JORGE LUIS GONZALES LOLI NOTARIO DE LIMA

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SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS EN VÍA NOTARIAL Y SU RELACIÓN OTRAS FORMAS DE SANEAMIENTO JORGE LUIS GONZALES LOLI NOTARIO DE LIMA JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (1)
REGULADO POR EL ARTÍCULO 13° DE LA LEY N° 27333, NO SE ENCONTRABA ORIGINALMENTE REGULADO POR LA LEY N° NI SU REGLAMENTO. RAZONES PRINCIPALES DE LA INEXACTITUD EN LA DESCRIPCIÓN DE LOS PREDIOS. PUEDE REALIZARSE EN INMUEBLES URBANOS O UBICADOS EN ÁREA URBANA, SEAN O NO MATERIA DE REGULARIZACIÓN O SANEAMIENTO DE LA TITÚLACIÓN. SÓLO EXCLUYE TERRENOS RÚSTICOS. ESTE CRITERIO FUE PRECISADO POR EL NUMERAL 5.6 DE LA DIRECTIVA N° SUNARP. COMPRENDE: DETERMINACIÓN O RECTIFICACIÓN. DE ÁREAS, Y/O LINDEROS Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE TERRENOS JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

EN SU PROCEDIMIENTO, NOS REMITE AL REGLAMENTO DE LA LEY N° QUE SÓLO SE REFIERE AL PROCEDIMIENTO DE PRESCRIPCIÓN, DEBIENDO ENTENDERSE QUE TIENE EL MISMO PROCEDIMIENTO DE ELLA, PERO DE ACUERDO CON LAS MODIFICACIONES CONTENIDAS EN EL ARTÍCULO 5° DE LA LEY N° OBVIAMENTE, EN ESTE CASO, EXISTIENDO TITULARIDAD DOMINIAL, NO TIENE QUE ACREDITARSE LA POSESIÓN, SINO LOS ASPECTOS FÍSICOS DE LA CONFORMACIÓN DEL TERRENO. A TRAVÉS DE ELLA NO SE PUEDE PRETENDER MÁS QUE CORREGIR IMPRECISIONES O SUBSANAR FALTA DE DELIMITACIÓN. NO SUSTITUIR UNA PRESCRIPCIÓN. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

TIENES TRES ALTERNATIVAS: DE MUTUO ACUERDO: CON LA FIRMA DE LOS PROPIETARIOS DE “TODOS” LOS PREDIOS COLINDANTES - ´MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA - SE ADJUNTARÁ INFORME TÉCNICO Y PLANOS. COMO ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL: SIEMPRE Y CUANDO NO EXISTA SUPERPOSICIÓN CON DERECHOS DE TERCEROS (ERROR EN LA LEY AL SUPONER QUE ÚN AREA MENOR NO PUEDE GENERAR SUPERPOSICIÓN). TRAMITE PROCESAL SIMILAR AL DE LA PRESCRIPCIÓN. PROCEDE, TAMBIÉN SI EL ÁREA ES MAYOR Y NO EXISTE SUPERPOSICIÓN CON DERECHOS DE TERCEROS. COMO PROCESO JUDICIAL: CUANDO LO DESEE EL SOLICITANTE O SIEMPRE QUE EXISTA SUPERPOSICIÓN, O CUANDO SE FORMULE OPOSICIÓN EN EL ASUNTO NO CONTENCIOSO. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

NO OBSTANTE LAS ALTERNATIVAS ANTERIORES, SI DURANTE EL PROCESO NO CONTENCIOSO O JUDICIAL, SE PRODUCE EL MUTUO ACUERDO ENTRE TODOS LOS PROPIETARIOS, LA ESCRITURA PÚBLICA DARÁ POR CONCLUIDO EL PROCESO INICIADO. TENER EN CUENTA EN ESTE PROCESO EL ALTO COMPONENTE CATASTRAL, CONCORDANDO EL MISMO CON LA LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE CATASTRO N° 28294, HA SIDO REGLAMENTADA POR EL D.S. N° JUS. SIN EMBARGO, RECORDEMOS QUE LA LEY N° ES ANTERIOR A LA LEY DEL SNCP Y DEBEMOS ARMONIZAR SUS DISPOSICIONES, PARA VER SI SON CAMINOS EXCLUYENTE O COMPLEMENTARIOS JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

