DECRETO LEY 2.695 QUE FIJA NORMAS PARA REGULARIZAR LA POSESIÓN DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAÍZ Y PARA LA CONSTITUCIÓN DEL DOMINIO SOBRE ELLA.

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1 DECRETO LEY 2.695 QUE FIJA NORMAS PARA REGULARIZAR LA POSESIÓN DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAÍZ Y PARA LA CONSTITUCIÓN DEL DOMINIO SOBRE ELLA

2 DL ¿Qué es? Se faculta al Ministerio de Bienes Nacionales para regularizar, a través de la aplicación de un procedimiento administrativo, la situación del poseedor material de un bien raíz, reconociéndole la calidad de poseedor regular para adquirir el dominio del inmueble. Este procedimiento se aplica en forma excepciona. Cuando la regularización resulta difícil u onerosa de obtener por otras leyes. Busca resolver situaciones históricas de posesión irregular de terrenos particulares, permitiendo a las personas tener un título de dominio.

3 DL ¿En qué consiste? ART. 1° Los poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas o a trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente, que carezcan de título inscrito, podrán solicitar a la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción, de acuerdo con el procedimiento que se establece en la presente ley.

4 DL ¿En qué consiste? Fija un procedimiento que permite a los poseedores materiales de ciertos inmuebles, que carecen de un título debidamente inscrito, que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción adquisitiva. Se trata de remediar la situación de personas que ocupan materialmente un inmueble durante un tiempo prolongado, pero que carecen de un título de dominio inscrito.

5 DL ¿En qué consiste? Si el Servicio acoge la solicitud, dicta una resolución que sirve de justo título para requerir su inscripción conservatoria. Realizada la inscripción del justo título, el poseedor material se convierte en poseedor inscrito, con ello se le reconoce la calidad de poseedor regular y consecuentemente se le habilita para adquirir el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva.

6 Resolución Ministerio de Bienes Nacionales
Justo título Inscripción de la resolución Posesión inscrita Posesión regular Prescripción adquisitiva. Se habilita para adquirir el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva al cabo de dos años , contados desde que se realiza la inscripción conservatoria del justo título.

7 ¿Posesión material? Mensaje Andrés Bello: “La posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serian términos idénticos; la propiedad territorial de toda la Republica a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas; la hipoteca comentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse”

8 ¿Posesión material? Teoría de la posesión inscrita
Debilidades del sistema registral

9 Irregularidad de la propiedad raíz
¿Qué es? ¿Porqué se produce? ¿Cuáles son los problemas de no contar con un título inscrito?

10 REQUISITOS (ART. 1°) 1.- El solicitante debe carecer de título inscrito. 2.-El inmueble a regularizar no debe tener un avalúo fiscal superior a 800 Unidades Tributarias Mensuales si es rural, y de 380 UTM si es urbano.

11 ¿Qué inmuebles? Por regla general, el procedimiento es aplicable a todo inmueble ubicado en cualquier punto del territorio de la República. En el caso de los terrenos ubicados en zonas fronterizas, se requerirá autorización previa de la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado

12 Propiedades exentas Poblaciones declaradas en situación irregular.
Propiedad indígena. Comunidades Agrícolas (DFL 5). Propiedades de Isla de Pascua (DL 2.885). Propiedades Fiscales (DL 1939). Propiedades Municipales, SERVIU, u otros servicios. Loteos irregulares. 

13 REQUISITOS (ART. 2) 3.- Estar en posesión del inmueble, por sí o por otra persona en su nombre, en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años a los menos (art. 2°, N°1) ¿Cómo se acredita la posesión material? La posesión material deberá acreditarse en la forma establecida artículo 925 del Código Civil (art. 4) El pago de impuestos (contribuciones) (art. 4) La declaración Jurada del solicitante (art. 5)

14 REQUISITOS (ART. 2°) 4.- Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o posesión del inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud (art. 2°, N°2) Dicha acreditación se realiza mediante: Certificado de gravámenes, prohibiciones y litigios, expedido por el Conservador de Bienes Raíces. Declaración jurada del solicitante

15 REQUISITOS Posesión material Carecer de título inscrito
Acreditar inexistencia de juicios pendientes en su contra en que se discuta el dominio o posesión del inmueble Avalúo fiscal no superior al establecido por el DL.

