Seminario: Manejo de suelo urbano: Posibilidades y desafíos en el desarrollo de la Ciudad de Corrientes* Temas : El impuesto predial como fuente de ingresos.

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1 Seminario: Manejo de suelo urbano: Posibilidades y desafíos en el desarrollo de la Ciudad de Corrientes* Temas : El impuesto predial como fuente de ingresos y su capacidad de contribuir a la regulación del uso del suelo ** M.Fil. Carlos Morales Schechinger *** * Organizado por el Instituto de Vivienda de Corrientes y el Lincoln Institute of Land Policy (LILP) en la Cd. de Corrientes, Argentina, el 5 y 6 de Mayo de 2005. ** El presente trabajo forma parte de una investigación más amplia denominada “La renta del suelo, las finanzas urbanas y el municipio mexicano” desarrollada por el autor en la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM). Deseamos agradecer a Sara García Jiménez, profesora de la UNAM por colaborar en la creación de graficas utilizadas en este ensayo y por la recopilación de información y su procesamiento requerido para construirlas. *** Profesor del LILP y de la Facultad de Arquitectura de la UNAM. Carlos Morales-Schechinger

2 contenido ... distribución de riqueza e impuesto a la propiedad
... impuesto a la propiedad en América Latina ... efectos del impuesto en el precio, capitalización ... impuesto vs. tasa, base sólo suelo ... círculos viciosos vs. virtuosos, estrategia fiscal contenido Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

3 equidad distribución del ingreso PIB per capita BM y FMI, 2000 & 2002
Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

4 equidad distribución del ingreso ex - socialistas
norte de áfrica y medio oriente industrializados asia y archipiélago áfrica sub-sahara américa latina PIB per capita equidad BM y FMI, 2000 & 2002 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

5 suelo urbano valioso % población urbana PIB per capita
BM y FMI, 2000 & 2002 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

6 suelo urbano valioso % población urbana américa latina
industrializados norte de africa y medio oriente ex - socialistas africa sub - sahara asia y archiélago PIB per capita suelo urbano valioso BM y FMI, 2000 & 2002 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

7 plusvalía recuperada % gravámenes a la propiedad PIB per capita
BM y FMI, 2000 & 2002 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

8 plusvalía recuperada % gravámenes a la propidad industrializados
ex - socialistas américa latina áfrica sub - sahara asia y archipiélago norte de áfrica y medio oriente GDP per capita plusvalía recuperada BM y FMI, 2000 & 2002 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

9 América Latina . México:
. predial sólo suelo en municipios de Baja California . pago de predial en especie, vía mejoras barriales en Juárez . reforma a bases y alícuotas, quintuplicó predial en 4 años en el DF . Colombia: . contribución por plusvalía a la tierra privilegiada por el plan . predial con alícuotas ligadas a la zonificación en Bogotá . predial adicional voluntario con derecho a decidir gasto en Bogotá América Latina Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

10 América Latina Varios países: . Sobre tasa a tierra vacante Brasil:
. predial a suelo vacante con tasa creciente en el tiempo Chile: . 60% del impuesto territorial (65% de la 4 comunas más ricas) es redistribuido entre el resto de las comunas a nivel nacional Jamaica, Belice, Barbados e Isla de Montserrat: . Predial sólo al suelo, construcciones están exentas América Latina Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

11 industrializados . Recuperación de plusvalía oculta en Canada y USA
. impuesto predial alto (2 – 6 % del valor) . gobiernos locales son “socios silenciosos” de la tierra . inequidades fiscales metropolitanas . ahora, 27 areas metropolitanas comparten impuestos . Otros temas . transferencia de derechos: comparten costos y ganancias con zonas históricas y naturales . autoridad en Manhattan es propietaria de suelo estratégico : las torres gemelas industrializados Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

