“Principios de Legitimación Registral y Fe Pública Registral” Luis Alberto Aliaga Huaripata Vocal del Tribunal Registral - SUNARP Profesor.

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1 “Principios de Legitimación Registral y Fe Pública Registral” Luis Alberto Aliaga Huaripata Vocal del Tribunal Registral - SUNARP Profesor de la Maestría en Derecho Registral y Notarial, Civil y Procesal - Univ. San Martín de Porres Esquema I. Los derechos reales y su publicidad registral II. La publicidad registral y sus caracteres III. Principios registrales y eficacia de las inscripciones A). Rogación B). Legalidad C). Tracto Sucesivo D). Prioridad E). Especialidad F). Oponibilidad registral G). Legitimación registral H). Fe pública Registral IV. Temas varios. Seminario de Derecho Empresarial

2 I. Los derechos reales y su publicidad registral
A). Configuración y oponibilidad de los derechos reales. B). Transferencia del derecho de propiedad y constitución de garantías. C). Colisión de derechos y sistema de preferencias. Seminario de Derecho Empresarial

3 I. Los derechos reales y su publicidad registral (continuac)
Función del Registro: Otorgar publicidad para facilitar el conocimiento de las situaciones jurídicas. (titularidad de derechos) (Gonzales) Definición de Derecho Registral: Conjunto de principios y normas que estudia la tutela de ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de publicidad legal (organización pública) que produce diversos y determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado (tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y justicia al tráfico de intereses económicos. (Gonzales) Seminario de Derecho Empresarial

4 II. La publicidad registral
-Tráfico jurídico y publicidad registral: los derechos reales y su configuración registral. -Publicidad material y formal. -Regulación de la publicidad y su problemática actual: límites. ARTÍCULO 2012 CC.- Principio de publicidad: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. La “publicidad material”: presupuesto básico de todo sistema registral, pues el acto una vez inscrito es oponible automáticamente sin requerir -condición de eficacia-, su conocimiento efectivo por los TC. (Art. I TP RGRP: “...El contenido de las partidas registrales afecta a los TC aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”). La “publicidad formal”: medios legales dispuestos para conocer “efectivamente” los datos registrales (art. 127 RGRP y ss.) Art. 127 RGRP: Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas o exhibición de los títulos archivados o en trámite; b) certificados literales de inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de títulos archivados; c) certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de inscripciones o anotaciones, o su inexistencia; d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación. Seminario de Derecho Empresarial

5 II. La publicidad registral (continuación)
-Límites de la publicidad registral ¿Qué es lo que puede conocerse?: ambito material -¿Hasta dónde debe extenderse la publicidad y consecuentemente, la investigación de los datos registrales?; ¿sólo al “asiento registral” o también al “título archivado”?. -El caso peruano: los títulos archivados y el estudio de títulos. -Artículo 2014 CC exige de manera genérica – en discordancia con los demás artículos del Libro IX, que se refieren a “inscripciones”, o “asientos registrales” -, que los vicios que afecten al derecho del transmitente no consten “en los registros públicos”; -Poder judicial y Exposición de Motivos: “los títulos de dominio (son) un complemento o una prolongación de los asientos del registro” o en sentido inverso, los asientos son sólo un “resumen” de los títulos. -Sistema peruano de transmisiones patrimoniales: causalista (no “abstracto”). -Protección de los terceros registrales, debería limitarse el “estudio de títulos” (búsqueda de posibles “inexactitudes registrales”) al asiento registral que contiene la situación jurídica registral (titularidad, cargas o gravámenes, etc): rigurosa calificación registral por profesional del derecho (Registrador Público) y segundo, por que el asiento registral es más que un simple “resumen” del título, al determinar la nueva “situación jurídica registral” derivada.. Seminario de Derecho Empresarial

6 II. La publicidad registral (continuación)
-Límites de la publicidad registral ¿Quiénes pueden conocer?: ambito subjetivo -Const. Política 1993, como la “Declaración universal de los derechos humanos” y el “Pacto internacional de derechos civiles y políticos”, etc, consagra como derecho fundamental de toda persona, en su inciso 5) del art. 2, el derecho a “(...) solicitar sin expresión de causa la información que requiera y a recibirla de cualquier entidad pública, en el plazo legal, con el costo que suponga el pedido. Se exceptúan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional. (...)”. -El acceso a la publicidad es en principio irrestricto: todos estamos habilitados para conocer el contenido del registro, previo pago de los derechos registrales. -El acceso a la publicidad registral pueda afectar derechos fundamentales, como el derecho a la intimidad - o si existe norma prohibitiva -, entonces el RGRP, establece ciertas limitaciones al acceso. -El artículo 128 RGRP dispone que el responsable del registro no puede mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo cuando existan “prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones” y cuando “la información solicitada afecte el derecho a la intimidad”, siendo que ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten “legítimo interés”, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Seminario de Derecho Empresarial

7 III. Principios registrales y eficacia de las inscripciones
A). Rogación. TUO RGRP,TP, art. lll. “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste”. Seminario de Derecho Empresarial

8 III. Principios registrales... (continuación)
B). Legalidad. CC: Art “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”. TUO RGRP TP V.- “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”. Seminario de Derecho Empresarial

9 III. Principios registrales... (continuación)
B). Legalidad (continuación). TUO RGRP, Artículo 33.- Reglas para la calificación registral “El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites: a) En la primera instancia: (...) b) En la segunda instancia (...) c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en los siguientes supuestos: c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente. c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita. c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al calificarse el título primigenio”. Seminario de Derecho Empresarial

10 III. Principios registrales... (continuación)
C). Tracto Sucesivo. CC. Artículo “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. TUO RGRP, TP, VI. “Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”. D). Prioridad. Prioridad Preferente CC, Artículo “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. TUO, RGRP, TP, IX.- “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”. Prioridad Excluyente CC, Artículo “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. TUO, RGRP, TP, X.- “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”. Seminario de Derecho Empresarial

11 III. Principios registrales... (continuación)
E). Especialidad. TUO, RGRP; TP, IV. “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”. F). Oponibilidad. CC, artículo Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”. Seminario de Derecho Empresarial

12 III. Principios registrales... (continuación)
G). Legitimación. CC, Artículo Principio de legitimación “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. TUO RGRP, TP, VII.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. Seminario de Derecho Empresarial

13 III. Principios registrales... (continuación)
H). Fe Pública Registral CC, Artículo Principio de Buena Fe Registral “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. TUO RGRP, TP, VIII.- PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”. Seminario de Derecho Empresarial