Curso Interamericano de Banca Hipotecaria UNIAPRAVI Unión Interamericana para la Vivienda Miami Beach, Florida Abril 2012.

Presentación del tema: "Curso Interamericano de Banca Hipotecaria UNIAPRAVI Unión Interamericana para la Vivienda Miami Beach, Florida Abril 2012."— Transcripción de la presentación:

1 Curso Interamericano de Banca Hipotecaria UNIAPRAVI Unión Interamericana para la Vivienda Miami Beach, Florida Abril 2012

2 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Miami, Beach Florida Abril 2012 México

3 Esquemas Fiduciarios en Negocios Inmobiliarios Miami, Beach Florida Abril 2012

4 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios

5 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios  Marco de Referencia  La Institución Fiduciaria  El Fideicomiso de Garantía  El Fideicomiso en el Sector Inmobiliario  Tipos de Fideicomiso Contenido

6 Fiducia Mexicana Sociedades Financieras de Objeto Multiple

7 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Institucion Fiduciaria

8 SOFOMES

9 . El Fiduciario es un “colaborador estratégico” en la promoción, venta de productos y servicios que esta entidad financiera brinda al sector inmobiliario, una SOFOM. Los fideicomisos de garantía en que interviene el Fiduciario de una SOFOM son accesorios del principal (crédito), que estas otorgan. SOFOM Fiduciaria

10 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios SOFOM

11 Es el instrumento jurídico idóneo para garantizar el cumplimiento de obligaciones derivadas de los financiamientos utilizados para el desarrollo, construcción y adquisición de viviendas. Encausa los intereses patrimoniales de los participantes en el desarrollo inmobiliario que son el propietario, el promotor y el acreditante, con el propósito de brindarles seguridad y garantía para alcanzar sus objetivos. El Fideicomiso de Garantía

12  La Ley reconoce expresamente que el fideicomitente transmite la propiedad o titularidad de los bienes o derechos a la institución fiduciaria.  Obligación para el fiduciario de registrar contablemente los bienes o derechos y mantenerlos separados de sus activos. Congruencia entre la LIC con la LGTOC.  Se reconoce expresamente que el Fideicomiso es un Contrato.  A la extinción del fideicomiso, los bienes serán transmitidos al fideicomitente, al fideicomisario o a quien se pacte en contrato.  Cuando la garantía del fideicomiso no alcance para cubrir el total del crédito otorgado, el acreedor conserva sus acciones para exigir el monto no pagado.  Se reconoce la figura del depositario, nombramiento que puede recaer en el fideicomitente o en un tercero mediante acuerdo entre las partes.  Al reconocer la propiedad de la institución fiduciaria sobre los bienes se aclara que el único facultado para la venta de los bienes fideicomitidos es el fiduciario. Características del Fideicomiso de Garantía

13 Montaje del Fideicomiso de Garantía

14 Autonomía: los bienes otorgados en garantía fiduciaria constituyen un patrimonio autónomo bajo la responsabilidad y titularidad del fiduciario. Confidencialidad: la ley obliga al fiduciario a no revelar información alguna sobre la administración de los bienes confiados. Costo: algunas de sus modalidades son más económicas que otra figura contractual, e inclusive, en algunos casos llegan a tener beneficios fiscales. Flexibilidad: por complejo que sea la estructura de un negocio inmobiliario, el fideicomiso permite su realización, minimizando los riesgos. Ventajas del Fideicomiso de Garantía

15 Inembargabilidad: los bienes o derechos fideicomitidos no son susceptibles de embargo ni sujetos a quiebra o concurso. Seguridad: se traduce en la confianza de que la Institución Fiduciaria cumplirá cabalmente los fines del fideicomiso. Incontingencia Sucesoria: se prevé la designación de Fideicomisarios Sustitutos, con objeto de evitar problemas sucesorios que pudieran afectar la conclusión de un desarrollo en los tiempos proyectados. Planeación: en materia inmobiliaria lo convierte en el instrumento óptimo para el caso de grandes desarrollos, cuya programación y presupuesto, por natural conveniencia financiera y operativa, es necesario que se realice en etapas. Optimización: los Promotores o Desarrolladores de Vivienda utilizan el Fideicomiso como un vehículo financiero que les permite realizar adquisiciones inmobiliarias en condiciones de oportunidad y garantizar el financiamiento necesario para ejecutar un proyecto, sin distraer capital de trabajo. Fortalezas del Fideicomiso de Garantía

16 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios

17 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

18 Fideicomiso Preliminar al Crédito Fideicomiso mediante el cual una persona física o moral transmite la propiedad de un inmueble en favor de Institución Financiera, como Institución Fiduciaria, con la finalidad de garantizar el financiamiento que le será otorgado en un plazo perentorio, para la construcción de un desarrollo inmobiliario de viviendas en el inmueble fideicomitido, conviniendo las partes que el producto de la comercialización de las viviendas, servirá de fuente de pago del crédito y de la contraprestación insoluta por la transmisión del inmueble. Fideicomiso Preliminar al Credito

