¿Como se inscriben los Predios? Ivan Casiano Lossio.

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1 ¿Como se inscriben los Predios? Ivan Casiano Lossio

2 Recomendaciones Analizar el nuevo Reglamento de Inscripción de Predios, la diferencia en Seguridad Jurídica que ofrece frente al derogado Reglamento de Inscripción de Predios. Cuales son las fortalezas y las debilidades. ¿Es eficiente la norma?

3 1.Introducción: Importancia y Vigencia 2.Técnica de Inscripción: Folio Real. 3.Títulos que dan mérito a la inscripción: El caso de los Formularios Registrales. 4.Informes Catastrales. 5.Casos donde se propicia la Inscripción. INDICEINDICE

4 Sustituye cuerpos normativos antiguos y dispersos (p.e. el Reglamento de Inscripción del año 1936). El Reglamento de Predios consolidó el proceso de unificación de Registro de Predios, incorporando las fortalezas del Registro Predial Urbano. Facilita y propicia las inscripción, señalando de manera clara y precisa sus requisitos, así como el contenido de los asientos registrales. Recoge la práctica registral y precedentes del Tribunal Registral. 1.1. IMPORTANCIA: 1. Introducción

5 El RRP rige desde el 19 de enero del 2004, aplicándose a los procedimientos de inscripción iniciados desde dicha fecha.El RRP rige desde el 19 de enero del 2004, aplicándose a los procedimientos de inscripción iniciados desde dicha fecha. A partir de la misma fecha, el RGRP se aplica a los procedimientos iniciados en el RPU y la SEPR, así como en los Registros de Predios que se vayan implementando progresivamente.A partir de la misma fecha, el RGRP se aplica a los procedimientos iniciados en el RPU y la SEPR, así como en los Registros de Predios que se vayan implementando progresivamente. 1.2. VIGENCIA: (1° y 3° D.T.)

6 El Registro de Predios mantiene la técnica de Folio Real y se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen. 2.1. Folio Real (Art. 4º) 2. Folio Real

7 Por cada predio se abrirá una partida registral independiente.Por cada predio se abrirá una partida registral independiente. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente.Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán uno a continuación de otro, numerándolos correlativamente, según su orden de ingreso.Los asientos registrales se extenderán uno a continuación de otro, numerándolos correlativamente, según su orden de ingreso. CONC.: R.G.R.P. arts. IV del Título Preliminar, 46º y 50º; C.C. 2015º (Tracto sucesivo), 2016º (Prioridad). 2.2. CARACTERISTICAS (Art. 4º)

8 Al momento de inscribir la habilitación, el registrador procederá a independizar los lotes que integran el área útil y los aportados para servicios públicos complementarios.Al momento de inscribir la habilitación, el registrador procederá a independizar los lotes que integran el área útil y los aportados para servicios públicos complementarios. La inscripción del reglamento interno conlleva la independización de las unidades de propiedad exclusiva.La inscripción del reglamento interno conlleva la independización de las unidades de propiedad exclusiva. 2.3. Independizaciones Simultáneas (Art. 34º y 71º)

9 Escritura Pública.Escritura Pública. Formulario Registral.Formulario Registral. Mandato Judicial.Mandato Judicial. Acto Administrativo.Acto Administrativo. CONC.: R.G.R.P. Arts. 7º, 8º, 9º y 10º; C.C. 2010º. 3.1. Títulos que dan mérito a la Inscripción ( Art. 5º, 6º, 7º y 8º) 3. Formulario Registral

10 A partir del 16.06.04 todas las inscripciones se efectuarán por: Escritura Pública, o; Escritura Pública, o; Formulario Registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del bien no sea mayor a 20 UIT. Formulario Registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del bien no sea mayor a 20 UIT. (Art. 7° de la Ley 27755) 3.2. Inscripción en mérito a Formularios Registrales

11 La inscripción registral dota de incuestionable seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad.La inscripción registral dota de incuestionable seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad. La utilización del formulario registral legalizado por notario, reduce los costos de transacción y permite el acceso de los sectores de bajos recursos al registro de propiedad.La utilización del formulario registral legalizado por notario, reduce los costos de transacción y permite el acceso de los sectores de bajos recursos al registro de propiedad. (Exp. N°016-2002-AI/TC) 3.3. Resoluciones del Tribunal Constitucional

12 (Exps. Acums. N°001/003-2003-AI/TC) El formulario registral legalizado es un instrumento que tiene un contenido original, propio y plenamente aplicable en nuestro ordenamiento.El formulario registral legalizado es un instrumento que tiene un contenido original, propio y plenamente aplicable en nuestro ordenamiento. Se exhorta al Poder Ejecutivo para que reglamente el uso del formulario registral legalizado por notario, siguiendo determinados lineamientos.Se exhorta al Poder Ejecutivo para que reglamente el uso del formulario registral legalizado por notario, siguiendo determinados lineamientos.

