CONTRATOS PREPARATORIOS

Contratos Preparatorios Concepto Son contratos que obligan a las partes a celebrar otro contrato, denominado “contrato definitivo” (CV, arrendamiento, mutuo, Etc). Ej.: A y B firman un contrato preparatorio para celebrar una CV dentro del plazo de 6 meses. En este caso, A y B quedan obligados a celebrar el contrato de CV dentro de dicho plazo. Caracteres - Es un contrato autónomo (independiente del contrato definitivo). - Es un contrato perfecto (crea una obligación eficaz). - Es un contrato obligacional (crea una obligación con prestación de hacer: celebrar el contrato definitivo). - Es general (prepara la celebración de una serie de contratos. Ej.:CV, arrendamiento, mutuo, Etc). - Es un contrato de ejecución diferida (la celebración del contrato definitivo es diferida en el tiempo).

Contratos Preparatorios Clases Los contratos preparatorios pueden ser: Compromiso de contratar. Una parte queda en libertad de formular la oferta para celebrar el contrato definitivo, mientras que la otra queda obligada a aceptar dicha oferta (dentro del plazo pactado). Ej.: A y B celebran un compromiso de contratar para celebrar una CV de vehículo dentro del plazo de 6 meses. En este caso, mientras que A queda facultado para formular la oferta durante 6 meses (si quiere la formula, sino no), B queda obligado a aceptar la oferta que formule A durante los 6 meses (tiene que aceptar) Contrato de opción. Una parte queda obligada a mantener su oferta para celebrar el contrato definitivo, mientras que la otra queda en libertad de aceptar o no dicha oferta (dentro del plazo pactado). Ej.: C y D celebran un contrato de opción para celebrar un contrato CV de vehículo dentro del plazo de 6 meses. En este caso, mientras que C queda obligado a mantener su oferta durante 6 meses, D queda facultado para aceptar o rechazar la oferta que formule C durante los 6 meses (si quiere acepta, si no quiere no).

Compromiso de Contratar Base Legal Art. 1414. “Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.” Art. 1416. “El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.” Definición Es un contrato preparatorio por el cual una de las partes queda en libertad de formular la oferta para celebrar el contrato definitivo, mientras que la otra queda obligada a aceptar dicha oferta, dentro del plazo estipulado. El plazo puede ser señalado libremente por las partes, pero si éstas no indican uno, el plazo será de un año. Modalidades De acuerdo al artículo 1414, el compromiso de contratar puede tener dos modalidades: Sólo una de las partes asume la obligación de aceptar la oferta que

Compromiso de Contratar formule la contraparte (compromiso unilateral). Ej.: A se obliga frente a B a aceptar su oferta, dentro de un plazo determinado. Ambas partes asumen recíprocamente la obligación de aceptar la oferta que formule la contraparte (compromiso recíproco). Ej.: A y B se obligan, uno frente al otro, a aceptar la oferta que formule cualquiera de ellos, dentro de un plazo determinado. Art. 1415 “El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo.” Es una norma imperativa que protege el interés de las partes contractuales (no es de Orden Público), por lo que su inobservancia conllevaría la ineficacia del compromiso y no su nulidad. ¿Cuáles son los elementos esenciales y secundarios de un contrato? Los elementos esenciales son aquéllos necesarios para su existencia o validez: el consentimiento, el objeto y los elementos propios de cada contrato (Ej.: CV: bien y precio; arrendamiento: bien, renta y plazo; Etc).

Compromiso de Contratar Los elementos secundarios son acuerdos que constan en el contrato, pero de los cuales no depende su existencia o validez. Ej.: pago de gastos y tributos, fechas de entrega del bien, fechas y formas de pago, asunsión del riesgo de pérdida del bien, Etc. De acuerdo al Art. 1415, el compromiso de contratar debe contener alternativamente lo siguiente: Los elementos esenciales y secundarios del contrato definitivo (todos los elementos del contrato definitivo); o, Al menos los elementos esenciales del contrato definitivo (los elementos secundarios los agregará el oferente al formular su oferta) Limites de la aceptación La obligación de aceptar la oferta está condicionada a lo siguiente: Si el compromiso de contratar contenía los elementos esenciales y secundarios del contrato definitivo, que la oferta contenga dichos elementos, tal y como fueron consignados en el compromiso celebrado; o, Si el compromiso contenía sólo elementos esenciales del contrato definitivo, que la oferta contenga dichos elementos esenciales y además elementos secundarios que sean compatibles con la naturale

