TITULARIZADORA COLOMBIANA TITULOS HIPOTECARIOS TIPS Pesos E-3

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Junio de 2007 Titularizadora Colombiana S.A publica el presente documento con un carácter estrictamente informativo para los inversionistas. Aunque la información aquí contenida ha sido obtenida de fuentes que la compañía considera confiables, Titularizadora Colombiana S.A no garantiza su exactitud. En ningún caso su contenido se puede considerar como una opinión financiera o legal ni como una recomendación de negocios o de inversión por parte de nuestra compañía. Tampoco puede ser considerado como una invitación a realizar negocios ni como una oferta para comprar o vender ningún tipo de valor. En ningún caso Titularizadora Colombiana S.A asume responsabilidad por las decisiones de inversión que se tomen, o el resultado de cualquier operación que se efectúe por parte de los destinatarios o de terceras personas, sobre la información aquí contenida. Tal responsabilidad es exclusiva de los inversionistas que hagan uso de ella. Dicha información puede tener variaciones posteriores a la fecha de su publicación razón por la cual Titularizadora Colombiana S.A se reserva el derecho de modificarla o actualizarla en cualquier tiempo y sin previo aviso.

Agenda Titularizadora Colombiana Sector Hipotecario
Valoración de Riesgos Emisiones TIPS TIPS – Renta Exenta TIPS Pesos E-3 Información

Titularizadora Colombiana
Evolución del Sistema de financiación de vivienda en Colombia Sector Hipotecario – Sociedades Titularizadoras

Financiación en Colombia
Década Entidad Fondeo En los 40 Banco Central Hipotecario Cédulas Hipotecarias a 20 años y exenciones tributarias En los 50 Inversiones forzosas de los bancos en Cédulas del BCH y bonos del ICT a 20 años En los 70-80 Corporaciones de Ahorro y Vivienda Inversiones forzosas en el BCH y ahorros en las Cav’s en UPAC En los 90 Bancos Ahorros del público en CAV y bancos, UVR (Vis y No Vis) Ahora Mercado de Capitales Ahorros del público en diversos instrumentos

Cta de Ahorros Cta Corriente CDT Tasa de interés Baja Cercana a 0 Alta Costo Admon Alto por Red Bajo Estabilidad Recursos Media Capacidad Transaccional Alta (tarjeta débito) Alta (tarjeta débito, cheques) Riesgo tasa de interés Menos sensible a tasas de mercado Sensible a tasas de mercado Rotación de recursos Encaje 12.5% 27% 5% menos de 18 meses

Bonos Ordinarios Bonos Hipotecarios. Títulos Hipotecarios Respaldo Patrimonio Patrimonio + Cartera Hipotecaria Cartera Hipotecaria + garantías Emisores Todo tipo de entidades Entidades hipotecarias Titularizadora Cumplimiento en pagos Depende del negocio de la entidad Depende de la cartera y el negocio Depende de la cartera Sistema de pagos Cualquiera Sistema de amortización baja Cualquier sistema de amortización Exenciones No tiene beneficios tributarios Tiene beneficios tributarios Indexación UVR UVR y $$ Liberación de patrimonio -riesgos Ninguna Algunos riesgos Mayor liberación de riesgos

Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana

Cuentas Corriente y de Ahorro
Financiación en Colombia CDT Cuentas Corriente y de Ahorro T.C. Fuente: Superfinanciera; TC.

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Evolución del Sistema de financiación de vivienda en Colombia Sector Hipotecario – Sociedades Titularizadoras

Desarrollo y Crisis Colombia experimentó la mayor recesión de su historia en Sólo hasta 2003 se recuperaron tasas de crecimiento importantes.

Desarrollo y Crisis

Desarrollo y Crisis El peso traía 7 años en un proceso de revaluación real, incompatible con las diferencias en productividad y costos respecto al resto del mundo, lo que desembocó en una fuerte devaluación de la moneda.

Desarrollo y Crisis Como resultado de la fuerte contracción de la economía, Colombia logró consolidar la reducción de la tasa de inflación anual a cifras de un dígito, uno de los objetivos centrales del Banco de la República.

Desarrollo y Crisis El freno de la actividad de financiación de vivienda en los últimos años hace aún más difícil mejoras en el corto plazo en este frente. Desde 1999 el saldo total de la cartera hipotecaria ha caído cerca de un 40%. Sistema + TC Sistema

Desarrollo y Crisis La desaceleración de actividad de financiación de vivienda y la crisis que soportó el sector hipotecario a finales de la década de los 90 esta explicado en buena medida por el comportamiento de los precios de la finca raíz.