16 Importante… No será obstáculo para el ejercicio de este derecho la circunstancia de que existan inscripciones de dominio anteriores sobre el mismo inmueble (art. 2)

17 PROCEDIMIENTO: SECUENCIA DE ETAPAS
Solicitud Resolución que admite la tramitación de la solicitud Etapa técnica Resolución que acepta o desecha la solicitud Publicación de la resolución que acepta la solicitud Resolución que ordena la inscripción Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

18 1.- SOLICITUD El interesado hace ingreso de su solicitud, acompañada de una serie de antecedentes orientados a acreditar el cumplimiento de los requisitos, en las Secretarias Regionales Ministeriales, las Oficinas Provinciales del Ministerio de bienes Nacionales o un punto de atención ChileAtiende, que corresponda a la ubicación del inmueble. Declaración jurada Certificado de informaciones previas con fines de regularización emitido por la Dirección de Obras Municipales

19 2.- ADMISIÓN DE LA SOLICITUD A TRAMITACIÓN (ART. 10)
Presentada la solicitud en el Servicio, este la admitirá a tramitación cuando a su juicio sea difícil u onerosa la regularización de la posesión inscrita por los procedimientos establecidos en otras leyes

20 3.- ETAPA TÉCNICA (ART. 10) Se indaga el domicilio del último propietario y se le envía una carta certificada notificándole la solicitud y adjuntando copia íntegra de la misma. Personal técnico del Servicio comprueba en terreno la posesión, continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad por un tiempo no inferior a cinco años. Además, reúne los datos necesarios para individualizar el inmueble levantando el respectivo plano. De la visita a terreno debe dejarse constancia en la unidad de Carabineros más cercana.

21 4.- RESOLUCIÓN QUE ACEPTA O DENIEGA LA SOLICITUD (ART. 11)
Con la información recopilada en la etapa técnica, el Servicio deberá pronunciarse denegando o aceptando la solicitud presentada. Si se acepta la solicitud se procede la publicación dicha resolución. Si la solicitud es rechazada, el solicitante podrá recurrir al Subsecretario de Tierras y Colonización, el que resolverá sin ulterior recurso (art. 13)

22 5.- PUBLICACIÓN DE LA RESOLUCIÓN QUE ACEPTA LA SOLICITUD
Publicación por dos veces en un diario o periódico de mayor circulación en la región o comuna que determine el Servicio. Fijación de carteles durante el proceso de saneamiento en los lugares públicos que el Servicio establezca y en el frontis de la propiedad. Tratándose de inmuebles que se encuentren en zonas geográficas de difícil acceso, el Servicio ordenará la comunicación de dicha resolución por un medio radial que él mismo determine.

23 5.- PUBLICACIÓN Los avisos y carteles contendrán en forma extractada la resolución del Servicio, la individualización del peticionario, la individualización del inmueble y la prevención de que, si dentro del plazo de 60 días hábiles, contado desde la publicación del último aviso, no se dedujere oposición por terceros, se ordenará la inscripción a nombre del solicitante

24 6.- RESOLUCIÓN QUE ORDENA LA INSCRIPCIÓN (ART. 12)
Si no se dedujere oposición por terceros dentro del plazo de 60 días, contado desde la última publicación, el Servicio dictará una resolución ordenando la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo a nombre del solicitante. El Conservador de Bienes Raíces deberá practicar la inscripción del inmueble (art. 14)

25 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN (ART. 15)
La resolución del Servicio que acoja la solicitud se considerará como justo título. Una vez practicada la inscripción, el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas. Transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción.

26 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN (ART. 16)
Expirado el plazo de dos años, prescribirán las acciones emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas y el de hipoteca relativos al inmueble inscrito de acuerdo con la presente ley. Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derecho reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, una vez transcurrido el citado plazo de dos años, se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan.

27 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN (ART. 17)
Los poseedores de inmuebles inscritos con arreglo a esta ley no podrán gravarlos durante el plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción. Para enajenarlos, el plazo será de cinco años, contado desde la misma fecha.

