Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005-

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1 Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005-
EXPERIENCIAS (Inmobiliario - Construcción) Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre

2 Contenido de la Presentación
Datos Generales del Proyecto Resultados de Obra El Proceso Inmobiliario Cuestionamientos y Aprendizaje Cuestionamientos del Negocio (proyecto y construcción) Expectativas/Satisfacción cliente interno (inmobiliarios) Expectativas/Satisfacción de cliente final (propietario) Aplicabilidad de procedimientos / costos

3 Datos del Proyecto Propietario : Inmobiliaria Emporium S.A.C.
Mercado: Programa “Mi Vivienda” Ubicación: Calle Nazca 682 ( Frente Campo de Marte). Area del terreno: 2,716 m2 Nº de departamentos: 103 und. + 4 adicionales Nº de estacionamientos: 57 und. Area promedio dptos.: m2 Area Vendible Total: 9, m2 Precio de Venta Promedio: US$ 40,717 Precio Unitario Promedio : US$ /m Precio de Venta Estacion : US$ 4,400

4 Estructuras : Ing. Antonio Blanco
PROYECTISTAS: Estructuras : Ing. Antonio Blanco Arquitectura : Arq. Alfonso de la Piedra II.EE./ Mecánica: Ing. Mercedes Aricoche II.SS. / ACI Ing. Augusto Valdivia Detección de Incendios : Ing. Mercedes Aricochea Evacuación: Engineering Services GERENCIA: Gerente de Proyecto : Ing. Cesar Ponce Jefe de Proyecto: Ing. Bruno Vargas

5 Datos de Obra - Generales
Modalidad Contrato : Administración - Participación de Resultados 50% - 50% Plazo 10 meses : 15/oct/04 al 15/ago/05 Entregas Departamentos : 26 de Julio 2005 Entrega de Áreas Comunes: 03 de agosto 2005 2 Edificios de 14 pisos : E1 ( 54 dptos.) + E2 ( 53dptos.) área techada 10, m2 – Final : 11, m2 ESTRUCTURAS Muros de Concreto Armado f`c 210 kg/cm2 e= 0.20 …0.10 Techos de viguetas prefabricadas y bovedillas de arcilla e= 0.17 Tabaquería de ladrillos silico calcáreos e= 0.07 y 0.10

6 Datos de Obra - Generales
ACABADOS “Mi Vivienda” : Muros solo empastados y acabado pintura económica Techos escarchados con marmolina. Carpintería madera “Cumala Finger Joint” y puertas contraplacadas MDF Cerámico económico nacional Áreas comunes cemento pulido/enchape EQUIPAMIENTO : 4 ASCENSORES 1 Mt/ seg ( 2 POR EDIFICIO) SISTEMA DE DETECCION Y AGUA CONTRA INCENDIO CISTERNA DE AGUA DE 292 m3 Y SISTEMA DE VELOCIDAD VARIABLE

7 Datos de Obra – Partidas Básicas / m2 Techado
UND METRADO RATIO Encofrado de placas M2 33,049.03 3.00 m2/m2 Colocación de viguetas y bovedillas 7,027.00 0.64 m2/m2 Acero KG 270,024.78 24.52 Kg/m2 Concreto cimentación M3 630.50 0.06 m3/m2 Concreto armado horizontal 1,105.30 0.10 m3/m2 Concreto armado vertical 2,162.60 0.20 m3/m2 Tabiqueria LACASA 3,042.15 0.28 m2/m2 Enchapes 6,368.09 0.58 m2/m2

8 Perspectiva del Proyecto

9 Foto de Fachada Principal

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12 PdR y GA STD. GyM CdM Índice Frecuencia 1.0 a 2.0 1.31 Capacitación
1.80 2.81 US$ (0.5 a 1.0% CD) 17,360.00 17,883.51 Cumplimiento Charlas 100% 98% Cumplimiento Inspecciones 89% Auditorias 75 % - 100% 82% Accidente Fatal 01 Indice Gravedad 60.00 7,878.25

13 Programación Sectorización : Menor variabilidad
Tareas No repetitivas : Sub Contratadas Look ahead – Análisis Restricciones Tren Actividades – Program. semanal y diaria

14 Productividad Tareas carpintería
Control producción inter-diario concreto PPC 94%

15 Resultado Económico de Obra

16 Resultado Económico de Obra

17 CUESTIONAMIENTOS Y APRENDIZAJE

18 Inmobiliarios y Constructores somos Socios o Clientes ?
Si en la medida que seguimos un proceso diseñado para participar en equipo y lograr el éxito final del Proyecto. No esta claro aun el como y aun falta afinar la percepción del Producto.

