EL IVA A LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES (diferencia de cambio, prestaciones accesorias, intereses de financiación e intereses de mora, reciclaje). Temas.

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1 EL IVA A LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES (diferencia de cambio, prestaciones accesorias, intereses de financiación e intereses de mora, reciclaje). Temas filosóficos de la rendición de cuentas y comentarios sobre el reciente decreto para mega proyectos. Cr. Alfredo Kaplan 26 de Octubre de 2016 Montevideo, Uruguay Organiza: APPCU

2 I) Decreto SN/001 «VISTO: el artículo 111 del Decreto Nº 220/998 de 12 de Agosto de 1998. RESULTANDO: que la norma referida en el Visto establece la forma de cómputo del impuesto al Valor Agregado en los casos que existen reajustes que generan diferencias entre los importes liquidados y los efectivamente pagados. CONSIDERANDO: conveniente modificar la determinación del Impuesto al Valor Agregado sobre los anticipos a cuenta de precio expresados en unidades diferentes a la moneda de curso legal, de manera de alinearlo con el tratamiento correspondiente en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas. ATENTO: a lo dispuesto por el artículo 7º del Título 10 del Texto Ordenado 1996,

3 EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DECRETA:
ARTICULO 1º.- Agrégase al artículo 111 del Decreto Nº 2250/998 de 12 de Agosto de 1998, el siguiente inciso: «Para hechos generados acaecidos a partir del 1º de Setiembre de 2016, el cómputo de los reajustes referidos en el inciso anterior, se iniciará desde el momento en que se hubiera operado la entrega del bien o se hubiera prestado el servicio, salvo norma expresa en contrario». ARTICULO 2º .- Comuníquese, publíquese y archívese»

4 II) Pesificación de la diferencia de cambio
Como corolario de la gestión de APPCU en el Ministerio de Economía, salió decreto en el cual se acepta la pesificación de la diferencia de cambio para el IVA. En otras palabras, cuando se entrega el inmueble habría que hacer 2 facturas por la venta de inmuebles, o una con 2 renglones diferenciados. a) Una en $ por lo cobrado hasta el día de la ocupación en $ b) Otra por el saldo ocupación y post ocupación en U$D Obviamente a) + b) tienen incluido el 10% de IVA y les recuerdo la importancia de facturar los gastos de conexiones, reglamento, planos, etc, concomitantemente con b) para que esté facturado con el IVA al 10% de las ventas . La vigencia, es para aquellos inmuebles que se entreguen a partir del 1º de Setiembre de 2016.

5 Ejemplo- (venta IVA inc.): U$D 110.000--------U$D 10.000 IVA ventas
50% IVA a $ 20 50% IVA a $ 28 (a la ocupación) Antes los U$D $ Hoy la ½ a $20 y la otra ½ a $ $ dif. $40.000

6 III) Prestaciones Accesorias Por ejemplo: conexiones, reglamento, plano de fraccionamiento, fondo de reserva. Va a la tasa de IVA de la operación principal(10% general, 0% VIS). IV) Intereses financiación mismos conceptos de prestaciones accesorias. V) Interés de mora siempre gravados a la tasa máxima, incluso en programas VIS. VI) Primera enajenación de bienes nuevos realizados por empresas promotoras. ¿Qué es ser nuevo?

7 VII) Reciclaje Decreto Reglamentario de IVA
«Artículo 36- Refacciones y reciclajes significativos-Se entiende que un bien inmueble ha sido objeto de una enajenación o reciclaje significativo, cuando se verifique alguna de las siguientes hipótesis: Incremento de los metros construidos en más de un 25% (veinticinco por ciento). Cuando el valor real se incremente en más de un 50% (cincuenta por ciento) como consecuencia de las mejoras realizadas. Las refacciones o reciclajes sobre los bienes a que refiere el literal a) del artículo anterior, se consideran significativos en todos los casos.

8 Artículo 38- Monto imponible de inmuebles refaccionados o reciclados- El monto imponible correspondiente a la primera enajenación o promesas de enajenación de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos, estará determinado por la diferencia entre el precio de la enajenación o promesa en su caso, y el costo de adquisición.»