Desarrollo y Crisis Fuente: IUHF, Cálculos Titularizadora Colombiana

Desarrollo y Crisis Inconstitucionalidad del sistema UPAC - Creación UVR - Ley de Vivienda 1970: Creación UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante)– Referencia inflación : Desfase UPAC- Ajustes con referencia tasa de interés -Crisis financiera internacional Asia-Rusia-Crisis bancos hipotecarios: riesgo de descalce 1998: Caída UPAC – Inconstitucionalidad ley marco 1999: Ley 546-Nuevo sistema UVR (Unidad de Valor Real) 2000: Decisiones de la Corte Constitucional - Protección derecho vivienda digna a través de sistema de financiación de vivienda de largo plazo

Desarrollo y Crisis Entidades Financieras Débiles después de la crisis
Proceso gradual de recuperación: lento y con riesgos (aún deterioro) Proceso de diversificación: Bancos, Consumo y empresarial Necesidad de crecimiento: Recolocación y Desembolsos No condiciones para entrada de nuevas entidades a financiar Crisis lleva a mayor cuidado en operaciones: % financiación

Desarrollo y Crisis Entidades Financieras
Requieren desarrollar experiencia en informales y bajos ingresos Mejores tecnologías en análisis y administración de créditos (costos) Esfuerzo en cobranza, procesos y BRP Solucionar problema de Fondeo de LP y GAP operaciones en $ y UVR Transferir riesgos a mercado de capitales: Titularización y Bonos Pocas entidades especializadas en VIS

Fundamento institucional Titularización Hipotecaria
Desarrollo y Crisis Fundamento institucional Titularización Hipotecaria

Titularizadora Colombiana S.A.
Origen: Ley de Vivienda 1999 Objetivo: Entidad Especializada Recursos para vivienda a través del Mercado de Capitales Disminuir riesgos del sistema hipotecario Reglamentación: Capital Mínimo: Similar Bancos (USD $25 millones) Creación Figura de Universalidad Vigilancia Supervalores Beneficios Tributarios Temporales a Títulos

Descripción de actividades
Adquisición de Cartera Hipotecaria de Vivienda Estructuración de Titularizaciones Emisiones Fondeo Portafolio Trading Mercado Secundario Divulgación e Información Garantía Administración emisiones

Resumen Emisiones Emisiones Número Valor Cartera billones de pesos
Valor Emisiones TIPS 8 4.0 TIPS Pesos TECH 2 3 0.6 1.1 0.4 TOTAL 13 5.7 5.0 Créditos Titularizados: 26% del Total Mayor Emisor Privado de Colombia Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service)

Titularización Hipotecaria: Riesgos - Beneficios
Riesgos en titularización hipotecaria Beneficios para el Deudor Beneficios para el Banco Beneficios para el Inversionista Desventajas para el Inversionista

Riesgos en titularización hipotecaria
Riesgo de crédito Posibilidad de que la entidad no recupere las sumas a cargo del deudor en el portafolio propio o en el portafolio que conforma el activo subyacente de los títulos hipotecarios Estrategia de protección Definir estándares para una mejor estrategia de recaudo Riesgo de tasa de interés Riesgo de que el valor de mercado de los activos y pasivos cambie como resultado de cambios de tasa de interés hacia arriba o hacia abajo Mecanismos de cobertura (Hedging instruments) -Opciones -Futuros -Swaps. Riesgo de prepago Pago anticipado del saldo de capital de los créditos antes de la fecha de vencimiento como resultado de reestructuraciones, pagos parciales o ejecución judicial Emisiones estructuradas usualmente transfieren riesgo al inversionista

Beneficios para el Deudor
Banco Inversionista Emisor El mercado hipotecario tiene mayor liquidez: Se reducen los costos de fondeo para el deudor; Los bancos deben tener tasas de interés mas competitivas; Disponibilidad de fondos constante a pesar de las condiciones económicas diversas.

Beneficios para el Banco
Inversionista Deudor Emisor Reducción del Riesgo de Crédito: Incumplimiento del Deudor Reducción del Riesgo de Tasa de Interés: El valor del activo en el mercado puede variar debido a cambios en las tasas de interés del mercado El Riesgo de Crédito se divide entre los inversionistas; El Riesgo de Crédito es cubierto por los mecanismos de cobertura Se reducen los costos de cobertura; El riesgo de la tasa de interés se transfiere al Título Hipotecario.

Beneficios para el Inversionista
Deudor Banco Inversionista Emisor Tasa de Retorno Atractiva Ejecución mejorada Título diversificado Reduce el riesgo asociado con el incumplimiento del deudor; Mayor Liquidez sobre el total de créditos hipotecarios; Estandarización de la rentabilidad reduce necesidad de fondeo con capital Pago de capital durante la vida de la inversión; Pagos mensuales vs. Pagos semi-anuales como bonos; Activos de largo plazo para nivelar pasivos de largo plazo. Representa cientos de créditos de montos variables; Proporciona un vehículo para la diversificación del portafolio total titularizado.

Beneficios Entidad Especializada
Sistema de financiamiento de vivienda Mayores Recursos para Vivienda Menores Tasas de Interés Menores Riesgos para el Sistema: Estabilidad Menores requerimientos de Capital (Mayor Solvencia) Sistema más Estandarizado: Eficiencia Mayor Impulso al Mercado de capitales: Nuevos Productos

Procesos de titularización: Coordinación y liderazgo desarrollo de nuevas estructuras (aplicación en economías emergentes) Menores costos y mayor eficiencia: economías de escala Desarrollo mercado secundario- Alternativa inversión en papeles privados Marco regulatorio: Liderazgo en definición de modificaciones y ajustes

Estandarización de mejores prácticas: Originación y Administración créditos hipotecarios Condiciones uniformes títulos hipotecarios Modelos financieros y de riesgo Buen gobierno corporativo: Entidad modelo de transparencia y revelación Protección a inversionistas

Sector Hipotecario Saldo Cartera Hipotecaria Sistema + TC Sistema

Sector Hipotecario Calidad Cartera Sistema + TC Sistema

Total Desembolsos anuales a Individual Bancos Hipotecarios
(Billones de Pesos de 2006) 2004 2005 2006 2007p 2008p 2009p 2010p 2011p Crecimiento Anual 24% 14% 84% 18% 20% 15% Fuente: Superfinanciera; TC

Sector Hipotecario

Factores de riesgo(*): Riesgo de Prepago Riesgo de Crédito
El activo subyacente de las emisiones de Títulos Hipotecarios son créditos hipotecarios, por lo tanto, los factores de riesgo que afectan a estos créditos, son básicamente los mismos que afectan a los títulos hipotecarios. Factores de riesgo(*): Riesgo de Prepago Riesgo de Crédito (*) La lista completa de los factores de riesgo se encuentran en los prospectos de colocación para cada emisión.

Riesgo de Prepago y Crédito
Definiciones Prepago: Pago total o parcial anticipado del saldo de capital adeudado i. Cuotas anticipadas a capital e intereses ii. Pago total o parcial como consecuencia de reconocimiento de seguros iii. Pago total o parcial como consecuencia de remates iv. Cualquier otro evento El riesgo de prepago no se encuentra cubierto, como consecuencia es asumido en su totalidad por el tenedor, el cual debe tener en cuenta este hecho al realizar su inversión y fixing. Crédito: Posibilidad que se presenten desviaciones en los flujos de caja futuros de los créditos hipotecarios titularizados, como consecuencia del incumplimiento de pago por parte de los deudores, por su naturaleza estos se dividen en: i. Mora ii. BRP

Mora Condiciones Originales Condiciones Observadas Retornos
Inversión Inicial Retornos Recuperación de la Mora Periodo en Mora Inversión Inicial

BRP´S Condiciones Originales Condiciones Observadas Retornos
Inversión Inicial $ Venta Bien BRP Retornos Periodo en Mora Inversión Inicial

Comportamiento del Flujo de Caja
$ Trimestres 60 30 20 10 40 50 70 Flujo Estresado Flujo Esperado Flujo Teórico

Evolución Mora 120 Días

Prepago Condiciones Originales Condiciones Observadas Retornos
Inversión Inicial Retornos Prepagos Inversión Inicial

Flujo de Caja $ 60 30 20 10 40 50 Trimestres Flujo Teórico
Flujo Estresado Flujo Esperado Flujo Teórico Trimestres

Evolución Prepago TIPS

Evolución Prepago TIPS
Esc. Alto de prepagos Esc. Medio Alto de prepagos (*) Sin prepagos de cesiones por refinanciación

Mora + Prepago + BRP´s Condiciones Originales Condiciones Observadas
Retornos Crédito 1 Crédito 2 Condiciones Observadas Inversión Inicial BRP $ Venta Bien Retornos Inversión Inicial Prepagos

Estructura Financiera
Vendedores Autorizados de Cartera (Bancos) Compra de Créditos Hipotecarios que cumplan los Criterios de Elegibilidad (TC) Universalidad TIPS Pesos E-3 Activo Pasivo Créditos Hipotecarios TIPS Pesos A1 Mecanismo de Cobertura Parcial TC/IFC 83% TIPS Pesos A2 10.5% TIPS Pesos B 6.5% Derecho Residual

Coberturas Internas Título CLASE A Título CLASE B Tenedores Títulos A
RECAUDO CARTERA Título CLASE A Título CLASE B Residual GASTOS ADMINISTRATIVOS Tenedores Títulos A Tenedores Títulos B Derechos

