6ª JORNADAS DE DINAMIZACIÓN ECONÓMICA LA SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA CONSTRUCCIÓN MOMENTOS DE CAMBIOS – PERSPECTIVAS DEL SECTOR CECILIO VALLEJO.

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1 6ª JORNADAS DE DINAMIZACIÓN ECONÓMICA LA SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA CONSTRUCCIÓN MOMENTOS DE CAMBIOS – PERSPECTIVAS DEL SECTOR CECILIO VALLEJO MARZO DE 2007

2 CONSIDERACIONES PREVIAS LA VIVIENDA COMO BIEN DE CONSUMO DURADERO Y ACTIVO –BIEN DE CONSUMO  ALOJAMIENTO –COMO ACTIVO  PUEDE APORTARRENTABILIDAD ( ALQUILER ) PLUSVALÍA ( VENTA POSTERIOR ) AHORRO SITUACIÓN DECADA 1997-2007 –ELEVACIÓN DE PRECIOS  MENORES TIPOS DE INTERÉS ÚLTIMOS 50 AÑOS MEJORAS DE LOS PLAZOS, RELACIÓN PRESTAMO/VALOR –VIVIENDAS INICIADAS EN ESPAÑA = 5.4 MILLONES ( MEDIA DE 600.000 VIV/AÑO ) –INCREMENTO DEL PRECIO MEDIO = 173.2 % ( MEDIA DEL 11.8 % ) –INCREMENTO DE ALQUILERES = UN 42% ( 4% DE MEDIA ANUAL ) –PARA RENTAS SITUADAS EN EL TRAMO MEDIO EL ESFUERZO SE SITÚA EN EL 40% DE LA RENTA FAMILIAR DISPONIBLE ( MAYOR EN CIUDADES MÁS GRANDES )

3 EL MERCADO DE LA VIVIENDA LA VIVIENDA COMO ALOJAMIENTO –EN ESPAÑA LA POBLACIÓN HA CRECIDO ENTRE 1950-2000 UN 46% Y EL NÚMERO DE HOGARES UN 125%. EL PRECIO –RELACIÓN INVERSAMENTE PROPORCIONAL ENTRE LOS TIPOS DE INTERÉS Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA –LA OFERTA DE VIVIENDA ES RÍGIDA A CORTO PLAZO. EL PLAZO DE CONSTRUCCIÓN MEDIO ES DE 2 AÑOS ( DIFICULTAD DE RESPUESTA INMEDIATA A LA DEMANDA ) – EL PLAZO DE GESTIÓN DEL PLANEAMIENTO : FABRICACIÓN DE SOLARES MÁS LENTO MEDIA 3/5 AÑOS. –A MEDIO PLAZO LA REACCIÓN A LA DEMANDA GENERA AUMENTOS DE STOCK EN EL PARQUE DE VIVIENDAS. –HOY PREOCUPA : EL PRECIO DEL SUELO – EL TIEMPO DE GESTIÓN – LA INCIDENCIA DE NUEVA NORMATIVA EN EL PRECIO DE CONSTRUCCIÓN Y EL AUMENTO DE LOS COSTES ( EJEMPLO : SUBIDA DE UN 10% DEL LADRILLO COMO CONSECUENCIA DEL MAYOR COSTE ENERGÉTICO, EL VIDRIO …)

4 EL PRECIO DE LA VIVIENDA

5 PANORAMA DE LA VIVIENDA Evolución del número de hogares Evolución del número de personas por hogar Tasa de disposición de segunda vivienda por tramo de edad y nacionalidad de la persona de referencia en hogares residentes Distribución de las viviendas plurifamiliares

