Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores FIDEICOMISOS EL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS ASPECTOS PRACTICOS FIDEICOMISO INMOBILIARIO Alejandra Caballero Buenos Aires - 10 de noviembre de 2006 Sheraton Hotel Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores INFOBAE Profesional.com ORGANIZAN GRISPO & ASOCIADOS Abogados

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ley 24.441. Finaciación de la Vivienda y la Construcción Convierte instituto jurídico en instrumento financiero Regula aspectos de aplicación general Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando proyectos de inversión De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario ALEJANDRA CABALLERO 3 2

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fideicomiso Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Herramienta jurídico – financiera versátil Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado Constituye una verdadera transferencia Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre) Mejora programación financiera en proyectos de inversión Contrato sobre base de CONFIANZA Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA ALEJANDRA CABALLERO 4 3

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Contrato de Fideicomiso: Características Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Bilateral Formal Temporario Sobre todo tipo de bienes (cosas, créditos y derechos) Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario Autonomía de la voluntad Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia) Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje ALEJANDRA CABALLERO 5 4

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Hay Fideicomiso Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores “Cuando una persona (Fiduciante) transmite a otra (Fiduciario) bienes determinados en propiedad (Patrimonio Fideicomitido) y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato, (Beneficiario) hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario. ALEJANDRA CABALLERO 6 5

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Esquema del Fideicomiso 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio … FIDUCIARIO BIENES FIDEICOMISO Transmisión Designación BENEFICIARIO FIDUCIANTE 3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) … 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados … FIDEICOMISARIO 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario ALEJANDRA CABALLERO 7

Ventajas del Fideicomiso Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Seguridad jurídica Transparencia Procedimiento y gestión de proyectos estandarizados Programación financiera de inversiones Disminución de riesgo crediticio Reducción de costos de proyectos ALEJANDRA CABALLERO 8 7

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Efectos del Fideicomiso: Propiedad Fiduciaria Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA: Límite Temporal (sujeto a plazo o condición) Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés exclusivo de los Beneficiarios) Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del Fideicomiso ALEJANDRA CABALLERO 9 8

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Actuación del Fiduciario Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fiduciario debe actuar con la “PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.” (art. 6) Obligaciones Cumplir las instrucciones de gestión Ejercer acciones de conservación de los bienes Rendir cuentas Transmitir los bienes al término del Fideicomiso Responsabilidades Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Frente a terceros Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o remoción del Fiduciario ALEJANDRA CABALLERO 10 10

Efecto de Aislamiento y Protección Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores FIDUCIANTE FIDUCIARIO Bienes Propios Fideicomiso Bienes Propios Bienes El Patrimonio Fideicomitido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16) ALEJANDRA CABALLERO 11 9

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fideicomiso en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Estructura ideal para desarrollo y comercialización de proyectos Blindaje legal financiero probado Diseño y operación versátil y flexible Viabiliza el financiamiento de proyectos Permite estructuración de project finance Puerta de acceso al mercado de capitales ALEJANDRA CABALLERO 12 11

Consideraciones Frecuentes Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Auge de industria de la construcción Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales ALEJANDRA CABALLERO 13 12

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Causas de Crecimiento de la Construcción Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ahorro expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002 Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de commodities Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios y bajos ALEJANDRA CABALLERO 14 13

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Formas Asociativas Típicas Utilizadas en la Construcción Comercialización a través de empresa comercializadora Construcción por consorcio de copropietarios Construcción bajo diferentes esquemas societarios Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza) Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios ALEJANDRA CABALLERO 15 14

Fideicomiso / Sociedades Anónimas Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Sociedades (S.A.) Fideicomiso Inspección General de Justicia:  Creación e inscripción  Modificaciones  Disolución y Liquidación Contrato Privado conf. Ley 24.441  Creación  Modificación Privado  Liquidación Riesgos derivados de otras actividades Actividad exclusiva Socio: Derechos y Obligaciones Fiduciante / Beneficiario Impuesto a las Ganancias: 35% Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo ALEJANDRA CABALLERO 16 15

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Dueño del Terreno Inversores Empresa Constructora Fiduciantes Beneficiario Fiduciante Fiduciario Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades Contrato de Fideicomiso Inmueble Proyecto Dinero Resultado de la venta menos costo y gastos 17 17 ALEJANDRA CABALLERO

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Fideicomiso Financiero aplicado a Proyectos Inmobiliarios Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Calificadora de Riesgo Agente de Registro y Pago Administrador FIDUCIARIO BIENES FIDEICOMISO FINANCIERO TITULOS FIDUCIANTE Mejoramiento de Riesgo INVERSORES Títulos de Deuda Certificado de Participación ALEJANDRA CABALLERO 18

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Por el Mundo y Mirando Vidrieras Sistemas de financiamiento para construccion Con aplicación de fideicomisos  Antecedente común: Ausencia de políticas de Estado + Falta de financiamiento = Déficit habitacional  Solución: Planificación + Sistemas Modernos + Fideicomiso Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos, de aplicación probada en otros países, que viabilizan el financiamiento y el crecimiento sostenido del sector El Fideicomiso es el vehículo, por excelencia, utilizado para instrumentar los diferentes sistemas y mecanismos ALEJANDRA CABALLERO 19 18

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Por el Mundo y Mirando Vidrieras Algunos Sistemas de financiamiento para construccion con aplicación de fideicomisos TIF (Tax Increment Financing) y REIT (Real Estate Investment Trust): de amplia aplicación en México, Canadá, USA, Japón, Alemania, España, UK Modelo de “subsidios directos” y emisión de bonos: utilizados en Chile Agencias “Fanny Mae”, “Freddie Mac” y “Ginnie Mae”: desde la década del 60 han posibilitado que el 70% de los norteamericanos sean propietarios, en USA Todos estos sistemas tradicionales y modernos a la vez, son alternativas para permitir el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios y bajos y para potenciar el crecimiento sostenido del sector de la construcción y de la economía ALEJANDRA CABALLERO 20 19

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores FIDEICOMISOS El vehículo de financiamiento de mayor crecimiento desde la crisis aspectos practicos Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Muchas Gracias! Alejandra Caballero acaballero@vmf.com.ar INFOBAE Profesional.com GRISPO & ASOCIADOS Abogados Buenos Aires – 10 de noviembre de 2006