Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria

Presentación del tema: "Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria"— Transcripción de la presentación:

1 Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria
Segunda jornada de capacitación Impacto del nuevo Código en la actividad inmobiliaria Azul – 24/09/2015 Mariano Esper Abogado

2 Contenido de la jornada
Sugerencias generales aplicables a los instrumentos inmobiliarios Autorizaciones de venta Señal Reserva inmobiliaria Conformidades de reserva

3 Contenido de la jornada
Compraventa inmobiliaria Boleto de compraventa Compras en comisión Prehorizontalidad Cesiones de derechos

4 Estructura del nuevo Código
El CCC está compuesto por un Título Preliminar y seis Libros Título Preliminar (arts. 1-18) Libro I “Parte general” (arts ) Libro II “Relaciones de familia” (arts ) Libro III “Derechos personales” (arts ) Libro IV “Derechos reales” (arts ) Libro V “Transmisión de derechos por causa de muerte” (arts ) Libro VI “Disposiciones comunes a los derechos personales y reales” (arts )

5 Sugerencias generales para los instrumentos inmobiliarios (1)
Nueva terminología: locación, canon locativo, reglamento de propiedad horizontal, uniones convivenciales, etcétera Remisiones normativas: adecuarla al articulado vigente Título de los instrumentos: regla del art. 1127, CCC

6 Sugerencias generales (2)
Unificar las denominaciones: de las partes, de la cosa vendida o arrendada, etc. Acreditar la representación invocada: arts. 358 y ss., y particularmente, 362 y ss. Adecuar la redacción en los casos de nombres de fantasía Cantidades y cifras: en letras y números

7 Sugerencias generales (3)
Domicilios especiales de las partes: Importancia y efectos Regulación en el art. 75 Utilizar la expresión “y/o” para referirse a hechos, situaciones o circunstancias conjuntas o alternativas Emplear la expresión “acuerdo por escrito”, en sustitución de “acuerdo expreso” o “conformidad expresa”

8 Sugerencias generales (4)
Precaución con el uso de referencias genéricas del estilo: “a criterio exclusivo de”, “según discreción de”, “facultad ampliamente concedida a”, y similares Incluir la cláusula que fija la “mora automática y de pleno derecho” en caso de incumplimiento de tal o cual obligación, o de todas las obligaciones Recordar la vigencia de la ley de Prevención de la Evasión Fiscal, en lo referente a pagos en efectivo

9 Autorizaciones de venta
Denominaciones usuales Ausencia de regulación concreta en el nuevo Código Normas sobre corretaje: Arts a 1355 Decreto-ley /1973 de Martilleros Art. 77, ley Normas locales: ley de PBA Forma libre

10 Contenido de la Autorización (1)
Identificación del comitente: art. 1347, inc. a) Individualización del inmueble objeto del contrato Indicación del negocio que se pretende celebrar: una o varias alternativas Condiciones de la venta: moneda; precio total y forma de pago; plazos de pago, etc.

11 Contenido de la Autorización (2)
Plazo: Prórrogas, renovaciones: recomendaciones para su redacción Irrevocabilidad: consecuencias Facultades del corredor: Ofrecer el inmueble al público Recibir señas, reservas, etc. Representar al comitente, firmar boleto de compraventa, etc. (art. 1349, inc. b], CCC, y art. 34, inc. a], dec.-ley /1973) Obligación de información periódica

12 Contenido de la Autorización (3)
Pacto de exclusividad: Concepto Contenido Ausencia de tratamiento legal específico Consecuencias de su incumplimiento: sugerencias para incorporar en las autorizaciones Estado físico y de ocupación del inmueble Condiciones jurídicas del bien raíz y del comitente

13 Contenido de la Autorización (4)
Cuestiones vinculadas con el pago de servicios públicos y tributos Indicar las fechas de la entrega de la posesión y escrituración Retribución del corredor: monto y fecha de pago. Aspectos clave a tener en cuenta

14 Contenido de la Autorización (5)
Gastos: quién debe abonarlos Falta de pago de la retribución o de los gastos: mora automática, multas o penalidades consecuentes Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)

15 Contenido de la Autorización (6)
Asentimiento conyugal / conviviente: precauciones (arts. 456, 470 y 522, CCC) Domicilios especiales: art. 75 Competencia judicial / arbitral. Regulación del arbitraje como contrato en el nuevo Código (arts y ss.)