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7 VIVIENDA-POBLACIÓN-LEÓN

8 EL PRESENTE + EL FUTURO A la hora de intentar establecer cual es el posible futuro a corto plazo del sector inmobiliario hay que considerar además una seria de factores que pueden afectar en mayor o menor medida: –Alto grado de maduración y profesionalización de las empresas intervinientes, con capacidad de adaptación ante situaciones menos favorables. –Indicios del comienzo de una concentración en el sector. –Tendencia a una diversificación de las empresas inmobiliarias, bien por internalización o por producto. –Comienzo del desarrollo de nuevos productos financieros que pueden abrir demandas no existentes en la actualidad (hipoteca inversa, vitalicios inmobiliarios) –Nuevos productos inmobiliarios que pueden atender a demandas no solventes (Arrendamientos de VP-PLAN 2009). –Capacidad de aumentar la eficacia del proceso inmobiliario ante un incremento de la competitividad. –Nuevas políticas estatales y autonómicas para facilitar el acceso a la vivienda. –La reforma de la Ley del suelo y el nuevo régimen de valoración del suelo. –Nueva Ley hipotecaria.

9 COMO AFRONTAR EL FUTURO ES PREFERIBLE AJUSTAR LOS MÁRGENES DE BENEFICIO QUE LA FINANCIACIÓN SEA LA CAUSANTE DE LOS AJUSTES DIVERSIFICACIÓN EN PROMOCIONES DE TAMAÑO ADECUADO A LA ESTRUCTURA DE LA SOCIEDAD PROMOTORA. LOS SUELOS FINALISTAS TIENEN MENOR RIESGO QUE LOS NUEVOS DESARROLLOS CUIDADO CON LOS EXPERIMENTOS PRIMAR LA EXCELENCIA EN LA PROMOCIÓN – MAYOR CONTROL EN LA CALIDAD

10 NO DEJEMOS DE LADO LA VIVIENDA PROTEGIDA % de edificabilidad para viviendas protegidas sobre total edificabilidad Cuantía general (€/vivienda protegida) Cuantía adicional por cada vivienda protegida < 70 m 2 > 50 < 751.300500 Áreas de urbanización prioritaria (> 75) - sin adquisición de suelo - con adquisición de suelo 2.500 2.800 500 MODULO BÁSICO NACIONAL ACTUAL = 728 €/M2 ÚTIL EN LEÓN EL PORCENTAJE DE RESERVA DE APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS PARA VIVIENDA PROTEGIDA VA DEL 10 AL 50%

11 VIVIENDA PROTEGIDA = LEÓN A.M. 2º MODULO BÁSICO NACIONAL 728 €/M2 UTIL VIVIENDA PRECIO GENERAL (MBx1.6) ACTUAL 1.164,80 €/M2 UTIL PRECIO EQUIVALENTE A CONSTRUIDO 931.84 €/M2 CONST COSTES URBAN.=65 €/M2 CONS COSTES CONSTRC = 500 €/M2 CONS COSTE SUELO ( 20% / MOD ) = 228 €/M2 CONST RESTO 138.84 €/M2 CONST 14.90% ( ? RENTABILIDAD) PRECIO MÁX VIV+G+T=128.000€ SI LEÓN FUESE MUNICIPIO SINGULAR( MBx1.84) PRECIO EQUIVALENTE A CONSTRUIDO 1.071,62 €/M2 CONST COSTES URBAN.=65 €/M2 CONS COSTES CONSTRC = 500 €/M2 CONS COSTE SUELO ( 20% / MOD ) = 290 €/M2 CONST RESTO 216.62 €/M2 CONST 20.21% - 12% GASTOS RENTABILIDAD = 8.20% PRECIO MÁX VIV+G+T=145.000€ PRECIO MÁXIMO GARAJE Y TRATERO < 35 M2 24,460,80€ VIVIENDA JOVEN ( MBx1.8) ACTUAL 1.310,40 €/M2 UTIL PRECIO MÁX VIV+G+T=115.000€ PRECIO MÁXIMO GARAJE Y TRATERO < 30 M2 23.587.20 € SI LEÓN FUESE MUNICIPIO SINGULAR( MBx2.07) PRECIO MÁX VIV+G+T=131.000€