RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN Fredy Luis Silva Villajuán

Aspectos generales

Normativa aplicable - Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333. - TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. - Código Civil. - Resolución Viceministeral N° 004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN. - Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN. - Precedentes de observancia obligatoria.

Situación de hecho Edificación compuesta por: a) Secciones de propiedad exclusiva que pertenecen a distintos propietarios. b) Bienes y servicios comunes.

Regímenes en nuestra legislación - Propiedad exclusiva y propiedad común - Independización y copropiedad Art. 38 Ley 27157

Tipos de edificaciones - Edificios de departamentos - Quintas - Casas en copropiedad - Centros y galerías comerciales o campos feriales - Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes Art. 2 Ley 27157 y 126 de su Reglamento

Edificios de departamentos Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Edificios de departamentos

Quintas Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Casas en copropiedad Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Casas en copropiedad

Centros y galerías comerciales o campos feriales Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Centros y galerías comerciales o campos feriales

Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común. Art. 2 Reglamento Ley 27157

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de dos elementos: a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes. Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

Régimen de independización y copropiedad - Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes. - Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Regímenes aplicables según el tipo de edificación - El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical. - En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva

Nacimiento del régimen - De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el único propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva. Art. 39 Ley 27157

Reglamento Interno - Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157 - La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

Contenido del reglamento interno a.- Descripción de las secciones de propiedad exclusiva: área construida y uso. Bienes comunes, con la precisión de los que se califiquen como intransferibles. b.- Derechos y obligaciones de los propietarios. c.- Limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos de los bienes comunes y uso de las secciones de propiedad exclusiva. d.- Reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso. e.- Relación de los servicios comunes.

Contenido del reglamento interno f.- Porcentajes de participación en la propiedad de los bienes comunes de acuerdo al criterio adoptado. g.- Porcentajes de participación en los gastos comunes de acuerdo al criterio adoptado. h.- Régimen de la junta de propietarios, órganos de administración, facultades, responsabilidades y atribuciones i.- Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la junta de propietarios. j. Cualquier otro acuerdo o pacto lícito. Art. 42 Ley 27157 y 153 Reglamento -

Porcentajes de participación en los bienes comunes  La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc. Art. 130 Reglamento Ley 27157

Porcentajes de participación en los bienes comunes  El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. Art. 138 Reglamento Ley 27157

Formalidad del Reglamento Interno y del Pre-reglamento Interno - Documento privado con firma certificada por notario. - Escritura pública. - Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI. Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el R.I. - El propietario del predio. - El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación. Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida matriz del predio - Reglamento interno y sus modificatorias. - Constitución de la junta de propietarios. - Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios. Arts. 52 y 54 RIRP

Inscripción de administrador general “No procede denegar la inscripción del administrador general de una edificación cuando de la revisión del reglamento interno se advierte que dicha persona cuenta con facultades de representación similares a las que le corresponden al presidente de la junta de propietarios”. Resolución 475-2010-SUNARP-TR-L

Independización simultánea - Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz. - La independización implica la apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados. Arts. 45 y 55 RIRP

Otras situaciones especiales en independización Unidad funcional Pueden inscribirse en una misma partida registral, dos o mas secciones físicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional. Art. 45 RIRP.

Otras situaciones especiales en independización Servidumbre de paso “Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”. Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Acuerdos de la junta de propietarios relevantes para el Registro 1. Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso. 2. Modificación del reglamento interno: - Adecuación de reglamento interno. - Modificación de porcentajes de participación. - Transferencias de bienes comunes.

Sesión de junta de propietarios - Está constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de estos. - La renuncia de uno o más propietarios no impide la constitución de la junta. - Será presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de presidente, quien ejerce la representación legal, asumiendo las funciones y responsabilidades que señala el Reglamento de la Ley. Art. 145 Reglamento Ley 27157

Convocatoria a la sesión - La realiza el presidente de la junta o por el designado en el RI. - Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Acreditación de la convocatoria “La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN”. Acuerdo adoptado en el XIX Pleno

Acreditación de la convocatoria La convocatoria se acreditará: 1. Presentación de los documentos previstos en el reglamento interno o artículo 146 del Reglamento Ley 27157. 2. Declaración jurada formulada por el presidente de la junta, en la que conste sus datos de identificación, domicilio y su firma certificada. Art. 54 RIRP

Acefalía o ausencia definitiva del legitimado CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX

Declaración jurada cuando la convocatoria la realiza el 25% “En los casos que la convocatoria a una junta de propietarios sea efectuada por los titulares del 25% de las participaciones sobre los bienes comunes de la edificación, la constancia de convocatoria deberá ser suscrita por los propietarios convocantes, en concordancia con el artículo 52 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias.” Resolución N° 1187-2012-SUNARP-TR-L

Convocatoria - agenda a tratar “Al haberse consignado en la convocatoria como materia a tratar la modificación del reglamento interno para su adecuación a la Ley 27157, se encuentra comprendida dentro de dicha materia, la elección del presidente de la junta”. Resolución 425-2007-SUNARP-TR-L