9 VIII) Rendición de Cuentas o «otro ajuste fiscal»
Vale la pena mencionar que en Diciembre del 2015 con el decreto 359/15, ya hubo un aumento de la carga impositiva de la mayoría de las empresas por no poder aplicar el ajuste por inflación, cuando el índice de precios no supere el 10% anual de inflación. En esta rendición de cuentas enuncio una serie de temas que se pasan a desarrollar acto seguido en una enunciación no taxativa: Deducción de pérdidas fiscales de ejercicios anteriores Deducción de sueldos fictos patronales Ajuste por inflación fiscal Contabilidad suficiente Retiros de utilidades por titulares de empresas unipersonales

10 f) Dividendos y utilidades fictos
g) Nuevas tasas de IRPF h) Nuevas tasas de IRNR i) Responsabilidad solidaria en conjuntos económicos j) Cambios en la determinación de la base presunta a los efectos del cálculo del monto imponible de los impuestos. k) Artículo 31 del Código Tributario

11 IX) Dividendos y utilidades fictas Art. 164 y 170
Por parte del equipo económico se entendía que las empresas dilataban el pago del 7% por distribución de utilidades. El poder Ejecutivo no tomaba en cuenta que esto se debía muchas veces por inversiones en cabeza de la propia empresa, sean activos, capital de trabajo, tecnología, etc. Este artículo se hace retroactivo a la fecha de vigencia 1/7/2007. Se toma en cuenta entonces la utilidad fiscal neta acumulada desde esa fecha en adelante, permitiéndose deducir : Distribución de dividendos y utilidades gravadas inversiones realizadas por el contribuyente del IRAE en participaciones patrimoniales de otras entidades residentes, en activo fijo e intangibles, desde el primer ejercicio de liquidación del referido impuesto hasta el cierre del último ejercicio fiscal, siempre que se identifique al enajenante.

12 3) El incremento en el capital de trabajo bruto del contribuyente del IRAE, resultante de la comparación entre el saldo al cierre del último ejercicio fiscal y el del primer ejercicio de liquidación del referido impuesto ajustado por el índice de Precios del Consumo (IPC) hasta dicho cierre. El referido incremento no podrá superar el 80% (ochenta por ciento) del monto a que refiere el numeral anterior. A estos efectos se considerará capital de trabajo bruto la diferencia entre el valor fiscal de los saldos de créditos por ventas e inventario de mercaderías corrientes, menos el pasivo corriente. Por otro lado en ningún caso el importe gravado podrá superar los resultados acumulados contables al cierre del ejercicio fiscal del contribuyente del IRAE deducido los dividendos y utilidades fictas determinados en este capítulo. Es importante conceptualizar que se compara la renta fiscal gravada que al cierre de cada ejercicio fiscal presenta una antigüedad mayor a tres ejercicios, será imputada como dividendos o utilidades fictos en el tercer mes del ejercicio siguiente al del cómputo del referido plazo.  A tales efectos, las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores no se considerarán integrantes de la renta neta fiscal.

13 X) A partir del 1º de Marzo de 2017
Utilidades fiscales gravadas hasta el 31/12/2013. Se compara con inversiones por activos fijos, inversiones en capital de trabajo (y aumento del mismo), inversiones patrimoniales en otros sujetos del IRAE residentes en el país y efectiva distribución de utilidades hechas hasta el 28/02/2017. Si a) es mayor que b) corresponde hacer una distribución ficta de dividendos, con la salvedad que hayan utilidades contables acumuladas que la posibiliten. Si b) es mayor que a) no corresponde las utilidades fictas. Es decir hay tres años de tolerancia para la distribución de utilidades. Vale la pena plantear que en cualquier libro de contabilidad, capital de trabajo es: mercaderías + saldos de deudores + saldo de caja + saldo de banco + otras cuentas a cobrar – pasivo corriente.

14 En la rendición de cuentas sólo se toma como capital de trabajo la diferencia entre el valor fiscal de saldos créditos por ventas e inventarios de mercaderías – el pasivo corriente. En otras palabras, es una expresión numérica que nada tiene que ver con el concepto de capital de trabajo. Por otro lado, acotan el incremento del capital de trabajo al 80% del monto de las inversiones realizadas por el contribuyente del IRAE en participaciones patrimoniales de otras entidades residentes, en activos fijos e intangibles, desde el primer ejercicio de liquidación del referido impuesto hasta el cierre del último ejercicio fiscal, siempre que se identifique al enajenante. Con lo cual si una empresa no invierte en activo fijo no puede aplicar en relación al capital de trabajo. De alguna forma el planteo trata de entender el tema dentro de un marco de necesidad de recaudar más, tema que se aplica en prácticamente no poder aplicar más el ajuste por inflación en cambios en la deducción  de pérdidas fiscales de ejercicios anteriores, etc.

