CURSO DE ACTUALIZACIÓN EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL Fiscalía de Estado de Jujuy - Instituto Provincial de la Administración Pública Módulo 5to - Documentos.

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1 CURSO DE ACTUALIZACIÓN EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL Fiscalía de Estado de Jujuy - Instituto Provincial de la Administración Pública Módulo 5to - Documentos contables - Teoría de la Representación - Sistema de nulidades - Obligaciones (primera parte) Matías L. Nieto

2 Estados contables - Regla fundamental - art. 320 ARTÍCULO 320.- Obligados. Excepciones. Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una actividad económica organizada o son titulares de una empresa o establecimiento comercial, industrial, agropecuario o de servicios. Cualquier otra persona puede llevar contabilidad si solicita su inscripción y la habilitación de sus registros o la rubricación de los libros, como se establece en esta misma Sección. profesiones liberales Sin perjuicio de lo establecido en leyes especiales, quedan excluidas de las obligaciones previstas en esta Sección las personas humanas que desarrollan profesiones liberales o actividades agropecuarias y conexas no ejecutadas u organizadas en forma de empresa. Se consideran conexas las actividades dirigidas a la transformación o a la enajenación de productos agropecuarios cuando están comprendidas en el ejercicio normal de tales actividades. según determine cada jurisdicción local También pueden ser eximidas de llevar contabilidad las actividades que, por el volumen de su giro, resulta inconveniente sujetar a tales deberes según determine cada jurisdicción local.

3 Art. 321 - Reglas básicas de la contabilidad uniforme La contabilidad debe ser llevada sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro verídico de las actividades y de los actos que deben registrarse, y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras de modo que se permita la individualización de las operaciones y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta.

4 LIBROS INDISPENSABLES -art. 322- Diario Diario Inventario y Balances Inventario y Balances Aquellos que corresponden a una adecuada integración de un sistema de contabilidad y que exige la importancia y la naturaleza de las actividades a desarrollar; Otros previstos en las leyes

5 El art. 323 determina las reglas de individualización de los libros de los comerciantes. No se prevé la intervención en todas las fojas. El art. 323 determina las reglas de individualización de los libros de los comerciantes. No se prevé la intervención en todas las fojas. Deben ser llevados en idioma y moneda nacional ( (art. 325) Deben ser llevados en idioma y moneda nacional ( (art. 325) El art. 324 prevé las prohibiciones básicas en el manejo de los libros (no alterar el orden de asientos, no dejar blancos, correción por el contrario-asiento, etc) El art. 324 prevé las prohibiciones básicas en el manejo de los libros (no alterar el orden de asientos, no dejar blancos, correción por el contrario-asiento, etc) Los libros deben permanecer en el domicilio del titular y sólo allí pueden practicarse las pruebas de contabilidad (art. 331) Los libros deben permanecer en el domicilio del titular y sólo allí pueden practicarse las pruebas de contabilidad (art. 331)

6 Se prevé la obligación de confeccionar los Estados Contables al cierre de cada ejercicio con estado de resultados. Se prevé la obligación de confeccionar los Estados Contables al cierre de cada ejercicio con estado de resultados. El estado de resultados debe asentarse en el libro inventario y balances El estado de resultados debe asentarse en el libro inventario y balances

7 ARTÍCULO 328.- Conservación. Excepto que leyes especiales establezcan plazos superiores, deben conservarse por diez años: a. los libros, contándose el plazo desde el último asiento; b. los demás registros, desde la fecha de la última anotación practicada sobre los mismos; c. los instrumentos respaldatorios, desde su fecha. Los herederos deben conservar los libros del causante y, en su caso, exhibirlos en la forma prevista en el artículo 331, hasta que se cumplan los plazos indicados anteriormente.

8 Adopción de las nuevas tecnologías ARTÍCULO 329.- Actos sujetos a autorización. El titular puede, previa autorización del Registro Público de su domicilio: a. sustituir uno o más libros, excepto el de Inventarios y Balances, o alguna de sus formalidades, por la utilización de ordenadores u otros medios mecánicos, magnéticos o electrónicos que permitan la individualización de las operaciones y de las correspondientes cuentas deudoras y acreedoras y su posterior verificación; b. conservar la documentación en microfilm, discos ópticos u otros medios aptos para ese fin. La petición que se formule al Registro Público debe contener una adecuada descripción del sistema, con dictamen técnico de Contador Público e indicación de los antecedentes de su utilización. Una vez aprobado, el pedido de autorización y la respectiva resolución del organismo de contralor, deben transcribirse en el libro de Inventarios y Balances. La autorización sólo se debe otorgar si los medios alternativos son equivalentes, en cuanto a inviolabilidad, verosimilitud y completitud, a los sistemas cuyo reemplazo se solicita.

