la siguiente documentación: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………… DECIMO SEGUNDA: Se firman dos ejemplares de un mismo tenor e idéntico efecto, en el lugar y fecha indicados “Ut-Supra”.

38 FIN Muchas gracias