PRESENTACION GENERAL El precio de una vivienda, Ph, es función de las características que posee: Sh= caracteristicas estructurales: superficie, # de baños,

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2 PRESENTACION GENERAL El precio de una vivienda, Ph, es función de las características que posee: Sh= caracteristicas estructurales: superficie, # de baños, m^2 de jardin, etc. Nh= características del vecindario: # comercios, colegios, centros recreativos, distancia a centros comerciales, etc. Xh= características ambientales del entorno: calidad de aire, calidad de agua, proximidad a parques, etc.

3 US$ dB X1 X2 a RELACION PRECIO DE LA VIVIENDA Y DAÑO AMBIENTAL

4 PRESENTACION GENERAL Una vez especificada la función, su derivada parcial con respecto a una cualquiera de las características indicará la disposición a pagar marginal a pagar por una unidad adicional de la misma: su precio implícito

5 ESTIMACION DE LA FUNCION La función se estima llevando a cabo una regresión entre el precio observado de las viviendas y las características mencionadas. Se escogerá aquella función que tenga el mejor ajuste. La especificación de la función es un problema. Pueden haber funciones lineales y no lineales

6 FUNCIONES LINEALES Implica que los precios implícitos de las diferentes características permanecerían constantes cualquiera fuese el nivel de partida de la misma. En otras palabras, el “precio” de un incremento determinado en el nivel de ruido( el perjuicio que genera) sería el mismo en una situación de tranquilidad relativa que cuando partimos de una situación ya contaminada.

7 FUNCIONES LINEALES RUIDO, dB 10 20 30 40 50 60 US$ Px Px(X)

8 FUNCIONES NO LINEALES Implica que los precios implícitos de cada característica cambian cualquiera fuera el nivel de partida de la misma. Se debe analizar el comportamiento que supone con respecto a su precio implícito cada una de las especificaciones funcionales posibles ( logaritmica, semi logaritmica, cuadrática, exponencial, transformación Box- Cox, etc.

9 0 0 X X XX P(X) Px(X) P Px P

10 Información para aplicar el M.P.H Medición o un índice de la calidad ambiental o amenidad en el cual se está interesado

11 Valores de las propiedades (derivados de datos cruzados o series históricas) así como características de las viviendas, vecindario y comunidad para un área de mercado bien definida que incluya viviendas con niveles distintos de calidad ambiental, o diferentes distancias a una amenidad tales como espacios de esparcimiento (espacios abiertos como parque) o las playas.

12 Analizar los datos usando análisis de regresión que relaciona el precio de la propiedad con sus características intrínsecas y la característica ambiental de interés. Así se puede obtener los efectos de las distintas características sobre el precio de la propiedad.

13 Los resultados de la regresión indican cuanto cambiarán los precios de las propiedades relacionado con pequeños cambios en cada característica, manteniendo constante todas las demás características

14 Ventajas del M.P.H La principal fortaleza del M.P.H. Es que puede ser usado para estimar valores basados en selecciones actuales Los mercados de las propiedades son relativamente eficiente y tienen información, por lo que pueden ser indicadores buenos de un valor

15 Los registros de las propiedades son confiables relativamente Muchos datos de ventas de propiedades y sus características son disponibles en muchas fuentes y pueden ser relacionados a otras fuentes secundarias de datos para obtener variables descriptivas para el análisis. Método muy versátil y puede ser adaptado para considerar muchas interacciones entre bienes de mercado y calidad ambiental

16 Limitaciones del M.P.H La dimensión del beneficio ambiental que puede ser medido está limitado a variables que están relacionadas a los precios de las propiedades. El método calcula la DAP por la gente que percibe diferencias de atributos ambientales y sus consecuencias directas. Si la gente no está consciente de la relación entre los atributos ambientales y los beneficios a ellos y a sus propiedades, el valor no será reflejado en el precio de las viviendas.

17 El método asume que la gente tiene la oportunidad de seleccionar la combinación de atributos que ellos prefieren, dado su ingreso. Sin embargo, el mercado inmobiliario puede ser afectado por influencias externas como impuestos, tasas de interés u otros factores. Requiere de experticia estadística, por lo cual es relativamente complejo para implementar e interpretar

18 Los resultados dependen muy fuertemente sobre la especificación del modelo Deben reunirse y manipularse gran cantidad de datos El tiempo y el costo de aplicación depende de la disponibilidad y accesibilidad de los datos

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20 TRABAJO ECONOMETRICO Resultados del modelo de regresión lineal: VD ES LA VALORACION DEL DAÑO

21 EJERCICIO Calcule el valor del daño cuando los niveles de ruido pasan desde 30 dB a 75dB. La ecuación no lineal es: