PRINCIPIODELEGALIDADY CALIFICACIÓN REGISTRAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD Los títulos que pretendan obtener una inscripción en el Registro de la Propiedad.

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1 PRINCIPIODELEGALIDADY CALIFICACIÓN REGISTRAL

2 PRINCIPIO DE LEGALIDAD Los títulos que pretendan obtener una inscripción en el Registro de la Propiedad son sometidos a un previo examen, verificación o calificación, tendiente a que sólo se inscriban títulos válidos. Los títulos que pretendan obtener una inscripción en el Registro de la Propiedad son sometidos a un previo examen, verificación o calificación, tendiente a que sólo se inscriban títulos válidos. El registrador controla el cumplimiento de todos los principios registrales ¿Por qué ???

3 Fundamento: Registro y seguridad jurídica.  La publicidad inmobiliaria es la rama del derecho que disciplina la dinámica de los derechos reales (Fontbona).

4  “Asegurar la eficacia de las adquisiciones; poder adquirir sin temor de perder lo adquirido”. (Exposición de motivos de la ley española de 1861)

5  La seguridad jurídica, un valor constitucional.  art. 9 de la Constitución española: “La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos”.

6  Es necesario que quienes adquieran derechos lo hagan sobre bases de certidumbre, y esto se manifiesta en los diferentes principios hipotecarios:  - el del tracto sucesivo, pues da la certeza que supone el apoyo en un titular anterior que ofrece preexistencia del derecho;  - el de la especialidad, que da claridad sobre el historial de la finca y de los derechos;  - el de calificación o legalidad, que da certeza sobre el cumplimiento de los requisitos legales de la adquisición, etc.

7  “Por ser el derecho registral parte del orden jurídico, el principio de legalidad tiene su fundamentación en la supremacía de las normas. En consecuencia, el fundamento de la función calificadora es la necesaria congruencia en el plano horizontal y vertical con las normas del ordenamiento vigente que debe observar la actividad del registrador“  3° Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil y 1° Jornadas Nacionales de Derecho Registral (San Rafael, Mendoza, Argentina, 1973).

8  Toda acción de la administración, del legislador, del notario y del juez debe ajustarse a la normativa vigente; es decir, debe ser una derivación razonada del derecho vigente.

9 Función calificadora. Concepto  “ Decisión jurídica, solemne, dada por el encargado del registro mediante la que se declara que el acto o negocio jurídico objeto de ella reúne o no los requisitos legales para obtener la protección registral"[1]; [1]  [1] LACRUZ BERDEJO, José L., La naturaleza de la función registral y la figura del registrador, en Ponencias y Comunicaciones al IV Congreso de Derecho Registral, pág. 1. [1]

10 Doble control  En la mayoría de los casos, el control de la legalidad es dual: el notario, el juez, el funcionario administrativo, al autorizar o emitir el acto, han realizado una tarea de subsunción de los hechos en el derecho

11 Diferencias entre el control del notario y el del registrador  Mientras el escribano (o el juez) practica la calificación en relación directa con el derecho que motiva la instrumentación del negocio jurídico (o la decisión), en la relación "entre partes", el registrador recibe el documento ya configurado y, en consecuencia, califica el derecho a través del documento, atendiendo también a los efectos del acto respecto de terceros [1]. [1]  [1]GARCÍA CARGÍA, José M., Derecho inmobiliario Registral o hipotecario [1]

12 Principio de legalidad / calificación:  El principio de legalidad se concreta en la práctica mediante la función calificadora del Registrador.  El propósito de evitar la publicidad de títulos nulos o insuficientes radica en la seguridad jurídica.  El primer calificador es el autor del documento (Escribano, Juez o Administrador.

13 Ley 17.801:  Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”.-

14 Ley 17.801:  Art. 9: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello, lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente...”.

15 Extensión de la atribución: Carácter limitado (?)  Art. 8. El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare (A) de ellos y (b) de los asientos respectivos.

16 Extensión:  Postura restrictiva:  Postura amplia:  Postura intermedia:

17 Alcance de la función calificadora:  Postura restringida: sostiene que el Registrador no puede calificar el fondo del negocio (García Coni, Pelosi).  Postura amplia: el Registrador puede incursionar en el negocio, en temas como: capacidad, legitimación, así como causas de nulidad relativa, como: asentimiento conyugal.

18 El texto español  “Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro” (art. 18 LH).

19 Ámbito de la calificación registral  NULIDADES MANIFIESTAS:  (NO actos anulables, vicios no manifiestos). El vicio debe surgir patente de:  El documento que se presenta a inscribir  Las propias constancias del Registro  Límite: Fe pública notarial

20 Un caso clásico: Asentimiento conyugal  “ El registro de la propiedad inmueble, al examinar los instrumentos presentados para su registración, puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposición de las partes impuestos por el art. 1277 del Cód. Civil. A esos efectos, podrá requerir que en el documento inscribible conste la expresión del asentimiento del cónyuge no disponente o de la autorización judicial; si se tratase de bienes propios de uno de los cónyuges, deberá prescindirse del asentimiento siempre que el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicación del hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces”[1]. [1]  [1] Cámara Nacional Civil del 27/7/1977, recaído in re Feidman Mauricio, LL 1977-C-392, JA 1977-III- 494 y ED 74-253.Control del asentimiento conyugal. [1]

21  La ilicitud manifiesta de la simulación. Distracto de donación  S.C.Mza, sala III, JA 1992-IV- 656, con nota aprobatoria de Andorno, Luis, Función calificadora del registro de la propiedad Otro caso clásico: Distracto de donación

22 Casos Dudosos …

23 Revisión de la calificación del bien como propio o ganancial  “Reviste carácter propio la totalidad del bien cuando un cónyuge que tenía porciones indivisas de ese carácter adquiere a título oneroso las restantes porciones durante la existencia de la sociedad conyugal”.  [1 ] La Cámara Nac. Civil en pleno, Sanz, Gregorio, 15/7/1992, LL 1992-D-260. Recurso de recalificación del Registro de la Propiedad inmueble [1 ] [1 ]

24 Contratos entre cónyuges. Prohibiciones  Rechazo del registro a inscribir un usufructo constituido por el cónyuge titular a favor del no titular, por tratarse de un contrato prohibido que viola el régimen de orden público[1] [1]  [1] Cám. 1° de Apelaciones de La Plata, sala 2°, 26-5- 2005, Rev. Notarial 951-2005-685, con nota desaprobatoria de Galiano, Patricio Gabriel, Constitución de usufructo a favor del cónyuge no titular. [1]

25 Constancia del estado civil  Requerir que la escritura en la que se instrumenta la constitución de una hipoteca contenga el estado de familia del acreedor con la debida individualización del cónyuge no es más que la única forma con la que cuenta el registro de la propiedad inmueble para el día de mañana poder cumplimentar el tracto sucesivo requerido por el artículo 14 de la ley 17801. Es decir, que se constituye en la única posibilidad con la que cuenta el registro de la propiedad legal para poder cumplimentar su función legal y directamente en el caso, por ej., de tener que controlar a la luz del art. 1277 del CC la transferencia del derecho real de hipoteca por parte del titular del mismo[1] [1]  [1] Cám. Nac. Civ. sala F 14/9/1995, Rev. del Notariado n° 844 pág. 195, ED 169-341, Doc. Jud. 1996-2-22 y LL 1996-C-135, con nota desaprobatoria de Maria Acquarone [1]

26  El registrador no puede observar el título por no constar el estado civil desde que la exigencia consistente en precisar el grado de nupcias de uno de los acreedores hipotecarios aparece desprovista de sustento en la legislación de fondo; más aún, la omisión del estado de familia no es causal de invalidez de la escritura, aunque pueda llegar a originar responsabilidad profesional del notario; el art. 3131 sólo exige que, respecto de los otorgantes, en el acto constitutivo de la hipoteca se consigne el nombre, apellido y domicilio del deudor y del acreedor, pero no el estado civil,[1]. [1]  [1] Cám. Nac. Civ. Sala H, 24/3/1995, Rev. del Notariado n° 841 pág. 398 y ED 169- 335, con nota aprobatoria de Castro Manuel Horario Hernández, Manuel Horacio [1]

