TASACIONES CON FINES HIPOTECARIOS HHCHCH TASACIONES CON FINES HIPOTECARIOS BIENVENIDA – AGRADECIMIENTO – PRESENTACIÓN NUESTRA – PRESENTACIÓN DE LOS CONCURRENTES.

OBJETIVOS Conocimiento de la metodología de valuación HHCHCH OBJETIVOS Conocimiento de la metodología de valuación Comprensión del proceso particular de Tasación CUAL ES LA INTENCIÓN DEL CURSO? PORQUE DE SU ESTRUCTURACIÒN QUE EL ASISTENTE COMPRENDA TANTO LA TEORÍA COMO LA PRÁCTICA INSTRUMENTAL PARA EL TIPO PARTICULAR DE RESPUESTA QUE REQUIERE LA FINALIDAD. COMO ASI TAMBIÉN LAS DISTINTAS FINALIDADES CON LAS QUE ES HABITUAL ENCONTRARSE DENTRO DE LA OPERATORIA HIPOTECARIA. MEJORAR RESPUESTA TASADOR ENTIDAD

Definición de Tasación HHCHCH Definición de Tasación Es la estimación más probable del valor, que obtendrá un inmueble en el mercado, en una fecha determinada. “Estimación”: El valor al cual se ha de llegar, sólo en el mejor de los casos corresponderá exactamente con el efectivo de concreción. La tasación es una estimación previa al efectivo acuerdo entre las partes para el intercambio del inmueble que trata de anticiparse y acercarse al máximo a esa realidad. Sólo en algunas contadas ocasiones el valor de mercado coincidirá exactamente con el precio concreto que acordarán el comprador y el vendedor, pero seguramente, si el valuador actúa adecuadamente el valor informado en la tasación estará muy próximo a ese precio concreto. “Más probable”: La estimación de valor debe estar sustentada o probada y por otro lado debe ser dentro de las posibilidades la que tiene mayor probabilidad de ocurrencia. La definición se refiere a que el valor informado es siempre el más factible de ocurrencia. Pero por otro lado, es bueno considerar este término más problable, también en su otra dimensión que debe ser considerada en forma conjunta por el tasador y es el que permite también asociar el término “más probable” a aquel valor que cuente con mayor fundamentación y sustentabilidad “Fecha determinada”: La tasación está acotada a una fecha o a un tiempo determinado de comercialización lógico para el tipo de propiedad y condiciones vigentes en el mercado.

+ Valor VALOR DE USO VALOR DE CAMBIO VALOR COMO MERCANCIA HHCHCH QUE VALOR? QUE ES EL VALOR? PRINCIPIO DE ESCACEZ VALOR DE USO BIEN INMUEBLE COMO MERCANCIA QUE PRESENTA ADEMAS LA CARACTERISITCA DE NO SER CONSUMIBLE CON UN SOLO USO – ALTO GRADO DE DURABILIDAD VALOR COMO MERCANCIA

Valores más usuales que se expresan en una tasación según su finalidad Valor de mercado Valor físico Valor de reposición depreciado Valor de renta Valor de realización inmediata Valor de subasta

Inmuebles: Valor de Mercado HHCHCH Inmuebles: Valor de Mercado Es el precio más probable que obtendría un inmueble en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa, que es aquella en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia, en forma consciente y suponiendo que el precio no sea afectado por estímulos indebidos…. Implicita en esta definicón se encuentra la realización de una venta en unfa fecha especificada y la transmisión del título por parte del vendedor al comprador en condiciones en las que…. MAS ADELANTE VOLVEREMOS PUNTUALMENTE SOBRE ESTA DEFINICIÓN.

HHCHCH GARANTIA - HIPOTECA Art. 3108 Codigo Civil: “La hipoteca es el derecho real constituído en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.” + Se trata de un derecho real, ya que recae sobre bienes inmuebles o reales. + Es un derecho accesorio, el derecho principal es la obligación contraída por el deudor (mutuo, obligaciones de hacer, obligaciones de dar, etc.) y la hipoteca es el accesorio de ese principal. No puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice. + Es convencional. + Debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que pueda ser opuesta a terceros. + No puede constituirse hipoteca sino sobre bienes inmuebles, especial y expresamente determinados, por una suma de dinero también cierta y determinada. + Es indivisible, o sea cada uno de los bienes hipotecados a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. + Es necesario ser propietario para poder hipotecar un inmueble. + Las hipotecas deben ser realizadas por escritura pública.

La Tasación como disciplina “Proceso y no objeto” HHCHCH La Tasación como disciplina “Proceso y no objeto” solicitante tasador mercado ? OBJETIVIDAD Y SUBJETIVIDAD INMUEBLE: ALTO GRADO DE OBJETIVIDAD. EXISTE POR SI MISMO MERCADO: ALTO GRADO DE SUBJETIVIDAD – EXISTE POR RELACIÓN HABLAR DE FINALIDADES A modo de Introducción: En un reciente informe, planteábamos la incógnita sobre si la tasación debía considerarse una ciencia, un arte o cuestión de sentido común. Todos los aquí presentes, supongo que descartaríamos a primera vista la última apreciación y podríamos tal vez entrar en un terreno de discusión sobre las dos primeras. Pero si observamos, a la tasación como un proceso, vemos que en el fondo las tres cualidades se amalgaman en el mismo. Tal vez, la definición que le cabría mejor es la de “disciplina”. No en el sentido que ha tomado esta palabra que remite a rigidez y cumplimiento. Sino en la real significancia de la misma que deriva de discípulo, y justamente esta es la actitud que debe tener el tasador, la de aprender e investigar ante cada nuevo desafío valuatorio que se plantea. Apertura y no ensimismamiento en métodos o doctrinas es la forma de abordar el problema. La idoneidad y experiencia del tasador y el cabal conocimiento y actualización permanente acerca de las metodologías y normativas de valuación son condiciones fundamentales e indispensables para poder cumplir con la demanda de tasación, pero también la actitud de aprendizaje de discípulo que debe llevar implícita su práctica es también insoslayable para poder interpretar las cuestiones propias, originales y cambiantes que hacen a cada inmueble y mercado en particular. Acerca de definiciones y conceptos. En extremo de síntesis, podríamos resumir que la tasación es establecer un valor económico para un bien para una finalidad determinada, en una fecha y lugar también determinados. Ahora bien, la tasación es sólo eso? Es sólo una cuantificación económica para un fin en un situación temporal y espacial? Se limita sólo a una mera expresión numérica de valor? La tasación excede este marco conceptual que tiende a reducirla a un mero objeto aplicable a determinado fin y debe ser comprendida como un proceso. En ese proceso estamos involucrados, los tasadores, quien demanda la valuación, el bien a valuar y el mercado donde está inmerso Y es precisamente mediante la relación entre todas estas partes involucradas donde se dá el proceso de tasación en el que se destacan tres cualidades inherentes al mismo: inmueble

SOLICITANTE Protagonistas del Proceso ENTIDAD FINANCIERA HHCHCH Protagonistas del Proceso SOLICITANTE ENTIDAD FINANCIERA ENTIDAD FINANCIERA O EMPRESA FINALIDAD = Valor Garantía

TASADOR Protagonistas del Proceso Persona Física con incumbencias HHCHCH Protagonistas del Proceso TASADOR Persona Física con incumbencias Persona Jurídica: Empresa Tasadora

MERCADO INMOBILIARIO Protagonistas del Proceso HHCHCH Protagonistas del Proceso MERCADO INMOBILIARIO Obtención de Información Interpretación de Información NO TIENE EXISTENCIA FISICA EXISTENCIA POR RELACIÓN ESPACIO SOCIAL OFERTA Y DEMANDA CONOCEMOS POR CONSECUENCIAS “SIN INFORMACIÓN NO HAY TASACIÓN” Chandias

Metodologías principales Valuación: Metodologías principales Comparativo Directo Valor de Reposición Capitalización de rentas

Terreno Costo Construcción Valor de Reposición a Nuevo Terreno Costo Construcción

Terreno Costo Construcción Depreciación Valor de Reposición Depreciado Terreno Costo Construcción Depreciación

Valor Capacidad de Renta Capitalización de Rentas Valor Capacidad de Renta

Datos Homogeneización Por Comparativos Directo comparables Datos Homogeneización

Por Comparativos Directo Homogeneización

Normativas Específicas Algunos Antecedentes G. N. Mortgage Association Orden de Eco/805/2003 España Normativas Específicas

Circ. 2563 B. C. R. A. Manual de Tasaciones Entidades Financieras HHCHCH Circ. 2563 B. C. R. A. Manual de Tasaciones Entidades Financieras Créditos Hipotecarios Personas Físicas Vivienda Garantías Preferidas MANUAL DE ORIGINACION MANUAL DE TASACIONES capital mínimo, fraccionamiento del riesgo crediticio y previsiones por riesgo de incobrabilidad. ESTANDARIZACIÓN

“Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. HHCHCH “Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. Criterios, pautas y procedimientos Para el proceso de Tasación “La Tasación” Préstamos Inmobiliarios QUIEN ES QUIEN PRESTAMOS INMOBILIARIOS: CRÉDITOS HIPOTERIOS PARA VIVIENDA ORIGINANTES: ENTIDADES FINANCIERAS TASADORES: TITULO PROFESIONAL O MATRÍCULA LIGADA A LA ACTIVIDAD – ARQUITECTO, INGENIERO, AGRIMENSOR, CORREDOR O MARTILLERO PÚBLICO) O CON EXPERIENCIA COMPROBABLE EN LA REALIZACIÓN DE TASACIONES PARA ENTIDADES FINANCIERAS NO INFERIOR A 5 AÑOS. INSCRIPTOS EN LOS REGISTROS QUE LAS CAMARAS DE LA ACTIVIDAD HAYAN HABILITADO O HABILITEN A TAL FIN QUE NO CUENTEN CON ANTECEDENTES PENALES O COMERCIALES NEGATIVOS QUE NO TENGAN INTERES ECONÓMICO DE OTRO TIPO SOBRE EL RESULTADO DE LA OPERACIÓN Originantes Tasadores

“Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. Objetivos del Proceso de Tasación Evaluación Adecuada del Valor de Mercado Control de Calidad y Homogeneidad de Criterios Verificación de la Información de la propiedad brindada por el deudor

“Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. INFORME DE TASACION Evaluación Adecuada del Valor de Mercado Metodología específica Descripción de la vivienda Descripción de barrio y Mercado Descripción de Comparables Descripción de Razones de la Valuación

“Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. INFORME DE TASACION Control de Calidad y Homogeneidad de Criterios Formulario Único Estandarizado Proceso de Revisión Uniforme

“Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. HHCHCH “Manual de Tasaciones” Circ. 2563 B. C. R. A. INFORME DE TASACION Verificación de la Información de la propiedad brindada por el deudor La Tasación es un componente clave en el proceso de otorgamiento de Créditos Hipotecarios. El rol del tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del precio de mercado de la propiedad al originante. El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen significativamente en la calidad de los préstamos.

“Manual de Tasaciones” PROCESO DE TASACION Determinación de las bases de Valuación Datos de la propiedad Obtención de Datos Generales Datos de Comparables Evaluación de Comparables Conciliación y Determinación de Valor