28 MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE TERCEROS
Oposición Acciones de dominio Compensación en dinero

29 A) OPOSICIÓN La oposición deberá deducirse ante el Servicio desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación y hasta el plazo de sesenta días hábiles contado desde la última publicación (art. 20).

30 A) OPOSICIÓN Los terceros que formulen oposición a la solicitud, solo podrán fundarla en algunas de las causales siguientes causales (art. 19): Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva; Tener el oponente mejor o igual derecho que el solicitante, vale decir, reunir los requisitos para ser considerado poseedor material; No cumplir el solicitante con los requisitos del art. 2°; Corresponder la posesión regular del inmueble a una comunidad de la que forma parte el solicitante.

31 A) OPOSICIÓN Presentada la oposición, el Servicio deberá abstenerse de continuar la tramitación y remitirá los antecedentes al juez de letras en lo civil dentro de cuyo territorio jurisdiccional se encuentre el inmueble, para que, en juicio sumario, dirima la controversia (art. 20). La sentencia que rehace oposición, ordenará la inscripción en favor del peticionario. En el evento que el tribunal acepte la oposición deberá ordenar la inscripción a nombre del oponente, en el caso en que ella procediere (art. 24). La sentencia judicial que ordene la inscripción será considerada como justo título y la inscripción que se practique producirá los mismos efectos establecidos en el título III de la presente ley (art. 25)

32 B) LAS ACCIONES DE DOMINIO (ART. 28)
Los terceros podrán, dentro del plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción del inmueble practicada por resolución administrativa o judicial, deducir ante el tribunal de letras en lo civil competente, las acciones de dominio que estimen asistirles. El procedimiento se ajustará a las reglas del juicio sumario. La posibilidad de ejercer las acciones de dominio existe con independencia de la suerte de la oposición a la solicitud de regularización durante su fase administrativa.

33 Personas que no pueden solicitar el procedimiento
El propietario inscrito. El arrendatario o allegado. El medianero, el cuidador…En general cualquier otra persona que reconozca el dominio ajeno.

34 POSEEDOR DE MALA FE. SANCIÓN PENAL (ART. 9)
El que maliciosamente obtuviere el reconocimiento de la claidad de poseedor regular de acuerdo con el procedimiento establecido en el Decreto Ley, será sancionado con las penas del artículo 437 del Código Penal. Se presumirá dolo cuando el interesado tuviere, en la fecha de presentación de su solicitud, la calidad de arrendatario o mero tenedor o haya reconocido dominio ajeno mediante acto o contrato escrito.

35 C) COMPENSACIÓN EN DINERO
Los terceros que acrediten dominio sobre todo el inmueble o una parte de él y que no hayan ejercido oportunamente, las acciones de dominio que estimen asistirles, así como los que pretendan derechos de comunero sobre el mismo o ser titulares de algún derecho real que lo afecte, podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio (art. 28) Esta acción debe ser ejercida dentro del plazo de cinco años contados desde la fecha de la inscripción, ante la justicia ordinaria y se tramita conforme a las reglas del juicio sumario (art. 29)

36 RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO
Quien se considera dueño de un predio, con avalúo no superior al límite que se indica, que lo haya poseído materialmente pacífica e ininterrumpidamente por cinco años a lo menos y que carezca de título inscrito a su nombre, puede solicitar el saneamiento al Ministerio de Bienes Nacionales. El solicitante debe acreditar su posesión material y que no existen juicios pendientes en su contraen que se discuta el dominio o posesión del inmueble. El Servicio debe estudiar la solicitud y sus antecedentes y resolver si la rechaza o la acepta.

37 RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO
La resolución que la acepta debe ser objeto de publicaciones y avisos. Se admite la oposición de terceros a la solicitud en un determinado plazo. Si no hay oposición, o si ésta es desechada, se dicta una resolución por la que se ordena la inscripción de la propiedad raíz a nombre del solicitante en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo

38 RESUMEN PROCEDIMIENTO
Una vez hecha la inscripción, se considera al solicitante como poseedor regular y al cabo de dos años se le tiene por dueño, habiendo adquirido el dominio por prescripción adquisitiva. El ahora poseedor inscrito del inmueble no podrá gravarlo durante el plazo de dos año, ni enajenarlo durante el plazo de cinco años, plazos contados desde la fecha de la inscripción. En el plazo de dos años, quien se estime dueño, puede ejercer en su contra la acción de dominio que estime asistirle; el juez resuelve si se mantiene el saneamiento o debe restituirse el inmueble al actor.