SANEAMIENTO MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA
En esta primer alternativa, es posible que exista o no superposición, dado que la intervención de todos los colindantes, implica su aceptación a la determinación o rectificación, aunque afectara sus derechos. ¿ Podría tratarse de una venta encubierta de parte del predio vecino? JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

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¿QUIENES SON LOS COLINDANTES QUE DEBEN INTERVENIR EN LA E.P? Interpretación Literal: Todos los colindantes, sea que se modifique el lindero con el colindan o que no exista modificación física alguna en su predio. (Art. 13 literal “b” Ley N° 27333) JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

¿QUIENES SON LOS COLINDANTES QUE DEBEN INTERVENIR EN LA E.P? Esto no debe aplicarse al ERROR DE CÁLCULO definido en el precedente del XIX Pleno del TR, bastando el plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, siempre que el Area de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna. (En este caso no sería indispensable escritura pública alguna) JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

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ERROR CÁLCULO PROCEDERÍA, POR EJEMPLO, SI FIGURARA EN LA PARTIDA REGISTRAL LOS MISMOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS, PERO EL ÁREA FUERA M2 JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Sin embargo, en casos en que sí se modifica el área del predio o sus linderos y medidas perimétricas, sucesivas y reiteradas, Resoluciones del TR han precisado que NO ES NECESARIO LA INTERVENCIÓN DE TODOS LOS COLINDANTES, sino sólo de aquellos que puedan verse afectados por la rectificación. Ello, siempre que se acompañe plano catastral (no necesariamente con CUC) o plano visado por la municipalidad respectiva JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Res. 142-2005-SUNARP-TR-T (15-08-2005)
Supuesto : En la partida aparecía como lindero Sur: línea de m2 cuadrados y en el plano visado por la municipalidad y escritura de rectificación el lindero sur tenía dos tramos de ml 5.53 ml. Se toma el saneamiento como una corrección de “inexactitud registral”. Se resuelve: “En el saneamiento de área, medidas o linderos mediante escritura pública regulada por el Artículo 13° de la Ley N° 27333, cuyo objeto de sea hacer constar en el Registro, la real descripción física del predio sin VARIACIÓN EN MÁS DE SU SUPERFICIE, NO ES EXIGIBLE LA INTERVENCIÓN DE TODOS LOS COLINDANTES, siendo suficiente que intervengan LOS COLINDANTES DE LOS LINDEROS OBJETO DE RECTIFICACIÓN que pudieran verse afectados por el saneamiento”. Asimismo se precisa QUE LA DECLARACIÓN DE CONFORMIDAD CON LA RECTIFICACIÓN DEL PREDIO COLINDANTE NO ES UN ACTO DE ENAJECIÓN NI GRAVAMENTE SINO DE MERA ADMINISTRACIÓN y por tanto basta la intervención de la mayoría de copropietarios o uno de los cónyuges - CONSECUENCIAS. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Res. 106-2009-SUNARP-TR-L (23-01-2009)
Supuesto: Modificar el lindero del frente y área inscrita ( ml y m2) a lo establecido en la E. P y el plano visado por la municipalidad ( ml y ) Informe de Catastro: “el área se encuentra en el ámbito de lo inscrito en la partida N° (…) dicha variación no produce afectación de los predios colindantes, manteniéndose dentro de su ámbito gráfico de ocupación inscrito”. Criterio adoptado: “La rectificación del área, linderos y medidas perimétricas un predio QUE NO AFECTE a los propietarios de los predios colindantes, podrá inscribirse en MÉRITO a los planos y memoria descriptiva visados por la municipalidad, acompañada del documento fehaciente en el que conste la conformidad del titular del predio” Se precisa también, que el instrumento idóneo no es sólo el plano y memoria, sino se requiere, cuando menos un instrumento privado con firmas legalizadas. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Res SUNARP-TR L ( ) Supuesto: Se mantienen, tanto el área inscrita como como las medidas perimétricas pero se modifica la denominación del lindero colindante izquierdo, que pasa de ser Lote 24 (inscrito) a ser Sub-lote 28-B Informe de Catastro: El Tribunal Registral declara expresamente que no se requiere el INFORME DE CATASTRO Se reproducen los fundamentos de la Resolución N° SUNARP-TR-L, al considerarlo un caso similar. Criterio adoptado: “Si bien el literal a) del artículo 13.1 de la Ley N| 27333, exige la intervención en la escritura pública de todos los propietarios de los predios colindantes, ésta disposición debe entenderse que se refiere a TODOS LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS COLINDANTES que pudieran verse afectados con la rectificación del área, linderos y medidas perimetricas” JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