19 El Proceso Inmobiliario en Campo de Marte

20 Identificacion de oportunidades
COMITÉ DE SELECCION DE PRODUCTO OPORTUNIDAD DE NEGOCIO EVALUACION DE LAS ALTERNATIVAS DE NEGOCIO ACUERDO DE OPCION DE COMPRA DE TERRENO SELECTIVIDAD ALTA DIRECCION COMERCIAL / VENTAS ANALISIS ECONOMICO Evaluacion de alternativas Se estimo un ratio inicial de costo de construcción a partir del proyecto Paseo de la Republica. Falto validación por presupuestos.(US$183/m2). Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni plazo para la demolición.

21 Pre-ventas REUNION DE ELECCION DE PROYECTO DE ARQUITECTURA
COMITÉ DE APROBACION DEL PROYECTO CONTRATO DE COMPRA VENTA DEL TERRENO EVALUACION ECONOMICA FINANCIERA DEL PROYECTO CONCURSO DE ARQUITECTURA ANTEPROYECTO APROBADO PLAN DE VENTAS SEPARACION CONDICIONES DEL FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO

22 Evaluación económica financiera del proyecto
Concurso de arquitectura Parte de la evaluación de las propuestas fue la revisión de la constructabilidad de los proyectos. Se observo en el proyecto ganador : falta de nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor área externa a ser tratada. Evaluación económica financiera del proyecto Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relación de los valores iniciales. Aprobación de anteproyecto Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de reclamo municipal de cobranza excesiva.

23 Diseño TITULIZACION DEL TERRENO LICENCIA DE CONSTRUCCION DESARROLLO DE
ARQUITECTURA E INGENIERIAS PERFIL ECONOMICO DEL PROYECTO CON PRESUPUESTO CERRADO VENTAS INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO ACUERDO DE FINANCIAMIENTO

24 Desarrollo de arquitectura e ingenierias
Para reducir costos se modificaron especificaciones del sistema de evacuación y señalización : puertas contrafuego y señalización iluminada, y bombeo de agua contra incendios: bombas listadas. No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su aceptación y por la falta de negociación de términos económicos con los suministradores. Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicación de GCI y recorrido de tubería de agua contra incendios. Como consecuencia de la intención de ahorrar costos, el proyecto estructural redujo las secciones de muros en altura, generando posteriores dificultades para la colocación del concreto y acero.

25 Presupuesto final de obra
Presupuesto de obra calculado con los planos de proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) : Estructura mas costosa (14 pisos) Incidencia de ascensores Mas superficies vidriadas Se decide aumentar el área construida mediante la incorporación de 4 departamentos adicionales. Se mantiene el plazo de ejecución pero cambia la fecha de entrega al 31 de agosto del 2005.

26 Acuerdo de financiamiento
Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no requirió préstamo bancario. La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas permitió financiar el inicio de la obra antes del primer desembolso bancario. La aprobación del proyecto por el banco y la gestión del equipo responsable permitió un flujo de desembolsos continuo que mantuvo la obra con liquidez.

27 CONTROL DEL FLUJO DE CAJA
Construccion REUNION DE INICIO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTAL CONTROL DEL FLUJO DE CAJA CONTROL DE PLAZO CONTROL DE CALIDAD PROCESOS DECONTROL RECEPCION DE OBRA MODIFICACIONES DE CLIENTES INGENIERIA Y ARQUITECTURA DE ACOMPAÑAMIENTO ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS GESTION DE OBRA

28 Tenemos la misma percepción del Producto a desarrollar?
No , en la medida que utilizamos patrones errados para la Concepción del Producto , en la Presupuestacion y posterior ejecución del mismo No , dado que la Alta Dirección no logra Alinear al equipo en la expectativa final que tiene GyM del Resultado del Proyecto . Es contradictoria la relación entre los “socio” Inmb. – Const.? En algunos casos si , la cual se evidencia al exponer el producto al Cliente Final. Si pues la evaluación de la Gerencia de Proyecto y la Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados.

