La colisión de los Derechos Reales A propósito de enajenaciones fraudulentas de inmuebles Dr. Roberto Yglesias M.

DEFINICIÓN Es la coincidencia de dos o más titularidades reales sobre un mismo bien patrimonial, que resultan excluyentes entre sí, o sean de imposible coexistencia y que por esa razón, conforme a la ley,sólo una pueda subsistir.

JUSTIFICACIÓN Los numerosos fraudes en perjuicio de propietarios de bienes inmuebles inscritos se nutren de debilidades del sistema legal vigente y no sólo de acciones y omisiones de particulares.

I. PROBLEMÁTICA DEL NUDO CONSENSO Este sistema opera con el sólo acuerdo de voluntades o del consentimiento (Artículo 480 C.C), este sistema cumple un rol protagónico en la problemática delictual de los fraudes inmobiliarios.

NUDO CONSENSO Cataloga a la voluntad de las partes de un negocio jurídico como un presupuesto eficiente para generar la trasmisión de derechos reales. Este sistema es sumamente imperfecto. El problema radica en que hace válido el negocio jurídico entre las partes, pero no afecta a terceros y carece de eficacia ante la comunidad hasta que no reciba publicidad idónea (registración).

PROBLEMA DEL NUDO CONSENSO Hay una ambivalencia porque por un lado el sistema francés se activa con el sólo acuerdo de voluntades, pero por otra parte requiere del Registro para consolidar el derecho adquirido (sistema no resulta ser de “solo consentimiento”.

IMPERFECCIONES Confunde el derecho real con el personal. (Art. 480 y 1049) Necesidad de publicidad registral para dar eficacia. En los muebles no inscribibles no debería valer el título (se acerca a teoría de título y modo). Necesidad de traspaso vehicular.

IMPERFECCIONES Casos en que hay consenso pero no hay entrega, falta de posesión efectiva del enajenante. Comprador adquiere derecho en papel. Un elemento agravante es el principio de que los bienes perecen para su dueño, artículo 669 del C.C.

IMPERFECCIONES En el caso de fincas o vehículos automotores, el embargo no constituye un mecanismo seguro, ni la legislación regula de manera adecuada ese privilegio. Grave lesión del principio de “primero en tiempo, primero en derecho”. Relación con la reforma del 455 C.C. Se sujeta la eficacia erga omnes a la publicidad registral.

CONCLUSIÓN El sistema de la transmisión “solo consensu” es insuficiente, peligroso, genera innumerables conflictos y fraudes y está debilitado por múltiples contradicciones y excepciones.

POSICIÓN DE YGLESIAS El sistema español de título y modo es más lento, pero más seguro, por lo que se trata de una opción a considerar. Posibilidad de realizar una afectación registral inmediata a un bien en proceso de venta o de gravarse. Crear una simple afectación temporal, o reserva de prioridad mientras se ejecuta el precontrato.

II. Falsedades y nulidades de documentos e inscripciones Ola de estafas y falsificaciones, venta o hipotecas simuladas o fraudulentas. La mayoría de las denuncias es por suplantación del titular registral verdadero. Causas: 1) Cédula falsa, robada o altera del propietario del inmueble. 2) Poder falso. 3) Escritura falsa sin notario ni protocolo.

Modos utilizados para inscripción registral de título fraudulento: Terrenos abandonados y de personas no residentes en el país. Propietarios fallecidos, sin realizarse ningún cambio registral. Notarios fallecidos. Ingenuidad de personas y falta de asesoría legal y topográfica adecuadas.

ALCANCES Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL TÍTULO FRAUDULENTO Una vez inscrito el traspaso fraudulento, el adquiriente aparecerá como nuevo titular real con aparente legitimación (456 del C.C). Ver artículos 455, 456 y 457. Frecuentemente se plantea un litis consorcio pasivo necesario.

Impugnación de nulidad Existe una falsa creencia de que atacando solo la venta o escritura fraudulenta, las ventas sucesivas o gravámenes que existiesen derivados de la inscripción producto del fraude, se anularán automáticamente a consecuencia de la nulidad.

Tutela de terceros adquirientes de buena fe No se puede alegar buena fe cuando la negociación se realiza mediante un apoderado cuyo poder no está inscrito. Si el enajenante ha suplantado al verdadero dueño mediante cédula falsa.

La fe pública registral en conductas culposas Según el 457 la nulidad de una enajenación hecha en fraude de acreedores afecta a terceros cuando han tenido conocimiento del fraude. Reforma del 457 : Incluir el requisito de buena fe, libre de vicios, como elemento esencial para que opere la buena fe.