Límites y limitaciones a la propiedad inmobiliaria Fabio Arias C.

Límites y limitaciones a la propiedad privada Naturaleza patrimonial privada  debe satisfacer el interés de la colectividad. El no uso NO es causa de su pérdida. No prescribe negativamente por inactividad del titular. (excepción: usucapión  tercero ejerce la posesión)

Función social Cuando se trata de bienes demaniales o patrimoniales. Bienes patrimoniales privados (propiedad privada debe primero satisfacer las conveniencias de la comunidad. Se debe conciliar el interés individual con el social.

“Límite al derecho de propiedad” Son aquellos comportamientos que por LEY el propietario no puede hacer dentro del contenido normal del derecho. Dependerán de: su aptitud productiva o de su ubicación. Los límites se determinan por Ley expresa (por ejemplo: Ley Forestal…) Pueden ser de interés público o de interés privado (relaciones de vecindad)

Límites a la propiedad privada Art. 266 Código Civil: “La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley”

Limitaciones de la Propiedad Privada Las limitaciones son aceptadas por quien debe soportarlas y no existe fuerza legal que coercione al derecho habiente a ejecutar determinado accionar. La propiedad puede padecer limitaciones cuando sobre la cosa recaen también derechos de otras personas. Las limitaciones deberán demostrarse a través de su título constitutivo.

Limitaciones a la Propiedad Artículo 268 Salvo los casos exceptuados por la ley, cualquiera limitación de la propiedad sobre inmuebles, debe también, para perjudicar a tercero, estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Artículo 269 Cualquiera limitación de la propiedad sobre inmuebles, a favor de una o más personas, debe ser temporal y no puede establecerse por más de noventa y nueve años. La limitación no temporal a favor de una persona hace a ésta condueño de la cosa.

Derechos Reales en cosa ajena Distintos al de propiedad sólo existe un derecho parcial sobre la cosa, limitan el dominio. Constituyen una carga o gravamen (DIEZ PICAZO) 1.- Derechos Reales de Goce o Disfrute. 2.- Derechos Reales de Garantía. 3.- Derechos de Adquisición.

DD Reales de Goce o Disfrute Permiten a su titular la utilización o explotación total o parcial de la cosa. Ejemplos: uso y habitación, enfiteusis, derecho de superficie…

DD Reales de Garantía Aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de poder sobre la cosa ajena. Faculta al titular a enajenar las cosa en caso de incumplir, aunque NO podrá el acreedor disponer de la cosa para sí. Ejemplos: hipoteca, prenda. Formas especiales “títulos valores de garantía real” facilita la circulación (cédula hipotecaria y cédula prendaria)

DD Reales de Adquisición Facultan al titular a hacer suya la cosa pagando su valor. Ejemplos: retracto y tanteo. El carácter real se encuentra en la facultad del titular de hacer los DD efectivos no sólo contra quien la persona ha enajenado la cosa sino también frente a terceros o sucesivos adquirentes.

Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos Hipoteca Legal: protege a mujeres casadas, hijos, personas con capacidades disminuidas y al Estado. Según Art. 425 CC NO EXISTEN “Las hipotecas legales reconocidas por la legislación anterior sólo subsistirán con perjuicio de tercero durante 2 años. Los interesados pueden desde luego exigir que dichas hipotecas legales se remplacen con una hipoteca especial”

Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos Carga Real son hipotecas legales (aunque se diga que acá no aplican) que protegen al fisco y a las Municipalidades.

Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos Servidumbres forzosas o administrativas: gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro distinto al propietario. Pueden ser voluntarias y legales o forzosas.

Servidumbre legales Servidumbres naturales, como la servidumbre de aguas. Cuando son artificiales se pueden pedir daños y perjuicios en caso de verse perjudicado por las aguas que entran a un fundo sirviente. No son servidumbres legales las que provienen de usos domésticos, como cañerías por ejemplo.

Servidumbres forzosas Administrativas: tendido eléctrico y de acueducto. Para constituirlas se puede negociar con los dueños del predio y en caso de que no fuese posible, se declara de interés público y se tramita mediante expropiación. Si se expropia y en 10 años no se ejecuta se puede solicitarse sea devuelto a sus dueños originales.

Servidumbres forzosas Privadas: pueden ser en función de distintos fines según la ley que las determine. En materia de aguas: de estribo de presa, de parada o partidor (para dar riego)y de abrevadero y saca de agua por utilidad pública. Además de las típicas de acueducto que pueden ser con acequia descubierta, cubierta o con cañería. Obligación de paso: cuando se requiere salir a la vía pública. Requisitos: 1. predio enclavado, 2. carece de salida SUFICIENTE a vía pública. En materia de minas: serán constituidas por la Dirección de Geología, Minas e Hidrocarburos, previa indemnización por daños y perjuicios. Pueden ser para exploración o explotación.

Prohibiciones para disponer en sector vivienda. Restricciones de dominio solamente pueden ser impuestas por el transmitente, al adquirente por testamento o donación (o sea… a título gratuito) Diferente pasa con las viviendas de interés social antes de 10 años, las cuales no podrían ser enajenadas. Tampoco pueden enajenarse los terrenos otorgados por el IDA. Pasados los 10 años requieren un visto bueno previo por parte de la institución.

Patrimonio familiar Cuando el propietario afecta el bien a favor del cónyuge o conviviente  no podrá enajenarlo sin autorización de ambos. No podrá ser perseguido por acreedores, a menos que la deuda hubiese sido contraída por ambos.