16 Señal (1) Régimen anterior:
Código Civil: arts y 1202, seña penitencial Código de Comercio: art. 475, seña confirmatoria Ubicación en el nuevo Código: arts y 1060

17 Señal (2) Características del nuevo régimen:
Terminología: señal o arras Unificación del régimen en materia de señal Objeto de la señal: dinero o cosas muebles Carácter confirmatoria de la seña Pacto contrario expreso: facultad de arrepentimiento

18 Efectos jurídicos de la señal
Seña confirmatoria: Principio de ejecución del contrato Imposibilidad de arrepentirse Incumplimiento contractual: responsabilidad integral Seña penitencial: Posibilidad de arrepentirse Pérdida de lo entregado o restitución doblada ¿Mayores daños y perjuicios?

19 Reserva inmobiliaria (1)
Nuevo Código: ausencia de tratamiento específico Aplicación de las normas sobre oferta: arts. 971 a 983 Precaución con la nueva figura de los acuerdos parciales prevista en el art. 982

20 Reserva inmobiliaria (2)
Se trata de una oferta: Irrevocable durante el plazo de su vigencia Garantizada con la suma entregada en el acto Notificar la aceptación al ofertante y que la aceptación sea recibida por aquél (art. 980, inc. b]) ¿Cómo se comunica la aceptación? Validez de medios electrónicos

21 Los acuerdos parciales
Regulación en el art. 982 La figura de los “acuerdos parciales” sobre elementos esenciales particulares (art. 982): Recepción de la teoría de la punktation Efectos decisivos en el ámbito negocial En caso de duda, no hay contrato Minutas o borradores

22 ¿Cómo prevenir acuerdos parciales? (1)
Primera cuestión: ¿es válido establecer condiciones al respecto? Indicar que solo habrá contrato en caso de: Acuerdo completo y pleno Sobre todos los elementos y aspectos del negocio que se está celebrando Tanto principales como secundarios o accesorios Entre otros, relativos a: cosa, precio, moneda, garantías, seguros, responsabilidades, aspectos tributarios, gastos y honorarios de la operación, retribución del corredor, etcétera

23 ¿Cómo prevenir acuerdos parciales? (2)
Otra opción: exigir la suscripción del contrato para considerarlo perfeccionado (solemnidad voluntaria: art. 284) Las obligaciones o prestaciones no pueden exigirse hasta que no haya acuerdo pleno y completo

24 Contenido de la reserva inmobiliaria (1)
Replicar numerosas cuestiones indicadas en la autorización Datos del reservante / ofertante Negocio objeto de la reserva: compra, alquiler, etcétera Individualización del inmueble

25 Contenido de la reserva inmobiliaria (2)
Condiciones de la reserva-oferta: Precio: monto, forma y lugar de pago, etcétera Moneda extranjera: aspectos clave Condiciones físicas y jurídicas del inmueble Servicios públicos y tributos Boleto de compraventa Escrituración: designación de escribano, honorarios, gastos, etcétera

26 Contenido de la reserva inmobiliaria (3)
Plazo de la reserva Cuestiones esenciales que es posible pactar: Prohibición de subarrendar y ceder ¿No introducir animales o mascotas? Obligación de no comercializar el inmueble durante la vigencia de la reserva

27 Contenido de la reserva inmobiliaria (4)
Retribución y gastos del corredor: mora automática, consecuencias en caso de incumplimiento Notificación de la aceptación o rechazo de la reserva-oferta: modos, efectos Posibilidad de exigir refuerzos de reserva