27 Atribución judicial de la vivienda familiar  “La sentencia que atribuye a uno de los cónyuges el uso de la vivienda durante el juicio de divorcio puede ser inscripta si facultativamente lo peticiona el habitador. Ello así, si el juez dispone la inscripción, el registrador no puede oponerse a ella, pues aunque la función calificadora del Registro de la Propiedad Inmueble respecto de los documentos de origen judicial es ampliamente discutida, hay acuerdo en que no puede alcanzar al contenido y alcance de la sentencia[1]. [1]  [1] S.C.Mendoza, sala III, 28/6/1996, G.M.L., ED 172-207, con nota aprobatoria de Capparelli, Doc. Jud. 1996-2-414, con nota aprobatoria de Andorno) [1]

28  “Es válida la cláusula incluida en un acta celebrada en el tribunal, en un juicio por separación de mutuo acuerdo, por el cual uno de los cónyuges se obliga a transferir a un hijo menor un inmueble, con el fin de cumplir su propio deber de mantenimiento; en tal caso, existe un contrato preliminar en favor de un tercero por lo que, en caso de incumplimiento, el hijo está legitimado para demandar para obtener una sentencia constitutiva para que se celebre el contrato definitivo”.  Defensa del demandado: la obligación no tenía valor alguno, pues se trataba de una promesa de donación sobre inmueble hecha por una forma distinta a la escritura pública, forma exigida por la ley ad solemnitatem.  (Corte de Apelaciones de Génova, 27/5/1997)

29 Partición en condominio, sin intervención del ministerio público, cuando existen menores.  “ Cuando la partición se efectúa sobre un único bien hereditario que se adjudica en porciones indivisas coincidentes con las cuotas hereditarias correspondientes a cada partícipe, puede entenderse que se trata de una operación sin trascendencia económica y que los eventuales perjuicios para los hijos son futuros e hipotéticos porque sólo pueden aparecer si durante la minoría de edad de los hijos se procede a la división material o a la disolución de la comunidad formada. Los intereses del cónyuge viudo y de sus hijos menores son paralelos, de suerte que es innecesaria la intervención del defensor judicial y, consecuentemente, el registrador no puede oponerse a la inscripción sólo porque no ha intervenido el ministerio público (Dirección general de los registros españoles 3/4/1995)

30 Conformidad del acreedor hipotecario  El registrador puede observar el título y exigir la conformidad de los acreedores hipotecarios existentes en razón de que el acto cuya inscripción se solicita modifica los porcentuales de unidades en propiedad horizontal por adjudicación de una azotea, antes de carácter común, a una de las unidades funcionales[1] [1]  [1] Cám. Nac. Civ. Sala D, 5/9/1975, Orelle, J. s/Recurso de recalificación, Fides n° 52 pág. 300 [1]

31 Plazo para calificar Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique (art. 9).

32 Ley española 24/2001  Reducción a 15 días. “La calificación realizada fuera del plazo por el registrador titular producirá una reducción de aranceles de un 30%, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente”.

33 Seguridad jurídica y fuentes del derecho registral. Los usos  Aunque el escribano no probó haber realizado la respectiva rectificación ni solicitado el título dentro del plazo legal pertinente, no corre el plazo de 180 días si el registro tampoco probó haber notificado fehacientemente, sin que la costumbre de colocar el título en el casillero de la oficina del ente revista suficiente notoriedad para su aplicación de oficio pues dicho medio si bien tiende a facilitar el trámite interno puede conculcar derechos de los ciudadanos. [1]. [1]  [1] Cám. Civ. y Com. de Rosario, sala I, 9/5/2003, por mayoría (votos de Chaumet y Peyrano), La Ley Litoral 2004 n° 2 pág. 134 [1]

34 Caracteres de la función calificadora:  Es inexcusable.  Es independiente.  Es indelegable.  Es íntegra

35 Un carácter vinculado a la seguridad jurídica: inmutabilidad  Regla: El registrador debe calificar el título cuantas veces vuelva a presentarse siendo indiferente que el cargo sea ocupado por la misma persona o una distinta.  Límites a la regla: título que ingresa mientras está corriendo el plazo de la anotación preventiva.