12 industrializados . España . Alemania . Francia
. reajuste de tierras y redistribución de derechos de construcción . urbanizadores sin tierra (Unión Europa) compiten para asociarse con propietarios obligados . Alemania . precursores del reajuste de tierras . Francia . bancos de tierras a través de agencias de desarrollo . venta de derechos de construcción industrializados Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

13 industrializados . Suecia . Dinamarca . Holanda
. larga tradición de banco de tierra, ligado al transporte . Dinamarca . fuerte impuesto al suelo, casi un siglo . Holanda . tierra reclamada es arrendada a desarrolladores con cláusulas de incremento . asociación: tierra pública, inversión privada, asociaciones no lucrativas de vivienda industrializados Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

14 industrializados . Hong Kong . Japón . Australia y Nueva Zelanda
. 100% tierra gubernamental arrendada con incrementos de renta . principal fuente de ingreso público . Japón . reajuste de tierras muy utilizado . impuesto antiespeculativo para burbujas inmobiliarias, pero mal instrumentado . Australia y Nueva Zelanda . impuesto al suelo, construcciones exentas en muchas ciudades . reajuste de tierras para muchos desarrollos industrializados Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

15 ex - socialistas . Todos en transición al mercado
. privatización de tierra y vivienda . introducción de impuesto predial, catastros y registros . Estonia, Latvia y Ucrania . impuesto al suelo, construcciones exentas . inicialmente cuota x m2 . cambiando a tasa x valor, conforme crece el mercado ex - socialistas Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

16 Africa Sub - Sahara . Propietarios institucionales
. gobierno y tribus . oportunidad para arrendamiento de largo plazo . Regularización por etapas (Namibia) . primero: permisos de ocupación . después: arrendamiento a largo plazo . final: propiedad privada Kenya, Zambia, Malawi y Zimbawe: . predial base suelo, construcciones exentas Africa Sub - Sahara Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

17 Africa Sub - Sahara . Sudáfrica
. regularizacion rigidiza segregacion, apartheid light? . fuerte reorganización de gobiernos locales . ahora metrópolis bajo un solo gobierno: oportunidad de subsidio cruzado . generalización de impuesto al suelo a todo tipo de propiedad . autoridades tribales ahora paralelas a las nuevas autoridades civiles fiscales Africa Sub - Sahara Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

18 Medio Oriente y Africa del Norte
. Oportunidades para política de suelo . Propietarios institucionales . gobierno e iglesia islámica . Arrendamiento . tenencia en arrendamiento es muy frecuente . co-inversiones público privadas . Tema de género Medio Oriente y Africa del Norte Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

19 Medio Oriente y Africa del Norte
. Oportunidades en Egipto . desierto propiedad de entes públicos . desarrollos en Mediterráneo con sector privado . arrendamiento a largo plazo sin cláusulas claras para recuperar plusvalía . falta de inclusión de usos no rentables y subsidio cruzado . Asentamientos informales . desalojaban, ahora reubican y regularizan, faltan opciones . necesidad de ligar proyectos de mejoramiento con inversiones privadas Medio Oriente y Africa del Norte Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

20 Asia y Archipiélagos . Corea del Sur . India
. impuesto predial agregando terrenos de un solo propietario. . India . tenencia por etapas, incluyendo arrendamiento temporal no transferible . opciones: lotes con servicios . alivios a la vivienda: crédito a tasa baja, menor estándar de urbanización, tecnologías baratas, control de rentas . incremento de precios del suelo? . reajuste de tierras semi-obligatorio (también Nepal y Taiwan) Asia y Archipiélagos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

21 Asia y Archipiélagos . Crecimiento urbano masivo en China
. compensación a cooperativas abajo del valor del uso corriente . campesinos empobrecidos, hasta empresas públicas expropian . ahora: previa ampliación de frontera agrícola . junto con tierra pública: arrendamiento a desarrolladores . a años con pago único: dinero fácil % de ingresos de gobiernos locales, pero declinando . futura renegociatcon masiva de arrendamientos fragmentados . pago único impide capturar plusvalías futuras . ¿ no aprovecharon experiencia exitosa de Hong Kong ? Asia y Archipiélagos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

22 esfuerzo fiscal sobre la propiedad
BOLIVIA PARAGUAY GUATEMALA BRASIL CANADA ARGENTINA COSTA RICA CHILE MEXICO ESTADOS UNIDOS esfuerzo fiscal sobre la propiedad Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

23 esfuerzo fiscal sobre la propiedad
BOLIVIA PARAGUAY GUATEMALA BRASIL CANADA promedio de América promedio de América Latina ARGENTINA COSTA RICA CHILE MEXICO ESTADOS UNIDOS promedio de América promedio de América Latina esfuerzo fiscal sobre la propiedad Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

24 gravámenes a la propiedad per cápita
BOLIVIA PARAGUAY GUATEMALA BRASIL CANADA ARGENTINA COSTA RICA CHILE MEXICO ESTADOS UNIDOS gravámenes a la propiedad per cápita Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

25 gravámenes a la propiedad per cápita
BOLIVIA PARAGUAY GUATEMALA BRASIL CANADA ARGENTINA COSTA RICA CHILE MEXICO ESTADOS UNIDOS gravámenes a la propiedad per cápita Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

26 modelo sin especulación
familia casa servicios ciudad campo familia + ingreso - gto. básico = vivienda : . ahorro . crédito . arrendamiento . autoconstructor . constructor privado . instituto de vivienda . municipio : . predial . contrib. mejoras . derech. construcción . impuesto a plusvalías . agricultor / prop. original: . valor agrícola . cto. de ampliar frontera agrícola vivienda: . digna . oportuna . servida . ubicada . segura modelo sin especulación Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

27 modelo con especulación
familia casa servicios ciudad especulación campo familia El especulador: . manipula información . adquiere tierra agrícola : . la mantiene ociosa . captura externalidades: las obras públicas . los usos autorizados . cabildea para que: se desgrave (tasa cero) . se regularice (su venta clandestina) . se desregule (cero plan, cero regla) . se subsidie (crédito, servicios, demanda) modelo con especulación Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

28 precio = capitalización de la renta
pago anual : $ 1,000 tiempo $ 1,000 renta = $ 20,000 precio del suelo = tasa 5 % tasa anual del impuesto a la propiedad = 2 %, $ 400 renta - predial $ 600 precio menor del suelo = = $ 12,000 tasa 5% El impuesto a la propiedad reduce los precios del suelo precio = capitalización de la renta Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

29 el socio silencioso, tasas efectivas
Indonesia* Estado Unidos* vivienda México* industria Hong Kong*** Filipinas* comercio Colombia* “el socio silencioso” gobierno el socio conocido propietario el socio silencioso, tasas efectivas * Morales (2001) ** Bird y Slack (2002) *** Hong (2004) Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

30 cuota vs impuesto Modelo ortodoxo Modelo emergente ?
¿Cuota por paquete de servicios ? ¿ Impuesto a la riqueza ? (plusvalía) Tiebout - Hamilton – Fischel ... municipio empresa ... preferencias del consumidor ... votando con los pies ... ceteris páribus ... vivienda homogénea ... homo económicus ... elección racional ? ... zonificación de usos ... de alto valor ... pero bajo consumo de servicios Modelo ortodoxo Zodrow (George?, Smolka?) ... migración de capital constructor ... de inversión inmobiliaria ... foco: precios del suelo ... si hay elección racional ... redistribución subyacente ... local vs regional o nacional ... proporcionalidad ... progresividad .. espirales polarizadoras Modelo emergente ? cuota vs impuesto Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

31 impuesto vs tasa Impuesto . impuesto a la riqueza
... principio de capacidad de pago ... impuesto inmobiliario ... servicios que financia ... valuación . base suelo ... suelo rural separado de mejoras ... alícuota superior a vacantes urbanos . historia de intentos (Scornik, 2000) para Buenos Aires para Provincia de Córdoba intentos para Provincia de Entre Ríos para el ámbito rural en todo el país impuesto vs tasa Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

