REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

ANTECEDENTES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CARÁCTER ILIMITADO DE LA PROPIEDAD ROMANA INSULAE. Casas Altas con inquilinos de varias familias Edad Media: Propiedad Compartida en Planos Horizontales Art. 664 Código NAPOLEÓNICO

ALCANCES Régimen Jurídico que supone existencia de una edificación o conjunto de edificaciones inmobiliarias de dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios

DERECHO REAL ESPECIAL Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes Por Naturaleza: son necesariamente comunes Por Destino: No son necesarios para uso y disfrute común Ej. Azotea

MARCO LEGAL APLICABLE Antecedentes: Ley N° 10726 (1946) y Decreto Ley N° 22112 (1978) Art. 955 y art. 958 del Código Civil Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333. TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.

UNIDADES INMOBILIARIAS COMPRENDIDAS

CARÁCTER (Art. 125 TUO Reglamento) OBLIGATORIO OPTATIVO

DIFERENCIA CON EL REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno. Solo se aplica a Edificaciones con secciones de un solo piso o que de contar con más pisos tienen un solo propietario No se aplica para edificio de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.

APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO Se aprueba por el promotor o constructor de la edificación quien debe ser el propietario de la misma. También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes. La convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación El reglamento interno se inscriben en mérito de escritura pública o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.

CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas Los bienes de propiedad común y los servicios comunes Los derechos y obligaciones de los propietarios Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos de demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las Juntas de Propietarios.

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”. X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARPTR-L del 23 de enero de 2004

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO Con la dación de la Ley Nº 27157, se deroga el D.L. Nº 22112, estableciéndose una nueva regulación, para edificaciones sujetas al antes denominado Régimen de Propiedad Horizontal. El Reglamento Interno constituye el acto jurídico celebrado por los propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios. La Ley Nº 27157, establece modificaciones e introduce opciones antes no reguladas, por eso su Tercera Disposición Final, establece que los reglamentos vigentes al 20/07/1999, deben adecuarse a la nueva norma. Se requiere de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria o los que asistan en segunda convocatoria. La adecuación puede hacerse por escritura pública o documento privado

PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD DE BIENES COMUNES Es un derecho accesorio inherente a cada propietario de sección de dominio exclusivo El Porcentaje se determina en el Reglamento Interno Se establece atendiendo a criterios razonables: área ocupada, ubicación de secciones, usos, entre otros La transferencia de la sección de dominio exclusivo comprende necesariamente la del porcentaje de participación sobre los bienes de propiedad común, resultando inseparables.

BIENES COMUNES INTRANSFERIBLES El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones. Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común. Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva

JUNTA DE PROPIETARIOS Es un ente no personificado La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos Se inscribe en el Registro de Predios, conjuntamente con el Reglamento Interno La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita La Junta de Propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles.

QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS “Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”. X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución Nº 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004.

QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS La condición de propietario, debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. El art. VII. Del Tit. Prel. Del TUO del R.G.R.P., establece que los asientos registra les se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. Solo puede presumirse como cierta la condición de propietario si este aparece inscrita.

SERVICIOS COMUNES La guardianía, portería y la jardinería La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. La incineración y/o eliminación de basura El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto La administración de la edificación.

ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE SECCIONES El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas, subdividirlas o independizarlas por acto propio. Para formalizar la modificación del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de la secciones que se modifica Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de consentimiento previo, el propietario podrá hacerlo por escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas. La modificación también puede ser dispuesta sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno.