19  Asegura la adquisición oportuna de un inmueble.  Realiza con certeza los gastos de preinversión del Proyecto Inmobiliario.  Cuenta con el tiempo necesario para gestionar ante las autoridades correspondientes la tramitología para la autorización del Proyecto.  Obtiene su proyecto ejecutivo y lo presente a la Entidad Financiera para su consideración y resolución del crédito correspondiente.  Sujeto a condición suspensiva o resolutoria, de acuerdo a las características específicas de cada negocio. Ventajas del Fideicomiso Preliminar

20 Montaje del Fideicomiso Preliminar

21 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

22 Fideicomiso mediante el cual una persona física o moral, transmite a favor de una Institución Fiduciaria, la propiedad de un inmueble en el cual, con recursos propios o derivados de financiamientos otorgados, llevará a cabo la construcción de un desarrollo inmobiliario de viviendas, cuya comercialización servirá como fuente de pago de dicho financiamiento. En este fideicomiso el inmueble y las construcciones constituyen el patrimonio del fideicomiso, quedando en garantía hasta el acto de la individualización. Fideicomiso Crédito Puente I

23 Montaje del Fideicomiso Crédito Puente I

24 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

25 Fideicomiso mediante el cual una persona física o moral transmite a la Institución Fiduciaria, la propiedad de un inmueble, en el cual, un Promotor o Desarrollador de Vivienda con recursos propios y con los derivados de financiamientos otorgados, llevará a cabo la construcción de un desarrollo inmobiliario de viviendas, que aporta al Fideicomiso, y cuya comercialización servirá como fuente de pago de dicho financiamiento. Este instrumento garantiza la continuidad del negocio inmobiliario y el pago a favor del propietario del inmueble de la contraprestación pactada por la aportación del inmueble. Fideicomiso Crédito Puente II

26 Montaje del Fideicomiso Crédito Puente II

27 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

28 Fideicomiso mediante el cual un Promotor recibe un crédito para adquirir la tierra, posteriormente un crédito para infraestructura y finalmente uno o más créditos puente para la construcción de un desarrollo inmobiliario de viviendas, cuya comercialización servirá como fuente de pago de dichos financiamientos. El crédito de tierra, el de infraestructura y el crédito puente, se amortizan simultáneamente, al momento de la individualización de las viviendas. Fideicomiso Crédito de Tierra, Infraestructura y Construcción

29 Montaje del Fideicomiso Crédito de Tierra, Infraestructura y Construcción

30 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

31 Fideicomiso mediante el cual una persona física adquiere una vivienda, transmitiendo a favor de la Institución Fiduciaria, la propiedad de la misma en garantía de pago del crédito que esta entidad financiera le otorga para su adquisición. Fideicomiso Crédito Individual

32 Montaje del Fideicomiso Crédito Individual

33 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

34 Fideicomiso mediante el cual una persona física obtiene un financiamiento que le permite adquirir un lote de terreno y realizar la construcción de su vivienda, con la asistencia técnica y profesional de un desarrollador inmobiliario, en un conjunto habitacional en proceso. El lote de terreno y las construcciones quedan en garantía fiduciaria del crédito. Fideicomiso Crédito Individual Para Construcción

35 Montaje del Fideicomiso Crédito Individual para Construcción

36 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

37 Miami, Beach Florida Abril 2012 México

38 Los extranjeros solamente pueden adquirir el derecho al uso, disfrute, explotación y aprovechamiento de inmuebles en la zona restringida (100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas) a través de la celebración de un contrato de fideicomiso del tipo que regula el artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera. Las instituciones y entidades financieras mexicanas han creado mecanismos mediante los cuales otorgan créditos a extranjeros con garantía fiduciaria de los inmuebles adquiridos con dichos créditos. Fideicomiso Crédito Individual para Extranjeros

39 Montaje del Fideicomiso de Crédito Individual para Extranjeros

40 FI&DS Asesores y Consultores de Negocios Fideicomiso

41 En los créditos otorgados, que se encuentran en cartera vencida, se propone como una alternativa de solución, el pago con inmuebles, propios del crédito o distintos a estos, (mediante fideicomisos constituidos ante el propio acreedor) que cubran suficientemente el adeudo más un margen financiero y con ello, abatir en forma inmediata la cartera vencida, liberar reservas constituidas y en consecuencia mejorar la posición financiera, aunado a la posibilidad de evitar juicios engorrosos y caros, sin tener conflictos con los promotores, sobre todo con quienes la mora es por razones ajenas a sus posibilidades de pago. Fideicomiso de Pago de Obligaciones Incumplidas

42 Montaje del Fideicomiso de Pago de Obligaciones Incumplidas

43 FI&DS Lic. Marco Antonio Maldonado Ugartechea