29 Control de calidad Definiciones :
Conjunto de características de una entidad que le confiere la aptitud para satisfacer las necesidades establecidas y las implícitas. ISO 8402:1994 Entidad : productos, servicios, procesos, organizaciones, o a la combinación de todos los anteriores. Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la intensa competencia comercial y por los avances tecnológicos. Necesidades implícitas : se derivan en las situaciones no reglamentadas por un contrato o por una normativa.

30 Control de calidad Grado en el que un conjunto de características inherentes cumple con los requisitos. Característica: Rasgo diferenciador. Requisito: Necesidad o expectativa establecida, generalmente implícita u obligatoria. ISO 9000:2000 Es la medida en que las propiedades de un bien o servicio cumplen con los requisitos establecidos en la norma o especificaciones técnicas, así como con las exigencias del usuario de dicho bien o servicio en cuanto a su funcionalidad, durabilidad y costo.

31 Fallas de calidad De proyecto : Seguridad exterior insuficiente
Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Falta de ventanas en lavandería y pasadizos Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y descanso de escaleras. Puerta de salida a estacionamiento mal especificada. Espesor insuficiente de losa de sala comedor Ubicación inapropiada de interruptor en lavandería. Sub dimensionamiento de Cables y Tableros de Ascensores Falta de uniformidad en tarifas de suministros eléctricos

32 Fallas de calidad De Construcción : Especificaciones :
Escarchado de techos Pintura látex en paredes Superficies (Especificaciones): Uniformidad en Aristas de techos y muros , falta de verticalidad en muros, Abultamientos en muros y techos Irregularidad en techos , vanos. Falta de uniformidad en pisos

33 Fallas de calidad Materiales : Oxido en chapas, lavaderos, bisagras.
Quines en lavaderos de granito y cerámicos

34 Fallas de calidad Acabados : Colocación de contrazocalos de madera
Mal acabado de piso de cemento Encuentro de pisos Falta de fragua en pisos cerámicos de ducha Oxido en barandas Falta de impermeabilización de muebles de cocina

35 Fallas de calidad Instalaciones : Limpieza :
Fugas de agua en montantes y aparatos sanitarios Falta de accesorios sanitarios Limpieza : Pintura en aluminio y en cajas de válvulas Manchas en parquet

36 Fallas de calidad Procesos :
Recepción de obra : reiteración de fallas, no subsanación de observaciones. Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la culminación de la obra. Transmisión de información a clientes

37 Fallas de calidad Manejo de expectativas : Piso de zonas comunes :

38 INFORME FINAL DE PROYECTO CIERRE ADMINISTRATIVO
TITULIZAION DE UI ENTREGA DE UI INFORME FINAL DE PROYECTO POSTVENTA CIERRE ADMINISTRATIVO CIERRE DE CONTRATO ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL GESTION DE OBRA ANALISIS ECONOMICO

39 Informe final del proyecto
Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al presentado en la etapa preliminar. Post venta Se presentaron numerosas observaciones por parte de los clientes. La expectativa de atención en la subsanación de las mismas fue alta. El servicio de mantenimiento no pudo atender los primeros reclamos.

40 Evaluación Evaluación interna Alta EXPECTATIVA SATISFACCION
Observaciones Plazo de Entrega Alta Buena Costo del Producto Calidad Areas Comunes Mala Calidad Departamentos Trato/Relación

41 Cliente Final EXPECTATIVA SATISFACCION VALORACION Plazo de Entrega
Costo del Producto Calidad Áreas Comunes Calidad Departamentos Trato/Relación

42 Comentarios Compromisos de utilidad vs. compromisos de calidad.
Riesgos de fijar precios de venta solo con estimaciones de costos de anteproyecto. Estimaciones iniciales de costos son demasiado conservadoras? Sabemos que espera el Mercado de nuestro producto? Evaluamos si somos realmente competitivos en el mercado inmobiliario