9 Reglas de eficacia probatoria debe La contabilidad, obligada o voluntaria, llevada en la forma y con los requisitos prescritos, debe ser admitida en juicio, como medio de prueba. Sus registros prueban contra quien la lleva o sus sucesores, aunque no estuvieran en forma, sin admitírseles prueba en contrario. El adversario no puede aceptar los asientos que le son favorables y desechar los que le perjudican, sino que habiendo adoptado este medio de prueba, debe estarse a las resultas combinadas que presenten todos los registros relativos al punto cuestionado. La contabilidad, obligada o voluntaria, prueba en favor de quien la lleva, cuando en litigio contra otro sujeto que tiene contabilidad, obligada o voluntaria, éste no presenta registros contrarios incorporados en una contabilidad regular. Sin embargo, el juez tiene en tal caso la facultad de apreciar esa prueba, y de exigir, si Sin embargo, el juez tiene en tal caso la facultad de apreciar esa prueba, y de exigir, si lo considera necesario, otra supletoria. lo considera necesario, otra supletoria. Cuando resulta prueba contradictoria de los registros de las partes que litigan, y unos y otros se hallan con todas las formalidades necesarias y sin vicio alguno, el juez debe prescindir de este medio de prueba y proceder por los méritos de las demás probanzas que se presentan. Si se trata de litigio contra quien no está obligado a llevar contabilidad, ni la lleva voluntariamente, ésta sólo sirve como principio de prueba de acuerdo con las circunstancias del caso. indivisible. La prueba que resulta de la contabilidad es indivisible. Debe tenerse presente que se prohiben las pesquisas de oficio, salvo los casos previstos por leyes especiales (como las fiscales) acorde art. 331 Debe tenerse presente que se prohiben las pesquisas de oficio, salvo los casos previstos por leyes especiales (como las fiscales) acorde art. 331

10 TEORÍA DE LA REPRESENTACIÓN Concepto de mandato del C. Civil. (art.1869): Concepto de mandato del C. Civil. (art.1869): El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza. El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza. Concepto de mandato del C.C.y Com: Concepto de mandato del C.C.y Com: ARTÍCULO 1319.- Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga arealizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.

11 Principios generales de la representación (art. 358) La teoría general de la representacíón se aplica a los actos entre vivos La teoría general de la representacíón se aplica a los actos entre vivos Se contemplan tres tipos de representación: Se contemplan tres tipos de representación: a) Voluntaria b) Legal c) Orgánica

12 ARTÍCULO 359.- Efectos. Los actos celebrados por el representante en nombre del representado y en los límites de las facultades conferidas por la ley o por el acto de apoderamiento, producen efecto directamente para el representado. Principio de heteroeficacia ARTÍCULO 360.- Extensión. La representación alcanza a los actos objeto del apoderamiento, a las facultades otorgadas por la ley y también a los actos necesarios para su ejecución. ARTÍCULO 361.- Limitaciones. La existencia de supuestos no autorizados y las limitaciones o la extinción del poder son oponibles a terceros si éstos las conocen o pudieron conocerlas actuando con la debida diligencia.

13 Advertencia: regulación de la representación voluntaria a partir del art. 362. Advertencia: regulación de la representación voluntaria a partir del art. 362. Forma: depende del acto que se ha de realizar (art. 323) Forma: depende del acto que se ha de realizar (art. 323) Capacidad: Capacidad: En la representación voluntaria el representado debe tener capacidad para otorgar el acto al momento del apoderamiento; para el representante es suficiente el discernimiento. (art. 364)

14 ARTÍCULO 367.- Representación aparente. Cuando alguien ha obrado de manera de inducir a un tercero a celebrar un acto jurídico, dejándolo creer razonablemente que negocia con su representante, sin que haya representación expresa, se entiende que le ha otorgado tácitamente poder suficiente. A tal efecto se presume que: a. quien de manera notoria tiene la administración de un establecimiento abierto al público es apoderado para todos los actos propios de la gestión ordinaria de éste; b. los dependientes que se desempeñan en el establecimiento están facultados para todos los actos que ordinariamente corresponden a las funciones que realizan; c. los dependientes encargados de entregar mercaderías fuera del establecimiento están facultados a percibir su precio otorgando el pertinente recibo.

15 ARTÍCULO 368.- Acto consigo mismo. Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del representado. Tampoco puede el representante, sin la conformidad del representado, aplicar fondos o rentas obtenidos en ejercicio de la representación a sus propios negocios, o a los ajenos confiados a su gestión.

16 pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad. ARTÍCULO 369.- Ratificación. La ratificación suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.

17 el término se extiende a tres meses. ARTÍCULO 370.- Tiempo de la ratificación. La ratificación puede hacerse en cualquier tiempo, pero los interesados pueden requerirla, fijando un plazo para ello que no puede exceder de quince días; el silencio se debe interpretar como negativa. Si la ratificación depende de la autoridad administrativa o judicial, el término se extiende a tres meses. El tercero que no haya requerido la ratificación puede revocar su consentimiento sin esperar el vencimiento de estos términos.

18 ARTÍCULO 375.- Poder conferido en términos generales y facultades expresas. Las facultades contenidas en el poder son de interpretación restrictiva. El poder conferido en términos generales sólo incluye los actos propios de administración ordinaria y los necesarios para su ejecución. Son necesarias facultades expresas para: a. peticionar el divorcio, la nulidad de matrimonio, la modificación, disolución o liquidación del régimen patrimonial del matrimonio; b. otorgar el asentimiento conyugal si el acto lo requiere, caso en el que deben identificarse los bienes a que se refiere; c. reconocer hijos, caso en el que debe individualizarse a la persona que se reconoce; d. aceptar herencias; e. constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otrosbienes registrables; f. crear obligaciones por una declaración unilateral de voluntad; g. reconocer o novar obligaciones anteriores al otorgamiento del poder; h. hacer pagos que no sean los ordinarios de la administración; i. renunciar, transar, someter a juicio arbitral derechos u obligaciones, sin perjuicio de las reglas aplicables en materia de concursos y quiebras; j. formar uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, sociedades, asociaciones, o fundaciones; k. dar o tomar en locación inmuebles por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por más de un año;

19 l. realizar donaciones, u otras liberalidades, excepto pequeñas gratificaciones habituales; m. dar fianzas, comprometer servicios personales, recibir cosas en depósito si no se trata del necesario, y dar o tomar dinero en préstamo, excepto cuando estos actos correspondan al objeto para el que se otorgó un poder en términos generales

20 Se prevé como regla la posibilidad de sustitución (art. 377) Se prevé como regla la posibilidad de sustitución (art. 377) Se prevé el derecho de terceros de exigir copias suscriptas del poder al representante (art. 374) Se prevé el derecho de terceros de exigir copias suscriptas del poder al representante (art. 374) ARTÍCULO 381.- Oponibilidad a terceros. Las modificaciones, la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en conocimiento de los terceros por medios idóneos. En su defecto, no son oponibles a los terceros, a menos que se pruebe que éstos conocían las modificaciones o la revocación en el momento de celebrar el acto jurídico. Las demás causas de extinción del poder no son oponibles a los terceros que las hayan ignorado sin su culpa.

21 SISTEMA DE INEFICACIAS INEFICACIA DEL ACTO JURÍDICO INVALIDEZINOPONIBILIDAD OTRAS INEFICACIAS SOBREVINIENTES

22 Reglas generales sobre las ineficacias: Reglas generales sobre las ineficacias: Se articula por acción o excepción (382) Se articula por acción o excepción (382) Principio de conversión: Principio de conversión: El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si hubiesen previsto la nulidad. (383)

23 El negocio jurídico indirecto Un acto jurídico celebrado para obtener un resultado que es propio de los efectos de otro acto, es válido si no se otorga para eludir una prohibición de la ley o para perjudicar a un tercero.

24 Clasificación de las nulidades En función del interés tutelado Nulidad Absoluta Nulidad Relativa En función de la Extensión TotalesParciales DESAPARECE LA DISTINCIÓN ENTRE ACTOS NULOS Y ANULABLES

25 si es manifiesta en el momento de dictar sentencia ARTÍCULO 387.- Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede declararse por el juez, aun sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un provecho. No puede sanearse por la confirmación del acto ni por la prescripción. ARTÍCULO 388.- Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa sólo puede declararse a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcionalmente puede invocarla la otra parte, si es de buena fe y ha experimentado un perjuicio

26 ARTÍCULO 389.- Principio. Integración. Nulidad total es la que se extiende a todo el acto. Nulidad parcial es la que afecta a una o varias de sus disposiciones. La nulidad de una disposición no afecta a las otras disposiciones válidas, si son separables. Si no son separables porque el acto no puede subsistir sin cumplir su finalidad, se declara la nulidad total. En la nulidad parcial, en caso de ser necesario, el juez debe integrar el acto de acuerdo a su naturaleza y los intereses que razonablemente puedan considerarse perseguidos por las partes.

27 o mueble registrable, ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.

28 LIBRO TERCERO - DERECHO DE LAS OBLIGACIONES Se incluye un concepto de obligación Se incluye un concepto de obligación Se eliminan las obligaciones naturales como categoría conceptual Se eliminan las obligaciones naturales como categoría conceptual Se regulan las reglas generales de garantía de los deudores Se regulan las reglas generales de garantía de los deudores Se modifica el esquema clasificatorio Se modifica el esquema clasificatorio

29 Cuestiones teóricas ARTÍCULO 724.- Definición. La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés. ARTÍCULO 728.- Deber moral. Lo entregado en cumplimiento de deberes morales o de conciencia es irrepetible. /// Análisis del texto del art. 803

30 ARTÍCULO 730.- Efectos con relación al acreedor. La obligación da derecho al acreedor a: a. emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado; b. hacérselo procurar por otro a costa del deudor; c. obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes. Si el incumplimiento de la obligación, cualquiera sea su fuente, deriva en litigio judicial o arbitral, la responsabilidad por el pago de las costas, incluidos los honorarios profesionales, de todo tipo, allí devengados y correspondientes a la primera o única instancia, no debe exceder del veinticinco por ciento del monto de la sentencia, laudo,

31 ARTÍCULO 734.- Reconocimiento y promesa autónoma. El reconocimiento puede referirse a un título o causa anterior; también puede constituir una promesa autónoma de deuda.

32 Se regula la acción directa y la acción subrogatoria bajo los parámetros clásicos. Se regula la acción directa y la acción subrogatoria bajo los parámetros clásicos. En ambos casos el deudor debe ser citado a juicio. En ambos casos el deudor debe ser citado a juicio.

33 ARTÍCULO 1071.- Acciones del subcontratado. El subcontratado dispone: a. de las acciones emergentes del subcontrato, contra el subcontratante; b. de las acciones que corresponden al subcontratante, contra la otra parte del contrato principal, en la extensión en que esté pendiente el cumplimiento de las obligaciones de éste respecto del subcontratante. Estas acciones directas se rigen por lo dispuesto en los artículos 736, 737 y 738. ARTÍCULO 1072.- Acciones de la parte que no ha celebrado el subcontrato. La parte que no ha celebrado el subcontrato mantiene contra el subcontratante las acciones emergentes del contrato principal. Dispone también de las que corresponden al subcontratante contra el subcontratado, y puede ejercerlas en nombre e interés propio.

34 Art. 743 - Función de garantía Art. 743 - Función de garantía Art. 744 - Bienes excluidos de la garantía común. Art. 744 - Bienes excluidos de la garantía común. ARTÍCULO 745.- Prioridad del primer embargante. El acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho a cobrar su crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores. Esta prioridad sólo es oponible a los acreedores quirografarios en los procesos individuales. Si varios acreedores embargan el mismo bien del deudor, el rango entre ellos se determina por la fecha de la traba de la medida. Los embargos posteriores deben afectar únicamente el sobrante que quede después de pagados los créditos que hayan obtenido embargos anteriores.

35 Aclaración metodológica previa Se suprime la doble regulación de obligaciones de género (dar cosas inciertas no fungibles y de dar cantidades de cosa) Se suprime la doble regulación de obligaciones de género (dar cosas inciertas no fungibles y de dar cantidades de cosa) Se prevé una regulación única para las obligaciones de género a partir del art. 762 Se prevé una regulación única para las obligaciones de género a partir del art. 762 Reglas de opción - Sujeto - Calidad Reglas de opción - Sujeto - Calidad Caso fortuito Caso fortuito

36 Reglas relativas a las obligaciones de dar sumas de dinero Obligaciones de dar sumas de dinero: Obligaciones de dar sumas de dinero: ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

37 ARTÍCULO 767.- Intereses compensatorios. La obligación puede llevar intereses y son válidos los que se han convenido entre el deudor y el acreedor, como también la tasa fijada para su liquidación. Si no fue acordada por las partes, ni por las leyes, ni resulta de los usos, la tasa de interés compensatorio puede ser fijada por los jueces. ARTÍCULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina: a. por lo que acuerden las partes; b. por lo que dispongan las leyes especiales; c. en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central. c. en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central. ARTÍCULO 769.- Intereses punitorios. Los intereses punitorios convencionales se rigen por las normas que regulan la cláusula penal.

38 Modificación a las reglas de anatocismo ARTÍCULO 770.- Anatocismo. No se deben intereses de los intereses, excepto que: a. una cláusula expresa autorice la acumulación de los intereses al capital con una periodicidad no inferior a seis meses; b. la obligación se demande judicialmente; en este caso, la acumulación opera desde la fecha de la notificación de la demanda; c. la obligación se liquide judicialmente; en este caso, la capitalización se produce desde que el juez manda pagar la suma resultante y el deudor es moroso en hacerlo; d. otras disposiciones legales prevean la acumulación.

39 ARTÍCULO 771.- Facultades judiciales. Los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la apitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación. Los intereses pagados en exceso se imputan al capital y, una vez extinguido éste, pueden ser repetidos.

40 Reconocimiento de las deudas de valor ARTÍCULO 772.- Cuantificación de un valor. Si la deuda consiste en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la deuda. Puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones de esta Sección.

41 Obligaciones de Hacer ARTÍCULO 774.- Prestación de un servicio. La prestación de un servicio puede consistir: a. en realizar cierta actividad, con la diligencia apropiada, independientemente de su éxito. Las cláusulas que comprometen a los buenos oficios, o a aplicar los mejores esfuerzos están comprendidas en este inciso; b. en procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su eficacia; c. en procurar al acreedor el resultado eficaz prometido. La cláusula llave en mano o producto en mano está comprendida en este inciso. Si el resultado de la actividad del deudor consiste en una cosa, para su entrega se aplican las reglas de las obligaciones de dar cosas ciertas para constituir derechos reales.

42 Obligaciones de dar cosas ciertas ARTÍCULO 746.- Efectos. El deudor de una cosa cierta está obligado a conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación, y entregarla con sus accesorios, aunque hayan sido momentáneamente separados de ella.

43 ARTÍCULO 747.- Entrega. Cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la cosa en el acto de su entrega. La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligación de saneamiento en la Sección 4ª, Capítulo 9, Título II del Libro Tercero. ARTÍCULO 748.- Entrega de cosa mueble cerrada o bajo cubierta. Cuando se entrega una cosa mueble bajo cubierta y sin inspeccionar al tiempo de la tradición, el acreedor tiene un plazo de caducidad de tres días desde la recepción para reclamar por defectos de cantidad, calidad o vicios aparentes.

44 Obligación de dar cosas ciertas para constituir derechos reales ARTÍCULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.

45 ARTÍCULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias. ARTÍCULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes. ARTÍCULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa. ARTÍCULO 754.- Frutos. Hasta el día de la tradición los frutos percibidos le pertenecen los frutos devengados y los no percibidos le al deudor; a partir de esa fecha, los frutos devengados y los no percibidos le corresponden al acreedor. ARTÍCULO 755.- Riesgos de la cosa. El propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de deterioro o pérdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la imposibilidad de cumplimiento.

46 ARTÍCULO 756.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho: a. el que tiene emplazamiento registral y tradición; b. el que ha recibido la tradición; c. el que tiene emplazamiento registral precedente; d. en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

47 ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c. el boleto tiene fecha cierta; d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.