13 Cuando las inscripciones se realicen en mérito a formulario registral, al que se refiere el Art. 7° de la Ley N° 27755, la legalización notarial se efectuará de conformidad a lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 023-2003-JUS. 3.4. Legalización Notarial en Formularios Registrales (Art. 6°)

14 Dar fe de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que presencie.Dar fe de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que presencie. Constatar la capacidad e identidad de las partes intervinientes.Constatar la capacidad e identidad de las partes intervinientes. Verificar la validez de las firmas.Verificar la validez de las firmas. Verificar que los datos del predio estén correctamente expresados en el formulario.Verificar que los datos del predio estén correctamente expresados en el formulario. (D.S. 023-2003-JUS) 3.5. Alcances de la Legalización Notarial

15 a) Expedidos por las Áreas de Catastro de la SUNARP en los casos de inmatriculación y modificación física del predio. b) Carácter vinculante para el Registrador en cuanto a los aspectos técnicos. c) Actualización de base de datos catastral. d) Aplicación Progresiva. 4.1. Informes Catastrales (Art. 9° y 7° D.T.) 4. Catastro

16 Elaborada y proporcionada por las entidades públicas que realizan catastro, de acuerdo a sus competencias.Elaborada y proporcionada por las entidades públicas que realizan catastro, de acuerdo a sus competencias. Sirve de sustento para corregir inexactitudes y actualizar datos sobre las características físicas del predio, de acuerdo a la legislación aplicable.Sirve de sustento para corregir inexactitudes y actualizar datos sobre las características físicas del predio, de acuerdo a la legislación aplicable. 4.2. Información Técnico Catastral (Art. 10 º)

17 5. Casos de Regulación Especial (Art. 93°, 94° y 95°) 1. Transferencias formalizadas después del fallecimiento del causante. 2. Transferencias del causante a favor de terceros. 3. Cargas y Gravámenes que no constituyen obstáculo para la inscripción.

18 4. Cláusula Resolutoria expresa. 5. Reversión y Revocatoria de donación. 6. Cancelación de oficio de anotación preventiva por caducidad. 7. Oposición parcial en los supuestos de conversión de la posesión en propiedad. (Art. 98°,104°, 140° y 153°)

19 Cual es la forma y el contenido de las inscripciones

20 Disposiciones GeneralesDisposiciones Generales Forma y Contenido de las Inscripciones:Forma y Contenido de las Inscripciones: - Aspectos Generales. - Inscripciones referidas a la descripción del Predio. - Transferencias de Dominio. - Cargas y Gravámenes. Prescripción Adquisitiva Administrativa sobre Predios Rurales.Prescripción Adquisitiva Administrativa sobre Predios Rurales. Disposiciones Transitorias y Finales.Disposiciones Transitorias y Finales. ESTRUCTURA DEL NUEVO REGLAMENTO:

21 INDICEINDICE 1.Modificaciones en el Contenido del Asiento de Inscripción: respecto del acto en sí y respecto de las partes. 2.Inscripción de Bienes de la Sociedad Conyugal. 3.Rectificación de la Calidad del Bien. 4.Innovaciones.

22 1.Modificaciones en el contenido del Asiento de Inscripción (Art. 11°) Resumen del acto o derecho que se inscribe. Antecedente: Art. 44° R.I.Antecedente: Art. 44° R.I.

23 1.1 Respecto del acto en sí Se incorpora expresamente la mención de las modalidades del acto jurídico.Se incorpora expresamente la mención de las modalidades del acto jurídico. Consignación de datos relevantes no previstos.Consignación de datos relevantes no previstos. Precio o valorizaciónPrecio o valorización

24 1.2 Respecto de las partes La mención del transferente es obligatoria en transferencia de cuotas ideales.La mención del transferente es obligatoria en transferencia de cuotas ideales. Personas naturales:Personas naturales:DNINacionalidad ¿Quién adquiere? Bien Propio o Bien Conyugal.

25 Personas Jurídicas:Personas Jurídicas:Identificación: Denominación (o razón social) + Partida registral.

26 2. Inscripción de Bs. de la Sociedad Conyugal (Art. 12) Regla: Intervención Conjunta de ambos Cónyuges (Art. 315 del C.C.)Regla: Intervención Conjunta de ambos Cónyuges (Art. 315 del C.C.) El caso del art. 145 del ReglamentoEl caso del art. 145 del Reglamento El bien adquirido por Uniones de Hecho.El bien adquirido por Uniones de Hecho.

27 3. Rectificación de la Calidad del Bien (Art. 13°) “Título otorgado por el cónyuge que no intervino”.“Título otorgado por el cónyuge que no intervino”. Se adjunta o inserta Partida de MatrimonioSe adjunta o inserta Partida de Matrimonio Partida expedida con fecha posterior.Partida expedida con fecha posterior.

28 4. Innovaciones La inscripción de la Cláusula Resolutoria expresa.La inscripción de la Cláusula Resolutoria expresa. La Sistematización de los asientos de Inscripción.La Sistematización de los asientos de Inscripción.

29 INMATRICULACION DE PREDIOS INMATRICULACION

30 INDICEINDICE 1.Concepto 2.Aspectos a evaluar 2.1. Aspectos Legales 2.2. Aspectos Técnicos

31 1. CONCEPTO (Art. 14°) La Inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

32 2. ASPECTOS A EVALUAR 2.1. ASPECTOS LEGALES: Cumplimiento de requisitos previstos en el Reglamento y normas especiales. 2.2. ASPECTOS TECNICOS: Identificación del predio en el espacio para evitar superposiciones.

33 2.1 ASPECTOS LEGALES (Art. 15° y 16°) REGLA GENERAL PARA INMATRICULACION DE PREDIOS: Título con antigüedad no menor de 5 años, con excepción de sucesión hereditaria a título universal donde no se individualice el Bien.

34 ¿EN QUÉ CASOS NO SE REQUIERE TÍTULO CON 5 AÑOS DE ANTIGÜEDAD? 1. Sentencia o acta notarial de formación de título supletorio. 2. Sentencia o acta notarial de prescripción adquisitiva de dominio. 3. Resolución de aprobación del plano perimétrico de un predio de propiedad del estado. 4. Resolución que dispone la incorporación de un predio a dominio del estado. 5. Para el caso de Comunidades Campesinas: Planos, memoria descriptiva y acta de colindancia.

35 2.2 ASPECTOS TECNICOS (Art. 18° 4to. párrafo) 1.Presentación de planos ligados a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales. -SAD-56 : Sistema Provisional Sudamericano 1956. -WGS-84 : Sistema Mundial Geodésico (Red geodésica GPS).

36 (Art. 9° y 7a. D.T.) 2.Evaluación de los planos por el área de Catastro de la Zona Registral: Carácter vinculante para el Registrador.Carácter vinculante para el Registrador. Aplicación ProgresivaAplicación Progresiva

37 “ HABILITACIONES URBANAS EN EL ANTERIOR REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS”

38 1. Consideraciones generales  Proceso formal y complejo de cambio de uso de un predio rústico a urbano o pre-urbano.  Vinculación con el planeamiento urbanístico.  Ámbitos de actuación: - Zona urbana: Islas rústicas - Zona de expansión urbana: Suelo urbanizable - Zona extra-urbana. - Zona extra-urbana.

39  Lo urbano como género y lo habilitado como especie:  La condición fáctica reconocida.  Los procesos de formalización de la propiedad informal.  La naturaleza administrativa de los títulos inscribibles.  Habilitaciones sujetas al RNC y habilitaciones especiales (Urbanizaciones populares, proyectos MIVIVIENDA, etc.).

40  Información que se publica:  Estado del “proceso de producción” de los lotes.  Delimitación de lo público y lo privado.  Imposición de limitaciones a lo privado.  Determinación de la negociabilidad oponible de los bienes futuros.

41 2. Inscripción de la probación de la habilitación urbana  No es un acto de inscripción ineludible (Art. 41).  Título inscribible (Art. 30) - Sólo resolución de la Municipalidad Distrital o del Cercado (Art. 79° LOM) - Sólo resolución de la Municipalidad Distrital o del Cercado (Art. 79° LOM) - Plano de lotización georeferenciado - Plano de lotización georeferenciado - Autorizaciones especiales. - Autorizaciones especiales.  Habilitaciones con estudios preliminares o definitivos (Art. 38°).

42  Asiento de inscripción (Art. 32) - Contenido general (Art. 11°). - Contenido general (Art. 11°). - Datos de identificación del plano y vinculación con su aprobación. - Datos de identificación del plano y vinculación con su aprobación. - Cuadro de datos técnicos. - Cuadro de datos técnicos. - Autorizaciones especiales. - Autorizaciones especiales.  Efecto automático de la inscripción: independización del área útil (Art. 34°).

43  Tráfico jurídico de los lotes independizados (Arts. 35° y 37°). Independización definitiva: Urbanizaciones populares y otros casos especiales.Independización definitiva: Urbanizaciones populares y otros casos especiales. Transferencias y gravámenes. Independización provisional: Habilitaciones con autorización de venta garantizada.Independización provisional: Habilitaciones con autorización de venta garantizada. Derechos personales.

44 3. Inscripción de la recepción de obras (Art. 41°)  Título inscribible  Sólo resolución de la Municipalidad Distrital o del Cercado.  Plano de replanteo, cuando corresponda.  Asiento de inscripción – Aplicar por analogía el Art. 32°.

45  Efecto automático de la inscripción de la recepción.  Independización de lotes no independizados previamente (Art. 41°).  Constancia del carácter definitivo de la independización (Art. 42°).  Replanteo de lotes inscritos a favor de terceros (Art. 42°).  Recepción de obras en habilitaciones urbanas de tipo progresivo (Art. 36°)

46 4. Situaciones Especiales  Habilitación parcial (Art. 33).  Habilitación en más de un distrito (Art. 33).  Suspensión de la inscripción de lotes (Art. 39).  Compensación de áreas (Art. 40).  Habilitaciones privadas (Art. 43).

47 POSESIONES INFORMALES

48 1. Tipos de Posesiones Informales. 2. Rectificación de Lotes. 3. Suspensión del Proceso de Saneamiento Físico Legal 4. Inscripción de posesiones informales en predios de propiedad privada. 5. Zonas arqueológicas en posesiones informales. 6. Comunidades Campesinas de la Costa. INDICEINDICE

49 Asentamientos Humanos,Asentamientos Humanos, Pueblos Jóvenes,Pueblos Jóvenes, Programas Municipales de Vivienda, Centros Poblados, y,Programas Municipales de Vivienda, Centros Poblados, y, Otras posesiones informales que determine COFOPRI mediante directiva.Otras posesiones informales que determine COFOPRI mediante directiva. Decreto Supremo 013-99-MTC 1. Tipos de Posesiones Informales

50 2. Rectificación de lotes 2. Rectificación de lotes COFOPRI está facultada a rectificar de oficio, las áreas, perímetros y linderos de los lotes de posesiones informales sin necesidad de consentimiento del propietario con derecho inscrito.COFOPRI está facultada a rectificar de oficio, las áreas, perímetros y linderos de los lotes de posesiones informales sin necesidad de consentimiento del propietario con derecho inscrito. La rectificación procede cuando, producto de la utilización de medios modernos de medición, se determina una inexactitud entre la realidad legal y la física, permitiendo su adecuación.La rectificación procede cuando, producto de la utilización de medios modernos de medición, se determina una inexactitud entre la realidad legal y la física, permitiendo su adecuación. Ley 26785

51 Reglamentación de la facultad de rectificación (Art. 46°) Procede la rectificación física de los lotes, cuando se trata de acumulaciones o desmembraciones de lotes o predios con derecho inscrito a favor del organismo formalizador.Procede la rectificación física de los lotes, cuando se trata de acumulaciones o desmembraciones de lotes o predios con derecho inscrito a favor del organismo formalizador.

52 Posesiones Informales ubicadas en: Zonas Arqueológicas.Zonas Arqueológicas. Zonas Riesgosas o carentes de las condiciones de higiene y salubridad.Zonas Riesgosas o carentes de las condiciones de higiene y salubridad. Sobre vías.Sobre vías. (Decreto Supremo 013-99-MTC) 3. Suspensión del proceso de saneamiento físico legal

53 Reglamentación de la facultad de suspensión de saneamiento (Art. 48°) Procede la inscripción de la carga por suspensión del proceso de saneamiento físico legal, cuando el lote estuviera inscrito a favor del Organismo Formalizador.

54 4. Inscripción de posesiones informales en predios de propiedad privada (Art.49°) El saneamiento físico legal es procedente cuando los propietarios privados autorizan al organismo formalizador, mediante documento con firmas legalizadas, a independizar los predios sujetos a dicho saneamiento.

55 5. Zonas Arqueológicas en Posesiones Informales Zonas arqueológicas intangibles.Zonas arqueológicas intangibles. Zonas arqueológicas de emergencia.Zonas arqueológicas de emergencia. Zonas arqueológicas desafectables.Zonas arqueológicas desafectables. (D.S. 017-98-PCM)

56 Procede la inscripción de la carga por zona arqueológica de emergencia, cuando el lote estuviera inscrito a favor del Organismo Formalizador.Procede la inscripción de la carga por zona arqueológica de emergencia, cuando el lote estuviera inscrito a favor del Organismo Formalizador. (Art. 50° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). 5. Zonas Arqueológicas en Posesiones Informales

57 Debe entenderse como Comunidad Campesina de la Costa a aquella que se encuentra ubicada a una altitud de hasta dos mil (2000) metros sobre el nivel del mar.Debe entenderse como Comunidad Campesina de la Costa a aquella que se encuentra ubicada a una altitud de hasta dos mil (2000) metros sobre el nivel del mar. En caso el predio cuente con un área que, en su mayoría, estè ubicada debajo de la referida altura, se le computa como un predio de comunidad campesina de la costa.En caso el predio cuente con un área que, en su mayoría, estè ubicada debajo de la referida altura, se le computa como un predio de comunidad campesina de la costa. 6. Comunidades Campesinas de la Costa