Preventa Octubre de 2012. Agenda Beneficios Características Avance de obra y porcentaje a ministrar Requisitos del Solicitante Documentación para la autorización.

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1 Preventa Octubre de 2012

2 Agenda Beneficios Características Avance de obra y porcentaje a ministrar Requisitos del Solicitante Documentación para la autorización del Crédito TDSR, PTI y Aforo Seguros Incluidos Costos y Comisiones Tip de venta 2

3 Preventa.- Beneficios para el cliente El precio del inmueble puede ser más barato en preventa, lo cual es atractivo para el cliente. Escriturar un inmueble en preventa da un ahorro considerable en gastos notariales; depende de la legislación de cada entidad federativa. Al formalizar el crédito se aseguran las condiciones vigentes (tasa, plazo) durante toda la etapa de construcción del inmueble. El costo financiero es solamente sobre el monto ministrado. 3

4 Preventa.- Beneficios para el desarrollador Reducción de costos financieros durante la etapa de construcción. Aseguran la venta del inmueble desde la etapa de construcción. Obtención de recursos frescos durante la etapa de construcción. Cada uno de los desarrollos a financiar debe ser autorizado previamente por el Banco. ( Formato anexo) 4

5 Preventa.- Características Aforo hasta 95% con Apoyo Infonavit (90% mdo. Abierto). Disposición del Crédito: de 1 a 3 ministraciones. Para determinar el avance de obra para disponer del crédito se hace un dictamen técnico por cada casa o departamento. En el caso de casas, los avances de obra necesarios para ministrar son: al 30%, 60% y 90% En el caso de Departamentos: 50%, 70% y 90% 5

6 Preventa.- Características En el caso de que se tenga al menos 90% de avance de obra, se puede entregar el crédito en una sola ministración Cuando se alcancen los avances de obra necesarios, se debe hacer una supervisión de obra para autorizar las siguientes ministraciones. El dictamen de obra tiene un costo de 1% S/ el monto del crédito topado a $12,000 pesos. Este dictamen y el avalúo son a cargo del acreditado pero en ocasiones, el desarrollador puede optar por cubrirlos. 6

7 Preventa.- Características 7 Restricciones Jurídicas.- Se debe tener constituido el Régimen de Propiedad en Condominio antes de la Escrituración. Las boletas prediales deben estar individualizadas antes de la Escrituración. Debe haber además del contrato de compraventa, un contrato de obra a precio alzado o prestación de servicios de construcción, entre el desarrollador y el cliente para garantizarse ambos la terminación de la obra.

8 Preventa.- Avance de obra y porcentaje a ministrar 8 Ventaja Competitiva Preventa es un gancho importante para establecer relaciones a largo plazo con desarrolladores, porque les permite desplazar su producto de una forma más eficiente. No hay competencia en este producto

9 Preventa.- Aforo y ministraciones 9 90% M. abierto Monto financiable Presupuesto de construcción $1,000,000 Valor del terreno $350,000 Valor final del inmueble $1,350,000$1,215,000 Ministraciones Casas 1ª. Ministración al 30% de avance de obra. Representa$300,00030% Financiamos 45%$546,750 Representa$600,00060% Financiamos 45%$546,750 Representa$900,00090% Financiamos 10%$121,500 Ministraciones Deptos. 1ª. Ministración al 50% de avance de obra. Representa$500,00050% Financiamos 45%$546,750 Representa$700,00070% Financiamos 45%$546,750 Representa$900,00090% Financiamos 10%$121,500

10 Preventa.- Características de los avances de obra. 10 CasasDepartamentos 30% Cimentación, muros de primer nivel, excavación de registros de drenaje, acometidas. 50% Edificio estructuralmente levantado al 100%, (columnas y entrepisos), salidas para instalaciones hidrosanitarias, el departamento perimetralmente cerrado. 60% Obra negra terminada, ramales para instalación eléctrica, instalación hidrosanitaria 70% Pastas y yesos, iniciando carpintería, instalaciones de muebles de baño y cocina, azulejos casi terminados, pisos listos para recibir alfombra o laminado. 90% Estructura terminada, albañilería, cableados, tuberías, cancelería, vidrios, en proceso cocinas, muebles de baño y alfombras 90% Terminada la estructura, Albañilería, cableados, tuberías, cancelería, vidrios, terminado cocina, baños alfombras y laminados.