32 impuesto vs tasa Tasa (cuota, derecho) . por servicios
... principio del beneficio ... alumbrado, barrido, pavimentación . recuperación del costo ... de inversión, del costo ... otras fuentes propias ... transferencias (coparticipación) . base de la distribución ... ad mesura (arcaico): frente, superficie ... ad valorem: valor del inmueble ...eufemismo al impuesto inmobiliario ... capitalización del costo del servicio en el precio impuesto vs tasa Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

33 bases Base sólo suelo Debate XIX, sociedades rurales, Henry George
En el mundo: ... Dinamarca, Kenia, Zambia, Zimbawe, Malawi, Estonia, Papua Nueva Guinea, Australia, Nueva Zelanda, EUA Base sólo suelo En AL y el Caribe: ... Jamaica, Barbados, Belice, Montserrat, Mexicali y otros en Baja California ...historia de intentos en Argentina ... a futuro: Montevideo? bases Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

34 bases Base sólo suelo A favor: ... eficiencia urbana
... recuperación de plusvalías ... simplificación del cálculo Base sólo suelo En contra: ... identificación de valor ... máximo y mejor uso ... grandes construcciones no gravadas ... presión en áreas ecológicas e históricas ... baja tarifa no induce Transición, cambio de tarifa ... impacto diferenciado, según intensidad de uso Sucedaneos: ... alícuota diferencial: Sudáfrica y EUA ... vía valor del suelo: Ciudad de Buenos Aires ... sobre-alícuota a tierra vacante de A.L. alícuota creciente, Brasil, Bogotá bases Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

35 alícuotas a tierra vacante
Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

36 el círculo vicioso PRECARIEDAD MUNICIPAL INFORMALIDAD ESPECULACION
pocos recursos públicos baja inversión en servicios exención fiscal compensadora insuficiente base fiscal escasez de suelo servido retención de suelo servido alienación ciudadana empobrecimiento de las familias exclusión del mercado sobreprecio a suelo servido mayor especulación expectativa de valorización sobreprecio a suelo sin servicios refugio en la informal desgravación para bajar precio débil carga fiscal INFORMALIDAD ESPECULACION el círculo vicioso a partir de Smolka, 2004 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

37 volverlo un círculo virtuoso
PRECARIEDAD MUNICIPAL pocos recursos públicos baja inversión en servicios exención fiscal compensadora insuficiente base fiscal escasez de suelo servido retención de suelo servido alienación ciudadana empobrecimiento de las familias exclusión del mercado sobreprecio a suelo servido mayor especulación expectativa de valorización sobreprecio a suelo sin servicios refugio en la informal desgravación para bajar precio débil carga fiscal INFORMALIDAD ESPECULACION volverlo un círculo virtuoso a partir de Smolka, 2004 Carlos Morales-Schechinger

38 volverlo un círculo virtuoso
FORTALECIMIENTO MUNICIPAL muchos recursos públicos alta inversión en servicios eliminación de exención fiscal base fiscal amplia abundancia de suelo servido liberación de suelo servido ciudadanización fiscal familias con excedente inclusión en el mercado formal suelo servido sin sobreprecio reducción de la especulación expectativas acotadas estímulo a suelo servido barato desprecio por l o informal impuesto alto a suelo vancante carga fiscal fuerte ACCESO A SUELO FORMAL OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATO volverlo un círculo virtuoso a partir de Smolka, 2004 Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

39 redistribución Múltiples dimensiones de la redistribución
... entre grupos sociales ... reducción de precio ... mecanismo de crédito ... entre niveles de gobierno ... vía efecto en el precio ... entre propietario y gobierno ... socio silencioso redistribución Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

