Los sistemas públicos de ejecución urbanística VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS EN LOS PROYECTOS DE EXPROPIACIÓN Y REPARCELACIÓN.

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1 Los sistemas públicos de ejecución urbanística VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS EN LOS PROYECTOS DE EXPROPIACIÓN Y REPARCELACIÓN

2 Marco legal de aplicación SISTEMAS DE EJECUCIÓNREGULACIÓN Expropiación Art. 36 LRSV98 Art.127.1 LOTC99 Cooperación Propietarios no participantes en soc. cap. mixto Art. 120 LOTC99 ReparcelaciónArts. 85 y 86 LOTC99

3 Criterios para la reparcelación Arts. 85 y 86 LOTC99 –Objeto Bienes y derechos aportados Fincas resultantes –Criterios de valoración Unanimidad –Criterios voluntariamente establecidos: Valoración estimativa Sin unanimidad – Ley 6/98

4 Criterios para la reparcelación Arts. 85 y 86 LOTC99 –Circunstancias Uso, edificabilidad Situación, características Grado de urbanización Destino de las edificaciones –Monetarización de derechos Cuantía insuficiente para finca independiente Reparcelación económica

5 Criterios para la reparcelación Arts. 85 y 86 LOTC99 –Elementos sujetos a valoración Suelo Bienes y derechos indemnizables –Vuelos »Plantaciones »Instalaciones »Construcciones –Derechos: art. 99 RGU-LS76 »Derechos reales »Derechos arrendaticios »Traslado y extinción de actividades económicas

6 Valoración de suelo Ley 6/1998 y Ley 10/2003 Urbanizable sectorizado (art. 27.2): - VRB €/m2c x Aprovechamiento m2c - VUB €/m2s x S suelo m2s Urbano sin urbanización consolidada (art.28.1): - VRB €/m2c x Aprovechamiento m2c - VRC €/m2c x Aprovechamiento m2c

7 Normas Técnicas Valoración Catastral (R.D. 1020/1993) Valoración del suelo VR €/m 2 c x e m 2 c/m 2 s = VU €/m 2 s POLIGONO VRB x e p = VUB Pormenorización Pormenorización CALLE VRC x e c = VUC Coefs. Coefs. A-B A-B-C-D-E-F-G PARCELA VRP VUP

8 Valoración de suelo Ley 6/1998 PONENCIA DE VALORES:  Inexistencia  Pérdida de vigencia  Inaplicabilidad  Suelo urbanizable (Ley 10/2003): Método residual dinámico Orden ECO/805/2003  Suelo urbano: Método residual

9 Valoración de suelo Ley 6/1998 Pérdida de vigencia de ponencias: - Art. 7 R.D.-L. 5/1997: 10 años - Art. 10.2 Ley 48/2002 del Catastro: Modificación por diferencias sustanciales de Vponencia/Vmercado

10 Método residual estático Vv = Vs + Vc + G + B Vs = Vv – Vc – G – B

11 Método residual estático R.D. 1020/1993 Vv = Vs + Vc + G + B G + B = 0,4 Fl (Vs + Vc) Vv = (Vs + Vc) 1,4 Fl Vs = Vv/1,4Fl - Vc

12 Deducción de gastos de urbanización Art. 30 Ley 6/1998 Valores de repercusión catastrales: Gastos ya deducidos Método residual: Vs = [Vv/1,4Fl – Vc] - Cu

13 Ejemplo de aplicación Vr = Vv/1,4Fl – Vc Vv = 1.540 €/m2c Vc = 570 €/m2c Fl = 1 Aprovechamiento subjetivo = 0,25 m2c/m2s Vr = 1.540/1,4 – 570 = 530 €/m2c Vsu = 530 €/m2c x 0,25 m2c/m2s = 132,5 €/m2s

14 Ejemplo de aplicación Deducción costes urbanización art. 30 LRSV98 Vs = [Vv/1,4Fl – Vc] - Cu Ejecución material urbanización...................... 30 €/m2s Costes financieros: 20% s/ 30 €/m2s....................6 €m2s Costes gestión/promoción: 10% s/ 20 €/m2s......3 €/m2s Indemnizaciones:..................................................1 €/m2s Total costes urbanización..................................40 €/m2s Vs = 132,5 €/m2s – 40 €/m2s = 92,5 €/m2s

15 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO Orden ECO/805/2003 Arts. 36 a 39 E j S k VA =  ------------ -  ----------- (1 + i) tj (1 + i) tk VA = Valor actual del suelo E j = Cobros previstos en el momento J S k = Pagos previstos en el momento K t j = Número de períodos de tiempo hasta que se produce cada uno de los cobros t k = Número de períodos de tiempo hasta que se produce cada uno de los pagos i = Tipo de actualización elegido

16 OBRASINSTALACIONESSEMBRADOSPLANTACIONESEDIFICIOSDERECHOSREALES DERECHOS ARRENDATICIOS LEY 6/1998 ART. 31.1 ART. 43 LEF LEY 6/1998 ART. 31.2 R.D.1020/93 LEY 6/1998 ART. 32 ART. 42 LEF ART. 10.2 TRLITP LEY 6/1998 ART. 32 ART. 44 LEF URBANAS RUSTICAS URBANAS RUSTICAS D.A.2ª D.A.2ª LAU 1994 LAR 49/2003 LAU 1994 LAR 49/2003 ART. 43 LEF ART. 43 LEF ART. 43 LEF ART. 43 LEF Valoración de bienes y derechos distintos del suelo

17 Indemnizaciones por traslado de actividad (I) Gastos de sustitución: ejecución de obras Gastos apertura negocio: - honorarios proyecto/dirección obra - impuesto construcciones, i. y o. - tasas licencias obra y apertura, etc. Gastos primer establecimiento: - acometidas de servicios - conexión de líneas

18 Indemnizaciones por traslado de actividad (II) Indemnización empleados: salarios Indemnización lucro cesante temporal: beneficio medio tres últimos años Pérdida clientela Pérdida elementos no trasladables Gastos traslado: - transporte mobiliario y mercancías