ACUERDOS POR MAYORÍA CALIFICADA Venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente, de los bienes áreas o servicios comunes Modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes. PROCEDIMIENTO Debe ser aprobado por los propietarios que representan los dos tercios de los bienes comunes, sino acuerdo es nulo Los propietarios citados, que no asistieron, son notificados por conducto notarial, y si en 20 días útiles no expresan su discrepancia quedan vinculados Se publica aviso en el Diario Oficial El Peruano, si se devuelve notificación notarial

INDEPENDIZACION DE AIRES

AIRES – MARCO CONCEPTUAL E.J. Omeba “ El aire es un elemento gaseoso, renovable, móvil e inapropiable Los exegetas distinguían en 1.- Aer (aire), común a todos los hombres y 2.- Celun (espacio aéreo) susceptible de propiedad privada El Espacio aéreo es la prolongación vertical hacia la atmosfera. Delia Revoredo “Son el derecho a elevar la construcción elevando la propiedad en área o dándole otra utilidad” Directiva Nº 008-2009-SUNARP/SN .- Aires es la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación; llamado también derecho de vuelo o levante.

EXTENSION DE LA PROPIEDAD Art. 954 SOBRESUELO RECURSOS NATURALES,. YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO.. SUBSUELO

EXTENSION DE LA PROPIEDAD Art. 954 PRINCIPIO DE UTILIDAD Antecedente: Código Suizo de 1907 Código Civil de 1936 “Propiedad Limitada por utilidad reflejada en hechos materiales” Westn 118 m.

AIRES – ACTOS VINCULADOS Reserva de Aires de Edificación: 1) Con Independizarse como sección de dominio exclusivo, asignando porcentaje en bienes comunes. Debe tener área proyectada de acceso. 2) Sin Independización, consta en Reglamento Interno y partida matriz. Transferencia de aires. Procede la transferencia de aires de la Unidad Superior, con reglamento interno plano de independización y memoria descriptiva. Conclusión: Dentro de los atributos de goce encontramos el derecho a Elevar o sobreelevar una edificación.

USO DEL SOBRESUELO El Estado ejerce soberanía sobre el Espacio Aéreo. Ley Nº 27261 y Reglamento: Nadie puede en razón de propiedad predial oponerse al vuelo de una aeronave Ley de Telecomunicaciones TUO D.S. Nº 013-93- TCC Se declara de necesidad pública el desarrollo de las telecomunicaciones

PRECEDENTE: DUPLICIDAD DE PARTIDAS “Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”. VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 528-2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARPTR- L del 27 de febrero de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).

EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCIÓN Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, Pre Reglamento Interno y Pre Independización La vigencia de las anotaciones es de un año, puede prorrogarse cuantas veces sea necesario, el tope es el plazo de licencia En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se le había asignado.

EXTENSION DE LA CALIDAD DE DOMINIO PÚBLICO No procede Constitución de Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

EDIFICACIONES COMPLEJAS Bloques o Sectores delimitados e integrados por un Reglamento Interno General, donde cada bloque tendrá su propio reglamento interno Se forma una Junta General de Propietarios y una Junta de Propietarios por cada bloque

PRECEDENTE TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS POR LEY Nº 27157.- IV PLENO Es procedente la inscripción de actos de disposición de predios cuya declaratoria de fábrica, vía regularización, fue otorgada al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compra venta garantizada, ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana. Res. Nº 146-2003-TR/L

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. XIX PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 214-2006-SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TRL del 03 de mayo de 2006..

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS La regularización de edificaciones al amparo de la Ley Nº 27157, procede con respecto a inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana. Se requiere que la Municipalidad a través de certificación pertinente, establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana Lo que importa es que el predio materia de regularización corresponda a uno de naturaleza urbana.

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común en predios del Sector Defensa Ley Nº 29006 – Reg. D.S. Nº 021-2007-DE/SG Desafectación de Bienes Reservados y afectados en uso para la defensa nacional al 31/12/2006, sin proceso judicial. El Sector Defensa emite Informe indicando que no resulta necesario y solicita desafectación a la SBN SBN desafecta y transfiere a Defensa Defensa u Org. de Ejecución ejecuta acto de disposición.

EXTINCIÓN DEL REGIMEN El régimen de propiedad exclusiva y común se extingue por demolición o destrucción del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo. También se extingue el régimen por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.

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