28 Contenido de la reserva inmobiliaria (5)
Restitución de la reserva en determinadas hipótesis Domicilios especiales del reservante y del corredor Competencia judicial / arbitral

29 Conformidad de reserva (1)
Concepto Ausencia de regulación específica: se aplican las normas sobre aceptación de los contratos (arts. 971 y ss.) Instrumentación: en el mismo documento o en instrumento separado

30 Conformidad de reserva (2)
Ratificación de la retribución a pagar al intermediario Asentimiento del cónyuge o conviviente: arts. 456 y 522 Notificación al reservante: art. 980, inc. b)

31 Refuerzo de reserva Concepto y función negocial
Naturaleza jurídica: pago parcial Efectos

32 Compraventa El contrato se regula en los arts. 1123 a 1171
Unificación del régimen de la compraventa civil y comercial Estructura del capítulo: disposiciones generales, compraventa de cosas muebles, pactos y boleto de compraventa

33 Precio (1) Precio determinado y compatible con ley 23.928
Modalidades de precio autorizadas (art. 1133): Suma determinada: moneda nacional o extranjera Fijación por un tercero: fijación por el juez si el tercero no quiere o no puede Referencia a otras cosas ciertas. Posibilidad de encubrir cláusulas de estabilización monetaria “En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo”

34 Precio (2) Precios ajustados por índices determinados:
Redacciones usuales Invalidez de tales acuerdos (arts. 7 y 10, ley ) Precio mixto: moneda nacional + moneda extranjera Validez Impacto impositivo en algunas jurisdicciones Advertencia con relación a los recibos de pago

35 Precio (3) Precio mixto: dinero + entrega de cosa
Viabilidad Permuta mixta o con saldo Régimen del art. 1126 Consecuencias de calificar al acto como permuta: La prestación de debida son cosas Ambos contratantes son compradores y vendedores Garantes de saneamiento Gastos por partes iguales, salvo pacto contrario Tratamiento impositivo dispar

36 Obligaciones en moneda nacional
Régimen originario del Código Civil: obligación dineraria Régimen jurídico luego de la reforma de la ley de Convertibilidad del Austral (1991) Rígido nominalismo: art. 7, ley , y art. 619, Cód. Civil

37 Obligaciones en moneda extranjera
Régimen originario del Código Civil: obligación de dar cantidades de cosas Régimen jurídico luego de la reforma de la ley de Convertibilidad del Austral: obligación dineraria Rígido nominalismo: art. 7, ley , y art. 619, Cód. Civil

38 Las obligaciones de dar dinero en el nuevo Código
Normas aplicables: arts. 765 a 772 Concepto de obligación de dar dinero (art. 765): “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación”

39 Moneda nacional Obligaciones de dar moneda de curso legal (art. 766):
“El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada” Coordinación entre el art. 766 y el art. 7, ley : “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada”

40 Moneda extranjera Régimen previsto en el art. 765, segunda parte:
“Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”

41 Aspectos destacados del nuevo régimen
La obligación será considerada como de dar cantidades de cosas: trigo, café, soja, combustibles Posibilidad de cancelar la obligación por su equivalente en moneda de curso legal Indemnización integral en caso de incumplimiento, no reducida a intereses como en el caso de las obligaciones de dinero Efectos sobre la compraventa: ¿se transforma en permuta?

42 Contratos exceptuados de la regla general del art. 765
Depósito: arts y 1367 Depósito bancario: art. 1390 Préstamo bancario: art. 1408 Descuento bancario: art. 1409 Mutuo: arts y 1527

43 Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera (1)
Cláusula “de solvencia” de la parte adquirente Cláusula de moneda extranjera como “condición esencial” del negocio Cláusula de asunción del riesgo cambiario

44 Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera (2)
Cláusula de renuncia a invocar la teoría de la imprevisión o a alegar otros institutos jurídicos. Precaución con lo dispuesto por el art. 944 Cláusula de pago con títulos públicos o con pesos para adquirir títulos públicos