Convocatoria - agenda a tratar “Cuando en la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación total del reglamento interno, se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes y la incorporación de nuevas secciones de propiedad exclusiva”. Resolución 1167-2010-SUNARP-TR-L

Representación de los propietarios y poseedores Los propietarios y poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios, de acuerdo a lo establecido en el reglamento interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada junta, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Art. 147 Reglamento Ley 27157

Calificación de la representación “El presidente y secretario en la sesión de junta de propietarios son los responsables de verificar los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en dicha junta; no siendo atribución del Registrador.” Resolución N° 366-2008-SUNARP-TR-L

Quórum para sesionar. - Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación. - Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación. Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinación del quórum Quórum de sesión de junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

Calificación de quórum de junta de propietarios “A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la junta, debiendo verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, éstas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos.” Resolución N° 298-2011-SUNARP-TR-L

Intervención de propietarios sin derecho inscrito "La asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios. Sin embargo, su participación será muy limitada en la junta, pues no se tomará en cuenta su participación y los votos que éstos emitan (exclusión del cómputo de quórum y mayoría), o no podrán desempeñar cargos directivos, como los de presidente, vicepresidente, secretario o tesorero de la respectiva junta de propietarios (exclusión de la junta directiva). Resolución N° 669-2009-SUNARP-TR-L

Situación especial de los “aires” - Los “aires” pueden ser definidos como el techo del último piso de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. También se consideran “aires” a los espacios vacíos a nivel del piso respectivo. - Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).

Aires o techo del último piso

Situación especial de los “aires” - Si en el reglamento interno se le considera como sección de propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de participación y tener cuando menos proyectada un área de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva). - Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno así lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Independización necesaria cuando se transfieren los aires “Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se abra una partida de independización de los aires, para lo cual - además de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes.” Resolución 1183-2009-SUNARP-TR-L

¿Aires sobre aires? “No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros por cuanto de tolerar tal circunstancia, se vaciaría de contenido la disposición del artículo 51 del RIRP, lo cual nos conduciría al extremo absurdo de tener que acceder a la inscripción de regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin que previamente exista inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituiría un despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón de ser de la institución registral.” Resolución 187-2012-SUNARP-TR-A

Precisión de la naturaleza jurídica de los “aires” - La omisión de señalar en el reglamento interno que los “aires” son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participación. - Si en el reglamento se estipuló expresamente que los “aires” son comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes. Art. 5.7 Directiva.

Transferencia de bienes comunes - Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardián, estacionamientos comunes, etc. - Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes - Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días hábiles. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente. - Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno e independizaciones. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Transferencia de bienes comunes “Procede la inscripción de la transferencia de bienes comunes en unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siempre que dicho acuerdo se adopte con la mayoría calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad prevista en el artículo 2010 del Código Civil.” Resolución 613-2009-SUNARP-TR-L

Adquisición de bienes por la JP Jurisprudencia “La junta de propietarios no es una persona jurídica. La rogatoria en la que se solicite la inscripción de la adquisición de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompañada necesariamente de la modificación del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación de predios”. Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Fundamentos - Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad jurídica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes comunes. - Por lo tanto, sobre la base de una interpretación analógica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, también podrá adquirir bienes. - Sin embargo, la adquisición se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarán como bienes comunes. - Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación del reglamento interno y la acumulación de la unidad adquirida.

Adquisición de bienes por la JP “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes mueble o inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.” Numeral 5.13 Directiva

Acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva Conjuntamente con la acumulación o las independizaciones de las secciones deberá registrarse la modificación del reglamento interno. La modificación será aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificación del reglamento será otorgada de manera unilateral por el propietario interesado. Artículo 5.4 Directiva.

Modificación de reglamento interno por independización “En el procedimiento registral de independización de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación del reglamento interno, por ser la consecuencia de la independización a efectuarse”. Resolución 002-2008-SUNARP-TR-L

Modificación de reglamento interno por acumulación “Para proceder con la acumulación de inmuebles dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, es requisitos indispensable la modificación del reglamento interno que será aprobado por la junta de propietarios, salvo disposición en contrario del propio reglamento”. Resolución 375-2010-SUNARP-TR-L

Adecuación de los reglamentos internos “Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.” Tercera Disposición Final Ley 27157

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito “La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.” Precedente aprobado en el X Pleno del TR

Inexigibilidad de adecuación del reglamento interno “La adecuación del reglamento interno a la Ley 27157, no constituye acto previo para la inscripción de la junta directiva de la junta de propietarios. Tampoco constituye acto previo para la inscripción definitiva de la predeclaratoria de fábrica anotada en la partida registral”. Resolución 303-2009-SUNARP-TR-L

Extinción del régimen - Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno. - Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo. Numeral 5.14 Directiva.