DECLARATORIA DE FÁBRICA E INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS ASPECTOS REGISTRALES RESALTANTES Arline Bayona Chuye.

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1 DECLARATORIA DE FÁBRICA E INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS ASPECTOS REGISTRALES RESALTANTES Arline Bayona Chuye

2  PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO  SEDE MUNICIPAL  LEY Nº 29090, LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES  REGLAMENTO D.S.Nº 024-2008-VIVIENDA

3  Resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.  Para efectos legales, se consideran las siguientes obras de edificación: a. Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin construir. b. Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada existente. c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente. d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente. e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones. f. Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación. g. Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y vanos de acceso siempre que lo permita la municipalidad. h. Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente. (Artículo 3º de la Ley Nº 29090)

4 Ley Nº 29090 Artículo 29.2 De la inscripción - declaratoria de fábrica. El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica. D.S.Nº024-2008-VIVIENDA Artículo 43.- Formulario Único de Edificaciones. 43.1 Formulario Único de Edificaciones - FUE es el documento de libre reproducción mediante el cual se formalizan los procedimientos y actos administrativos relacionados con la autorización de ejecución de proyectos de edificación y posterior conformidad del mismo; el formulario tiene mérito de inscripción registral. 43.2 El FUE deberá ser suscrito por el propietario y los profesionales responsables del proyecto. Artículo 66.- Inscripción Registral. La inscripción registral de la demolición y/o edificación se realizará conforme con el artículo 29 de la Ley. El Registrador Público no podrá exigir mayores requisitos a los previstos en la Ley y el presente Reglamento.

5 Artículo 50C del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica se realizará en mérito a los siguientes documentos: a) Cargo del Formulario Único de Edificaciones - FUE (Licencia) presentado ante la Municipalidad correspondiente, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado; b) Resolución de Licencia de Edificación, en los casos de las modalidades C y D ( Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas y Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica). c) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad respectiva. d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último. A fin de agilizar la inscripción, podrá presentarse adicionalmente la memoria descriptiva en copia digital.

6 El plazo de vigencia de la anotación preventiva es de un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún caso la vigencia de dichas anotaciones excederán el plazo de vigencia de la licencia de edificación. Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se refiere el párrafo anterior, no se llegara a registrar su conversión en inscripción, dichas anotaciones caducarán de pleno derecho. Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la predeclaratoria anotada preventivamente, para su conversión en inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a la inscripción de la fábrica. Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fábrica se presentarán, además, los documentos aclaratorios o modificatorios correspondientes. (Artículos 50G y 50I RIRP)

7 La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito al: a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley Nº 29090 o la Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE). b) Planos de ubicación y localización y de distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución. (Artículo 50J RIRP)

8 El asiento de inscripción debe contener:  la distribución de ambientes  el área techada por cada piso  el área libre del primer piso  la fecha de finalización de la obra. Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica se hubiera omitido la fecha de finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá presentarse declaración jurada del propietario, con firma certificada notarialmente.  la valorización de la obra  el nombre del profesional que interviene en la declaratoria  y demás datos relevantes (Artículo 50K RIRP)

9 En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario que conserva en su poder la matriz o por Notario. (Artículo 50K RIRP)

10  FUE LICENCIA / DECLARATORIA DE FÁBRICA  NO NECESITA VENIR AUTORIZADO POR VERIFICADOR  NO NECESITA INFORME TÉCNICO  NO REQUIERE LEGALIZACIÓN DE FIRMAS  HOJAS COMPLETAS  ÁREAS, VALORIZACIÓN, FINALIZACIÓN  BASTA UN SOLO JUEGO

11 Procedimiento excepcional destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica. Ley Nº 27157 y D.S. Nº035-2006-VIVIENDA

12 La Regularización resulta aplicable respecto de edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea c)Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.

13 PRINCIPALES ACTORES:  VERIFICADOR RESPONSABLE  NOTARIO PÚBLICO (del distrito notarial donde se ubica edificación a regularizar)

14 Requisitos del Expediente de Regularización: D.S. Nº035-2006-VIVIENDA Artículo 24.- Formulario Registral (FOR) El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar. Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompañarán al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante. b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el Art. 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación. c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas. d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR. e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores.

15 Requisitos: 1.- Formulario Registral (FOR) 2.- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios 3.- Plano de localización y ubicación 4.- Planos de distribución 5.- Informe Técnico de Verificación suscritos por los propietarios y el verificador y certificados por notario público

16 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN Contenido: El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación, que contiene la constatación de: - La ubicación del terreno. - El área, linderos y medidas perimétricas del terreno. - El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio. - Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones. (Artículo 12 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

17 Responsabilidad de los verificadores: Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio. Sanciones: Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podrá imponer las siguientes sanciones: a) Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve. b) Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve. c) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que será dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta implique comisión de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley. (Artículos 14 y 15 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

18 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN Observaciones: 13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación como observaciones. (Artículo 13 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

19 En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación. (Artículo 32 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

20 CARGA TÉCNICA Inscripción de carga técnica. Con la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y gravámenes, las cargas constituidas por transgresiones a los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio y otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica. Sólo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. (Artículo 50L del RIRP)

21 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA (27 Y 28 PLENO DEL TR) RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 492-2007-SUNARP- TR-L CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad.

22 LEVANTAMIENTO DE CARGA TÉCNICA. Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado, de ser necesario, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. (Artículo 50N del RIRP)

23 REQUISITOS PARA REMODELACIÓN, AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN O REPARACIÓN. Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso. (Artículo 27 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

24 REQUISITOS PARA LA REGULARIZACIÓN DE DEMOLICIÓN. Para regularizar la demolición, se adjuntarán los siguientes documentos: a) Copia literal de dominio b) Plano de localización y ubicación, según lo señalado en el inciso d) del numeral 77.1 de este Reglamento, con indicación de la fábrica demolida. c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delineará las zonas de la fábrica demolidas, en el caso de demolición parcial. d) Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, como anexo, el informe especializado del Verificador Ad Hoc. (Artículo 28 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA)

25 INAPLIACIÓN DE REGULARIZACIÓN. El trámite de regularización de edificaciones no es de aplicación para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, zonas monumentales, centros históricos y sus áreas circundantes de protección”. ( Párrafo incorporado por el Artículo 2 del Decreto Supremo N° 003-2006-VIVIENDA, publicado el 24 febrero 2006) (Artículo 4º del D.S. Nº 008-2000-MTC)

26 REGULARIZACIÓN SUCESIVA. Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización previsto en el Título I de la Ley Nº 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº 29090 aprobado por Decreto Supremo Nº 024-2008-Vivienda." ( Disposición incorporada por el Artículo 1 de la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 339-2008-SUNARP, publicada el 26 diciembre 2008) (Décimo Primera Disposición Transitoria Del RIRP)

27 Definición Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. (Artículo 40 RIRP)

28  Desmembración de terreno, con edificación o sin ella.  Edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común.  Edificación sujeta al régimen de independización y copropiedad.

29 Artículo 41 del RIRP, modificado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 141-2011-SUNARP/SN del 01 de junio de 2011: “Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

30 (…)Cuando el Área de Catastro debido a la ausencia de información gráfica, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de algunas de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, simepre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente. Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto de independización, en los supuestos a los que se refieren los artículos 43º, 44º y 46º del presente Reglamento, deberá contener, necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra, visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios, en caso contrario, el Registrador procederá a tachar el Título, con lo que concluirá el procedimiento registral.”

31 Artículo 2 del RGRP.- Conclusión del Procedimiento: “El procedimiento registral termina con: a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria; d) La tacha especial en el supuesto regulado en el Artículo 43A de este reglamento.”

32 Artículo 43A del RGRP.- Tacha especial de títulos de independización por no contener planos. “En los casos a que se refieren los Artículos 43º, 44º y 46º, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando al presentar el título sobre independización por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra, visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios, el Registrador procederá a tachar el Título, luego de verificar que éste no contiene dichos planos. Esta tacha será irrecurrible y determina la finalización del procedimiento en sede registral; por lo cual el registrador no efectuará la calificación integral del título.”

33  División o partición del predio (con edificación o sin ella), en dos o más unidades inmobiliarias, absolutamente, independientes entre sí.  Trámite municipal. “Artículo 29 del D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA. Requisitos para la Subdivisión de Lote Urbano 29.1 En caso el administrado requiera realizar la subdivisión de un lote urbano de acuerdo con la normatividad vigente, iniciará el procedimiento presentando por triplicado a la Municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 25, la siguiente documentación técnica: - Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión, - Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los antecedentes registrales. - Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto resultante. - Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los sublotes propuestos resultantes. 29.2 Los documentos a que se refiere este artículo deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del proyecto.”

34 La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos: a) Resolución municipal de subdivisión y planos respectivos en los que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; c) En caso de copropiedad: Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.(Artículo 42 del RIPR).

35 La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la Resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente.

36  SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES.  Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones (Año 2000) Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. Artículo 7.- De la inscripción en los Registros Públicos 7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno. 7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización.

37 Normas desarrolladas, registralmente, por el Artículo 43 del RIRP: “Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 42.”

38 Además de los documentos requeridos para el trámite de Regularización, deberá presentarse: a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

39 Resolución Nº 755-2011-SUNARP-TR-L Resulta procedente admitir la solicitud de subdivisión con posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación, siempre que existan elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía de regularización, conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.

40  Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.  Régimen de independización y copropiedad.

41 Régimen legal que se constituye sobre una edificación o conjunto inmobiliario conformado por varias secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común, plasmado en un Reglamento Interno.

42  El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.  Sólo se puede optar por este régimen en el caso de:  Quintas.  Casas en copropiedad.  Centros y galerías comerciales o campos feriales.  Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.

43 Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. OBLIGATORIO: Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto (Pisos superpuestos).

44  Edificación o conjunto de edificaciones.  Secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios (pertenencia o vocación de pertenencia).  Coexistencia de bienes y servicios comunes.

45 Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos: a) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; b) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario; c) Reglamento interno.

46  Para la inscripción del Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica (Artículo 51 del RIRP).

47 El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión de Junta de Propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente. El reglamento interno presentado adjunto al Formulario Único Oficial (FUO), requerirá legalización notarial de firmas (Artículo 53 del RIRP).

48 a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles, b) Los derechos y obligaciones de los propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso. e) La relación de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

49 CONDICIÓN JURÍDICA DE LOS AIRES. De conformidad con el Artículo 40 inc. h) de la Ley Nº 27157, los aires se reputan comunes, salvo que en el Reglamento Interno conste lo contrario y se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva, en cuyo caso deberá asignárseles porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso.

50 GRACIAS