45 Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera (3)
Cláusula de pagos en pesos Cláusula relativa al art. 765 Aplicación de las cláusulas mencionadas en los contratos por adhesión y en los contratos de consumo

46 Cláusula “de solvencia” de la parte adquirente
Redacciones usuales: “La parte adquirente declara que realmente posee en el país la cantidad de divisas necesarias para atender el pago de las cuotas de precio convenidas en este contrato” “La parte adquirente manifiesta en forma expresa tener en su poder el dinero físico en la divisa norteamericana en cantidad suficiente para cancelar la operación que por este acto se instrumenta”

47 Cláusula de moneda extranjera como “condición esencial”
Redacciones usuales: “El pago del precio establecido en este contrato deberá efectuarse inexcusablemente en la moneda dólar estadounidense pactada, como condición del presente convenio” “El precio se fija en forma exclusiva y como condición esencial de esta operación en moneda dólar estadounidense, por haber sido libremente convenido entre las partes como condición del presente contrato, debiéndose realizar los pagos en dólares estadounidenses billete sin restricciones y de libre disponibilidad”

48 Cláusula de asunción del riesgo cambiario (1)
Redacciones usuales: “La parte adquirente declara conocer cabalmente la situación existente con relación a la moneda dólar estadounidense y las restricciones para su adquisición en el mercado cambiario y asume íntegramente el riesgo cambiario de esta operación”

49 Cláusula de asunción del riesgo cambiario (2)
“La parte adquirente toma expresamente a su cargo el eventual riesgo cambiario que esta operación implica” “La parte deudora conoce el alcance de la obligación asumida en este acuerdo”

50 “La parte adquirente renuncia a invocar el art. 765”
Cláusula de renuncias a invocar la teoría de la imprevisión u otras figuras jurídicas Redacciones usuales: “La parte adquirente renuncia en forma expresa e irrevocable a invocar la teoría de la imprevisión, la teoría del abuso del derecho, el enriquecimiento sin causa, la pesificación de la obligación o cualquier otro instituto previsto o no por la ley o por la jurisprudencia y que esté vigente en la actualidad o se establezca en el futuro para pretender la revisión de lo pactado, una disminución o reajuste del precio fijado en forma definitiva en este contrato” “La parte adquirente renuncia a invocar el art. 765”

51 Cláusula de pago con títulos públicos
Redacción usual: “En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el pago del precio en dólares estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la cantidad de títulos públicos de la República Argentina en cualquiera de sus clases y series, a elección del acreedor, cuya venta en el mercado de Nueva York, Zürich o Montevideo, le permita adquirir al acreedor en ese mismo mercado la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesaria para cancelar, libre de todo gasto, impuesto y/o comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse”

52 Cláusula de pago con pesos para adquirir títulos públicos
Redacciones usuales: “En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el pago del precio en dólares estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la cantidad suficiente de pesos necesaria para adquirir en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires o en el Mercado Electrónico Abierto la cantidad de títulos públicos de la República Argentina en cualquiera de sus clases y series, a elección del acreedor, para que vendidos en el mercado de Nueva York permita adquirir al acreedor en ese mismo mercado la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesaria para cancelar, libre de todo gasto, impuesto y/o comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse. Se considerarán válidas las cotizaciones publicadas en XX periódicos especializados”

53 Cláusula de pago con pesos
Redacción usual: “En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el pago del precio en dólares estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la cantidad suficiente de pesos necesaria para adquirir en Montevideo la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesaria para cancelar, libre de todo gasto, impuesto y/o comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse”

54 Cláusulas relativas al art. 765
Renuncia a invocar el art. 765 El deudor se somete a la aplicación del art. 766 Se pacta como obligación alternativa irregular, concediéndose al acreedor la elección (art. 782) Aplicación de la ley internacional (art. 2561) para los ciertos contratos Posible aplicación del “argentino oro” (ley 1.130)

