Preventa.

Presentación del tema: "Preventa."— Transcripción de la presentación:

1 Preventa

2 es el único Banco que tiene un producto dirigido a Desarrolladores AUTORIZADOS para financiar vivienda en proceso de construcción, a partir de un crédito otorgado al comprador. Con PREVENTA de Scotiabank podemos financiar hasta el 95% del valor proyectado del inmueble (precio de compraventa) Forma de Disposición: El crédito se dispone a través de ministraciones, de acuerdo al avance de obra Para promocionar el producto de PREVENTA se deberá autorizar el previamente el Desarrollo por parte del Comité Técnico de Scotiabank Preventa

3 El crédito se otorga en máximo 3 ministraciones, una vez alcanzados los avances de obra predefinidos
De preferencia el avalúo se practicará, cuando se haya alcanzado el nivel mínimo de avance de obra para la primera ministración Es necesario elaborar un dictamen técnico por cada casa o departamento a financiar Se tienen prestablecidos los formatos para la presentación del presupuesto de obra considerando la utilidad del desarrollador para no castigar el porcentaje de financiamiento del crédito. Condiciones Tecnicas

4 Cuando se trate de vivienda horizontal, el crédito puede firmarse inclusive aún cuando no se tengan los avances de obra mínimos En caso de que el crédito sea con Apoyo Infonavit, sólo se podrá firmar el crédito cuando el avance de obra sea el requerido para efectuar una ministración. A partir de que se entregue la primera ministración el desarrollador tendrá hasta 12 meses para terminar la construcción del inmueble. Condiciones Tecnicas

5 30% de avance (obra negra) 80% de avance (obra blanca)
Programa para Preventa Firma del crédito Avance de obra 0% 1ª ministración 40% del crédito 2ª ministración 3ª ministración 20% del crédito 30% de avance (obra negra) 60% de avance (obra gris) 80% de avance (obra blanca) Terminación de Obra El pago del Dictamen Técnico considera 5 visitas: 1, para la realización del dictamen, al momento de la originación del crédito. 3, para la supervisión de avances de otra y otorgamiento de ministraciones. 1, para determinar la terminación de obra.

6 Ejemplo Avance de Obra 0% 60% 80% 30% 100%
Ejemplo gráfico de la aplicación para casas Supuestos Valor de venta: $1’000,000 Valor del terreno: $200,000 Valor de construcción: $800,000 (incluye utilidad) Crédito: $900,000 Ejemplo valor de construcción $240,000 $480,000 $640,000 Avance de Obra 0% 60% 80% 30% 100% Dictamen Técnico Firma del Crédito 1ª ministración $360,000 (acumulado $460,000) 2ª ministración $360,000 (acumulado $820,000) 3ª ministración $180,000 (acumulado $1’000,000) a partir de la entrega de la 1ª ministración, el período máximo para la terminación de obra es de 12 meses

7 Avance de obra 30% Del Edificio de avance Del Departamento
Proyecto y permisos Gastos generales Preliminares y cimentación Muros, dalas y castillos perimetrales Estructura de concreto y acero Pisos, entrepisos y azotea Acometidas generales Captación pluvial y drenaje Trazo de circulaciones exteriores Albañilería áreas comunes Del Departamento Del Area Común

8 60% de avance Del Edificio Del Departamento Del Area Común
Instalación eléctrica (acometida al departamento) Instalación hidrosanitaria (acometida al departamento) Cancelería y cristal Instalaciones especiales (hidroneumático) Muros, dalas y castillos divisorios Recubrimientos (acabados) Acabados en pisos Carpintería y cerrajería (puerta principal) Instalación eléctrica (ramaleo y salidas) Instalación hidrosanitaria (ramaleo y salidas) Cancelería y cristal (departamento cerrado) Jardinería Iluminación exterior Barda perimetral y caseta de vigilancia Equipamiento urbano Del Departamento Del Area Común

9 80% de avance Del Departamento Instalación eléctrica (accesorios)
Instalación hidrosanitaria (boiler, muebles y accesorios) Carpintería y cerrajería (closets, alacenas, muebles fijos, picaporte en puertas) Cancelería y cristal (canceles sanitarios) Instalaciones especiales

10 100% de avance Del Edificio Del Departamento y Del Area Común
Acabados y obras complementarias Limpieza y resanes Del Area Común

11 Avance de obra en Casas 30% de avance 60% de avance
Proyecto y permisos Gastos generales Preliminares y cimentación Muros, dalas y castillos Estructura de concreto y acero Instalación eléctrica (ramaleo y salidas) Instalación hidrosanitaria (ramaleo y salidas) Pisos (firme de concreto al 100% Recubrimientos (aplanados al 100%, acabados en áreas húmedas) Azoteas al 100% 60% de avance

12 80% de avance Pisos (acabados en sala, comedor, recámaras Recubrimientos (acabados en muros) Muebles de baños y cocinas (instalados) Carpintería y cerrajería (puerta principal y de intercomunicación) Cancelería y cristal (inmueble cerrado) Carpintería y cerrajería (closets, alacenas, picaportes en puertas de intercomunicación) Instalación eléctrica (accesorios Instalación hidrosanitaria (boiler, lavadero, manerales y regaderas) Cancelería y cristales (canceles de baños) Instalaciones especiales, Acabados y obras complementarias Limpieza y resanes al 100% 100% de avance

13 Condiciones jurídicas
Tener constituido el régimen de propiedad en condominio Las boletas prediales deben estar individualizadas Se establecen dos contratos: Un contrato de compraventa Un contrato de obra a precio alzado o prestación de servicios de construcción entre el desarrollador y el cliente para garantizar la terminación de la obra y pago de la misma Condiciones jurídicas

14 Beneficios Cliente Escriturar en preventa otorga un ahorro considerable en gastos notariales (puede variar dependiendo de la legislación de cada entidad federativa Al escriturar en preventa se aseguran las condiciones vigentes del crédito (tasa, plazo) durante toda la etapa de construcción del inmueble. El precio del inmueble es más bajo en preventa, lo cual es atractivo para el cliente. El costo financiero es solamente sobre el monto ministrado.

15 Beneficios Desarrollador
Reducción de costos financieros durante la etapa de construcción. Aseguran la venta del inmueble desde la etapa de construcción Obtención de recursos frescos durante la etapa de construcción.

16 Ventajas de Preventa Herramienta de Ventas con Desarrolladores
Se establece una relación de largo plazo con desarrolladores, ya que les permite desplazar su producto de una manera más eficiente No hay competencia en este producto Scotiabank es la única Institución Financiera que tiene este producto

17 Qué pasa si el cliente dejara de pagar cuando se esta realizando la construcción de la vivienda?
El Banco dejaría de otorgar las ministraciones para la construcción del inmueble. Sin embargo el riesgo es mínimo y todas las partes lo comparten, ya que el banco se quedaría con una garantía incompleta, el cliente con el inmueble inconcluso Además de que ésta situación es poco probable ya que el cliente evidentemente estaría cuidando su patrimonio. Las estadísticas muestran que muy pocos cliente dejan de pagar su crédito hipotecario en los primeros meses Posibles opciones de salida Existe también la posibilidad de una sustitución de deudor en este caso. El desarrollador puede optar por pagar el crédito y quedarse con la vivienda previo acuerdo con el cliente. Preguntas Frecuentes

18 Que certeza se tiene de que el cliente no desviará los recursos de las ministraciones subsecuentes?
Se firma una carta en donde el cliente faculta al Banco para abonar los recursos directamente al desarrollador. Lo ideal es que desarrollador esté obligado a abrir una cuenta con SB, sin embargo o podemos abonarle las ministraciones a cualquier otro banco? Que tipo de cuenta debería abrir? Y como vinculamos a la sucursal con el desarrollador para dar una atención mas personalizada? Cuando el desarrollo lo proponga el broker valdría la pena que el broker coordine la visita del gerente al desarrollo. Que ocurre si se agotan las 5 visitas incluidas en D.T. ? A algunos compradores no les atrae comenzar a pagar mensualidades de interés cuando aun no pueden gozar el inmueble, y temen que el constructor no finalice la obra en el plazo pactado. Asumimos algún riesgo si se sugiere al constructor que cubra las mensualidades del crédito ministrado durante la etapa de la construcción? Se ha considerado pagar el 100% de la comisión al broker a la firma o a la 1er ministración del crédito?, considerando que en preventa esta casi asegurado que se concluya el proceso de la construcción. Preguntas Frecuentes