RESUMIENDO LO ANTERIOR
Se ha visto, en todos los casos anteriores, una reiterada uniformidad para permitir reducción de área del predio, en base a escritura pública y planos visados municipalmente (no necesariamente catastrales ni menos con CUC), sin necesidad de intervención de los colindantes no afectados por la rectificación. Sólo hemos encontrado un criterio, aparentemente discrepante en la Resolución N° SUNARP-TR-L, pero en ese caso la modificación era para un AREA MAYOR A LA REGISTRADA y el Informe del Área de Catastro había determinado que “verificado el ámbito en gráfico del predio en consulta, NO SE VISUALIZA EL MISMO, AFECTANDO A PRECIOS COLINDANTES INSCRITOS”. Vale decir, que el motivo de la improcedencia de la rectificación no es la falta de intervención de los colindantes, sino la imposibilidad material de poder determinar si les afectaba o no la rectificación. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

¿ Y la renuncia de Area ? Supuesto no previsto ni regido por la Ley N° Recogido en la Jurisprudencia Registral, fijando sus condiciones. Resolución N° SUNARP-TR-T de EL TR considera que se trata de una “abdicación o dejación voluntaria y consciente de un derecho que se tiene adquirido o reconocido”, en el que resulta innecesaria la participación de los colindantes, en la que “ de no existir posible afectación a tercero por la disminución del área del predio, es suficiente la intervención del propietario a fin de hacer la renuncia respectiva” JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Condiciones para la renuncia de área
Según la Res SUNARP-TR-T las condiciones son: La renuncia procederá siempre que pueda identificarse el predio inscrito, vale decir sus linderos espaciales. (Informe de Catastro), para establecer si la descripción última del predio (excluyendo el área renunciada) se haya dentro de los linderos del predio inscrito. (Descartar superposiciones) Presentación de planos de ubicación y perimétricos suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado, los mismos que deben estar visados por la autoridad competente, en aplicación analógica del artículo 505° del Código Procesal Civil (Planos cumpliendo con las exigencias técnicas del RIRP) JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Saneamiento Catastral y Registral
1.- Procedencia: Predios ubicados en zonas catastradas e inscrito en el R de P, en los que exista discrepancia entre la información registral y catastral. También, los ubicados en zonas no catastradas en los que se haya efectuado la Verificación Catastral prevista en el Art. 22 del Reg. (Art. 60° del Reg.) NECESARIAMENTE DEBE SUSTENTARSE EN UN CÓDIGO UNICO CATASTRAL (CUC) Y NO EN UN CÓDIGO DE REFERENCIA CATASTRAL 2.- Competencia de SUNARP para el Saneamiento Catastral, pudiendo celebrar convenios con las entidades generadoras de Catastro. Convenios son a título oneroso y deben ser priorizados. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

CRC vs CUC JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

3.- Procedimiento (Art. 62 del Reg.): Existen discrepancias entre la información registral y catastral respecto a áreas, linderos y medidas perimétricas del predio: Presentación de CUC Anotación Preventiva Notificación a los colindantes, mediante esquela. (Informe Catastro respecto a colindantes registrales) Publicación en el Peruano y en otro de mayor circulación (Gastos a cargo del solicitante) JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

Plazo de oposición para los titulares de los predios colindantes (30 días calendarios desde la última publicación) Si no hay oposición, anotación preventiva se convierte en inscripción. Si hay oposición resuelve la Gerencia Registral. En segunda instancia el Tribunal Registral y luego existe posibilidad de acción contenciosa administrativa. . JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

4.- Detalles Procedimentales: Directiva N° SUNARP/SN publicada el 20 de Abril del 2,007. Fija documentos necesarios para la anotación preventiva, oportunidad de la anotación preventiva (con ocasión de la inscripción del CUC), forma y contenido de las notificaciones y publicaciones así como la conversión en definitiva de dichas anotaciones. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