55 Obligaciones de las partes
Del vendedor (arts y 1138): Transferir la propiedad de la cosa Poner a disposición la documentación pertinente Prestar toda cooperación para que la transferencia se concrete Pagar el estudio de títulos, mensura y tributos que graven la venta Del comprador (art. 1141): Pagar el precio Recibir la cosa y la documentación pertinente Pagar el testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta

56 Pactos en la compraventa
Cláusulas de inenajenabilidad: art. 1972 Pactos de retroventa, de reventa y de preferencia: Regulación en los arts y ss. Conceptos Aplicables a muebles e inmuebles Plazos máximos: 5 años (inmuebles) y 2 años (muebles), desde el contrato Efectos según que se trate de cosas registrables o muebles no registrables: art. 1166

57 Boleto de compraventa (1)
Tratamiento escaso e inorgánico de la materia en los arts y 1171 No se adopta una posición concreta sobre la naturaleza jurídica del boleto Las complicaciones derivadas del plazo de un año: art. 994

58 Boleto de compraventa (2)
Requisitos para oponer el boleto en caso de: Medidas cautelares sobre el inmueble vendido: art. 1170 Concurso o quiebra del vendedor: art. 1171

59 Asentimiento en el boleto
Matrimonio: protección de la vivienda familiar (art. 456) y régimen de comunidad (art. 470) Uniones convivenciales: protección de la vivienda familiar (art. 522) Régimen de protección de la vivienda (arts. 244 y ss.)

60 La vivienda familiar Concepto general
La vivienda familiar en el matrimonio (art. 456) y en las uniones convivenciales (526) Asentimiento para “disponer de los derechos” sobre la vivienda familiar Diferencia con el régimen de la vivienda (ex bien de familia), regulado en los arts. 244 y ss.

61 Compras en comisión (1) Figura regulada genéricamente en el art. 1029, CCC Posibilidad abierta en los contratos, excepto: Si el contrato no puede ser celebrado por representantes La determinación de los sujetos contratantes es indispensable Supuestos en que hay comitente y casos en que se actúa sin comitente

62 Compras en comisión (2) Comunicación de la aceptación del tercero:
Plazo:15 días desde la celebración del contrato, salvo pacto en contrario; Forma de la comunicación Sujeto que debe comunicar. Prever diversas hipótesis Efectos jurídicos durante el período intermedio y luego de la comunicación

63 Cláusula de compra en comisión (1)
Determinar el plazo dentro o hasta el cual el contratante debe comunicar quién es el tercero Precisar quién comunica la aceptación del tercero Indicar la forma de la comunicación

64 Cláusula de compra en comisión (2)
Establecer el domicilio adonde debe ser comunicado Fijar posibles restricciones respecto de quién puede ser el tercero aceptante: equis persona, etcétera Determinar los efectos de la comunicación y qué sucede en el ínterin

65 Prehorizontalidad (1) Se derogan las leyes de Prehorizontalidad y de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad Regulación en los arts a 2072: no hay obligación de inscribir los boletos Supuestos excluidos del régimen de prehorizontalidad

66 Prehorizontalidad (2) Se aplica a contratos sobre UF previos a la afectación a propiedad horizontal Constitución de seguro obligatorio: Por parte del titular de dominio A favor de los adquirentes En caso de fracaso de la operación Reintegro de cuotas abonadas más interés retributivo Consecuencias del incumplimiento por el titular

67 Cesión de derechos (1) Regulación separada de la cesión de derechos (arts y ss.), la cesión de deudas (arts y ss.) y la cesión de la posición contractual (arts y ss.) Notificación al deudor cedido: Regulada en el art. 1620 Pactar quién notifica Plazo de la notificación Consecuencias de la notificación Consecuencias de la falta de notificación

68 Cesión de derechos (2) Garantía de evicción y garantía de solvencia del deudor cedido Cesión de la posición contractual (arts a 1640): Concepto Conformidad a la cesión Relaciones entre cedente y contratante cedido Requisitos para mantener la acción contra el cedente Recaudos para mantener las fianzas y garantías en caso de cesión

69 MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN!!
Mariano Esper Abogado