39 RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO
Transcurridos los dos años se extinguen para los terceros las acciones de dominio pero persiste para ellos, por el lapso de cinco años, la acción para que, si acreditan dominio sobre el predio, el saneante les compense en dinero el valor de esos derechos. Transcurridos los dos años, las inscripciones anteriores que pudiere haber sobre el predio saneado quedan canceladas por el solo ministerio de la ley.

40 CRÍTICAS Se ha dicho que el hecho de permitir que un poseedor material pueda llegar a adquirir por prescripción adquisitiva el inmueble que detenta, en contra de un título inscrito, coloca al dueño en una situación precaria. Por esta razón, tanto en la doctrina como en los tribunales se ha discutido la constitucionalidad de este DL, sobre la base de que constituye un atentado al derecho de propiedad, garantizado en el art. 19 n. 24 CPR.

41 REFORMA RECIENTE El 25 de septiembre de 2018, la Ley N° incorporó modificaciones para robustecer los mecanismos de protección de terceros que detenten igual o mejor derecho que el solicitante que ha incoado el procedimiento de saneamiento de la pequeña propiedad raíz. Las modificaciones dicen relación con tres puntos: Exigencia de nuevos antecedentes para la solicitud. Mayores facilidades para la oposición de terceros que puedan ser afectados por la regularización. Extensión del plazo de prescripción y de prohibición de enajenar.

42 1.- EXIGENCIA DE NUEVOS ANTECEDENTES PARA LA SOLICITUD
Certificado de informaciones previas con fines de regularización emitido por la Dirección de Obras Municipales correspondiente. Certificado de ausencia de ausencia de litigios expedido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo (certificado de hipotecas, gravámenes y litigios)

43 2.- MAYORES FACILIDADES PARA LA OPOSICIÓN
Publicación en diario o periódico comunal. Carteles durante todo el proceso de regularización, en lugares públicos y en el frontis de la propiedad. Aumento del plazo de oposición a la solicitud. Pasa de 30 a 60 días hábiles. Se reconoce además el derecho del tercero a oponerse desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación.

44 3.- EXTENSIÓN PLAZO DE PRESCRIPCIÓN, PROHIBICIÓN DE GRAVAR Y PROHIBICIÓN DE ENAJENAR
El plazo de prescripción pasa de 1 a 2 años, El plazo de prohibición de gravar pasa de 1 a 2 años. El plazo de prohibición de enajenar pasa de 1 a 5 años. Todos plazos contados desde la fecha de la inscripción en el Conservador de la resolución que acoge la solicitud de regularización.

45 Bibliografía “Regularización de títulos de dominio en propiedad particular” Ministerio de Bienes Nacionales: [Consultado: ] Peñailillo, D., Los bienes. La propiedad y otros derechos reales, Editorial Jurídica de Chile, 2014, Santiago. Si se quiere profundizar en algunos temas abordados por el profesor Fernando Atria respecto a la modificación: “Inmueble regularizado por el D.L 2695 y sociedad conyugal” en Derecho y Academia, en blog de Hernán Talciani: reformas-al-d-l-no-2-695/ [Consultado: ] Si se quiere profundizar sobre las controversias doctrinales y jurisprudenciales: “Algunas cuestiones relativas a la adquisición del dominio de bienes inmuebles en virtud del procedimiento establecido en el DL N°2695, con especial referencia a la interrupción de la prescripción. Comentarios a la sentencia de la Corte Suprema de 31 de mayo de 2016 (“Vargas Cerpa Luis Alberto y otros con Marmolejo Fuenzalida Carlos”) Claudia Mejías Alonzo y Gonzalo Severin Fuster. Ver en : RELATIVAS.pdf [Consultado: ]