19 Costos del Crédito Comisión por apertura Desde el 0% Avalúo
Dictamen Técnico 1% (uno por ciento) sobre el Presupuesto de Obra, con tope máximo de $18,000 (el que resulte menor). Costos del Crédito

20 Adquisición de vivienda en proceso de construcción
Políticas de Preventa Destino Adquisición de vivienda en proceso de construcción Edad mínima 25 años Edad máxima Debe cumplirse con las siguientes 2 reglas: 1.- La edad del solicitante debe ser menor a 65 años 2. La suma de la edad más el plazo no debe ser mayor a 75 años Monto máximo $5,000,000 Monto mínimo $250,000 Ingresos mínimos $10,000 TDSR máximo Depende del Perfil del Cliente RPI máximo Valor mínimo del inmueble DF, GDL y MTY $500,000 (Este no) Resto de la Rep. $400,000 Aforo máximo Depende del Perfil y la actividad del cliente. Ver tabla

21 Formatos

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23 Dictamen técnico PRESUPUESTO DE OBRA TIPO. CONSIDERACIONES DE LLENADO.
1.ESTE FORMATO DEBERÁ SER LLENADO POR EL RESPONSABLE DE OBRA (ARQUITECTO, ING CIVIL, ING MUNICIPAL, O TÉCNICO EN CONSTRUCCIÓNO PERSONAL TÉCNICO QUE ASESORE AL CLIENTE) 2. ACORDE A LOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS, EL RESPONSABLE DE OBRA PUEDE MODIFICAR LOS CONCEPTOS REFERIDOS EN ESTE PRESUPUESTO TIPO. 1.ÚNICAMENTE LLENAR LOS ESPACIOS MARCADOS CON AMARILLO FORMATO DE PRESUPUESTO DE OBRA NO. 2 PRESUPUESTO DE OBRA TIPO. CLIENTE: FOLIO: UBICACIÓN DEL INMUEBLE: NOMBRE RESPONSABLE DE OBRA: TEL. DE CONTACTO RESPONSABLE OBRA: OFICINA: MÓVIL. 0.00 GASTO GENERALES UNIDAD CANTIDAD P.U. IMPORTE 0.01 Licencia de construcción LOTE $ 0.02 Conexión a la red municipal de agua potable 0.03 Conexión a la red municipal de alcantarillado 0.04 Acometida energía eléctrica 0.05 Proyecto ejecutivo (planos arquitectónicos, estructurales, de acabados, instalaciones, etc)

24 APLICA SÓLO PARA PREVENTA
Dictamen técnico APLICA SÓLO PARA PREVENTA SÓLO EN LOS CASOS DE PREVENTA Y PREVENTA NO RESIDENTES, SERÁ NECESARIO SEPARAR LOS RUBROS QUE SE REFIEREN A INDIRECTOS Y UTILIDADES, EN ESTE RUBRO APLICA LOS GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN Y SERÁ NECESARIO REFERIR EL VALOR FINAL DEL INMUEBLE QUE INDIQUE EL DESARROLLADOR DE VIVIENDA: LOS PORCENTAJES DE INDIRECTOS Y UTILIDADES SE DEBEN SUSTENTAR CON EL ANÁLISIS CORRESPONDIENTE REALIZADO POR LA COMPAÑÍA CONSTRUCTORA / COMERCIALIZADORA, EL ÁREA DE AVALÚOS REVISARÁ EL ÁNALISIS Y PODRÁ, EN SU CASO, CUESTIONAR LOS PORCENTAJES REFERIDOS. SUB TOTAL PRESUPUESTO: INDIRECTOS $ UTILIDADES TOTAL PRESUPUESTO CRÉDITOS DE PREVENTA

25 Descubre lo que puedes lograr