40 predial vs. plusvalía Gravar la tenencia (predial)
. impacto general, a todo el electorado . trata igual al usuario y al especulador Gravar las plusvalías . la escasez física, de localización y servicios . la ciudad que regala valor (obras y autorizaciones) ... que después compra caro Focalización sobre la ciudad dinámica . la sobre tasa efectiva a los baldíos . el impuesto progresivo en el tiempo . el impuesto a la plusvalía . la venta de derechos de construcción predial vs. plusvalía Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

41 costos vs. plusvalía El costo de la obra La plusvalía
. equipamientos e infraestructuras . contribución por mejoras . sólo cuando ya hay abundancia . cuando la plusvalía es menor al costo La plusvalía . por obras . participación en plusvalía, sobre tasa a baldíos, etc . cuando hay escasez . superior al costo de la obra costos vs. plusvalía Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

42 ... gracias ... preguntas ? Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

43 anexos ... tipología de propietarios (contribuyentes)
... tipología de tarifas ... tipología de reducciones y descuentos ... círculos viciosos vs. virtuosos anexos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

44 tipos de propietarios (contribuyentes)
usuario persigue valores de uso . está usándolo al salir al mercado . . vende para comprar otro similar pagó capital / trabajo o no pagó . no monitorea el mercado . tiene idea vaga de la “plusvalía” . pide precios erráticos . no sabe si maximizó ganancia + + + + + + + + + partimonialista . persigue valores de cambio . no pagó capital, heredó, se le donó . pago hace mucho y ya lo “amortizó” . no monitorea el mercado de suelo . confía en la “plusvalía” . apuesta a aumentos de la demanda . espera ofertas . pide precios erráticos . no sabe si maximizó ganancia . confunde plusvalía e inflación inversionista persigue valores de cambio . pagó capital . monitorea opciones . monitorea el mercado inmobiliario . apuesta a cambios de uso /densidad . pide precio razonable . con margen de negociación . maximiza ganancia . no se engaña con la inflación . tipos de propietarios (contribuyentes) Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

45 tarifas cuota única alícuota única alícuota variable alícuota marginal
Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

46 tarifas alícuota marginal alícuota variable alícuota única cuota única
cuota mínima tarifas Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

47 efecto en precio cuota única progresividad social alícuota única
alícuota variable progresividad fiscal alícuota marginal efecto en precio Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

48 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental A instituciones no lucrativas A empresas A personas A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

49 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental Otros gobiernos ... tratamiento equitativo A instituciones no lucrativas Empresas públicas ... privatización ? A empresas Representaciones diplomáticas ... reciprocidad A personas A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

50 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental De beneficencia, amplia gama, ... prestanombres ? A instituciones no lucrativas Religiosas ... prioridad católica ? A empresas Gremios, sindicatos, partidos políticos ... grupos de presión ? A personas Instituciones educativas ... públicas vs privadas ... comodatos ... inquilinatos A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

51 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental A ramos industriales ... caso bancos, credibilidad ? A instituciones no lucrativas Generales, estimulo a inversión ... indiferencia o rechazo !!! A empresas A personas Estimular zonas específicas ... guerras fiscales suicidas !!! A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

52 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental Jubilados y pensionados, muy generalizado ... exclusión de informales ... actualización del padrón A instituciones no lucrativas Grupos vulnerables: ... viudas, madres solteras, discapacitados, huérfanos, divorciadas, indígenas ... tope de ingresos ... vs pago diferido A empresas A personas Otros: ... damnificados, temporalidad ... reubicados, especulación ... combatientes vs militares A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger

53 exenciones y descuentos
A propiedad gubernamental Vivienda ... servicios urbanos, titulación ... estímulo a la informalidad A instituciones no lucrativas Zonas históricas ... remodelaciones eternizadas A empresas Areas naturales, fines ecológicos, ... indirectamente a tierra rural A personas Otros: ... instalaciones deportivas ... museos ... estacionamientos A tipos de inmuebles exenciones y descuentos Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger