Rendimientos del capital inmobiliario IRPF

Presentación del tema: "Rendimientos del capital inmobiliario IRPF"— Transcripción de la presentación:

1 Rendimientos del capital inmobiliario IRPF
Tributación por renta general del rendimiento íntegro menos gastos deducibles y reducciones Gastos deducibles: Todos los gastos necesarios con particularidades en gastos de intereses por capitales ajenos y gastos reparación y conservación. Amortizaciones generalmente del 3%. No los gastos de mejora. Reducciones: Reducción de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (a partir del 2015 solo 60%). Reducción por rendimientos de generación superior a 2 años y notoriamente irregulares en el tiempo (30% desde 2015) Imputación de rentas inmobiliarias (art 85LIRPF) 1

2 Casos prácticos rend. capital inmobiliario I
El contribuyente B es arrendatario de un local propiedad de A. El arrendatario procede al traspaso de sus derechos arrendaticios a C, que pasará a ser el nuevo arrendatario. De acuerdo con lo pactado, C pagará € a B por el traspaso y un 10% de dicha cantidad a A. A seguirá percibiendo el alquiler, que pasará a pagar el señor C, cifrado en 1.000€ al mes. Un señor es propietario de una casa que alquila los tres meses de verano. Tiene un valor catastral revisado de euros Supongamos que un contribuyente tiene alquilado un inmueble por 1.000€ al mes desde el 01/01/2014 y el inquilino no le paga a partir del mes de junio incluido. Determinar la posibilidad de deducir los gastos de dudoso cobro. La primera gestión de cobro se produce el 5 de cada mes. ¿Y qué ocurre si finalmente al menos paga en euros? En señor L tiene arrendado durante medio año un inmueble que adquirió a su valor de mercado por euros, y que tiene un valor catastral de ( el terreno). ¿Cuánto puede deducirse L en concepto de amortización? ¿Y si heredó el bien? 2

3 Casos prácticos rend. capital inmobiliario II
El Sr. A tiene arrendados todo el año los siguientes locales y viviendas: V1 V2 V3 L4 L5 L6 Rendimientos 14.000 14,400 14.400 Gastos financieros 8.000 13.000 conservación 3.000 Otros gastos 2.500 El Sr. A tiene arrendados todo el año los siguientes locales y viviendas. V1, V3, L4 y L6 son rendimientos de generación superior a 2 años. V1 V2 V3 L4 L5 L6 Rendimientos 1.000 1.200 1.500 700 2.000 Gastos 500 750 600 3

4 IRPF empresario (remisión)
Venta persona física empresario Venta de inmueble afecto al activo fijo: Ganancia patrimonial. Remisión epígrafe del vendedor no empresario (no disposición transitoria novena). Ventas de inmuebles que formen el activo corriente y arrendamientos: Rendimientos de actividades económicas: Rendimientos neto según normas del IS con particularidades. Posibilidad de los métodos de estimación simplificada. Tributación por escala de renta general en IRPF. 4 4 4

5 IS IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES Venta de inmuebles en 2016 5
Tributa el 25% (tipo general) sobre el beneficio. Si inmueble es una existencia: beneficio por importe de la transmisión del inmueble (el gasto de la compra o construcción fue deducible / variación de existencias). Si inmueble es inmovilizado o inversión inmobiliaria: Ingreso por la diferencia entre el valor fiscal y el importe de la transmisión. Empresas de nueva creación (20%) 5 5 5

6 IS (Inmovilizado + Inv. Inmobiliarias) vs. Existencias 6
Inmovilizado: Activos destinados a servir de forma duradera en la actividad de la empresa. Inversiones inmobiliarias: Incluye los terrenos o construcciones que la empresa destine a la obtención de ingresos por arrendamiento o posea con la finalidad de obtener plusvalías a través de su enajenación, fuera del curso ordinario de sus operaciones. Existencias: Activos poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación, en proceso de producción o en forma de materiales o suministros para ser consumidos en el proceso de producción o prestación de servicios. Ej: terrenos, solares, edificios en construcción, en tanto se destinen a su comercialización en forma de venta. 6

7 IS Régimen transitorio: D.T. 24ª. 7 del TRLIS:
“7. Las rentas acogidas a la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios prevista en el artículo 42 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, según redacción vigente en períodos impositivos iniciados con anterioridad a 1 de enero de 2015, se regularán por lo en él establecido y en sus normas de desarrollo, aun cuando la reinversión y los demás requisitos se produzcan en períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2015” . 2013 2014 2015 2016 2017 Fine Plazo reinversión Renta positiva La D.T. permitirá aplicar la deducción en caso que la reinversión se produzca a partir de 1/1/2015