15 XII) Ajustes por inflación
XI) Pérdidas Fiscales ¿Cuando se llegue a resultados fiscales a partir de ejercicios que cierren en el 2017?, a diferencia de hoy que se permite descontar el 100% de las pérdidas fiscales de los últimos 5 ejercicios, se va a permitir deducir solamente en cada ejercicio el 50% de las pérdidas fiscales. Esto puede ser un tema financiero de demora al deducirles, o lo que es más grave, un tema económico de no poder llegar a deducir al cabo de 5 años el total de las mismas. XII) Ajustes por inflación Prácticamente se elimina el ajuste por inflación, salvo que a partir del 2017 haya una inflación de más del 100% en 3 años consecutivos.

16 XIII) Decreto incentivando Mega Construcciones
Filosofía del Decreto 329/016 La obra tiene que estar inscripta en el BPS con posterioridad a la vigencia del decreto que te envío fechado el 13/10/2016.- Los beneficios para utilización para el pago de IRAE: 20% para obra civil (sin terreno) entre 123 millones de UI y 205 millones de UI. 25% para obra civil (sin terreno) entre 205 y 287 millones de UI. 30% para obra civil (sin terreno) mayor a UI 287 millones de UI. Contiene beneficios para el impuesto al patrimonio (IP),Crédito en el IVA relacionado a la obra civil,  igual que para las comprendidas en la normativa de VIS (vivienda de interés social). Se debe cumplir que el 20% del ares sea destinada a uso común. La obra se debe finalizar antes del 31/12/2019 El proyecto se debe presentar ante la COMAP antes del 31/12/2017 Si la obra no se finaliza antes del 31/12/2019, si se ejecuta menos del 50% del proyecto, no se obtiene beneficio alguno. Si supera el 50% pero no alcanza el 100% el porcentaje de beneficio a la renta (IRAE) se prorrateara con el avance de obra a dicha fecha

17 XIV) Comentarios al Decreto 329/016 (fomento mega construcciones inmobiliarias)
No cabe duda que todo mecanismo de promoción de inversiones es positivo. Uno se puede plantear que porqué inversiones  por más de U$D , y no también incentivar a medianos proyectos de por ejemplo: más de U$D Lo antedicho es con el comentario de que cualquier cifra podría ser arbitraria, pues alguien podría plantear, en lugar de 5, 4 o 6… Un beneficio que vale la pena resaltar (que no estuvo en lo promocionado de este decreto), es el Art. 6 “Crédito de IVA .- Otórgase a la entidad cuyo proyecto haya sido declarado promovido al amparo del presente decreto, un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva.”

18 Eso permite por un lado, aliviar financieramente la inversión y por otro lado en la medida que la venta va a estar gravada con el 10% (a la primera venta de inmuebles), al solucionar un tema económico que no haya un eventual sobrante de IVA compras. d) Sin perjuicio del tope de los U$S , ¿qué sucedería si un promotor en la misma sociedad presenta 2 proyectos en 2 inmuebles distintos y suman por decir algo: U$D en uno y U$D en el otro, estarán comprendidos? e) El 20% que plantea de área destinada a uso común, es claro que implica: gimnasios, piscina, barbacoas, jardines, canchas de deportes, etc. En ese cómputo están también espacios de la planta baja, palliers, escaleras, etc. f) Es importante señalar que por primera vez en proyectos COMAP se habla de viviendas y se habla para vender. g) Es de suponer que los locales y gjes que puedan haber en estos complejos, están comprendidos dentro de los beneficios del proyecto.

19 h) Me parecería muy importante aprovechar este decreto para poder incluir en el mismo  obras paralizadas, por decir algo hace más de nº…..años. Creo que sería positivo para el país, para la ciudad y para el desarrollador. Esperamos, así mismo en una próxima charla poder tener novedades en torno a la modificación de los topes en Vivienda Social…….

20 MUCHAS GRACIAS! Cr. Alfredo Kaplan