11 EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL CCC 2014 Enrique Máximo PITA (FCJS – UNL)

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1 11 EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL CCC 2014 Enrique Máximo PITA (FCJS – UNL)

2 2 Tener en cuenta la fragmentación del tipo general de contrato y podrá haber locaciones de consumo y locaciones por adhesión a clausulas generales predispuestas A) Contrato de locación y contratos por adhesión a clausulas generales predispuestas (arts. 984/989) «Sin que el adherente haya participado en su redacción» (art. 984) Clausulas abusivas (art. 988): Las que desnaturalicen las obligaciones del predisponente Las que desnaturalicen las obligaciones del predisponente Las que amplíen los derechos del predisponente que resulten de normas supletorias Las que amplíen los derechos del predisponente que resulten de normas supletorias

3 3 B) Contrato de locación y Ley de Defensa del Consumidor Ley 24.240 incluía sólo locación de cosas muebles. Reforma Ley 26.361: eliminó restricción. Si el locatario incorpora el bien con una finalidad de destino comercial, no corresponderá considerar que él es el destinatario final puesto que el inmueble será aprovechado para el desarrollo de una actividad económica Desde la óptica del proveedor, cuando el locador no inviste la condición de empresario proveedor organizado bajo forma empresarial –situación ciertamente excepcional en nuestro mercado locativo- no resulta justificada la aplicación del estatuto protectorio (Ariza).

4 4 LA LOCACION EN EL CCC 2014 Se escindió del contrato de obra y del de servicios Paso a calificarse solo como contrato de locación Se supera definición omnicomprensiva del art. 1493 Se señala, en definición, la temporalidad del uso/goce Se simplifica regulación legal (129/39 arts)

5 5 DEFINICIÓN (art. 1187) Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa

6 EL PRECIO EN LA LOCACIÓN DE COSAS Art. 1187: debe ser en dinero. Precio en moneda extranjera: Obligaciones de dar dinero ARTÍCULO 765.- Concepto.- La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. El texto conforme modificación del Poder Ejecutivo Nacional. La redacción original del Anteproyecto dispone: ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero..

7 77 Alquileres progresivos o escalonados Art. 1507, primer párrafo: durante el plazo mínimo no pueden alterarse “los precios ni las condiciones del arriendo”. Norma no reproducida en CCC 2014 Cámara Nacional de Paz: plenario que se expidió por la validez de ese tipo de cláusulas (Cámara Nacional de Paz, en pleno, 01/06/1971. Revello, Pacífico c. Fernández, Lorenzo y otro. LA LEY 143-299) Idéntico criterio ha sido adoptado por la jurisprudencia posterior a Ley 23.091: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil: Sala M, 10/07/1995, Sacsa C.I. c. Barbieri. D.J. 1995-2, 1074. Sala H 06/05/1995 Elvadín, Alfredo c. Conforti Jorge, JA 1996-II-431

8 88 Cláusulas de reajuste en la locación comercial Ley 23.091 (art. 2º) legitimó actualización de los alquileres, en general, según índices oficiales del costo de vida y, en las locaciones comerciales, de acuerdo al incremento de los productos o servicios comercializados por el locatario. Actualización general por índices oficiales resulta sin dudas alcanzado por la prohibición de indexar contenida en la Ley de Convertibilidad –ratificada por la Ley de Emergencia 25.561- (1/4)

9 9 Propuesta: Con invocación normas de la compraventa (art. 1133: “El precio será determinado:… cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta” – aplicable por remisión art. 1187-), cabe sostener que la última parte del art. 3º de la Ley 23.091 mantiene su vigencia, sujeto a: a) que el precio se refiera al valor de los bienes o productos vinculados con la explotación económica que el locatario realice en el bien locado b) no se trate de una cláusula de ajuste sino de un mecanismo de fijación del canon locativo (Hernández – Frustagli, Moisset de Espanes – Márquez).

10 10 Jurisprudencia: Locación de una estación de servicios donde se pactó el reajuste del precio en función de variaciones en el precio de los combustibles comercializados. Cláusula sólo traduce la determinación del precio de la locación sin componentes que refieran directamente o en forma oblicua a la inflación o contengan ingredientes de indización que la pongan en contradicción con la ley 23.928 (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, 07/10/1998. Alberto Martino SA c. Distribuidora Rades SA y otro, RCyS 1999, 342) (4/4)

11 11 El plazo máximo en la locación (art. 1505): Fundamentos de la solución adoptadas por Vélez: Un arrendamiento “hace siempre que la cosa no mejore” Además, “sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas” Conveniencia para el régimen hereditario: para “no embarazar la división de las herencias” CCC 2014: 20 años, para el destino habitacional y en 50 años para los otros destinos. (1/6) 11

12 12 ARTÍCULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. Crítica: no se prevé registración como Proy 1998 Nueva norma resuelve dos cuestiones que se discutían bajo el art. 1505 del cód. de Vélez: 1.No puede pactarse opción de prorroga si supera los máximos previstos 1.Si hubo diferimiento en el plazo de entrega cosa el plazo máximo se computa desde fecha celebración

13 13 Unificación de los plazos mínimos Ley 23.091: destino “vivienda” –con plazo mínimo de dos años- y los “restantes destinos”: 3 años ARTÍCULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de DOS (2) años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

14 14 Plazos mínimos. Orden público. Discusión. Se discutió si los plazos mínimos fijados en Ley 23.091 deben reputarse establecidos a favor del locatario o en beneficio de ambas partes. Prevalecía criterio según el cual el plazo mínimo legal forma parte del denominado orden público de protección de la parte débil razón por la cual es obligatorio para el locador pero no para el locatario (Leiva Fernández, Lorenzetti, Moeremans, Salgado, Zago – Cifuentes). Art. 1198: plazos mínimos pueden ser renunciados por el locatario sólo si está en la tenencia de la cosas 14