8 EJERCICIO INTEGRACIÓN RENTA
IS Régimen transitorio: D.T. 24ª. 7 del TRLIS: “7. (..) No obstante, en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, los porcentajes de deducción del 12 y 17 por ciento establecidos en el apartado 1 de dicho artículo serán, respectivamente, del 10 y del 15 por ciento, cualquiera que sea el período impositivo en que se practique la deducción para las rentas integradas en la base imponible de los períodos impositivos iniciados dentro de Asimismo, dichos porcentajes serán, respectivamente, del 7 y del 12 por ciento cualquiera que sea el período impositivo en que se practique la deducción para las rentas integradas en la base imponible de los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2016.” EJERCICIO INTEGRACIÓN RENTA 2014 2015 2016 TIPO IMPOSITIVO GENERAL 30 28 25 PORCENTAJE DEDUCCIÓN -12 -10 -7 TRIBUTACIÓN EFECTIVA 18 TRIBUTACIÓN EFECTIVA PYMES 13/18 15/18

9 IS Compra de inmueble Existencia: gasto deducible siempre que la venta de inmuebles forme parte del curso ordinario de sus operaciones. Contabilización de variación de existencias, de manera que el gasto tendrá impacto efectivo en momento de transmisión Inmovilizado material o inversiones inmobiliarias: recuperación mediante amortización y deterioros (solamente deducibles en existencias) Amortizaciones de inmuebles Amortización contable (solamente método lineal en inmuebles) Bienes usados Entidades de reducida dimensión Amortización en 10 años de inmuebles afectos a I+D. Libre amortización con creación de empleo Elementos nuevos (x2) 9 9 9

10 Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

11 Reg. especial arrendamiento de viviendas
Requisitos para su aplicación A partir de 2013 Arrendamiento de viviendas como actividad principal Realización de actividad económica 8 Viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento Sin límites de superficie máxima Contabilización separada Comunicación de la opción No venta de viviendas antes de 3 años 55% de las rentas con derecho a bonificación (tema venta viviendas) o 55% del activo susceptible de generar rentas con derecho a bonificación. Hasta 2013 Arrendamiento de viviendas como actividad principal Realización de actividad económica 10 Viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento Superficie máxima viviendas 135 m2 Contabilización separada Comunicación de la opción No venta de vivienda antes de 7 años 55% de las rentas con derecho a bonificación 11

12 Casos prácticos de requisitos
la Sociedad X obtiene la titularidad de su octava vivienda en el año 2014, comunicando la opción por aplicar el reg. Especial. La sociedad B tenía antes de viviendas para arrendar desde hacía años. En 2013 y 2014 no pudo aplicarse el régimen porque despidió a su único empleado en 2013, pero en 2015 ya ha contratado otro por lo que entiende que automáticamente se le debe aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas. La sociedad Z tiene la propiedad de 5 viviendas que arrienda, y además subarrienda otras 3 viviendas. Y si esas otras tres viviendas las obtiene mediante un usufructo o un arrendamiento financiero? La sociedad Y arrienda 8 inmuebles que se consideran vivienda, pero uno de ellos lo utiliza el inquilino como despacho profesional La sociedad S arrienda 8 viviendas de las cuales: 5 adquirió por compraventa, 2 promocionó ella misma y 1 recibió por aportación en una ampliación de capital La sociedad N se constituyó en 2010 con 11 viviendas (todas arrendadas) aplicándose por primera vez el régimen especial en A principios del 2013 vendió una vivienda. Ahora en 2015 vende una de las viviendas que ha estado arrendada desde 2011 cuyo beneficio ha supuesto el 55% del resultado positivo del ejercicio 12

13 Reg. especial arrendamiento de viviendas
Bonificaciones 85% de bonificación por la parte de la cuota íntegra correspondiente a arrendamiento de viviendas (tipo efectivo del 3,75%). 90% por arrendamientos de viviendas a discapacitados y que se hayan efectuado obras de adecuación. Suprimido a partir de 2015 Se tienen en cuenta los gastos directos y los gastos generales en proporción al porcentaje de ingresos Compensación de rendimientos positivos y negativos con derecho a bonificación No se tiene en cuenta régimen especial de arrendamiento financiero únicamente a efectos de cálculo de renta bonificada Devolución de cuota más intereses que procedan en caso de no mantener la vivienda con intención de arrendar antes de un plazo de 3 años 13

14 Caso práctico de bonificación
la Sociedad X, que cumple los requisitos para aplicar el régimen especial de arrendamientos de viviendas en 2015, dispone de los siguientes datos de contabilidad: Ingresos Gastos Observaciones Inmuebles A - B 4.000 Viviendas con intención de arrendar Inmueble C 7.500 2.000 Arrendamientos de temporada Inmueble D 10.000 Arrendado a minusválido Inmuebles E-F-G-H 55.000 viviendas Inmueble I 5.000 2.500 Vivienda con ajuste negativo de euros por leasing Inmueble J 15.000 3.000 local Inmueble K 4.500 Vivienda subarrendada Inmueble L ( ) (4.500) Vivienda que vende a mitad de año tras arrendarla 5 años Gastos generales 44.000 14

15 Caso práctico de bonificación
Ingresos totales : ( ) Gastos totales ( ) Beneficio contable antes de impuestos: ( – ) Base imponible: ( – de ajuste por leasing) Cuota: ( x 25%) Deducción: Base deducción general: ( – ( [ x 36,25%]) Deducción general: 7.341,88 ( x 25% x 85%) Cuota a pagar: ,12 ( – 7.341,88) tipo efectivo total: 18,47% (22.158,12 / ) Tipo efectivo arrendamientos: 8,14% ( 3.783,12 / ) Tipo efectivo arrendamiento viviendas: 2,3% ( 795,62 / ) 15

16 Reg. especial arrendamiento de viviendas
Incompatibilidad con régimen especial de reducida dimensión Reg. Especial de entidades de arrendamiento de viviendas Bonificaciones del 85% viviendas Rentas bonificadas sin reserva capitalización art. 25. Solamente amortización libre en supuestos ordinarios del artículo 10 LIS Deterioro de insolvencias en supuestos ordinarios Exención dividendos al 50% rentas bonificadas art. 21. Exención en transmisión de participaciones 50% rentas bonificadas art. 21. Reg. Especial de entidades de reducida dimensión Sin bonificaciones Reserva capitalización art. 25. y reserva de nivelación 105. Posibilidad de libre amortización y amortizaciones aceleradas del 102, 103. Deterioro de posibles insolvencias del 1% Exención dividendos art. 21. Exención en transmisión de participaciones art. 21. 16

17 Régimen de arrendamiento Régimen de reducida dimensión
Comparativa con Reg. ERD (I) Una sociedad solamente tiene 10 viviendas que adquirió acabadas de construir, y arrienda obteniendo unos ingresos de euros, con unos gastos deducibles de exceptuando las amortizaciones. Los inmuebles (sin el suelo) suman un valor de adquisición de 1 millón, y se amortizan al 3% contablemente, teniendo según tablas un CLMX del 2%. Régimen de arrendamiento Régimen de reducida dimensión Ingresos Gastos 20.000 (3% de 1M) Resultado contable 50.000 Aj. fiscal amortización (límite ) (hasta ) Base imponible 60.000 40.000 Cuota íntegra ( x 25%) ( x 25%) Bonificación ( x 85%) Resultado 2.250 10.000 17

18 Comparativa con Reg. ERD (II)
Una sociedad adquiere en 1 de enero del año X1 un inmueble por 2M (50% suelo) para alquilar cumpliendo los requisitos del régimen ERD. Se determina una vida útil de 50 años que lleva a una amortización de euros anuales (coincidente con el CLMX de tablas del 2%). Además, se prevé un incremento de plantilla media en los siguientes 2 años que permite una amortización libre de euros. A 1 de julio de X3 la vende por X1 X2 X3 Amortización contable (parte libre: 25%) Amortización contable del resto (75%) 15.000 7.500 Beneficio venta ----- Aj fiscal 102 Aj fiscal 103 Resultado contable Resultado fiscal 18

19 Comparativa con Reg. ERD (III)
La sociedad A constituye en 2015 con euros la sociedad B que obtiene solo rentas de viviendas que en caso de aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas, estarían en su totalidad bonificadas. No obstante, también cumpliría los requisitos para aplicar el régimen ERD. La sociedad B ha obtenido euros de beneficio en los años 2015 y 2016 (año en que reparte dividendo de euros). A inicios de 2017 se transmiten por todas las acciones. Reg. arrendamiento Reg. ERD 2015 2016 Resultado Reserva cap. 25 x 5.000 Cuota 56.000 50.000 48.750 Bonificación 47.600 42.500 Impuesto Dividendo repartido Reservas acumuladas 19

20 Comparativa con Reg. ERD (III)
Tributación del dividendo repartido en la sociedad A Reg. arrendamiento Reg. ERD Dividendo repartido Exención art 21 LIS ( x 50%) Impuesto 25% 12.500 Tributación del beneficio de la venta Reg. arrendamiento Reg. ERD Beneficio contable ( ) Exención art 21 LIS ( x 50%) – ( – ) Impuesto 25% 35.512,5 20