Compromiso de Contratar za jurídica.del contrato definitivo. En nuestro ejemplo, si A y B describieron los elementos esenciales y secundarios de la futura CV del vehículo, la oferta que se formule deberá contener dichos elementos esenciales y secundarios, tal y como fueron descritos en el compromiso celebrado 6 meses antes. Si el compromiso de contratar contempló sólo los elementos esenciales de la futura CV, quien formule la oferta, deberá agregarle los elementos secundarios del contrato definitivo que resulten compatibles con él (pago de gastos y tributos, fechas de entrega del bien, Etc). Si no se formula la oferta en estos términos, la parte obligada podrá abstenerse de aceptarla (compromiso unilateral) o podrá formular una contraoferta que contenga los elementos secundarios que crea compatibles con el contrato definitivo (compromiso recíproco). La falta de acuerdo será resuelta por el Juez. Art. 1418 “La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:

Compromiso de Contratar Exigir judicialmente la celebración del contrato. 2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar. En uno y otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.” Según este artículo, si la parte obligada se niega a aceptar la oferta injustificadamente, el oferente podrá recurrir al Organo Jurisdiccional a fin de solicitar alternativamente lo siguiente: La celebración del contrato definitivo. En este caso, el Juez analizará si la negativa de la parte obligada resulta justificada o no. Si es injustificada, exigirá que la oferta sea aceptada. Si la parte obligada se rehúsa a aceptar la oferta, el Juez la aceptará en representación suya, dándose por celebrado el contrato definitivo. Dejar sin efecto el compromiso de contratar. En este caso, si el Juez concluye que la negativa del obligado es injustificada, dejará sin efecto la obligación creada por el compromiso de contratar (Resolución de la obligación - Art. 1371). En cualquiera de los dos casos (1 o 2), la parte renuente deberá indemnizar los daños que haya causado a la contraparte. Se aplicarán las reglas sobre inejecución de obligaciones (Art. 1318 Ss)

Contrato de Opción Base Legal Art. 1419. “Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.” Art. 1423. “El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.” Definición Es un contrato preparatorio por el cual una de las partes queda obligada a mantener su oferta para celebrar el contrato definitivo, mientras que la otra queda en libertad de aceptar o no dicha oferta, durante el plazo estipulado. El plazo puede ser señalado libremente por las partes, pero si éstas no indican uno, el plazo será de un año. Modalidades Art. 1420 “Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción recípro-

Contrato de Opción ca puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.” Concordando los artículos 1419 y 1420, el contrato de opción puede tener dos modalidades: Sólo una de las partes asume la obligación de mantener la oferta para celebrar el contrato definitivo (opción unilateral). Ej.: A se obliga frente a B a mantener su oferta. B podrá aceptar la oferta de A y con ello celebrar el contrato definitivo. Ambas partes asumen recíprocamente la obligación de mantener su oferta para celebrar el contrato definitivo (opción recíproco). Ej.: A y B se obligan recíprocamente a mantener su oferta. Cualquiera de ellos (A o B) podrá aceptar la oferta de la contraparte y con ello celebrar el contrato definitivo. Art. 1422. “El contrato de opción debe contener todos los elementos y con-

Contrato de Opción condiciones del contrato definitivo.” Es una norma imperativa que protege el interés de las partes (no el Orden Público), por lo que su inobservancia conllevaría la ineficacia del contrato de opción y no su nulidad. El contrato de opción debe contener todos los elementos del contrato definitivo, pues el efecto de este contrato es el de crear una oferta y, como sabemos, la oferta debe ser completa. La oferta debe ser completa para que la contraparte, mediante su aceptación, dé nacimiento al contrato definitivo.