ESTE PROCEDIMIENTO PERMITE RECTIFICAR AUNQUE EXISTA SUPERPOSICION CON LOS PREDIOS COLINDANTES. EN NUESTRO CONCEPTO , COMO HA CONSIDERADO EL TR EN LAS RESOLUCIONES ANTES EXPUESTAS, ES OTRA VÍA PARA LOGRAR LAS RECTIFICACIONES PERO NO EXCLUYE LOS MEDIOS ANTERIORES QUE NO CUENTAN CON CUC SINO CON PLANOS VISADOS O PLANOS CATASTRALES ORDINARIOS JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

OFICIO DE ASIGNACIÓN DE CUC

CERTIFICADO CATASTRAL CON CUC

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SANEAMIENTO CATASTRAL

INSCRIPCIÓN DEFINITIVA DE SANEAMIENTO CATASTRAL

¿Podrá sólo el plano con CUC dar lugar a inscripción modificatoria sin necesidad de Saneamiento Catastral? Res SUNARP-TR-L ( ): “El Plano Catastral emitido por la entidad generador de Catastro, que contiene el Código Único Catastral de un predio urbano constituye título suficiente para proceder a la determinación de sus medidas perimétricas, siempre que se cuente con el informe favorable del Área de Catastro de la Zona Registral respectiva, respecto a que no colisiona con el derecho de los colindantes.” La consideración principal fue que: “De conformidad con los citados documentos, el predio tiene un área que coincide con el registrado, precisándose, además, sus medidas perimétricas, que no constan en la partida registral. (….) Debe dejarse sin efecto la observación del Registrador, por cuanto esta Sala considera que se ha presentado el título en que consta la determinación de las medidas perimétricas” Tiene un voto en discordia que exige que se cumpla o con lo previsto en el Artículo 13° de la Ley N° o el saneamiento catastral regulado por la Ley N° JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

¿Podrá sólo el plano con CUC dar lugar a inscripción modificatoria sin necesidad de Saneamiento Catastral? Res SUNARP-TR-L ( ): “Para la inscripción de la determinación del área y medidas perimétricas de un predio, en la que no existe discrepancia entre la realidad registral y catastral, debe inscribirse el CUC con el que cuenta el predio, el cual le servirá de sustento”. El predio tenía un área de Varas Cuadradas y no contaba con medidas perimétricas inscritas. El plano catastral, con CUC, sí contaba con el dato de área en Sistema Métrico Decimal y determinaba las medidas perimétricas. Se considera que debe inscribir el CUC, para dar sustento a la inscripción de la determinación del área y medidas perimétricas, por cuento, “a criterio de esta instancia no existen discrepancias entre la realidad registral y realidad física catastrada, por lo que se debe inscribir el CUC con lo que quedará determinada el área, linderos y medidas perimétricas del predio materia de la apelación. Se contó con Informe favorable del Area de Catastro. Se resolvió por unanimidad. JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

JURISPRUDENCIA ADICIONAL
LEGITIMACIÓN, PRIORIDAD EXCLUYENTE Y CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME DEL ÁREA DE CATASTRO No es vinculante para las instancias registrales el informe del Área de Catastro cuyo contenido desconozca, directa o indirectamente, los principios de legitimación y prioridad excluyente de las inscripciones recogido por los artículos 2013 y 2017 del Código Civil. R L RECONSTRUCCIÓN DE PLANO L Procede reconstruir un plano cuando éste no forma parte del título archivado, sin embargo la información obtenida de la reconstrucción no puede diferir de la información que consta en los asientos registrales.” R L JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO “El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.” Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución Nº SUNARP-TR-A del ; Resolución Nº SUNARP-TR-A del y Resolución Nº SUNARP-TR-A del JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

DETERMINACIÓN DE LINDEROS Y MEDIDAS PERÍMÉTRICAS: “Procede la inscripción de la determinación de linderos y medidas perimétricas tramitada en Sede Notaria, cuando en el supuesto que el área no sea superior a la registrada, el informe de catastro concluya que no es posible determinar si el predio se superpone con los colindantes” (Resolución N° SUNARP-TR-L) JORGE LUIS GONZALES LOLI - NOTARIO DE LIMA

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