X Coberturas Internas X Título CLASE A Título CLASE B Tenedores
RECAUDO CARTERA Título CLASE A X Título CLASE B X Residual GASTOS ADMINISTRATIVOS Tenedores Títulos A Tenedores Títulos B Derechos

Coberturas Externas Las Garantías Cubren: MCP: 1% sobre el saldo
RECAUDO CARTERA GARANTIAS Título CLASE A Título CLASE B Residual GASTOS ADMINISTRATIVOS Tenedores Títulos A Tenedores Títulos B Derechos

Áreas de Tolerancia

Coberturas Internas Ingresos Egresos $ 10 20 30 40 50 60 Trimestres
Flujo Estresado Flujo Esperado Flujo Teórico Ingresos Pago Títulos MZ (Subordinado2) Pago Títulos B (Subordinado 1) Egresos Pago Títulos A 10 20 30 40 50 60 Trimestres

TIPS UVR´s EMISION CALIFICACION TIPS E-1 Serie A “AAA”

TECH EMISION CALIFICACION TECH E-1 Serie A “AAA” TECH E-2 Serie A

TIPS Pesos EMISION CALIFICACION TIPS Pesos E-1 A “AAA”

Renta Exenta El artículo 81 de la Ley 964 del 08/07/05 estipula que los beneficios tributarios que gozan los títulos hipotecarios referidos en el artículo 16 de la Ley 546 de 1999 será para aquellos que se coloquen dentro de los once años siguientes a la expedición de la Ley 546 (23/12/10) El artículo 82 de la Ley 964 del 08/07/05 modifica el parágrafo del artículo del ET, adicionado por el artículo 13 de la Ley 788/202 en lo siguiente: Los costos y gastos imputables a ingresos no constitutivos de renta o rentas exentas no son aceptables para la determinación de la Renta Líquida con excepción de los ingresos de que trata el Art. 16 de la Ley 546 de 1999 hasta el 31/12/2010. En Renta Ordinaria el ahorro en impuestos por la exención es equivalente a la tasa de Impuesto de Renta. En Renta Presuntiva se disminuye la renta con el rendimiento exento. La tasa varía de acuerdo a la relación patrimonio-renta exenta de cada contribuyente. Art 178 E.T. Las utilidades en venta de los TIPS/TECH se consideran rendimientos financieros, y por lo tanto éstas son exentas.

Renta Exenta

TIPS Pesos E-3 Calificación Deseada AAA
Originadores Bancafe $ mm Davivienda $ mm BCSC $ mm Colpatria $ mm Total $ mm Subasta Holandesa $ mm Emisión Pago mensual de interés y capital Cupón definido en subasta Tasa Máxima Por Definir TIPS Pesos E-3

Perfil de la Cartera Score de Originación (Créditos menores a 1 año)
Score de Comportamiento (Créditos mayores a 1 año) Tipo de Crédito: Vivienda de personas naturales Calificación : Mínimo el 98% de los Créditos deben estar calificados en A y Máximo el 2% de los Créditos podrían estar calificados en B Saldo actual: Máx. $500 m Seguros : Vida, incendio y terremoto.

Score Originación Variables LTV Original Sistema de Amortización
Avalúo al desembolso Ciudad Score Genérico (Acierta)

Score Comportamiento Variables
Relación Saldo Deuda y Valor de Desembolso actualizado Número de Moras de 60 en el último año Mora máxima en el último año Saldo de la Deuda sobre avalúo original Regiones Sistema de amortización Mora continúa en el último año

Perfil de la Cartera Calificación # Créditos Edad Restante (meses)
Tasa Cartera (%) Deuda/Garantía (%) A 7.815 128 12.97 53.75 B 18 111 14.37 56.04 Total 7.833 114.90 53.76

Evolución Prepago TIPS Pesos
Esc. Alto de prepagos Esc. Medio Alto de prepagos Esc. Alto de prepagos Esc. Medio Alto de prepagos

Calculadora TIPS Pesos E-3

TIPS Pesos E-3 Escenario de Prepagos Duración (años) Alto 2.06
Medio Alto Medio Medio Bajo Bajo Contractual TIPS Pesos E-3 Fuente: TC

Referencia Mercado Tasa Fija
Valoración (*) Contractual (*) Bajo (*) Medio Bajo (*) (*) Escenario de Prepagos Medio (*) Medio Alto (*) Alto (*)

TIPS Pesos E-3 Como ejemplo teórico, en el mercado se encuentran rentabilidades del 9.25% y un inversionista tiene una tasa impositiva del 30%, (demás condiciones iguales), un TIPS pesos comparable estaría en tasa del 6.30%.

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