15 15 Plazo mínimo y prórroga del contrato Consenso en doctrina: plazos mínimos legales se aplican a los originarios y no a las prórrogas del contrato o a los contratos sucesivos (Lorenzetti, Leiva Fernández, López Zavalía, Trigo Represas). En sentido contrario: plazos mínimos de la ley deben extenderse a las prórrogas en atención a la finalidad proteccionista de sus normas y al orden público consagrado por su art. 29º (Mosset Iturraspe). (1/2) 15

16 16 ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 6 meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

17 17 CUESTIONES EN LAS LOCACIONES EXCLUIDAS DEL PLAZO MINIMO Se suprimió la referencia al Estado locatario de la Ley 23.091 Cuando el Estado es locador se rige por el derecho administrativo y en subsidio se aplica el CCC (art. 1193) Cuando el Estado es locatario se somete –ahora- a los plazos mínimos o máximos previstos en el CCC Ley 23.091: Locaciones de vivienda con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino» (se postuló hermenéutica amplia). Se amplió plazo de 3 a 6 meses (presunción juris tantum) CCC suprimió la referencia a «zonas aptas para ese destino» Cuestión: incluye destino comercial? (alquiler de locales en zonas de veraneo) Predio ferial: no refiere a la situación de las galerías comerciales o shopping center)

18 18 PAGO DE EXPENSAS, TASAS E IMPUESTOS Art. 1208: Art. 1208: «La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago períodico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva» Art. 1209: Art. 1209: «El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario» Art. 1210: Restitución de la cosa Art. 1210: Restitución de la cosa. … También debe entregarle (el locatario al locador) las constancias de los pagos que efectúo en rázón de la relacion locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga

19 19 Rescisión anticipada por el locatario (antes: art. 8 – Ley 23.091) ART.1221.Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 y 1∕2 mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un 1 mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199 (excepciones a plazo legal mínimo), debiendo abonar al locador el equivalente a 2 meses de alquiler.

20 20 Modificación más relevante: Se suprime preaviso de 60 días OTRAS CUESTIONES PLANTEADAS BAJO REGULACION ANTERIOR Jurisprudencia: Validez renuncia expresa y anticipada por el locatario. Locador alegó que renuncia era válida pues no puede considerarse que dichas normas sean de orden público, aunque así lo consigne el legislador, si se trata de una locación comercial, pactada entre personas jurídicas de potencialidad económica semejante.

21 21 Se entendió que debía estarse a lo dispuesto en la ley, reconociendo derecho del locatario a ejercer la facultad prevista en las normas citadas, a pesar del pacto en contrario. Aunque se admita que juez puede interpretar la declaración de orden público efectuada por el legislador, debe ser extremadamente prudente en esa revisión y proceder a su inaplicabilidad sólo en aquellos supuestos de claridad manifiesta (Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza, sala I, 10/06/2003, Triunfo Coop. de Seg. Ltda. en: Consolidar A.F.J.P. c. Triunfo Coop. de Seg. Ltda., LA LEY 2004-A, 137) (4/9)

22 22 En conclusión: Nada impide que se pacte posibilidad de rescisión anticipada en cualquier oportunidad y sin pagar indemnización alguna o se fijen plazos menores (de operatividad de la facultad rescisoria) o se acuerde una indemnización inferior a la tarifada. Lo contrario, el agravamiento de las condiciones básicas impuestas por la norma, no será, en cambio, procedente y válido. Y esa pauta rige sin que quepa distinguir el destino de la locación -vivienda o comercio-

23 23 TACITA RECONDUCCIÓN- CONTINUACION DE LA LOCACION Y PRÓRROGA ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

24 24 DISTINTOS SUPUESTOS EN CONCLUSIÓN LOCACION a)Tácita reconducción. b)Prórroga de la locación c)La opción de prórroga. Continuación locación constituye un supuesto diferente. Agregado al art. 1218 resulta innecesario. Lo que debió aclararse es que el mero cambio del precio a partir de la conclusión no importa novación ni prórroga. Vincular con extinción de la fianza

25 25 LA FIANZA EN LA LOCACIÓN ARTÍCULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

26 26 La nueva norma, al igual que el art. 1582 bis, al enunciar los supuestos que importan liberación del fiador, alude –impropiamente- a la eventual “prórroga tácita” del contrato –la cual no puede ser sino expresa- de donde debe entenderse que refiere a la continuación de la locación prevista en el art. 1622 (actual art. 1218) (Borda A., Leiva Fernández).

27 27 DISCUSION: INCLUYE O NO PRORROGA PACTADA 1) La previsión legal incluye también a la opción de prórroga pactada en el contrato originario, la cual requeriría de una nueva conformidad del fiador para que no se extingan los efectos de la fianza conferida (Ariza). 2) La verdadera opción es una facultad unilateral a favor del locatario, no requiere por ello el consentimiento del locador y, consecuentemente, su ejercicio oportuno y en la forma prevista en el contrato tiene por efecto que no extinga el contrato ni tampoco las garantías en él previstas (Kemelmajer de Carlucci).

28 28 CUESTION: OBLIGACIONES QUE DERIVEN DE LA NO RESTITUCIÓN Art. 1225 –igual que 1582 bis- dispone el cese automático de la garantía al vencimiento del término de la locación y, a su vez, preceptúa que quedan exceptuadas de ese particular efecto “las obligaciones que deriven de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”. En consecuencia el locador, para evitar la extinción de la garantía y así mantenerla vigente respecto a los perjuicios derivados de la falta de restitución oportuna –fundamentalmente la cláusula penal usualmente pactada a esos fines-, debe asumir un rol activo a fin de colocar al locatario en situación de retención indebida