11 Preventa.- Ejemplo casas Sin Apoyo Infonavit 0%60%30%90% Avalúo Firma de Crédito Dictamen técnico 1er. ministración Supervisión de obra. 2da. ministración A partir de la entrega de la 1er. Ministración el periodo de construcción no debe ser mayor a 12 meses Supervisión de obra. 3a. ministración 11

12 Preventa.- Ejemplo casas Con Apoyo Infonavit Dictamen técnico 1er. Ministración Avalúo y firma del crédito Supervisión de obra. 2da. ministración A partir de la entrega de la 1er. Ministración el periodo de construcción no debe ser mayor a 12 meses Con Apoyo Infonavit se debe firmar el crédito hasta que se tenga el avance de obra de 50% y al mismo tiempo se debe entregar la 1ª Ministración. 0%60%30%90% Supervisión de obra. 3a. ministración 12

13 Preventa.- Ejemplo departamentos Sin Apoyo Infonavit 0%70%50%90% Avalúo Firma de Crédito Dictamen técnico 1er. ministración Supervisión de obra. 2da. ministración A partir de la entrega de la 1er. Ministración el periodo de construcción no debe ser mayor a 12 meses 13 Supervisión de obra. 3a. ministración

14 Preventa.- Ejemplo departamentos Con Apoyo Infonavit Dictamen técnico 1er. Ministración Avalúo y firma del crédito Supervisión de obra. 2da. ministración A partir de la entrega de la 1er. Ministración el periodo de construcción no debe ser mayor a 12 meses Con Apoyo Infonavit se debe firmar el crédito hasta que se tenga el avance de obra de 50% y al mismo tiempo se debe entregar la 1ª Ministración. 14 0%70%50%90% Supervisión de obra. 3a. ministración

15 Preventa.- Características El avalúo se puede realizar aún cuando no se tenga el avance de obra mínimo para la primera ministración. El crédito se puede firmar antes de que se tenga el avance de obra mínimo para la primera ministración (excepto en el caso de Apoyo Infonavit). Valor mínimo del inmueble $400,000 Recordatorio de Apoyo Infonavit: Las aportaciones patronales se aplican como anticipo a capital, de esta forma se reduce el plazo del crédito. En caso de pérdida del empleo, el Infonavit cubre el importe de las mensualidades mediante la disposición del saldo de la subcuenta vivienda hasta que se agote o el acreditado vuelva a cotizar. 15

16 Preventa.- Requisitos Edad mínima: 25 años Edad máxima: –La suma de la edad más el plazo del crédito, debe ser menor a 75 años y –La edad del solicitante y coacreditado debe ser menor a 65 años. Ingresos Mínimos –Con Apoyo Infonavit $7,500 –Sin Apoyo Infonavit $10,000 Antigüedad en el empleo: –3 años entre el actual y el anterior teniendo como mínimo 6 meses en el actual. –Para Apoyo Infonavit, la antigüedad mínima es de 2 años entre el empleo actual y el anterior, teniendo como mínimo 3 meses en el actual. –En caso de independientes, debe tener al menos 3 años en la misma actividad. Buenas referencias de Crédito 16

17 Preventa.- Documentación Solicitud de crédito llenada y firmada por solicitante y coacreditado. Identificación oficial Comprobante de ingresos Comprobante de domicilio En caso de Apoyo Infonavit: –Carta de Instrucción Irrevocable y –Carta de autorización del trámite. 17

18 Preventa.- TDSR, PTI, Aforo DestinoIRTDSRPTI AFORO Empleados con Apoyo Empleados sin Apoyo Indep. Preventa 150%40%95%90%80% 245%35%95%90%80% 345%35%95%85%80% 438%30%90%80%75% 538%30%90%75%50% Rechazo35%30%80%70%50 % 18

19 Preventa.- Seguros Seguro de vida, 0.50 al millar s/ el saldo insoluto del crédito mensual durante toda la vida del crédito. Seguro de daños, 0.3016 al millar s/ el valor de construcción mensual durante todo el crédito. Seguro de desempleo sin costo para el acreditado. El seguro de desempleo no aplica para Apoyo Infonavit. 19

20 Preventa.- Costos y Comisiones a cargo del cliente. Gastos Notariales: traslado de dominio y/o adquisición de bienes inmuebles, derechos de registro. Certificados e informes de no adeudo y honorarios del notario (los gastos notariales varían en cada estado de la República). Comisión de Apertura. Avalúo. Dictamen Técnico; estudio previo y visitas de supervisión que permiten al Banco definir los avances de obra requeridos para disponer del crédito.. 20

21 Preventa.- Tip de venta. Si el desarrollador pregunta que pasa si el cliente dejara de pagar cuando se esta realizando la construcción de la vivienda? Se debe comentar que existe el riesgo, pero que todas las partes tienen el riesgo, ya que el banco se quedaría con una garantía incompleta, pero por hasta el valor que se otorgó. Esta situación es poco probable que se de ya que el cliente evidentemente estaría cuidando su patrimonio. Existe también la posibilidad de una sustitución de deudor en este caso. El desarrollador puede optar por pagar el crédito y quedarse con la vivienda previo acuerdo con el cliente. Si el desarrollador pregunta como puede tener la certeza de que el cliente no desviará los recursos. Se firma una carta en donde el cliente faculta al Banco para abonar los recursos directamente al desarrollador. 21