36  “Si bien el registrador puede rectificar su juicio, expuesto en la nota consignada en el título, en todo o en parte y conformarse con la petición del recurrente, no está autorizado para modificar, ampliar o adicionar con nuevos defectos la calificación mientras no se decida el recurso entablado"

37 Relación con otros principios: Relación con otros principios:  Se relaciona en parte con lo establecido en el art. 3: para que los documentos puedan ser inscriptos, deben “tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales y copias por quien esté facultado para ello”.  Y con lo establecido en el art. 4: “la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.

38 Oportunidades de la calificación registral:  Comienza en la etapa preinscriptoria, con la rogatoria de los certificados (art. 25)  Prosigue con la retroprioridad (art. 5)  Prosigue con la inscripción o anotación, hasta que la misma sea definitiva.

39 Materias a verificar o calificar en relación a las formas extrínsecas:  Competencia en razón de la materia y del territorio del autor del documento.  Formalidades prescriptas para los documentos a inscribir (arts. 997, 998, 999, 1000, 1001, 1002, 1003, 1004 y concordantes).  Formalidades relativas a las certificaciones y legalizaciones de las copias presentadas.  Verificar la inexistencia de prioridades incompatibles con el documento que se pretende inscribir.  Asegurar el respeto del principio del tracto.

40 Consecuencias en el ámbito de la responsabilidad  No puede juzgarse como una actitud negligente la ausencia de normas internas del Registro que dispongan la previa constatación de la autenticidad de los documentos que se le presentan; el registrador no debe investigar cada documento inscribible más allá de las constancias extrínsecas, atenta la presunción de veracidad que emana de los instrumentos públicos, subsistentes hasta la redargución de falsedad[1] [1]  [1] (Cám. Nac. Civil, Sala J, 4/8/1999, Zarantonello c/ Estado Nacional, en J.A. 2001-I-481) [1]

41 Efectos/Resultados de la calificación: Arts. 8 y 9 LRI:  Inscripción Normal  Rechazo del documento.  Inscripción provisional x 180 días  Inscripción definitiva  Nueva inscripción provisional  Inscripto en la fecha  Inscripción condicional.

42 Otros efectos  La inscripción genera un efecto publicitario: oponibilidad a terceros.  Los asientos registrales gozan de presunción de autenticidad (arts. 979 inc. 2, 993 a 995.  En casos de inexactitudes se prevé un procedimiento de rectificación: arts. 34 y 35.

43 Rechazo de la inscripción registral:  Art. 9 inc. b: rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.  Art. 18: “devolverá los documentos que resultan rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo”.  Ejs.: compraventa entre cónyuges, inmueble fuera del comercio, compraventa entre tutor y pupilo, contrato de objeto prohibido.

44 Inscripción provisional:  Es la consecuencia de presentación de documentos con vicios subsanables.  Nulidades relativas y manifiestas.  Los vicios subsanables pueden referirse a la forma del título, a su contenido, o al Registro.  El plazo para subsanar es de ciento ochenta días contados desde la presentación, el que puede ser prorrogado.  La prórroga debe ser solicitada antes del vencimiento. Si fuera después, será considerada como rogación de nueva inscripción provisional.

45 Recursos:  Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiese concedido. Cuando la decisión no fuere rectificada, podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducarán de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia”

46 Impugnaciones  Se enmarca dentro de los actos de jurisdicción voluntaria, por lo que enfrentada a un desacuerdo del interesado, existe una primera instancia de impugnación frente al mismo registro, y luego queda abierta la vía de reclamo a través de la justicia civil. En este aspecto, lo resuelto por el registrador no prejuzga sobre lo que debe resolver el juez civil.

47 Recursos: en general en el País:  Reconsideración: ante el Jefe de Sección.  Recalificación: ante el Director del Registro.  Jerárquico: En Mza: sala administrativa SCJ  Acción Procesal Administrativa (A.P.A.): EN Mza. ante las otra salas de la SCJ

48 Algunas conclusiones:  "Es lógico pensar que la peligrosidad de una institución está en relación directa con su eficacia o su fuerza. Cuanto mayor sea la eficacia y la fuerza de una institución, será tanto más útil si está rectamente aplicada, pero también será tanto más peligrosa si está incorrectamente utilizada"[1]. [1]  [1]DÍEZ PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho Civil patrimonial, Madrid, ed. Tecnos, 1978, t. II, n° 248, pág. 316. [1]

49 Algunas conclusiones:  Buenos registradores favorecerán la seguridad jurídica, estática y dinámica. Malos, provocarán pérdida de fe en el sistema y alejamiento de los destinatarios[2] [2]  [2]GARCIA CALAMARTE Y DE LA VIÑA FERRER, Burocracia y registro de la propiedad, Ponencias y Comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de Derecho Registral, pág. 144. [2]

50 Algunas conclusiones:  Un exceso de calificación atenta contra las finalidades del registro, que además de publicidad, persigue seguridad jurídica y rapidez en el tráfico de inmuebles; consecuentemente, hay acuerdo en que el Registrador no debe entrar en aspectos insignificantes e intranscendentes pues esta actitud propicia el entorpecimiento, la dilación y el innecesario congestionamiento de estas oficinas

51 Algunas conclusiones:  Como en tantas otras cuestiones, "lo ecléctico debe prevalecer en una materia en que algunos retacean y otros exageran“.  “La actitud entorpecedora, a veces, hasta puede fomentar la corrupción”.  (PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Derecho Registral, 3° ed., México, ed. Porrúa, 1992).

52 Bibliografía:  ANDORNO, Luis O. y MARCOLÍN DE ANDORNO, Marta: “Ley nacional registral inmobiliaria”. Hammurabi, Buenos Aires, 1989, p.121 y ss.;  SCOTTI, Edgardo O.; “Derecho Registral Inmobiliario”, Editorial Universidad, Bs.As. 1989;  COGHLAN, Antonio R.; “Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral; Editorial Abeledo - Perrot; Bs. As. 1984; p. 217 y ss.;  LÓPEZ de ZAVALÍA; Fernando J.; “Curso Introductorio al Derecho Registral”; Victor de Zavalia Editor, Bs.As., 1983;  CORNEJO, Américo Atilio; “Derecho Registral”, Editorial Astrea, Bs. As. 1994;  KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída; “Calificación registral de los documentos de origen judicial”; Revista Notarial Nº 917, 1994, p. 71;  ANDORNO, Luis O.; “Función Calificadora del Registro de la Propiedad. Nulidad Absoluta y Manifiesta (art. 9 inc. a) ley 17.801”; J.A. 1992, Tº IV; p. 656;  CERIANI CERNADAS, Juan Cruz; “Calificación Registral. ¿Formas extrínsecas o cuestiones de fondo? Nulidad Absoluta y Manifiesta; Revista del Notariado Nº 831; Oct-Nov-Dic. 1992; p. 846;  PELOSI, Carlos A.; “Delimitación Judicial de las Facultades de Calificación”; Revista del Notariado Nº 736; Julio-Agosto 1974; p. 1473;  GARCÍA CONI, “Encuadre de la Función Calificadora”; Revista del Notariado Nº 780, Nov-Dic. 1981, p. 1979;  CHICO y ORTIZ, José Maria; “El documento público y el Registro de la Propiedad”; Revista Notarial Nº 919, 1994, p. 485;

53 Bibliografía:  LINARES de URRUTIGOITY; Martha y PUJOL de ZIZZIAS, Irene; “Calificación registral de los actos de disposición del Fiduciario”, J.A. 1996, RdN Nº 844, 1996, p. 33  Distracto de Donación: Caso Lucena Cabello: J.A. 1992, T° IV, p. 656; Rev. del Not. N° 831, 1992  1277 CC: Plenario Feidman: E.D. N° 74, 523; Rev. del Not. 1977, N° 754  Inhibición Voluntaria: L.L. 1975 D  J.A. 1974, 124

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